プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4451: 匿名さん]

>>4449 マンション検討中さん

住宅ローン金利も年末にかけて上がりそうですしね。残念

[4452: マンション検討中さん]

2022年4月に更新された荒川区が氾濫したときの北区ハザードマップ。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...

こちらは想定浸水3.0m-5.0mで、一部5.0m-10.0m。北本通より北はどこも同じ感じなのに、王子警察や駿台学園、郵便局あたりは、小島のように0.5m-3.0mなんですね。

[4453: マンション検討中さん]

確かに最強に真っ赤で危険だ。7000万近くでこれは…。

[4454: マンション検討中さん]

>>4452 マンション検討中さん
10mですと4階くらいまでは浸水する可能性がありますね。

[4455: 名無しさん]

荒川の氾濫については最後にこの辺が浸水したのは今と治水のレベルが全く違う100年以上前。
その後諸々の整備が進み、今も川底の拡張・上流の調整池の開発等々が進んでる荒川の氾濫をどこまで気にするかですね。
それが気になるんだったら買わなければ良いだけの話。絶対安全な場所なんか無いですからね。

[4456: 評判気になるさん]

>>4449 マンション検討中さん
でも気になる物件なのかな？

[4457: マンション検討中さん]

>>4455 名無しさん
3年前はこんな感じでしたけどね。まあ、新たな調整池も出来ますので氾濫リスクはかなり下がると思います。
https://toyokeizai.net/articles/-/435967?page=2

[4458: 名無しさん]

>>4457 マンション検討中さん

そうですね。記事にもある通り500mmを超える雨は200年に一度の想定。
ハザードマップが想定するのは600mmを超える1000年に一度の雨。
調整池の完成が7年後。
生きてる間にこれが起こるかどうかですねー。

[4459: マンション検討中さん]

>>4458 名無しさん
その200年に一度がたった3年前に起きたという事実は留意したほうが良いかと思います。対策は進んでますのでリスクは大幅に下がっていると思いますが。

[4460: 買い替え検討中さん]

>>4459 マンション検討中さん
「200年に一度」を信じるなら、いつ起こったかはあまり問題ではないんじゃないですかね。複数回起こったのであれば話は別ですが。
まぁ結局最後は何をリスクに感じるかの問題なので、これが気になる方が手を出す物件じゃないですね。

[4461: マンション検討中さん]

気にしないで買うのは逆にどうかと思いますが…リスクを理解し、納得して買うのはいいと思います。実際リスクは大幅に下がっていると思いますし。

[4462: 名無しさん]

最後にしますが、重要なのは「200年に一度の豪雨で氾濫しなかった」という事実と、「リスク低減のための整備は今現在も続けられている」という事実です。
1000年に一度の雨を想定したハザードの赤さのみを気にするのではなく、これらの事実を加味した方がより正しく「リスクを理解」したことになろうかと私は思っています。

[4463: 評判気になるさん]

>>4459 マンション検討中さん
3年前に起きたんですか？
近所に住んでますが知らなかったです。

[4464: マンション検討中さん]

>>4463 評判気になるさん
台風19号ですよ

[4465: 買い替え検討中さん]

北区ハザードマップ
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→高潮ハザードマップでは1m以上3m未満、浸水継続時間1週間以上

北区ハザードマップ（隅田川、新河岸川、神田川）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→1.0m-3.0m

北区ハザードマップ（石神井川）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→該当なし

北区の水害年表（明治40年-）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/documents/kitakusuigainen...
　→おそらく床下浸水程度だろうけれど、西ヶ原や滝野川、赤羽台などの高台でも安心できないことがわかります。

[4466: 検討板ユーザーさん]

火災保険に水災つけたほうがいいね。何階くらいまで必要なんだろ。

[4467: 周辺住民さん]

先日放送されたNHKスペシャル「新・全国ハザードマップ」
https://www.nhk.jp/p/special/ts/2NY2QQLPM3/blog/bl/pneAjJR3gn/bp/pexxZ...
「1000年に1度の雨は、1000年に1回しか起きない雨というわけではない。その地域でその年に1000分の1の確率で発生する大雨という意味。例えば、すごく大雨になって水害が発生した地域があったとして、その次の年にそこで同じような大雨が起こらないというわけではない。地球温暖化によって、大気中の水蒸気の量が、気温の上昇に伴って増えると言われている。1000年に1度の大雨も、今後、全国で起こる可能性があるというふうに考えて、備えていくことが重要」

結局のところ、自治体としてリスクは知らせた。治水対策は継続しているけれど、最悪の場合を考えて、あとは個人で考えてね、と言うことなのだと思います。また、東京のような、お金のある自治体は治水対策を着々と進めているけれど、温暖化もあるし、自然は分からないのでしょう。

