プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[3708: 名無しさん]

これから先もかなり高騰していくと思うので一時取得者は余程資金がないと購入できないということですよね？
まだ今買っておいた方がましなのかな…

[3709: マンション検討中さん]

既に日本の一次取得層には厳しい相場。親からの贈与や、買い替えで含み益がないと買えない。または円安の恩恵を受ける外国人。もっと高騰する前にと無理してペアローンで買うのも金利上げが可能性が高まってる今は危険すぎる。そもそも今のマンション価格は低金利ありき。金利が上がれば組んでしまったローンの返済はきつくなり、マンション価格も下落する可能性がある。どうしても今新築が欲しいという層には厳しい情勢だ。

[3710: 検討板ユーザーさん]

>>3709 マンション検討中さん
100回くらい聞いた同じ情報ありがとうございます！

[3711: マンション検討中さん]

ホームページ更新されましたね。先着順は3戸のままのようです。

[3712: 通りがかりさん]

ガークロはあと10部屋でした。竣工後ではありますが順調に売れてるようですね。この情勢の後押しもあるのでしょうか。

[3713: 名無しさん]

>>3711 マンション検討中さん
すみふのが安いのでその影響もありそうですね

[3714: マンション検討中さん]

>>3713 名無しさん
そうですね。特に京浜東北線ユーザーだとJR駅までの距離はほとんど変わらないので、価格の安いすみふを選ぶ方も多いかと思います。ガークロも価格の高い部屋しか残ってないようですし。

[3715: 検討板ユーザーさん]

>>3714 マンション検討中さん
駅までの距離は違うと思う。スミフは王子の中央口だし、ガークロは南口が最寄りだし。
スミフよりはプレミストかガークロのほうが売れる要素は多い。スミフはどの駅も遠いし、よほど安くないと厳しいのではないかな

[3716: マンション検討中さん]

>>3715 検討板ユーザーさん
駅までの距離違います？ここから東十条は1.1キロで、すみふから王子は1.2キロだからほとんど同じだと思いますが。

[3717: 名無しさん]

>>3716 マンション検討中さん

同じ王子駅で比較したのではないでしょうか？

[3718: マンション検討中さん]

>>3717 名無しさん
すいません、うまく伝わってなかったですかね。JRまでの距離が変わらないというのはここから東十条駅とすみふから王子駅の比較です。

[3719: マンション検討中さん]

今の価格で直床でエレベーターホールもないマンションは嫌だな…。

[3720: マンション掲示板さん]

>>3719 マンション検討中さん
直床の分、天井2550とハイサッシですからね。音は変わらないので安くなってよかっとも捉えられますよ。

[3721: マンション検討中さん]

直床のフワフワのフローリングの感触は本当に安っぽくコストカットしてるなぁと思いますけどねぇ。6000万以上で直床って一次取得でなければ敬遠するかと…。

[3722: マンション検討中さん]

東十条は古い建物が多いので駅前少しずつ建替えてますが、王子神谷、特に東側は住宅街ですし20年は変わらなさそうですね
赤羽・王子・十条は再開発がありますが、置いていかれそう
それが王子神谷の良さでもあるので悩ましいし、逆に完成されているとも言えるのですが

[3723: 通りがかりさん]

置いていかれるというか、そもそも赤羽・王子・十条と比較するような地域じゃないでしょ。街の発展を期待してる人なんていないと思うよ。

[3724: 通りがかりさん]

むしろ今の雰囲気が好きなので発展されるのも困ります。
王子神谷駅これ以上人気増えたらもう通勤耐えられない…
あと周辺には学生やお年寄り、子供が多い事や公園の雰囲気が好きです。
そういう環境を求めてる人、ここの契約者に多いと思います。

[3725: マンション掲示板さん]

>>3721 マンション検討中さん

コストカットされて安くて天井高いなら良いかなと。二重床そんなに歩き心地いいんですか？

[3726: マンション検討中さん]

王子赤羽に釣られて上がればなあ、というくらいですね

[3727: 通りがかりさん]

>>3726 マンション検討中さん
王子も赤羽もここから更に上がるかは不明です。下がらなければなぁ、というくらいに考えておいたほうが無難かと思います。

[3728: マンション検討中さん]

