プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4638: 通りがかりさん]

>>4637 マンコミュファンさん

そうなんですよね。
いまのところ、ガーデンズ新築で買った人は完全勝ち。プレミスト1期で買った人は勝つ可能性高い。
これから買う人は、ガーデンズはどれだけ高づかみしないか次第、プレミストは微妙。
どちらも実需の地域なのだから、資産性云々より、家族の満足度が高いところを選ぶべき。

[4639: 検討板ユーザーさん]

>>4637 マンコミュファンさん

その通りですね。
資産性を履き違えている残念な方々が多いですね。

[4640: マンション検討中さん]

ここって割安なの？

[4641: 名無しさん]

>>4640 マンション検討中さん
今の新築市場なら普通かと。

[4642: 匿名さん]

>>4639 検討板ユーザーさん

つまり、値上がり率が高ければ資産性がある、という判断になるという事ですか？
とすると、ここは資産性がない？

[4643: マンション検討中さん]

資産性がないってことはないでしょう。実需向きだとは思いますが。

[4644: マンション検討中さん]

売れ行きでわかるでしょ。　
今が割安ならもう完売してますよ。
普通だからぼちぼち売れてるぐらい感じでしょう。

[4645: 通りがかりさん]

そもそも完売するような売り方してないですしね。
2期以降は小出しです。
デベは高騰に便乗してるので丸儲けですよね、ここは施工が年内に終わるからなおさら。

[4646: マンション検討中さん]

3期になりましたね。9月上旬とは随分先だなぁ。

[4647: 検討板ユーザーさん]

>>4646 マンション検討中さん

まぁ、お盆挟みますからね

[4648: マンコミュファンさん]

また1部屋売れてますねおじさん「また1部屋売れてますね」

[4649: マンション検討中さん]

>>4645 通りがかりさん
今期もう完売してますか？　小出しでも割安なら抽選になりますよね。

[4650: マンション掲示板さん]

70平米ない部屋で7400万てかなり高いな…。6000万前半だったからコスパは悪くないという話だったのに、いつの間にこんなボッタクリ価格に。7180万ででてるアルコーブ付きのガーデンズ買えるよ。

[4651: マンション検討中さん]

確かに高くなりましたが、ぼったくりは言い過ぎでは

[4652: 匿名さん]

ボッタクリとまでは言いませんが、妥当な金額とは思えませんな。

[4653: 評判気になるさん]

徐々に売れてるってことは妥当ってことかと思うけどね。慌てて売りたいようにも見えないし安くする必要も全くない。新築が欲しくて南北線の駅近希望の世帯をあと30世帯見つければよいからね。

[4654: マンション検討中さん]

南北線の駅近希望ってのが少なそう。公務員とかかな。

[4655: マンション検討中さん]

>>4653 評判気になるさん
営業さんですか？　夜遅くまでお疲れ様です。

[4656: 評判気になるさん]

>>4654 マンション検討中さん

新宿大手町に比べたら少ないと思いますが、いくらでもいますよ。会社なんかいたるとこにあるんですし。

[4657: 通りがかりさん]

>>4654 マンション検討中さん
南北線でも一回乗り換えで結構どこでもいけますよー

[4658: 匿名さん]

>>4657 通りがかりさん

んー決め手にはならない。

[4659: マンション検討中さん]

決めなくていいよ笑
9月の3期がどうなるかですね

[4660: 通りがかりさん]

>>4659 マンション検討中さん

値上がりしても買う人いますし、完売すると思いますよ。

[4661: ご近所さん]

プラウドの中古もこの価格ですしね

https://www.nomu.com/mansion/id/RD932228/

[4662: マンション掲示板さん]

上のプラウドはそもそも最寄り駅が違うし比較にならないと思います。交通手段もJR京浜東北線と都電荒川線と2路線多いですし、高台でハザードリスクも低い。ポーチ、食品庫、トランクルーム等が付いて二重床と仕様も数段上で部屋も広い。むしろここと比べたら割安なくらいなのでは。

[4663: 評判気になるさん]

坪単でみるとプラウドが割安ですね。グロスは大きいですが払えるならプラウドにしちゃう。

[4664: マンション検討中さん]

このプラウドいいですね。割安だと思います。

[4665: 通りがかりさん]

プラウド王子本町はいい物件だけど、トランクルームや食品庫、長めの廊下もあって、80平米超えとしては狭めの住居スペース。
80平米超えなら、リビングと隣の洋室を連結して使って、さらにもう一部屋ほしいところ。つまり20畳クラスのリビングと、小さい部屋3部屋ほしい。
https://mansion-madori.com/blog-entry-1487.html

