プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[4293: 検討板ユーザーさん]

先着が2部屋売れておるぞ。残り1部屋は1階じゃぞ。適度な売れ行きに思えるぞ。

[4294: 通りがかりさん]

アンチの数と売れ行きは大体比例してるよね。売れてない物件はアンチすらないんだから。ここは売れてるよね。

[4295: マンション検討中さん]

成約数は増えてないね。先着順の販売分はこれから加算されるのかな。だとしたら192戸か。

[4296: マンション検討中さん]

>>4289 マンション検討中さん

これでベビーカーには厳しいマンションと言っていたら、もう一軒家か一階に住むしかないですね。
この物件に限らずエレベーターを利用する必要があるので。

[4297: 検討板ユーザーさん]

>>4295 マンション検討中さん
成約数の更新はいつも遅いですね。たまに反映される感じです。

[4298: マンション検討中さん]

>>4296 マンション検討中さん
エレベーターを使うのは普通だけど、このマンション特有の要因が厳しいってことでしょ

[4299: 周辺住民さん]

>>4282 名無しさん
昔近所に住んでましたので、子育て環境的に良い点を参考までに。

◯公園：神谷堀公園以外も、馬場遺跡公園やちょっと歩いて新田さくら公園、隅田川テラスなど、子どもを遊ばせる場所が多いです。
◯保育園幼稚園：駅近くは激戦ですが、豊島方面は入りやすいです。幼稚園も近くの成徳附属幼稚園が校舎新築でキレイです。すずらん幼稚園も評判がよさそうですね。
◯小学校中学校：小学校新設で素敵です。中学校は明桜中学区だと思いますがこちらも校舎がキレイですし地元の評判もよさそうです。私立中に通うことになっても、駅が近いので選択肢が多いと思いますよ。
◯遊び場：子どもが小さいうちは子育て支援センターが近いので重宝します。また、志茂の方に歩くと元気ぷらざという温水プールがあり、通年やっているので雨の日でも子供の遊び場に困らないと思います。
◯習い事・塾：バスが沢山走っていますので習い事なども赤羽や王子にスムーズに通えると思います。王子の習い事や塾は基本北本通り沿いにあるので、王子神谷からでも歩いて行ける事が多いです。

王子神谷は全体的には道が狭いのですが、このマンションの近くは成徳大学中学校があるからなのか道もキレイに整備されており、植樹もあって気持ちいいです。神谷堀公園ハイツもURだからなのかデザインが美しく、周辺のお散歩を子供と沢山楽しみました。

[4300: マンション検討中さん]

>>4298 マンション検討中さん

具体的にはどのような点ですか？
エレベーターホールがないマンションは多く、特有の要因ではありません。
各棟一機の設置ですが戸数に対しては標準的ですし、そもそも各棟が繋がっているのであまり関係ないのではないでしょうか？

[4301: マンション検討中さん]

>>4300 マンション検討中さん
具体的に書かなくてもご自分で分かってるじゃないですか駅のエレベーター乗り換えについては言い訳しないんですか？

[4302: 坪単価比較中さん]

>>4300 マンション検討中さん
4298 ではないけれど、エレベーターは70-80戸に1機が標準的です。ここは227戸ですので適切な数です。

前にも書きましたが、同じ場所に2機あると、通常は1階と6階で待っていて、待ち時間を最少化。さらに近い階に2機いるようなことがあったら、片方は1階に行ってなど、待ち時間を少なくする制御ができます。

しかし、ここは各棟1機なので、そのような制御はしていないと思われます。別の棟に行くという手段もありますが、北方の棟(C)の人が南(AB)に来ることはあっても、その逆は少ないでしょう。また、そのときエレベーターがすぐに来る保証もありません。

業者用駐車場の位置次第ですが、BC棟のエレベーターは宅配便や引っ越しで使われそうなので混みそうです。エレベーター待ちをしたくないなら階段が使える3階以下、もしくはA棟の5 or 6階でしょうか。

平均運転間隔で一番重要なのはエレベーターの台数で、居住人数や階数あまり影響しないことは研究で証明されています。
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=55401?pno=1&site=n...

