プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[442: マンション検討中さん]

自分は王子神谷より川口や浦和のほうが好きですね。王子神谷と違ってスーパーだけでなく飲食店もたくさんありますし、JRで東京や銀座に一本で出られるので便利だと思います。あくまで個人の意見です。王子神谷が好きな方を否定するものではありません。

[443: 匿名さん]

浦和や浦安に住んでても、埼玉や千葉に住んでるって一括りにされるのが辛い。
横浜だけは、なぜか神奈川県って言わずに、横浜って押してくる人間が多い。
兵庫県も神戸って言ってくるから同類。彼らはなんなの？

[444: マンション検討中さん]

最近流行りのオンライン説明会きましたね！

[445: 購入経験者さん]

>>443 匿名さん
それは浦和の素晴らしい地域はほんの一握りなのに、東浦和、中浦和、北浦和、武蔵浦和など浦和ブランドにあやかろうとするダさいたまが悪いんですよね。浦安は、歴史的に汚い漁師町だったのと、3.11の液状化で、わかる人にはいいイメージは無いと思いますけど。そこを買ったときのデベのキャッチコピーをそのまま真に受けるとそうなるのかな・・

[446: マンション検討中さん]

>>445 購入経験者さん
埼玉とか千葉を頑張って下に見ようとしてますけど、
つまらないプライドですね。やめたほうがいいですよ、普通にその地域に住む人に失礼ですよ。

[447: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん
そんな、住んでいる方をダサいとは言っていません。サイタマ県の議員さんたちのセンスが悪いと言っているだけで。浦安の液状化も事実を言っているだけで、そこに住んでいる人をダサいとは言っていません。

[448: 匿名さん]

こちらのマンション情報や周辺環境を共有していきましょうよ。

[449: マンション検討中さん]

大事なのは価格でしょう。
価格の匙加減で売れ行き大きく変わると思います。
勝手に坪単価280-300になると予想してます。
ガー黒とオイコス赤羽の売れ行きの悪さを考慮するとこんなもんかなと。
これ以上になるとガー黒に負けるし、これ以下だと引く手数多になる印象です。
200戸以上なのでそれなりに戸数捌く必要あり広域商圏で勝負しなくてはなりませんが、地域的に地縁がないと中々住もうと思わない場所です。
庚申塚商店街はあまり使えない。
商店街をあてにするなら、東十条通り商店街を利用する事になります。
良いところは
思い切りファミリー向け物件
公園隣接で子供と遊ぶのに最高
スーパー近くに沢山ある
学校施設が近い
南北線ユーザーなら家出て5分で電車に乗れる
悪いところは
近くにはファミリー向け飲食店ばかり
ハザード色付き
液状化危険性
東十条向かう信号地味に待ち時間長い
周りにはほんと何もない

こんな所かと思います。検討されてる方は是非一度現地を見たほうが良いかと。ガーデンズとは利便性が全然異なります。

[450: 匿名さん]

現地から東十条駅南口まで歩いてみました。UR団地とガーデンズの敷地を突っ切ると10分ちょっとです。公式ルートにはなりませんが実際の使い勝手は悪くないと感じます。

[451: マンション検討中さん]

南口だと駅の手前で階段か坂を登らないとですよね。フラットでない10分ちょっとを使い勝手悪くないと思うかどうかは人それぞれかと思います。

[452: 匿名さん]

値段高かったらシティテラス赤羽を待つよね

[453: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん
シティテラス赤羽待つならローレルコート赤羽でいいかと。ローレルコート赤羽より高くするために販売時期ずらしてますので…

[454: 購入経験者さん]

大和さんの、和光丸山台が高い!!! スミフの価格付けを右へならえしてるのかと。そうすると、ここが安く出る確率はかなり低い。みなさん、ガークロのいい部屋押さえたほうがいいかもです。

[455: 名無しさん]

個人的に思うのは、ガークロの強みは王子駅まで徒歩圏っていうところだけで、ハザードマップや生活導線問題など、ウィークポイントが多すぎます。プレミストの強みは駅近ってところだけど、やはり南北線だけなのでそこは弱いかも。
でも周辺の雰囲気や、日常生活の便利さ、学区等々はそれぞれの価値観により異なるので、この２物件が同価格帯とすると、購入者はどう割れるのか興味あります。

[456: マンション検討中さん]

クレアに大差で負けてるしな

[457: 匿名さん]

6000?7000万くらいがメインくらいになりそうな予感

[458: マンション検討中さん]

和光は小規模、ここは200戸超えの大規模なので、全く同じような値付けの仕方では厳しいと思いますが、どうなるでしょうか。
和光も200戸超えだったら最低坪300では出せなかったでしょう。

[459: マンション検討中さん]