水害には、いろいろな考えがあって、どれが正解とは言えないでしょう。個人ごとに価値観は違うし、水害以外の災害もあるし。私だったら次のdは選択しませんけどね。

a. ハザードに掛かるのは嫌だから、そのような地域に住まない
b. 3m-5m程度ならば、2階or3階以上に住む
c. 1、2階に住むが、火災保険（水害）に入り、家財額も積んでおく（ただし家財の保険額は高い）
d. わたしの生きている間には起きないと思うから何もしない

現在、荒川のハザード0.5-3.0mの地域の中層階に住んでいますが、荒川が決壊したら京浜東北の東側は大ダメージを受けるので、それは諦めています。北区って、低地のほうが生活利便性が高いんですよね。

[4468: 通りがかりさん]

>>4467 周辺住民さん
低地のほうが利便性高いですかね？赤羽や王子の駅前だけでは？

[4469: マンション比較中さん]

高い、低スペックと言われるが、東上線どどどさいたま志木7分程度で8千万。ここより広いけど。あなたのご注文はどっち?

[4470: 評判気になるさん]

タワマンや駅直結じゃなくても、3LDK1億円時代がそろそろきそうな予感…

[4471: マンション検討中さん]

>>4452 マンション検討中さん
ガークロも0.5m-3.0mになってますね。知りませんでした。

[4472: マンション検討中さん]

>>4470 評判気になるさん
都内が高騰する、すると周辺のさいたまあたりが生意気に釣り上げてくる。さいたまなんざ都内の4割引きが妥当だろと思うのですが、都内とほとんど変わらない、浦和、和光だと高い場合すらある。なんかねえ。

[4473: マンション検討中さん]

埼玉嫌いな人多いですね

[4474: マンション掲示板さん]

浦和とか川口もデカいし良いところだと思うけど、埼玉アドレスが嫌な人も多い。下町でも東京23区アドレスが良いとか。

[4475: 評判気になるさん]

>>4471 マンション検討中さん
むしろガークロの方は浸水してましたよね

[4476: 近隣住民]

>>4475 評判気になるさん
それは石神井川の人災のことですよね？ガークロの近くの石神井川がしばらく工事してるみたいです。

[4477: マンション検討中さん]

ホームページ更新されましたが、1F売れ残ってますね

[4478: eマンションさん]

>>4477 マンション検討中さん

何が更新されたのかわからないですね。

MR住戸が最後に売りに出されるので抽選になりそう。

[4479: マンション検討中さん]

>>4477 マンション検討中さん
このハザードマップで低層階は命に関わるから中々に厳しいでしょう。

[4480: eマンションさん]

>>4479 マンション検討中さん
冗談かもですが、
そんな突然部屋に水入ってこないと思いますよ、、、
さすがに警報で避難するでしょう。

[4481: 名無しさん]

未曾有の豪雨で川が溢れそうだってなってる中、部屋にぼーっと留まる人は流石にいないっすよね。最低限階段は登れるでしょうから。低層は命の問題というより家財の被害ですかね。
命の問題になるレベルのときは恐らく低層、高層関係ないですよ。

[4482: マンション検討中さん]

避難すれば大丈夫なのはどこも一緒だと思います

[4483: 通りがかりさん]

一階も通常より1メートル高くしてたり、対策はしてない訳ではなさそう

[4484: eマンションさん]

>>4482 マンション検討中さん

そう、だから命は大丈夫。家財は大丈夫じゃない。

[4485: マンション掲示板さん]

絶対氾濫なんてしないよ笑
ここに書き込んでる人達が生きてるうちは

[4486: 通りがかりさん]

>>4485 マンション掲示板さん
みんなそれは分かってます。
ただ、言いたいだけでしょう。

[4487: マンション検討中さん]

自分も氾濫はしないと思って検討してるけど、絶対かどうかは分からないよね。氾濫したら1/3くらいは沈む可能性があるんだから、楽観視していい問題ではないと思うよ。

[4488: 通りがかりさん]

>>4487 マンション検討中さん
それはハザードのところ全てそう。

[4489: 匿名さん]

絶対ないって事はないでしょうけど、可能性はとても低いだろうなとは思います。
自分は一応保険の特約つけるくらいかなと。
むしろ地震の方が現実的なリスクな気がしますね。地盤はそんなに悪くないみたいですけど。

[4490: マンション検討中さん]

これを見る限りでは液状化の心配は無さそうですね
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

[4491: eマンションさん]

少し前まで星3.4とかだったのに4.1になってる。アンチがいなくなったのか。

[4492: 通りがかりさん]

>>4491 eマンションさん
十条タワーは2点台から4点台。全体的にアルゴリズムの見直しがあったのかも。
そもそも、食べログ以上に点数なんて意味ないと思ってるけど。

[4493: マンション検討中さん]