[4666: 購入経験者さん]

角部屋でもないのに8千万か。買わない。

[4667: 購入経験者さん]

ほんとこのマンションは1期につきましたね。それで終了した感じ。1期買いの人はほんといい決断でしたね。

[4668: マンション検討中さん]

どうしても欲しい方は1期に買うべきでしたね

[4669: マンション検討中さん]

7000万ちょっとなら一期ですと4LDK購入できましたからね。

[4670: マンション検討中さん]

表記ルールの変更で駅徒歩3分になってますね。乗り換えを加味しても東京駅までは28分、新宿駅までは26分のようです。意外と近い。

[4671: マンション検討中さん]

先着順全て売れてしまいましたね！

[4672: マンション検討中さん]

値上がりは円安の影響もあるかも(原材料値上がり)

[4673: マンション掲示板さん]

年収2000万のdinksが無理して家を買うなと年収別の住宅価格をTwitterで投稿していてバズってるけどほぼ間違いないね。王子神谷でも年収1500万はないと買えないという恐ろしい現実。

年収600万：　買うな
年収700万：　住宅価格4,000万
年収800万：　住宅価格4,500万
年収900万：　住宅価格4,800万
年収1,000万： 住宅価格5,100万
年収1,100万： 住宅価格5,400万
年収1,200万： 住宅価格5,700万
年収1,300万： 住宅価格6,000万

[4674: マンコミュファンさん]

>>4673 マンション掲示板さん
王子神谷に限った事ではないですけどね。
これって、一次取得者で頭金0の話ですか？
年収1000万あれば少しは貯金もありそうですけどね。
因みにこのマンションは、住み替えのファミリーが多いと営業に言われたので頭金がっつりの方多いのではかいでしょうか。

[4675: マンション検討中さん]

住み替えで何故ここにしたのか気になる。資金があれば他の物件も検討できそうだけど、環境が気に入ったとかなのかな。

[4676: 匿名さん]

>>4675 マンション検討中さん
ファミリー世帯には良い環境だと思いますけどね。
他の区からくる人が多いみたいです。
一期の時の情報ですけど、他区と比較すると安かったのではないでしょうか。

[4677: マンション検討中さん]

既に契約された方の年収は？

～1000万円
～1200万円
～1400万円
1400万円～

[4678: 名無しさん]

私は580マンです！
住み替えです！

[4679: 評判気になるさん]

結局先着売れましたかー
7400でしたっけ。

[4680: マンション検討中さん]

あと何戸なんでしょう？

[4681: マンション掲示板さん]

年内で終わりそうですね。おそらく次が最終期だと。

[4682: 通りがかりさん]

いつ完売になるかは3期の価格次第。30戸前後残っているから、2期の価格なら年内完売は無理。もう少し値下げなら入居前完売もあり得る。デベの方針次第でしょう。

[4683: 匿名さん]

>>4673

お前ら全然分かってないな。
これが正解なんよ。

年収600万：　賃貸に住め
年収700万：　賃貸に住め
年収800万：　賃貸に住め
年収900万：　賃貸に住め
年収1,000万： 高級賃貸に住め
年収1,100万： 高級賃貸に住め
年収1,200万： 高級賃貸に住め
年収1,300万： 高級賃貸に住め

[4684: 評判気になるさん]

ガークロが完売してつまらなくなりました。もう少し売れ残りして欲しかった。

[4685: 名無しさん]

>>4674 マンコミュファンさん
頭金いれたら、金額によるけど住宅ローン控除うけれないから、ある程度してから繰上げ返済ですね

[4686: 口コミ知りたいさん]

>>4674 さん

>>4674 マンコミュファンさん
頭金いれたら、金額によるけど住宅ローン控除うけれないから、ある程度してから繰上げ返済ですね

[4687: 通りがかりさん]

>>4682 通りがかりさん
3期で値上げしたりして。分からんけど。

[4688: 購入経験者さん]

>>4686 口コミ知りたいさん
物件7000万円、諸経費約5%だと総額7350万円。1馬力で35年の場合、頭金1千万円払っても、住宅ローン控除が切れる14年目でも4000万円前後残債あるから住宅ローン控除は関係なくね？ ローン期間が短い場合やペアローンの場合は状況違うけど。

頭金の有無は、銀行からどれだけ借り入れできるかが一番大きいと思うよ。

[4689: 検討板ユーザーさん]

>>4687 通りがかりさん
あり得ますよ、そのために小出ししてるので。

[4690: 検討板ユーザーさん]