直床でも安いからいいとのことですが、低地の直床マンションで6500万はどこも安くないでしょう…。ガークロはもちろん、ここよりも安いシティハウスでも二重床ですよ。

[3729: 通りがかりさん]

ガーデンズも直床っすよ

[3730: マンション検討中さん]

ガーデンズはここより安かった上に、ここより悪い部分はほぼない。

[3731: 通りがかりさん]

>>3730 マンション検討中さん
確かに。残念な物件ですね。

[3732: マンション検討中さん]

>>3728 マンション検討中さん

安いというのは、二重床だともっと高くなっているということです。この価格自体が安いと言うわけではないです。

[3733: マンション検討中さん]

単に二重床の方が仕様がいいと思っている人達は本当に表面だけの知識だけでかわいそう。私は二重床で2400の天井高なら直床で2550の方が居住性はいいと思いますが。

[3734: 通りがかりさん]

>>3728 マンション検討中さん
プレミストでアルコーブ、エレベーターホール、二重床にしたら一期で平均7000万いっちゃいますよ

[3735: マンション検討中さん]

6500万払うのに直床という方がかわいそうだと思いますが…。

[3736: マンション掲示板さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576548/
直床と二重床のレス載ってますよ。

[3737: マンション検討中さん]

>>3735 マンション検討中さん
メリデメ知らずに高い二重床の方が良い！と言うコメントですか？リフォーム予定するような間取りでもないのでコストかけて二重床にしなくて良いです。天井高い方が良いです。

[3738: 名無しさん]

メリデメの話ではなく、このグロス価格でコストカットされてるのが嫌だって話じゃないの。直床がいいか二重床がいいかは人次第。まあ、一般的にはコストのかかる二重床のほうが価値は高いという認識だろうけどね。そうじゃなかったらどのデベも二重床なんて採用しないだろうし。

[3739: マンション検討中さん]

>>3738 名無しさん
なるほど、もっと高くても二重床がいいと言うことでしたか。
私は大したメリットない所をコストカットした分安くなるならその方が良い派です。
当たり前ですが価値観次第ですね。

[3740: 名無しさん]

>>3739 マンション検討中さん
全く理解されていないようですが、納得されてるならそれでいいと思います。

[3741: 口コミ知りたいさん]

直床を馬鹿にしてる主はガークロで書き込みしてる？ガークロ住民も高い遠い浸水履歴と弄られてるので目くそ鼻くそを笑うだ。

[3742: マンション検討中さん]

直床は明らかなコストカット。二重床のマンションレベルの価格なのに直床なのは誰でも気になるでしょう。

[3743: 評判気になるさん]

>>3734 通りがかりさん
アルコーブや直床はコストカットのマンションではよくあると思いますが、エレベーターホールって贅沢な仕様なんですかね？この位の価格でついていないマンションの方が見ない気がしますが…。

[3744: マンション検討中さん]

エレベーターホールは贅沢ではないです。規模が大きければURにも付いてます。

[3745: 評判気になるさん]

たしかに、アルコーブやエレベーターホールないと厄介かもです。
特にゴミ置き場は1箇所しかないので、そこまでいく途中にゴミ持ちながら廊下を歩くので。
南東の北側はこれから販売されますが、その辺は覚悟しといた方がよさそうです。
なんせゴミ置き場からかなり離れてるので

[3746: 匿名さん]

>>3745 評判気になるさん

この物件は竣工後は不利になるかもしれないですね。仕様のチープさがそのまま見えてしまうので

[3747: 口コミ知りたいさん]

>>3746 匿名さん

環境はいいので、不利にはならないと思いますけど、先のことは分かりませんね。。。

[3748: 検討板ユーザーさん]

マジで作りはちぐはぐだよね。直床、アルコーブ無し、エレベーターホール無しを部屋の高さとハイサッシで無理に誤魔化そうとしてるけど、窓がでかくても景色抜けないし。本当に無意味。

[3749: 検討板ユーザーさん]

永住予定の南北線ユーザー以外には微妙な物件だったね。

[3750: 口コミ知りたいさん]

