プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4434: 検討板ユーザーさん]

>>4433 口コミ知りたいさん
売り手市場ってことですね。買い手には残念ですね。

[4435: 通りがかりさん]

しばらくは買い手は不利になりそうですよね。

[4436: 評判気になるさん]

気に入ればいいんじゃないですかね

[4437: eマンションさん]

個人的には共用設備が最低限で駐車場平置きのみというところがポジ。維持費がここまで抑えられるとこは少ない。
ネガはエレベータホールかな。
アルコーブ無しは、扉は少ししかMBからでなさそうだしまあ大丈夫かなと。
床は直床でも二重床でもいいが、「直床＋高天井ハイサッシ」か「二重床＋普通天井普通サッシ」なら、直床がいい。
何気に今は珍しきスロップシンクは重宝しそう。

あとは駅の弱さを許容できるかだけ笑

[4438: マンション検討中さん]

駅力だけでなく、標高の低さが気になります。川も近いしハザードマップも真っ赤だから。リスクが高い低地で直床のマンションにほぼ7000万はなぁ。

[4439: 通りがかりさん]

2期4次ってどれくらい申し込み入ってます？

[4440: 通りがかりさん]

>>4438 マンション検討中さん

ハザード気にされる方は検討外にすればいいだけかと思います。
おそらく、ここ見てる方はみなさんハザードは認識済みです。

[4441: 検討板ユーザーさん]

抽選すでにありそうでしたよ

[4442: マンション検討中さん]

>>4441 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。2か月ぶりの販売ですし、滞留していた申し込みが結構あるのかもしれませんね。

[4443: 評判気になるさん]

価格が高い、仕様悪い、駅力弱いと書いてありましたがなんだかんだ人気な物件なのですね。

[4444: 名無しさん]

>>4443 評判気になるさん
人気というよりは、受け入れざるを得ないということかな

[4445: マンション検討中さん]

人気あったけど価格高くて、仕様悪くて、駅力弱いです

[4446: 名無しさん]

まぁ今後も高騰していく中、金利もあがることを考えると、今の低金利で各銀行の優遇が良いうちに買った方がいいかもですね。
もっと高騰して金利も上がったらもう手が出ません。

[4447: ラッパー]

妥協するのも一興、俺が選んだプレミスト最強♪

[4448: 評判気になるさん]

あと10年ちょっとくらいには品川も直通になりますしね。
確かに最強かもです。

[4449: マンション検討中さん]

どう最強なのだろう…。低めの仕様や、ハザードマップ真っ赤等諸々見ても最強とは程遠いかと。

[4450: 通りがかり]

4447, 4448はネガの「ほめ殺し」のような...。

[4451: 匿名さん]

>>4449 マンション検討中さん

住宅ローン金利も年末にかけて上がりそうですしね。残念

[4452: マンション検討中さん]

2022年4月に更新された荒川区が氾濫したときの北区ハザードマップ。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...

こちらは想定浸水3.0m-5.0mで、一部5.0m-10.0m。北本通より北はどこも同じ感じなのに、王子警察や駿台学園、郵便局あたりは、小島のように0.5m-3.0mなんですね。

[4453: マンション検討中さん]

確かに最強に真っ赤で危険だ。7000万近くでこれは…。

[4454: マンション検討中さん]

>>4452 マンション検討中さん
10mですと4階くらいまでは浸水する可能性がありますね。

[4455: 名無しさん]

荒川の氾濫については最後にこの辺が浸水したのは今と治水のレベルが全く違う100年以上前。
その後諸々の整備が進み、今も川底の拡張・上流の調整池の開発等々が進んでる荒川の氾濫をどこまで気にするかですね。
それが気になるんだったら買わなければ良いだけの話。絶対安全な場所なんか無いですからね。

[4456: 評判気になるさん]

>>4449 マンション検討中さん
でも気になる物件なのかな？

[4457: マンション検討中さん]

>>4455 名無しさん
3年前はこんな感じでしたけどね。まあ、新たな調整池も出来ますので氾濫リスクはかなり下がると思います。
https://toyokeizai.net/articles/-/435967?page=2

[4458: 名無しさん]

>>4457 マンション検討中さん

そうですね。記事にもある通り500mmを超える雨は200年に一度の想定。
ハザードマップが想定するのは600mmを超える1000年に一度の雨。
調整池の完成が7年後。
生きてる間にこれが起こるかどうかですねー。

[4459: マンション検討中さん]

>>4458 名無しさん
その200年に一度がたった3年前に起きたという事実は留意したほうが良いかと思います。対策は進んでますのでリスクは大幅に下がっていると思いますが。

[4460: 買い替え検討中さん]

>>4459 マンション検討中さん
「200年に一度」を信じるなら、いつ起こったかはあまり問題ではないんじゃないですかね。複数回起こったのであれば話は別ですが。
まぁ結局最後は何をリスクに感じるかの問題なので、これが気になる方が手を出す物件じゃないですね。

[4461: マンション検討中さん]

気にしないで買うのは逆にどうかと思いますが…リスクを理解し、納得して買うのはいいと思います。実際リスクは大幅に下がっていると思いますし。

[4462: 名無しさん]

最後にしますが、重要なのは「200年に一度の豪雨で氾濫しなかった」という事実と、「リスク低減のための整備は今現在も続けられている」という事実です。
1000年に一度の雨を想定したハザードの赤さのみを気にするのではなく、これらの事実を加味した方がより正しく「リスクを理解」したことになろうかと私は思っています。

