プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[3480: マンション検討中さん]

まぁ一年に５回も不祥事起こしている企業ですしね。数日前まで自称北区No1の供給率が虚偽だったとHPのトップに記載していたのにもう消されています。３日も載せてないのでは。ここでも指摘されたから隠蔽したのでしょうが。

[3481: マンション検討中さん]

自分は天守閣位置のバウス狙ってますが大抽選になりそうなので補欠でこことシテイハウスチェックしてます。ガークロは値引き1本でればチェックに加わります。

[3482: 検討板ユーザーさん]

>>3480 マンション検討中さん

あれは何だったんですかね。。。謎でした。

[3483: 検討板ユーザーさん]

>>3480 マンション検討中さん
もう掲載やめたんですね。早いですね。

[3484: 名無しさん]

>>3474 マンション検討中さん

買えないだけですよ、きっと

[3485: 検討板ユーザーさん]

実際問題値上げとなるとJR王子駅が使えて、共用設備も豪華なガークロのほうが良いですね。
ここの強みは駅近で価格もそれなりなところだったのに、強みが打ち消されちゃった感じです。
年収1500万円は最低限必要な物件だから検討されてる方は慎重にね。

[3486: eマンションさん]

なんだかんだ言ってる割には、ここのHPを細かくチェックされてるんですね笑

[3487: 検討板ユーザーさん]

>>3486
検討している物件の一つだったので、価格のチェックは当たり前ですが煽るような笑をいれて何か気に触る事でもあったのですか？

[3488: 検討板ユーザーさん]

>>3485 検討板ユーザーさん

なぜ1500万？1500万だと手取り1000万なので、年250万払っても750万も手取り残ります。
1500万あったらそれこそ丘のいいマンション選びますね。

[3489: 検討板ユーザーさん]

価格を気にする人はオイコスの中古もおすすめですよ。管理費高めですが、ここより1000万安くて環境も大して変わりません。

[3490: 検討板ユーザーさん]

>>3488
釣りかもしれませんが、3488さんはギリギリの年収で検討されてるのかもしれませんが、生活レベルを維持しつつ、値下がり、金利上昇リスクを考えるとそれれくらいは必要かと思っています。
もちろん貯蓄がある方等は別ですよ。
そんなことツッコミ入れてきて

[3491: 評判気になるさん]

>>3486
こんか早いレスで営業マン暇なんですかね。問い合わせも激減？笑

[3492: 検討板ユーザーさん]

>>3490 検討板ユーザーさん
生活レベルや家族構成も違うのに、最低1500万ですか。6500万を固定1.3%、固定資産税入れて年250万ちょっとくらいです。それで最低1500万は必要とか、よっぽど保守的か、今の生活レベルがとてもお高いのですね。

[3493: マンション検討中さん]

無理に低い年収でも買わせようとする人がでてくるが営業なの？子供がいる家庭なら1500万とは言わずとも1300万位はないと7000万近くのマンション買うのはキツくないか。しきりに相場が～というが、収入が相場に追いついていないなら無理しないほうが良いでしょう。住み替えや投資でうまくいった人なら別だが。

[3494: 検討板ユーザーさん]

>>3492
前提条件等関係なく最初に突っ込んできたのは3488さんですよ。
3492さんもギリギリなのかもしれませんが、せっかく引っ越したのに何もできない生活にならないように願います。笑

[3495: 評判気になるさん]

>>3493
おそらく営業のポジショントークでしょうね。
最近こういうリスク考えない買い煽りが多いですけど、上がり相場ならいいけど下がり相場や金利があがったらどうするんでしょうか。
ここは値上げもしていて、様々なリスクが高くなっているのは事実なので少し余裕のある方以外は一息ついたほうが良いでしょう。

[3496: 検討板ユーザーさん]

>>3494 検討板ユーザーさん
そりゃ前提条件なく1500万が最低と言ってたので、どんな条件でも1500万が必要かと思った次第です。

むしろ買う気がないのにここに居座って高いから買う人を罵ってる人はどんな嗜好なんでしょうかね。
1期を買い逃して値上げを指を加えて見てるだけの人でしょうか。

[3497: 検討板ユーザーさん]