微妙なのはガークロの方でしょ。
ガークロは浸水履歴ありだぞ！
駅から遠いガークロは話にならんよ。
駅チカは正義。

[3751: 通りがかりさん]

王子神谷に一生住めるのは尊敬に値するわ…

[3752: 通りがかりさん]

え？
もう25年ほど住んでますけど笑
ありがとうございます

[3753: 通りがかりさん]

>>3750 口コミ知りたいさん
ガークロにコンプレックスでも感じてるのかな笑
どっちも微妙でしょ

[3754: 通りがかりさん]

>>3753 通りがかりさん

微妙なのにわざわざ書き込みありがとうございます

[3755: マンション掲示板さん]

ガークロに過剰に反応しすぎでは？
駅近もいいけどそればかり気にしすぎると視野が狭くなりますよ。

[3756: 通りがかりさん]

>>3751 通りがかりさん

団地大丈夫な人なら快適に住めますよ！

[3757: マンション掲示板さん]

>>3755 マンション掲示板さん

駅から離れてマンション買う意味あるかな？なら狭小の戸建でいいでしょ。

[3758: 販売関係者さん]

城北地区に今買うことを前提にした客がいる場合
ガークロは最も潰しておきたい物件。不動産営業からしたら目の上のたんこぶ。

[3759: マンション検討中さん]

ガークロは生活するのに不便すぎる
軽く10分歩いてスーパー行くの慣れてますって人向けです。
近くになにもなさすぎる

[3760: マンション検討中さん]

ここの人ってガークロの悪口ばかりで相当嫌いなんですね笑

[3761: 通りがかりさん]

大半は契約者でしょうね。残念な人達です。

[3762: 通りがかりさん]

でもマンマニさんもガークロはいまいちな評価でもプレミストは評価していたしなぁ。
あの動画は一生残るよねぇ。

[3763: 通りがかりさん]

>>3762 通りがかりさん
ね。契約者もガークロばかり気にしないでもう少し自信持てばいいのに。

[3764: eマンションさん]

>>3763 通りがかりさん

契約者はガークロと比較検討した人が多いはず。特に去年は住宅ローン減税の恩恵をけってまで選んだんだから、そりゃ思い入れ強いでしょ。ただ、当初から同じ値段ならガークロの方が良いという意見が多かったようなので、プレミスト値上げしてガークロに流れるのは当然かなと

[3765: 通りがかりさん]

契約者はわざわざこんな意味のない掲示板みないでしょ。
プレミストはプレミスト、ガークロはガークロでいいじゃん。
どうせ、ここでネガしてる人はガークロでも同じことしてるでしょう。

[3766: 通りがかりさん]

>>3764 eマンションさん
その理由でしたら八つ当たりもいいところですね。そんな人ばかりではないと思うのですが…

[3767: 検討板ユーザーさん]

>>3759 マンション検討中さん

出口反対側、夜は8時まで、アルコールなしのスーパーいいですね。そんなことを威張るなんてね。相手は腐っても王子。駅動線にスーパーたくさんあるし。

[3768: 名無しさん]

>>3767 検討板ユーザーさん
ガークロより便利だなんて誰も思ってません。静かに暮らせるのがここの良いところです。

[3769: マンション検討中さん]

>>3768 名無しさん
つまりここはガークロより不便ってこと？

[3770: 通りがかりさん]

>>3769 マンション検討中さん
使う路線によって違うでしょ。

[3771: マンション検討中さん]

>>3770 通りがかりさん
確かに。南北線か水上バスを使うならここは便利ですよね。

[3772: 検討板ユーザーさん]

>>3771 マンション検討中さん
王子神谷詳しいですね。

[3773: マンション検討中さん]

>>3772 検討板ユーザーさん
10年くらい住んでますからね。慣れればいいところですよ。TSUTAYA無くなったのは残念ですが…

[3774: マンション検討中さん]

>>3773 マンション検討中さん
失礼、ゲオでした。

[3775: マンション検討中さん]