北区で考えたとき、単価で考えた時にこの物件より安い物件は住友の駅遠物件しかないな笑

[4691: マンション掲示板さん]

モデルルームの販売をするようなので3期で終わりだと思いますよ。

[4692: 匿名さん]

>>4691 マンション掲示板さん

3期で終わりというか11月完成だから売れ残ったら現地モデルルームで販売でしょ？

[4693: 名無しさん]

>>4692 匿名さん

引き渡しは来年ですよー笑

[4694: マンション検討中さん]

契約者さんも大変ですね。頑張ってください。

[4695: 通りがかりさん]

>>4692 匿名さん
モデルルームは王子駅ですけどね

[4696: マンション検討中さん]

ちょっと前に貼られたプラウド売れてますね

[4697: 名無しさん]

>>4696 マンション検討中さん

何か控え目な値付けなんですよね、この人。前も他社が坪単価330～340万で売り出してるのに、310万で出してたし、北東の2LDKだったけど。買う側にはありがたい人なのかも。

[4698: マンション検討中さん]

ガークロが完売したので、どっちにするかの選択肢がなくなった。価格を見ると赤羽住友は高い。ここでいいかで売れて行く予感。

[4699: マンコミュファンさん]

>>4698 マンション検討中さん
あとは、ここも高いと思ったらシティハウス王子という考えもありそうですね。

[4700: マンション検討中さん]

7400でも買う人がいるんだし、なんだかんだで割とすぐに完売すると思う

[4701: 購入経験者さん]

シティテラス赤羽は、3LDK 67.37平米 9F 8,300万円 坪単価407万円。
低層なら@370-380くらいで出る可能性があるので、だとすると7,500-7,800万円。
ここが2期と変わらず強気に出ると苦戦する可能性あり。

先着順の7400も実は売れたのではなく、3期のチョイ値下げに備えて、販売を取り下げただけだったりして。

とはいえ中古も手頃なのはパークタワー王子リバーグレイスくらいで、あとは超強気。たまに安いのも出るのだろうけれど、SUUMOなどに掲載する前に売れてしまうのでしょう。

[4702: 口コミ知りたいさん]

>>4701 購入経験者さん

先着で価格出てて、販売取り下げなんてできないと思いますよ笑

[4703: マンション検討中さん]

>>4701 購入経験者さん
疑っちゃう気持ちよくわかります笑

[4704: 口コミ知りたいさん]

入居までには完売ですね。ガークロは未入居まで数か月でしたので、ガークロよりは順調です。

[4705: 名無しさん]

>>4701 購入経験者さん
まぁまだまだ高騰し続けてるので強気でくるでしょうね。

[4706: マンコミュファンさん]

>>4704 口コミ知りたいさん

あそこって供給住戸300戸とかでしょ？
ここはそこの2/3程度なので、入居までに完売しないとまずいよ。

[4707: 名無しさん]

>>4706 マンコミュファンさん
色々知識が欠けているようですが、ガークロの販売時期とかご存知ですか？？個数多い分早い時期から販売してるんですよ。
まあ，一概には言えませんがこの物件は順調なようです。

[4708: マンション検討中さん]

ガークロの話はどうでもいいよ。中古が出てるわけでもないし。

[4709: 匿名さん]

>>4707 さん

1期は順調というか好調。2期は大幅値上げで苦戦。完売時期は３期の価格次第。

値上げ相場の現在、早期完売＝いい物件ではなく、割安な物件に過ぎないのだから、実需物件で完売時期を争うなんて不毛では？　

クレアは瞬殺でしたが、こちらを選んでいる方は、たとえ早期完売・安くても興味無いですよね。

それよりは、家計やマネープランなど自分でがんばれることに力を注いだほうがよいと思うのですけどね。

[4710: 購入経験者]

>>4703 マンション検討中さん
>　疑っちゃう気持ちよくわかります

「大和ハウス　営業停止」で検索すると、何件も不祥事がヒットすることや、虚偽記載のWEBを公開してクレーム入れられて訂正するなど、何でもありですからね。

まあ、大手ゆえ、見せしめに使われている部分もありますけどね。

[4711: マンション検討中さん]

仮にデベに問題があっても物件自体には関係なくない？実際ここは人気物件だし。

[4712: 評判気になるさん]

後25戸ですよね？
すぐ完売しますよ。

[4713: 名無しさん]

竣工前完売は難しい気がする。入居前完売は可能性ありそう。

[4714: 匿名さん]