>>3496
前提条件なども書いていないのに勝手に想像して多いんじゃないかと指摘するなんてお花畑で素晴らしいですね！
いちいち突っ込む内容でもないでしょう。
営業さんですか？

[3498: マンション検討中さん]

管理費+修繕積立+P+チャリ等々で6万近くかかり、30年住むと2160万ローン以外にかかりますね。固定資産税は(予想)で18万としてx30=540万　当初の控除があったとして500万ぐらいですかね。ローン以外で2600万ぐらいかかるんだなあ/30年

[3499: マンション検討中さん]

このマンションの注意点は「修繕積立」が安すぎること。販売を見据えた価格設定なので15年後あたりの大規模修繕のときの持ち出し分も貯蓄する必要があるのではないかと思います。その前に売り逃げ+売却益たんまり出ればあなたWinnerですよ。

[3500: 匿名さん]

>>3479 マンション検討中さん
ちょっと調子にのって値上げしすぎましたかね。まぁ、二、三年かけて売り切ればよいと思います

[3501: eマンションさん]

>>3499 マンション検討中さん
初めの5年は修繕積立こんなものではないのですか？
こちらは他の物件より極端に安いのでしょうか？

[3502: 検討板ユーザーさん]

お、アンチのおかげで最近盛り上がってますねぇ！いいですなぁ！

[3503: 評判気になるさん]

私は足立区アドレスでも気にならないのでクレアホームズも検討しつつ、ここの価格を見てみたかったので様子見していましたが、ここまで差があると思わなかったので振り出しに戻ってしまいました。
1000万近く違うオイコスも視野に入れ、検討しなおしです。

[3504: マンション検討中さん]

南北線に拘るなら埼玉でもいいと思います

[3505: 検討板ユーザーさん]

>>3497 検討板ユーザーさん
想像してないですよ。いやー、どういう考えかと思って突っ込んじゃいました。まあわからないならFPさんに話を聞いてみてごらんなさい。7000万の物件を1500万は最低必要！という人はほぼいないでしょうよ。

[3506: マンコミュファンさん]

低い年収でも大丈夫マンは大体営業でしょうね。

[3507: マンション検討中さん]

>>3501 eマンションさん
毎回名前変えて投稿しててお疲れ様です。

[3508: マンション検討中]

>>3473 匿名さん
明らかに自演で草www

[3509: 匿名さん]

>>3503 評判気になるさん

オイコスはもう完売しちゃいましたよ

[3510: 評判気になるさん]

>>3504
現在都内に住んでいますので、更に遠くなる埼玉は検討対象外です。

>>3509
存じ上げていますが、中古もちょくちょくでているのでそれも視野に入れています。
シティテラスも気になりますが。

[3511: マンション検討中さん]

>>3510 評判気になるさん
王子神谷なんて埼玉みたいなものじゃん

[3512: 評判気になるさん]

>>3511
あなたがそう思うのは勝手ですが、それをここでいう必要はありませんよ。
埼玉を馬鹿にするつもりもなく、ずっと23区に住んでいるので都内23でを検討しているだけです。
煽り下手ですね。

[3513: 名無し]

>>3511 マンション検討中さん
毎回名前変えてお前何がしたいの？
ガークロスレにも出没してるけど、都内マンション買えなくて負け惜しみのネガ投稿してて哀れな人ですね。

[3514: マンション検討中さん]

契約者からしたら埼玉と一緒にされたくないのかなぁ。似たようなもんだし、埼玉も悪くないのにね。

[3515: マンコミュファンさん]

>>3514 マンション検討中さん
残念ながら日本語通じない人かな？
確かに川口とかは外国籍の方が多いですね。

[3516: マンション検討中さん]

外国籍の方をどうこう言うつもりはないですが、東十条にはバングラディシュの方が多いですよ。

[3517: 評判気になるさん]

これは全く私の主観であって今まで近くに住んできた経験からなので異論反論があっても返信しませんが、北区と足立区南部とかと比べて足立区北部(西新井とか竹の塚、綾瀬)、埼玉の川口とかは住民の質とか犯罪率とかが全然違うと思いますよ。
ただ綾瀬とかは徐々に新しい住人も増えてきて良くなってきていると思います。

[3518: マンション検討中さん]

これは全く私の主観であって今まで近くに住んできた経験からなので異論反論があっても返信しませんが、王子神谷より川口のほうが住みやすいと思います。

[3519: マンション比較中さん]