ガークロはJR駅遠いが仕様はそこそこ、中庭もこだわる。ここは駅は近いが駅から深い、アルコープなしのエレベータホール無しの直床。価格はほぼ同じだが気持ちここが安い。うーん。どっちも「ここっきゃない」のエースがいないんだよね。あえてエースを立てると、ガークロJR徒歩圏。ただしシーズンとおして10勝10敗のローテーション投手。ここは、12勝13敗の負け越しローテーション投手みたいな比較だから荒れるのかな。佐々木朗希くんみたいな凄いエースがいればよかったんだけどね。

[3776: 検討板ユーザーさん]

>>3775 マンション検討中さん
プレミストのここっきゃないは、公園隣接、横板マンション、大規模で駅近なのに大通り沿いではないだと思います。
仕様は確かにガークロのが良いですよね。
エース級は新築なら一億くらい出さないと中々見つからないのでは？

[3777: マンション検討中さん]

>>3776 検討板ユーザーさん
そう、金だしゃあいいんだけど、出せる人はピラミッドの頂点付近の人だけ。だから買える物件どうしで比較がカンカンガクガクたたき合いになるのだと思います。ここは双方近いしね。

[3778: マンション検討中さん]

>>3776 検討板ユーザーさん
プレミストのここっきゃない「駅ちか」を評価して12勝しているんです。仕様があれなので13敗なのです。勝ちが多いほうが良いのか負け越さないのが良いのか微妙な比較となっています。

[3779: マンション検討中さん]

ちょっと悪意がある方だとガークロは浸水履歴で+2敗 10勝12敗とかセットする方も当然いるかとは思いますが、それぞれ個人の感覚に依存する部分ですからね。

[3780: マンション検討中さん]

シテイハウスは7勝5敗みたいな感じ。ここより安い。駅からさらに遠いが閑静でマルエツはほど近い。財閥ブランド。目立たないけどいい仕事する中継ぎピッチャーの立ち位置。ただし二期以降予想　5勝9敗みたいになりそう。(価格が高くなりすぎて)一期のアナウンス価格で最後までいけば完売早いでしょうね。

[3781: 検討板ユーザーさん]

>>3780 マンション検討中さん
シティハウスの立地ならもっと安くてもよかったと思います。
王子駅を毎日利用するなら自転車じゃないときついです。
かといって王子神谷も遠い…
スミフじゃなければ相当安くしないと売れないかなと思ってました。

[3782: マンション掲示板さん]

>>3776 検討板ユーザーさん
ガークロのほうが仕様下じゃないか？天井高低いし、キッチン天板人造だし、風呂のシャワーヘッド可変出来ないし、廊下はタイル張りじゃないし、スロップシンクついてないし

[3783: 検討板ユーザーさん]

>>3782 マンション掲示板さん

おそらく、みなさんが大好きな二重床、アルコーブ、エレベーターホールの事ではないでしょうか

[3784: 坪単価比較中さん]

ガークロとプレミストの専有部仕様は似たり寄ったりのような気もするけれど。
・共にキッチン人工大理石
・スライド式シャワーは1万円で交換可能
・天井高は二重床でない裏返し
少額のリフォームで変えられるような部分の差はどうでもいいでしょう。

共有部＆共有施設は違いますね。どちらもアルコーブ無いけれど、ガークロは扉を開けてもMBのラインまでで疑似アルコーブ。プレミストは扉を開けるとMBより半分飛び出す。その代わりアウトフレームで部屋の出っ張り少ない。

なんだかんだ言っても、JRか南北線かの違いが一番大きいかも。プレミストは階や眺望まで考慮すると、ガークロと同じか高い部屋もあるかも。1期の価格だったらね。

[3785: マンション掲示板さん]

>>3784 坪単価比較中さん

キッチンはフィオレでしたよ。

[3786: 坪単価比較中さん]

ガークロ：アクシーマ→アクリル系人工大理石
プレミスト：フィオレストーン→クオーツストーン（天然石ではない）
シティハウス：天然石

メーカーもあるので一概には言えないけれど、価格的には天然石＞クオーツストーン＞アクリル系人工大理石だけれど、この程度の違いは物件選びの要素の中で優先度低いでしょ。ポリ系じゃないので、みんなしっかりしていますよ。

人工とか人造はメーカーによって呼び方が違うので無視しています。

[3787: マンション検討中さん]