こういう理由らしいね


いつもマンションコミュニティのご利用をいただきありがとうございます。

本日早朝、検討板および住民板に表示しているスレッドの★評価について、
一部の利用者様による不正な★1点の大量投稿のデータ削除処理を行いました。

つきましては、スレッドによっては★評価の上昇につながっております。
また同様の行為ができないよう、投票に一定の制限を付与いたしております。

★評価の変動につきましては本件実施によるものとなります。
以上、何卒ご理解のほどお願い申し上げます。

[4494: マンション検討中さん]

>>4493 マンション検討中さん
不正さんがいなければ、ここは4.0 ガークロも4.3
この辺嫌われてるのかとおもってしまいますよね笑

[4495: 検討板ユーザーさん]

それか業者が多いんでしょうね

[4496: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4497: マンション検討中さん]

>>4495 検討板ユーザーさん
業者もそこまで暇ではないでしょう

[4498: マンション検討中さん]

>>4493 マンション検討中さん
星1だと不正なのかね？

[4499: 匿名さん]

星5に不正はない キリッ フッフッフ

[4500: マンション検討中さん]

鳩とかエレベーターとか治安とか盲点だったし、そういう意味ではこの掲示板は星5だね

[4501: 匿名]

>>4500 マンション検討中さん
微妙なマンションだよね。資産価値は下がっていくにしても下げ止まり率がどうかだよね。
全てが中途半端に見えるんだが、どうですか？

[4502: 匿名さん]

>>4501 匿名さん
先のことは分からないですが、このまま高騰が続くなら価値は下がらないと思いますよ。

[4503: 通りがかりさん]

>>4501 匿名さん
中途半端ですかね？どのあたりが？

[4505: マンション掲示板さん]

川口の方が将来価値が高いですね。
日本経済新聞
https://www.nikkei.com/article/DGX...

[4509: 匿名]

[No.4504～本レスの内、前向きな情報交換を阻害する投稿、および削除された投稿へのレスを削除しました。管理担当]

[4510: マンション検討中さん]

200戸以上ありますし、変な人もいるでしょう。気にしてても仕方ありません。

[4511: eマンションさん]

検討の方や住民や契約された方だけ書き込んでる訳でもなさそうですけどね

[4512: 匿名]

>>4510 マンション検討中さん
それはそうだろうね。こんだけ居ればね。
ベランダ喫煙は本当にムカつく。

[4513: マンション検討中さん]

まだ入居始まっていないのにベランダ喫煙？プレミスト東京王子と間違えていないか？

[4514: 検討板ユーザーさん]

妄想なんじゃない。どちらにせよ貶すことが目的だろうから無視しましょ。

[4515: マンコミュファンさん]

>>4512 匿名さん
クレアホームズ王子神谷からの誤爆かな？

[4516: マンション検討中さん]

>>4515 マンコミュファンさん
ありえますね。当初はあちこちで自画自賛してここをネガしてたからな。

[4517: マンション検討中さん]

どちらも同じ地域の人気物件。仲良くしましょう。

[4518: eマンションさん]

次は8戸販売のようです。

[4519: マンション検討中さん]

先着順はまだ残ってますね。ハザードの1階とはいえ価格差がすごい。

[4520: マンション掲示板さん]

最後にモデルルームの6階か7階の70平米でるけど、7500万くらいはしそうだな。

[4521: マンション検討中さん]

>>4516 マンション検討中さん
そりゃクレアの倍以上するんだからネガるでしょ。

[4522: eマンションさん]

>>4521 マンション検討中さん
モデルルームは王子駅ですよね？
それでもIタイプ六階は最後なのですか？
もう最後の方なので7000万超えは間違いなくするでしょうね、

[4523: 周辺住民さん]

ガークロは残り２戸。まもなく完売しそうなので、ここは周辺中古やシティハウスとの勝負ですかね。値上げ以降いろいろ言われたけれど、これからの新築が安くなるとは思えないので、一期のような好調さは無くても少しずつはさばけそう。

[4524: eマンションさん]

>>4523 さん

ガークロよりかなり高くなりましたね。

[4525: マンション検討中さん]

ここまで高くなるとハザードエリアにかからないエリアの築浅中古も手が届くし、新築に拘らない人はそっちのほうがリスクは低いね。

[4526: 検討板ユーザーさん]

>>4525 マンション検討中さん

どこらへんですか？

[4527: 検討板ユーザーさん]

そんな物件ないよ。。

[4528: 周辺住民さん]

4525ではないけれど、探せばあるよ。

ダイアパレス飛鳥山 6980万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_70168775/
3Fはイマイチだけれど、80平米越えでリフォーム済み。
駅距離は少しあるけれど、その代わり西巣鴨も使えて高台。子供が2人いるなら、この広さは魅力的。

[4529: マンション検討中さん]