これは全く私の主観であって都内にしか住んだことありませんがさいたまはガラが悪くてすみたくありません。

[3520: 名無しさん]

まーまー。北区も埼玉もご近所さんなんだから仲良く仲良く。

[3521: 検討板ユーザーさん]

王子神谷より川口のほうが住みやすいならここに粘着する必要はないのに、わざわざ煽りコメントしていてただの荒らしですね。
埼玉人は怖いですね

[3522: 名無しさん]

>>3521 検討板ユーザーさん

もー。そういう事言うのやめましょうよ。仲良く仲良く。

[3523: 検討板ユーザーさん]

ちょこちょこ売れればあと50部屋ちょっとくらいなら売れるかもですね。当たり前ですが、アンチがたくさんいても、50世帯掴めばいいですから。
とにかくデベには、施工不良などまた不祥事がないことを切に願います。

[3524: 検討板ユーザーさん]

価格は上がってしまいましたが、営業が過度な買い煽りを続ければ50戸なんて楽勝でしょうね

[3525: マンション掲示板さん]

南北線と大江戸線の場合は駅近でもホームまで何分かかるかが重要。
うちは不動産表記徒歩1分でも玄関からホームまでは2分半もかかる。
また地下鉄の場合エレベーターのある入り口までの距離が重要。
ここはエレベーターの入り口まで徒歩何分かかりますか？

[3526: 通りすがりさん]

>>3525 マンション掲示板さん
エレベーターは北本通りを渡る必要があるので信号次第です。5分もかからないと思います。

[3527: 検討板ユーザーさん]

>>3523 検討板ユーザーさん

大和ハウスと1期購入者の養分となる情弱が50人いれば売り切れますね。元から今の大幅に値上げした価格でやっていたらオイコス並みに売れなかったでしょうし、情弱以外は買わないでしょうね。

[3528: マンション検討中さん]

埼玉でも大宮、浦和がとびぬけていて川口は鋳物の町のリメイクバージョンですから雰囲気はイマイチですよね。

[3529: 名無し]

>>3526 通りすがりさん
これは全く私の主観であって今まで近くに住んできた経験からなので異論反論があっても返信しませんが、この初心者マーク付いてて、毎回名前を変えて煽り投稿繰り返すバレバレ自演者はアク禁してもらおうと思います。

[3530: 名無し]

>>3518 マンション検討中さん
ガークロ購入者さん、お疲れ様。
荒らし報告しときました。

[3531: 評判気になるさん]

今って結局おいくらなのですか？
先着しか価格わからなかったので…

[3532: マンション掲示板]

>>3526 通りすがりさん
大通り渡った逆側とは不便ですね。
徒歩2分でもホームまでは6分かかるのは事実ですか？

[3533: 通りすがりさん]

>>3532 マンション掲示板さん
かかりますよ。マンション側は階段しかないです。あと、どっちかのホームは改札内で一度エレベーターを乗り換えないとホームまで行けません。

[3534: マンション掲示板さん]

ここはもう厳しいな。
価格上昇と入居まで家賃を考えると、割高だよ。住宅ローン減税も制度改悪されたし。王子神谷は発展性も無いし。
１期で買うなら良かったが、これから買う人は損しかない。

[3535: 通りすがりさん]

>>3534 マンション掲示板さん
ガーデンズを超えられない条件なのに既にガーデンズ並の価格ですから仕方ないです。契約者さんは認めたくないようですが。

[3536: ^_^]

>>3535 通りすがりさん
ガークロよりは断然いいですよ。

[3537: 評判気になるさん]

>>3535 通りすがりさん
ガーデンズのがまだ高いですよ。

[3538: 検討板ユーザーさん]

>>3535 通りすがりさん
今の先着の部屋は全てガーデンズの今出てる部屋より広くて安いです。たしかに箱としては超えられませんが。。。

[3539: 通りすがりさん]

こんなに契約者さんが集まるなんて、何か不安なんですかね。気に入って買ったんでしょうから自信持ちましょう！今はともかく1期ならそこまで条件悪くなかったと思います。

[3540: 評判気になるさん]

>>3539 通りすがりさん
何様だよw

[3541: 通りすがりさん]