ますます相場上がってるので、2期価格ならそれなりに売れそうな気はしますね。9月から徒歩表示長くなりますし、長くなっても3分のここは販売に影響なしでしょう。

[4715: マンコミュファンさん]

>>4714 匿名さん
近場に住んでるので、実際駅の出口からエントランスまで歩いてみましたが１分半でした。

[4716: 通りがかりさん]

>>4715 マンコミュファンさん

だから何でしょう？　駅チカは、みんな知ってるのだから、それ以外のことをアピールしたほうが良いのでは。一本足と、言われるだけのような。

[4717: マンション検討中さん]

ここはのどかでいいですよねぇ。駐車場が下にある店舗、昔ながらの商店街、古めの屋外プールなどまるで田舎のようです。地元を思い出します。

[4718: マンション掲示板さん]

1番のアピールは駅近で、1本足だとしても、他が駅遠になって5分以内から6分、7分以内から8分、10分以内から11分となる中、ここはスーモ最短の3分は切ったままなのはリセールにも良さそうです。
ガークロは9分のままなのかしら。10分超えになるのかな。

[4719: マンション掲示板さん]

>>4716 通りがかりさん
駅近でも、ここに書き込んでる人は実際歩いた事ない人ばっかでしょ？

[4720: マンション掲示板さん]

>>4719 マンション掲示板さん
ありますよ。駅までは近いのですが、入り口からホームまでは相当かかりました。また、南北線の待ち時間も長かったです。理解はしていましたが、思っていたよりもなかなか大変でした。

[4721: マンション検討中さん]

>>4720 マンション掲示板さん
地下鉄ですからそうですよね。
通勤の時間はすぐ電車きますよ、混んでますけど…

[4722: マンション検討中さん]

前歩きましたが、急がずホームまで3分半でした

[4723: 評判気になるさん]

>>4721 マンション検討中さん
特に南北線は深いので時間かかりますね。まあ、仕方ないですが。

[4724: ご近所さん]

地下鉄、それも南北線なのでホームまでは遠いですが、ここが仮にJRみたいに地上を走る電車の駅徒歩3分だったら、それはそれで騒音に悩まされるわけで,,,

[4725: マンション検討中さん]

実際に歩きましたが、駅に繋がるメインの道も狭くてベビーカーとか通りにくいんですよね。

[4726: マンション検討中さん]

裏路地が嫌なら公園側から迂回すればいいんですよ。5分もあれば駅に着きます。

[4727: 評判気になるさん]

>>4725 マンション検討中さん
そんなに狭いですかね、あまり気にならなかったです

[4728: 通りがかりさん]

>>4725 マンション検討中さん
確かに歩道を歩くか車道（？）でいくか悩みますね

[4729: 名無しさん]

あと25部屋かー。I3が抽選になって、落選した人が他の部屋を買うかどうかって感じですかね。2期以降これまでも検討してたけどI3待ちだった人いそうですし、3期1次は少し熱いかもしれない。

[4730: 口コミ知りたいさん]

>>4677 マンション検討中さん
7割近くが1200万未満ですが皆一馬力だとか、買い替えで含み益たっぷりある感じですかね？当方世帯年収1300万、一馬力800万。資産2000万程の30代一次取得層ですが7000万近くの物件はペアローンでないと厳しいので買えません。

[4731: 評判気になるさん]

>>4730 口コミ知りたいさん
確かに一次取得だときついですね。
7000万はもう超えてる部屋ばっかだと思いますし、初期費用諸々入れたら7500万くらいいくと思うので。
買い替えで含み益たっぷりパターンや親からの贈与たっぷりパターン、もしくはどちらもってパターンもある思います。

[4732: マンション検討中さん]

2期で売れ行きが落ちましたが、売り手が売り渋っていたのでしょうか。それとも単純に需要が無かっただけ？

[4733: マンコミュファンさん]

>>4732 マンション検討中さん
売れ行き落ちたというより、一期ほど数を売り出してかったですよね。
一期では130戸以上売れてますし。

[4734: マンション検討中さん]

>>4733 マンコミュファンさん
なるほど。つまり2期では戸数を絞って売り渋ってたんですね。

[4735: 検討板ユーザーさん]

需要に対した戸数を売ってたので、需要が落ちてます。理由は値上げです。単純に一期が安かったですね。

[4736: 通りがかりさん]

>>4735 検討板ユーザーさん
おやおやおやおや

[4737: マンコミュファンさん]

>>4735 検討板ユーザーさん
一期が安かったですね。
というより一期の時の方がまだ市場でこんな高騰していなかっただけです。