>>3781 検討板ユーザーさん
そりゃそういう感覚がまともですよね。ただし天下の「財閥系すみふ様」のプライドがそれを許してはくれませんね。

[3788: 通りがかりさん]

2期3次そろそろなのに検討コメントは全然無くて他の物件の話ばかりですね

[3789: マンコミュファンさん]

>>3788 通りがかりさん

価格はなんだかんだあまり共有されてませんね

[3790: マンション検討中さん]

やたら高いと言われてますが、そんなに高いのでしょうか？駅近物件なんだし多少高いのは当然でしょ

[3791: マンション検討中さん]

駅近っていうけど低地ハザード色つきだし、URや都営住宅で安く住める街だからね。価格は高級分譲だけど仕様も賃貸レベルだから高いと言われる。

[3792: 口コミ知りたいさん]

今の相場なら普通だと思います。
一期と比較して値上がりしたので盛り上がってるだけじゃないですか。
一期は昨年9、10月頃くらい？で条件の良い部屋なのだから、そりゃ値上がりはするでしょと思ってます。

[3793: 匿名]

>>3791 マンション検討中さん
え？URまぁまぁ高くないですか？

[3794: 名無しさん]

>>3791 マンション検討中さん
ハイサッシアウトフレームの賃貸なんかありません。賃貸と一緒にしないでください。

[3795: マンコミュファンさん]

一瞬で契約者沢山でてきてて笑った

[3796: 名無しさん]

>>3792 口コミ知りたいさん
ですよね。多少値上がってもここは立地がいいので欲しい方は多いと思います。

[3797: eマンションさん]

>>3795 マンコミュファンさん
またまたぁー、あなたが契約者なくせにー笑

[3798: 名無しさん]

>>3797 eマンションさん
ひょっとしてあなたも…？

[3799: eマンションさん]

>>3798 名無しさん
そしてあなたも？笑

[3800: マンション検討中さん]

北区物件偏差値
(随時追加可)
66：プラウドシティ赤羽
65：プラウド王子本町
63：タワー十条
63：王子駅前タワー
62：ガーデンズ
61：飛鳥山レジ
58：バウス上中里
54：プレミスト王子神谷
54：ガークロ
52：シティハウス王子
51：オイコス志茂

[3801: 坪単価比較中さん]

>>3796 名無しさん
> 多少値上がってもここは立地がいいので欲しい方は多いと思います。

マイナー駅までの駅距離だけで立地がいいというのは無理があるのですが...。
人によって定義は違いますが、おおむね「立地」は下記要素の総合です。

・交通利便性
・生活利便性・住環境・周辺環境
・街の発展性・再開発
・景観
・安全性：治安・防犯・防災・地盤

[3802: マンション検討中さん]

>>3801 坪単価比較中さん
・交通利便性→南北線一本だが駅から２分なので悪くない
・生活利便性・住環境・周辺環境→店も少なく利便性は低いがスーパー公園など最低限はある。周辺は団地に囲まれ暗い雰囲気。
・街の発展性・再開発→ない。求めるなら赤羽か王子。

・景観→団地
・安全性：治安・防犯・防災・地盤→駅で体液をかけられる事件や置引等の被害は多い。低地で川も近いためハザードマップは赤色。

生活利便性、周辺環境、安全性や地盤等は低いので一概に立地が良いとは言えないですね。ただ駅からは近いのは間違い無いと思います。

[3803: マンション検討中さん]

立地定義に「学区」が抜けてるんじゃありません。

[3804: マンション検討中さん]

北区に学区を求めるのもあれか、これは禁句だったかも。ごめんね。

[3805: マンション検討中さん]

ここは一期の進捗が予想以上に良かったから、「あとはじっくり高めで売ろうや」に方針転換したんですね、ただしガークロよりちょい安はキープしつつ。すみふはさらに安く。近隣マンションの価格あとだしじゃんけん戦略はじつにいやらしいですねえ。

[3806: マンション検討中さん]

HP更新されて181戸売れているようですね。

[3807: eマンションさん]

>>3805 マンション検討中さん

同じエリアのマンションならどこのデベもそうするでしょ。それが利益に繋がるんだから