[4303: マンコミュファンさん]

これでエレベーターの懸念材料は解消ですね。子育て環境もいいし、エレベーターしか言えない人達が減るといいですね。

[4304: 坪単価比較中さん]

>>4303 マンコミュファンさん
> これでエレベーターの懸念材料は解消ですね。

ちゃんと読まれたでしょうか？　結論だけを書きます。

・戸数に対するエレベーターの数は適切だが、一棟一機という配置のためエレベーター待ち長め
・エレベーター待ちが長いとき隣の棟に移動する手段もあるが効果は限定的
・エレベーター待ちをしたくないなら階段が使える3階以下、もしくはA棟の5 or 6階。ギャンブル要素はあるけれど、C棟で、エレベーターはB棟orC棟orA棟をハシゴ利用。

ネガ投稿する気は無く、エレベーター配置からの予測を書いているだけです。

[4305: マンション検討中さん]

>>4299
大変参考になりました。神谷堀公園くらいしか無いと思っていましたが、元気ぷらざはなかなか良さそうですね。隣のイオンが出来れば買い物して帰れそう。

>>4302 坪単価比較中さん
分かりやすい説明ありがとうございます。やはり各棟1基では待ち時間が長そうですね。

[4306: 検討板ユーザーさん]

>>4305 マンション検討中さん

イオンできるの？

[4307: マンコミュファンさん]

>>4306 検討板ユーザーさん
志茂にイオンスタイルできますよ。

[4308: 匿名さん]

ネガ多くても買える人だけ買えばいいだけの話

[4309: マンション検討中さん]

>>4304 坪単価比較中さん

エレベーター数が適切な点は数値データが示されていますが、ネガティブな要素はあくまで予想ですし結局は住んでみないとわかりませんね。
タワマンもエレベーターが来ないとよくネガられていますが、現実とは乖離しているかもしれません。
まあこれも予想ですね。

[4310: マンション検討中さん]

先日、ここのモデルルームを訪れた時に担当の人から仮に荒川が氾濫した時、堤防が埼玉側の方が低くなってるのでまず埼玉側に被害でます～って軽く言われたのですが本当なんですか？？

[4311: マンション検討中さん]

やはり1基ずつ点在してるのは厳しいんじゃない？あくまで予想だけど。

https://www.sumu-log.com/archives/36872/

[4312: マンション検討中さん]

エレベーター１基毎の問題は顕著だよ。それからここは川も近く低地でハザードマップ真っ赤だから火災保険の金額高そう。

[4313: マンション検討中さん]

>>4312 マンション検討中さん

近くに住んでますけど高くないですよ？

[4314: マンション検討中さん]

>>4313 マンション検討中さん
良かったですね！

[4315: 検討板ユーザーさん]

>>4312 マンション検討中さん
区分所有なら1階や2階を除いて水害の特約は外すでしょ普通

[4316: マンション検討中さん]

>>4315 検討板ユーザーさん
水害付けるとどうなるのでしょうか？ここは沈む可能性もあるので…

[4317: 通りがかりさん]

火災保険なんて以下の影響が大きいよ。ネットでシミュレーションできるから計算してみて。ソニー損保が平均的に安め。
・契約する保険会社
・家財金額
・地震保険の有無

[4318: 通りがかりさん]

ネガは多いですが、なんだかんだ売れてますね。

[4319: 通りがかりさん]

ガーデンズ以外でここと比較出来そうな王子神谷の物件ってありますかね？王子神谷の相場感が分からず。

[4320: eマンションさん]

>>4319 通りがかりさん
レシアス王子神谷やブリリア王子神谷やパークハウス東十条フレシアとかですかね。
ブリリア王子神谷は中々中古はでませんが。
中古でも価格はプレミストの新築価格とそんなに変わらないですけどね。