[4463: 評判気になるさん]

>>4459 マンション検討中さん
3年前に起きたんですか？
近所に住んでますが知らなかったです。

[4464: マンション検討中さん]

>>4463 評判気になるさん
台風19号ですよ

[4465: 買い替え検討中さん]

北区ハザードマップ
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→高潮ハザードマップでは1m以上3m未満、浸水継続時間1週間以上

北区ハザードマップ（隅田川、新河岸川、神田川）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→1.0m-3.0m

北区ハザードマップ（石神井川）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
　→該当なし

北区の水害年表（明治40年-）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/kasen/documents/kitakusuigainen...
　→おそらく床下浸水程度だろうけれど、西ヶ原や滝野川、赤羽台などの高台でも安心できないことがわかります。

[4466: 検討板ユーザーさん]

火災保険に水災つけたほうがいいね。何階くらいまで必要なんだろ。

[4467: 周辺住民さん]

先日放送されたNHKスペシャル「新・全国ハザードマップ」
https://www.nhk.jp/p/special/ts/2NY2QQLPM3/blog/bl/pneAjJR3gn/bp/pexxZ...
「1000年に1度の雨は、1000年に1回しか起きない雨というわけではない。その地域でその年に1000分の1の確率で発生する大雨という意味。例えば、すごく大雨になって水害が発生した地域があったとして、その次の年にそこで同じような大雨が起こらないというわけではない。地球温暖化によって、大気中の水蒸気の量が、気温の上昇に伴って増えると言われている。1000年に1度の大雨も、今後、全国で起こる可能性があるというふうに考えて、備えていくことが重要」

結局のところ、自治体としてリスクは知らせた。治水対策は継続しているけれど、最悪の場合を考えて、あとは個人で考えてね、と言うことなのだと思います。また、東京のような、お金のある自治体は治水対策を着々と進めているけれど、温暖化もあるし、自然は分からないのでしょう。

水害には、いろいろな考えがあって、どれが正解とは言えないでしょう。個人ごとに価値観は違うし、水害以外の災害もあるし。私だったら次のdは選択しませんけどね。

a. ハザードに掛かるのは嫌だから、そのような地域に住まない
b. 3m-5m程度ならば、2階or3階以上に住む
c. 1、2階に住むが、火災保険（水害）に入り、家財額も積んでおく（ただし家財の保険額は高い）
d. わたしの生きている間には起きないと思うから何もしない

現在、荒川のハザード0.5-3.0mの地域の中層階に住んでいますが、荒川が決壊したら京浜東北の東側は大ダメージを受けるので、それは諦めています。北区って、低地のほうが生活利便性が高いんですよね。

[4468: 通りがかりさん]

>>4467 周辺住民さん
低地のほうが利便性高いですかね？赤羽や王子の駅前だけでは？

[4469: マンション比較中さん]

高い、低スペックと言われるが、東上線どどどさいたま志木7分程度で8千万。ここより広いけど。あなたのご注文はどっち?

[4470: 評判気になるさん]

タワマンや駅直結じゃなくても、3LDK1億円時代がそろそろきそうな予感…

[4471: マンション検討中さん]

>>4452 マンション検討中さん
ガークロも0.5m-3.0mになってますね。知りませんでした。

[4472: マンション検討中さん]

>>4470 評判気になるさん
都内が高騰する、すると周辺のさいたまあたりが生意気に釣り上げてくる。さいたまなんざ都内の4割引きが妥当だろと思うのですが、都内とほとんど変わらない、浦和、和光だと高い場合すらある。なんかねえ。

[4473: マンション検討中さん]

埼玉嫌いな人多いですね

[4474: マンション掲示板さん]

浦和とか川口もデカいし良いところだと思うけど、埼玉アドレスが嫌な人も多い。下町でも東京23区アドレスが良いとか。

[4475: 評判気になるさん]

>>4471 マンション検討中さん
むしろガークロの方は浸水してましたよね

[4476: 近隣住民]

>>4475 評判気になるさん
それは石神井川の人災のことですよね？ガークロの近くの石神井川がしばらく工事してるみたいです。

[4477: マンション検討中さん]

ホームページ更新されましたが、1F売れ残ってますね

[4478: eマンションさん]

>>4477 マンション検討中さん

何が更新されたのかわからないですね。

MR住戸が最後に売りに出されるので抽選になりそう。

[4479: マンション検討中さん]

>>4477 マンション検討中さん
このハザードマップで低層階は命に関わるから中々に厳しいでしょう。

[4480: eマンションさん]

>>4479 マンション検討中さん
冗談かもですが、
そんな突然部屋に水入ってこないと思いますよ、、、
さすがに警報で避難するでしょう。

[4481: 名無しさん]

未曾有の豪雨で川が溢れそうだってなってる中、部屋にぼーっと留まる人は流石にいないっすよね。最低限階段は登れるでしょうから。低層は命の問題というより家財の被害ですかね。
命の問題になるレベルのときは恐らく低層、高層関係ないですよ。

[4482: マンション検討中さん]

避難すれば大丈夫なのはどこも一緒だと思います

[4483: 通りがかりさん]

一階も通常より1メートル高くしてたり、対策はしてない訳ではなさそう