>>3540 評判気になるさん
ごめん、ちょっと調子に乗ったw

[3542: マンション検討中さん]

ガーデンズ　リアルハセコーマンション中古。みたら笑った。購入価格の倍近く乗っけて売ってるんだね。あんなの買うより新築がいいよ。他人が使ったトイレ使いたくないし。

[3543: マンション検討中さん]

エレベーターホールもアルコーブも削ったマンションの方がリアルハセコーマンションだと思うが…。どう考えてもガーデンズに勝る要素がない。新築ということだけ。一度住んだら中古。同じ土俵で戦うことになれば、京浜東北も使えてスケール感のあるガーデンズを選ぶでしょう。

[3544: マンション検討中さん]

マンマニの影響もあるのかガーデンズは過大評価されすぎ。
仕様はガーデンズのほうがいいけれど、すごいかと聞かれれば、それほどでもない。シティハウスが上。東十条が使えるところがプレミストとの一番の違いだけれど激坂の北口。
一番眺望がいいのはエアリーだけれど、駅距離もサミットまでも、それなりの距離。利便性ならカームコート。だけれど部屋によっては目の前UR＆通路＆バーベキュー場。
まあ、JR利用者ならばプレミストより魅力的なのは間違いないけれど。

[3545: マンション掲示板さん]

ほむ

[3546: マンション検討中さん]

ガーデンズオーナーいい気になりすぎ価格だよね。すこしはプレミストと同レベルの滝つぼ標高を思い出してほしい。アドバンテージは急坂登ってJR東十条にそこそこ近いぐらいでしょ。

[3547: マンション検討中さん]

スミフ登場で、ガークロ、プレミストの完売レースが楽しみで仕方ありません。トトカルチャしたいぐらい。スミフの影響がどうでるのか、今後の不動産近隣価格戦争の参考になるはずです。価格戦略対決の名勝負で、オイコスとあの即完売足立新田マンションがありました。まとめると「先行販売したマンションの価格が感覚的に高いと後発に負けるパターンが多い」

[3548: 評判気になるさん]

ガーデンズの方がいいのはみんなわかってる。けど高い。高い方がいいのは当然。

[3549: マンション検討中さん]

いまのガーデンズの価格はおかしいものが多いけれど、
> アドバンテージは急坂登ってJR東十条にそこそこ近いぐらいでしょ。
は言い過ぎ。
坂があっても路線力の高い京浜東北が使えるのが一番の違い。カームコートは北口も遠くない。駅からの買い物動線もガーデンズの方がはるか上（サミット、ジャパンミート、東十条商店街）。プレミストは営業時間の短いジャパンミート（酒なし、出口反対側）を逃すとコンビニ・マイバスになる。or 自転車でサミット。

まとめると、ガーデンズはプレミストより上と評価する部分は多いけれど、いまの中古価格は過大評価。ガーデンズは棟や部屋の位置によって条件がかなり違うので、ひとくくりで評価するのは難しい。

部屋の位置次第だけれどカームコート 6780万円は少し狭いけど悪くないかも。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ010FJ100/?nc=97804858&ar=030&b...

[3550: マンション検討中さん]

>>3549 マンション検討中さん
ほんと価格おかしい。はせこーの廉価版マンションにBBQスペースとかつけてオイコス方式の売り方だった。付加価値を「スケール」とか「共有施設」とかに振ってね。当時の価格を知っている私からしたら(　´_ゝ｀)ﾌｰﾝ　そうなんだ、ぼったくりだね。みたいなもん。ひとつ、個人の感想ですが北口は私にとってえらい遠いです。坂登って息きれるか、楽に遠回りするかの究極の選択になります。

[3551: 評判気になるさん]

>>3547 マンション検討中さん
プレミスト検討してる人は、駅近魅力を感じてるのでスミフはあまり検討しないのでは？
価格的にプレミストが厳しければスミフに行く人もいるだろうけど

[3552: マンション検討中さん]

>>3550 マンション検討中さん
当時の価格を知ってる貴方はプレミストがぼったくり価格ではないと思うのですか？アルコーブどころかエレベーターホールすらカットした長谷工マンションが、ガーデンズを長谷工の廉価版マンションと揶揄できないと思います。

[3553: マンション検討中さん]