王子神谷って少し前なら4000万円台でも買えた地域ですから購入検討層の予算上限もそんなに大きくないと思います。ここより不便だとはいえ志茂オイコスが坪250で苦戦している現状、また王子ガークロが三路線徒歩圏内で坪300-320で苦戦している現状を受けて、その間くらいにおさめてくると思いますよ。相場が上がっていてもエリアの上限というのはやはりあると思います、再開発地域でもないですしね。

[460: マンション検討中さん]

>>459 マンション検討中さん
一方ガーデンズは中古で坪310?350ぐらいで平気で売りに出てるので、どうでしょうね。
もちろんあちらの方がJRの駅に近くいい立地なので、単純比較はできませんが。

[461: 匿名さん]

ガーデンズはエリア最強マンションだし高値はしょうがない。

[462: 匿名さん]

正直今はどこも信じられないほど高いですよ東京２３区は。
赤羽だって５～１０年前は駅近新築７０平米５０００～６０００万円台で買えましたけど今は７０００万円前後します。王子神谷駅近も５～１０年前は７０平米４５００～５０００万円で買える物件ありましたけど。今は６０００万はしても不思議はない相場です。あとみなさんガーデンクロスと比較したりしてますけど駅距離が違いすぎますね。もちろん同じ駅距離なら王子のほうが高いですけど

[463: 評判気になるさん]

学校も新築。これは嬉しいですね。

[464: 匿名さん]

いよいよ案内会が始まりますね。

[465: マンション検討中さん]

いよいよ明日ですね！安いとうれしいけど果たして…

[466: 匿名さん]

平均6500くらいなら買いですね！

[467: マンション検討中さん]

自分は6000万円かな。ガークロと同じかそれより高そうなら撤退します。

[468: マンション検討中さん]

5800-6500。平均6200と予想。

[469: 匿名さん]

3LDK5800万なら本当に検討しちゃいます！

[470: マンション掲示板さん]

オンライン説明会参加された方いかがでしたか？自分は今日仕事なので参加できません。情報教えて頂けたら嬉しいです。

[471: 匿名さん]

>>470 マンション掲示板さん
予定価格：5400-8900
エントランスの天井が高いので、開放感がある

[472: マンション検討中さん]

眺望がいまいちでしたね、、、

[473: 匿名さん]

やっぱ高くなかったね。
ガークロから流れてきそう。

[474: 匿名さん]

66平米が5400万からってことですよね？

[475: 匿名さん]

70平米はやっぱり高いですね

[476: 匿名さん]

68平米の中層階が6200万くらいと言ってましたので安くはないと思いました。

[477: マンション検討中さん]

普通に高いですけど、今の市況ならこんなもんでしょう。ガーデンズの中古の方がいいですね。

[478: マンション検討中さん]

70平米中層階で6200でしたよ、

[479: マンション検討中さん]

説明会出席された方、事前案内会の予約案内届きましたか？

[480: マンション検討中さん]

>>478 マンション検討中さん
価格自体はガークロより若干安めですが、減税の変更次第ではガークロより高い買い物になりそうですね…

[481: マンション比較中さん]

>>480 マンション検討中さん
一年分の家賃も考慮しなければならない、住み替えの方ならいいだけど

[482: マンション検討中さん]

ガークロの5階の3LDKも6200万円台なので本当に同じくらいでしたね。私は住宅ローン減税も考えてガークロ優先で検討します。

[483: 検討板ユーザーさん]

説明会でも近隣の飲食店・カフェ出てたけど、やっぱ周りに何もなさすぎですね笑？

[484: 検討板ユーザーさん]

やはり、4Lの広い部屋やルーフバルコニーの部屋は8,000万超えてくるのかー、ガークロの角部屋と悩む。。。

[485: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん

先程届きました

[486: 検討板ユーザーさん]

>>482 マンション検討中さん
確かに。13年控除が10年控除になるだけならまだしも、この低金利時代に住宅ローン残高の1%控除はやりすぎとの意見も出てますしね。
制度自体が変わる可能性もあるのでリスクも高そうです。

[487: マンション検討中さん]

廊下側の部屋がアウトフレームしてある時点でガークロよりこっちが良さそう。ファミリーマンションなんて居住性重視、梁があるのとないのでは有効面積全然違います。

[488: マンション検討中さん]

アウトフレームで選ぶならガーデンズの中古のほうがいいと思います。利便性は王子徒歩圏内のガークロに劣りますし。なんか微妙な値付けになってしまいましたね。

[489: 購入経験者さん]

デベはアホだよな、ガークロよりたった300,500万の割安感だせば瞬間蒸発だったのにね。残念。

[490: 購入経験者さん]

まあ、でも和光市丸山台は始発駅人気だとしても高すぎな値付けだったね。それよりはすこしいいかな。

[491: マンション検討中さん]

>>489 購入経験者さん
瞬間蒸発は利益追求できてないってことだから、デベとしては失敗なんだよなぁ。笑
売れ残らない範囲で最も高い値付けが最適。ここはちょうどよさそうじゃない？