築15年以上、徒歩8分はここ検討してる人ならほとんどフィルターで弾いてるスペックだと思うなぁ…

[4530: 匿名さん]

>>4528 周辺住民さん

良いマンションですけど、築浅ではないですよね
4525さんがいうようなファミリー向けマンション、ほんとにあるなら私も知りたいです
築年数にこだわらないなら選択肢は増えますけどね

[4531: マンション掲示板さん]

>>4528 周辺住民さん

これならガークロの人にすすめたいね。駅距離的に。

[4532: 検討板ユーザーさん]

リフォームとかリノベって外見よくてもコンクリとか躯体の劣化は治せないから怖いよね

[4533: 購入経験者さん]

築浅すぎると家主は購入時の諸経費とかも乗っけてくるから、お買い得なモノは少ないでしょう。また、新築のほうが初期不良の可能性も残っていて、1回くらい大規模修繕こなしているほうがいいって言うひともいます。価値観が違いすぎて、どちらがいいとは言えないような。

・南北線の駅近1本足、新築、70平米未満、ハザード
・京浜東北、南北線、三田線 すべて徒歩10分以内、築16年、80平米台、高台

とはいえ、プレミストはハザード地域の2F, 3Fで6千万円台後半は高いね。中層以上ならわかるんだけれど。

[4534: 匿名さん]

>>4533 さん

同じ金額ならどちらを選ぶかって話なら、人によって答えは違うが答えなのでしょうね。何を重視するか、人それぞれなので。

4525さんのおっしゃる「ハザードエリアにかからないエリアの築浅中古」具体例ぜひ知りたいですね。書き込んでいただけると嬉しいです。

あと、素朴な疑問なのですが、初期不良など気にされる方は、品確法で10年以内はって考えると、むしろ新築となりませんか？

[4535: マンション検討中さん]

例えば南北線と山手線の二路線が使えて、ハザードリスクもここより低い駒込駅だと徒歩4分のデュフレ駒込が6600万、徒歩6分のシティハウス駒込ステーションコートが6980万であったりします。南北線1本でハザード真っ赤のここを7000万オーバーで買うよりはリスクは低そうです。

[4536: 匿名さん]

>>4535 マンション検討中さん

回答ありがとうございます。
駒込駅周辺いいですよね。
デュフレの方は築浅じゃないです。
シティハウスの方は、以前から売出してる部屋のことですね。部屋位置考えると割高に感じます。何かを諦めなきゃ高台と同じ金額にはならないわけで、優先順位をどう考えるかということでしょうか。

[4537: 坪単価比較中さん]

4536さんが、中古も視野に入れた検討者ならば、こんな掲示板で質問するのではなく、不動産屋に行ったほうがいいよ。人気の中古物件はレインズ登録前、もしくは登録直後に契約が決まることも多いのだし。

[4538: 匿名さん]

こちらの物件の資料請求だけして、結果的に他の物件にしたのですが営業電話が今日もかかって来てこれで3回目です。もう他買ったって言ってるのにしつこい営業です。

[4539: 評判気になるさん]

一階と三階で700万も違うのですね。
一期なら価格みてましたが、他の階もかなり強気でびっくりです。

[4540: マンション検討中さん]

9月から『電車で○分』の表記ルールが変わるから、ここの場合はほとんどの主要駅までの所要時間の表記が5分くらい増えそうだね

[4541: マンション掲示板さん]

>>4540 マンション検討中さん
そうですね。直結以外はどこも大体同じでしょう。
そもそものルールがいけてなさすぎですよね。

[4542: 買い替え検討中さん]

５分増えるってどういう計算？笑
そんなに駅までのルート入り組んでないし、一番遠い棟でもせいぜい＋1、2分では？

[4543: マンション検討中さん]

>>4542 買い替え検討中さん
乗り換えにかかる時間も計算に含めるようになるんですよ

[4544: 買い替え検討中さん]

そっちの話ですね。
最寄り駅までの距離と勘違いしました。大変失礼しました。

[4545: マンション検討中さん]

>>4544 買い替え検討中さん
あまり笑とか使わないほうがいいと思いますよ。お気をつけください。

[4546: 4538]

4538ですが、他物件と誤って投稿してしまったため訂正させていただきます。失礼致しました。

[4547: 買い替え検討中さん]

ここ電話営業やるケースあるんですかね？
ウチはモデルルーム行ってから電話勧誘された事無いです。収入等々で相手にされてないのかもですが 笑

[4548: 評判気になるさん]

>>4547 買い替え検討中さん
私も電話営業されたことないですよ。

[4549: マンション検討中さん]

登録したら電話来ましたね。他も含めて検討中であることを伝えたらそれから来ませんでしたが。普通の対応かと。

[4550: マンコミュファンさん]

先着が3戸になりました。ついにあの1階が売れたようです。相対的にお得感ありました。
結局この期前後で6戸売れたってことですね。