>>3552 さん

ガーデンズを否定しているのは大和ハウスの営業だから気にしなくていいですよ。
ガーデンズは東十条駅5分ですし王子神谷駅も実質3分程度、864世帯もあり共用部も充実しています。東十条駅の坂で高齢ならまだしも若者では息切れする人なんているんでしょうか、というレベルの坂です。
付加価値を共用やスケールに振っている事を馬鹿にしていますが、プレミストは付加価値が何もないですよね。管理費もほとんど変わらないです。
つまりプレミストは付加価値なし、全て大和ハウスの利益にしているだけ。何も付加価値のなく南北線しか使えないプレミストでこの価格はほんとおかしい。

[3554: マンション検討中さん]

鳩が付加しますよ

[3555: 名無しさん]

ガーデンズ、みんな大好きなんだね。

[3556: 通りがかりさん]

今は価格も近くなったし、比較はしちゃうよね。

[3557: マンション検討中さん]

>>3556 通りがかりさん

ま、今後の相場次第でしょ。インフレがきてるのは明らかだから、普通に考えれば先行きさらに価格は上がるだろうが、住宅ローン金利次第かな

[3558: マンション検討中さん]

ガーデンズが好きというより、北本通りの東側に何もなさすぎるから、最低限でないことをしようと思えば必然的に西側に行くことになる
更に子どもがいるなら小児科も耳鼻科もガーデンズ横のサミットの2階ですね
ここにしかない利点もあるのですから、比べてはいけませんよ

[3559: マンション検討中さん]

HP等でも記載がないのですが、ここの戸境壁の厚さはどれくらいでしょうか？ファミリー向けなので200㎜以上は欲しいのですが。

[3560: 検討板ユーザーさん]

>>3558 マンション検討中さん

ここの利点は安さでしたが、値上げして利点が無くなりました。

[3561: マンション検討中]

>>3542 マンション検討中さん
じゃあ外出中は野糞してくださいね。

[3563: 評判気になるさん]

>>3559 マンション検討中さん
どこでわかるのでしょう？
図面にも記載されてなかったです。

[3564: 評判気になるさん]

>>3563 評判気になるさん
200mmです、前聞きました

[3566: マンション検討中さん]

>>3564 評判気になるさん
ありがとうございます。極端に薄いことはないということですね。床も同じくらいですかね。集合住宅なので遮音性は重視したいです。

[3567: 評判気になるさん]

>>3566 マンション検討中さん
遮音性は上からは仕方無いと思います。
上に住む人によるのでしょうね。
ガーデンズもガークロも上がうるさいとよく聞くので、直床と二重床はそんなに変わらないのかな？と思いました。
我が家は二重床ですが、上の椅子の音とか子供の足音は少しだけ気になる程度です。

[3568: マンション検討中さん]

>>3567 評判気になるさん
今のマンションは直床でスラブ厚は230㎜位なのですが、上の階の足音？騒音がすごいんですよね。横は大丈夫だと思うのですが上が不安です。250㎜くらいあると嬉しいけど。

[3573: マンション検討中さん]

ところで住人と思われる方ばかりですが検討者の方がいたら、現在販売中の価格はわかりませんでしょうか。

[3574: 通りがかりさん]

>>3558 マンション検討中さん
小児科はサミットの上まで行かなくても小湊小児科でいいと思いますよ。地元感ありますが悪い病院ではないです。

[3575: マンション掲示板さん]

>>3567 評判気になるさん
上の人にもよると思うのですが、私は直床の方がうるさい気がします。あくまで個人的感覚ですが。

[3576: 評判気になるさん]

>>3575 マンション掲示板さん
ここのホームページは、構造とか記載してないのでそんなに良くないのかと思ってしまいます

[3577: 評判気になるさん]

直床二重床論争は、重量床衝撃音は直床のほうが優位という情報のほうが多いです。軽量なら二重床です。
結局スラブ厚次第ですが。

[3578: 口コミ知りたいさん]

エントランスから歩いたところ、地下鉄入口まで1分30秒、都心行きホームまで3分30秒でした。

[3579: 評判気になるさん]

>>3578 口コミ知りたいさん
そうなんですよね。
そのくらいでいけるのですが、地下が深いから時間かかるとかコメント多かったので、そのようなコメントは実際歩かれた事ないんだなと思ってました。