[4321: 通りがかりさん]

>>4320 eマンションさん
ありがとうございます。フレシアは東十条なので別かと思います。レシアスは55平米で4780万で出てますね。70平米だと6100万円くらいでしょうか。築年数の差がありますので、6500万円くらいが妥当なんですかね。

[4322: eマンションさん]

>>4321 通りがかりさん
フレシア東十条でも王子神谷最寄りになりますので便利だと思います。
後は新築でしたらシティハウスも価格や仕様では魅力的かと。
駅距離が少しありますが駅からの途中にサミットもあり便利ですよね。

[4323: 通りがかりさん]

>>4322 eマンションさん
フレシアは東十条も10分圏内なので、その分高くなっていると考えています。純粋な王子神谷物件の相場がどの程度か気になっています。シティハウスはレシアスと同じくらいの価格ですかね。やはりここが王子神谷の中ではダントツで高いですが、駅近で新築であることを考えるとこれくらいが妥当なんですかね。

[4324: eマンションさん]

>>4323 通りがかりさん
一期は少し安くて、今は少し割高になってる感じだと思います！

[4325: 検討板ユーザーさん]

>>4323 通りがかりさん
売れ行きから見て、妥当なんじゃないかなと思ってます。

[4326: マンション検討中さん]

>>4323 通りがかりさん

フレシア東十条は某宗教施設が隣にあるから買うのやめたんだけど、みんな気にしないのかな

[4327: 通りがかりさん]

宗教施設気にするならそもそも王子神谷を買わなくね？ついでに外人も

[4328: 評判気になるさん]

関係ないですけど、池袋で暴走事故を起こした某医師の病院は近いですね。まあ、関係ないですが。

[4329: 通りがかりさん]

>>4328 評判気になるさん
5/23日で190戸成約。じわじわきてますねー、、

[4330: 口コミ知りたいさん]

６月も銀行金利あがりましたねー。
毎月上がっていくでしょうか

[4331: 検討板ユーザーさん]

>>4330 さん

メガバンは10年固定は下げてますよ？
変動も上がる様子はありません。

[4332: 名無しさん]

>>4329 通りがかりさん

竣工前完売はほぼ無くなりましたね。まぁ、竣工後1年くらいで売り切れば上出来でしょう。

[4333: マンション検討中さん]

第二期見てきましたが、かなり値上がりし7200万後半になっていました。初めてのプレミストですが、ウォークインクローゼットの棚が薄く壁紙で巻いているだけで、ポールにおいては棚受けに乗っているだけでした。これはコートーや冬物掛けたら重みで壊れますよね。皆さんはどう思いますか？あまりにもチープでショックを受けました。

[4334: マンション検討中さん]

7000万超えとは思えないチープさですよね。しかしまぁ低地でハザードマップ真っ赤の直床マンションを高額ローン組んでまで買う物好きいるんだねぇ。

[4335: 検討板ユーザーさん]

>>4333 マンション検討中さん

何階です？

[4336: 通りがかりさん]

安普請は大変だなぁ笑

[4337: 検討板ユーザーさん]

目の前の団地から鳩が大量に飛び出してきてびっくりしたのですが、あれは飼ってるのでしょうか？絶対こっちにも飛んでくると思うのですが、大丈夫なんですかね？

[4338: 検討板ユーザーさん]

>>4337 検討板ユーザーさん
しっかり調教済みかと。

[4339: 検討板ユーザーさん]

>>4338 検討板ユーザーさん
だといいのですが、あの数を全部調教出来てるんですかね？とても心配です

[4340: 検討板ユーザーさん]

鳩とか歩きたばこおじさんや歩きストロング缶おじさんがいるので適度に昭和を味わえます。多様性を学ぶには最適の環境かと。

[4341: マンション検討中さん]

HPから成約戸数の表記が無くなりましたね

[4342: 検討板ユーザーさん]

>>4341 マンション検討中さん
なぜでしょうね。更新時に誤って消した説。