プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[3318: 評判気になるさん]

ここは一期で買うには、安くて良かったけど、今は微妙だね。値上がりに加えて、竣工まで、まだまだ時間あるし。住宅ローン金利が上がるリスクもある。一期だったら安くて良かったが、王子神谷駅で今の値段だったら躊躇するわ

[3319: マンション検討中さん]

>>3308 マンション検討中さん
大多数の方は設備より王子神谷を気にしてると思いますよ。東京メトロとは言っても激深でマイナー駅しか通らない南北線で、その中でもマイナー駅ですから。

[3320: マンション検討中さん]

>>3307 マンコミュファンさん
鳩は帰巣本能が強い動物なので、ちょっと微妙かもしれませんね。建物が建ってみないと分かりませんが。

[3321: 匿名さん]

とはいっても、この価格から下げることはしないでしょうね。

[3322: 通りがかりさん]

下げることはしないというか下げられないでしょうね。高値で買ってる契約者もいるわけですから。

[3323: マンコミュファンさん]

同じマイナー駅でも上中里と同等はあり得ない。路線も京浜東北線の方が断然便利で格上。しかも王子神谷と違って低地じゃない。契約者が無理に上げるが王子神谷はURや都営住宅の街だよ。どう考えても7000万出す場所じゃない。

[3324: 匿名さん]

>>3316 匿名さん
王子神谷坪300、上中里坪400の認識だけど違うの？
マンマニブログ情報だけど。

[3325: 匿名さん]

>>3324 匿名さん

今の話ですよね？
プレミストはもっと高くなってますよ。
上中里も同様の68平米くらいなら坪360から370くらいです。

[3326: 匿名さん]

>>3325 匿名さん
マンマニによると上中里は予定価格ベースで平均坪380だね。
ここは1期平均坪300位だったでしょ。
その後値上げしたとか書いてあるけど具体的にどれだけ上がったか不明だし、値上げ後は大して売れてないみたいなので、まずは1期の価格で比較すべきだと思います。
差を坪80とすると、70㎡換算でグロス1700万の差となり、設備の良し悪しだけでは説明できません。

[3327: 通りがかりさん]

バウスやガーデンズと比較するような物件じゃないよ。比べるなら同じ南北線単一のオイコス。

[3328: 検討板ユーザーさん]

>>3326 匿名さん

上中里との価格差の原因は、高台か低地かに決まってるじゃないですか。
で、こちらの2期は70平米切りの2階で6500万(@315)。平均は330超えるかも。高いよね。今の価格だったら、マンマニがあれだけ褒めるかどうか。

[3329: 名無しさん]

>>3328 検討板ユーザーさん
どうしても販売が進むごとに値上げされると買いにくくなりますよね。
大和も売れる分だけちょびちょび売って、相場上がり待ちでしょうね。

[3330: eマンションさん]

>>3329 名無しさん
先行き2-3年は相場は上がる一方でしょうからね。それより年末にかけどれだけ住宅ローン金利上がるか恐ろしい

[3331: 検討板ユーザーさん]

北区は今新築が多いので賑わってほしいですね。
どうしても古い都営住宅とURのイメージがあるので。

[3332: マンション検討中さん]

学区もバウス上中里は高台住民が通う北区の人気学区だし、路線を見ても京浜東北線と南北線じゃ比べるまでもないでしょ。
もちろん別にここが悪い物件というわけでは全くなく、比較検討する人はいないでしょって話。

[3333: 通りすがり]

>>3332 マンション検討中さん
王子の塾に子供を通わせていますが、滝野川の子が明らかに多いですね。他はちらほらといったところです。

[3334: マンション検討中さん]

マンションで使われるインターネットはおそい場合は個別で契約して光回線の工事をやってもらうことは可能ですかね？

[3335: eマンションさん]

>>3334 マンション検討中さん
自分も営業さんに聞いたのですが、無理ですと言われました。
部屋まで光は来てないので遅いですよね。
後は組合とかで決めるしかなさそうです。

[3336: 検討板ユーザーさん]

>>3334 マンション検討中さん
ソフトバンクAirかhome5Gを置きましょう

[3337: マンション掲示板さん]

時々話題に上がっていた某新田の新築は、バスルームの蛇口が標準でつかないみたいで住民板で話題になっていますね。いくらなんでもそんなところまでコストカットしてるとは思わないし、そんなところ事前に確認しないですよね。こちらはそういったシークレットコストカットはありませんよね？

[3338: ご近所さん]

>>3337 マンション掲示板さん
ちょっと笑ってしまいました

[3339: eマンションさん]

>>3336 検討板ユーザーさん
インターネットで困ってる方は、Airとかでは満足できない方だと思います。
リモートワークなどで安定しないと困りますよね。
マンションのネットで様子みて、厳しければ個別で光の工事をしていいのか相談してみようかと思います。

[3340: マンション検討中さん]

ここは一期が全てでしたね。決断した方は凄い。迷ったら負けでした。

[3343: マンション検討中]

[NO.3341～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3344: マンコミュファンさん]

南北線、品川まで延伸が2030年半ばと発表されましたね！

[3345: 検討板ユーザーさん]

>>3344 マンコミュファンさん
入居して13年後くらいですかね！笑

[3346: マンション検討中さん]

>>3345 検討板ユーザーさん
ちょうど住宅ローン終わって買換え検討する時期かな？
リセールは少し期待できそうだけど、個人的には王子神谷駅の朝の満員電車が既に辛い

[3347: マンション検討中さん]

南北線が品川まで延伸と言っても、白金高輪の次だと王子神谷からは相当時間かかります。品川までなら王子で京浜東北線に乗り換えるか、駒込で山手線に乗り換えて行った方が早いです。もっと都心寄りの南北線の駅じゃないと恩恵があまりないです。もちろん伸びた方が印象は良いですが。

[3348: マンション検討中さん]

品川まで直通になっても定期はJR経由にするかな。上野や有楽町、新橋も使えて便利だし。伸びるに越したことはないけど。

[3349: 検討板ユーザーさん]

>>3347 マンション検討中さん
jr乗り換えるとピーク以外でも45分かかるので、さすがにメトロの方が早いと思いますよ。六本木一丁目から9分らしいので王子神谷から品川は35-40分です。

[3350: 匿名さん]

京浜東北線快速の時間帯だと品川まで35分位で行けるみたいです。
後は地下鉄なので改札がどこにできるのか、地下深いと不便ですね。
気分的には乗り換えなしで行けるのはうれしいですが、ここにとってはあまり実益はないかもしれないですね。

[3351: 検討板ユーザーさん]

>>3350 匿名さん
実益は小さそうですよね。
ただ、同じ時間ならよっぽど深くなければ乗り換えしませんし、通勤時間帯はやはり直通が速そうです。

[3352: 匿名さん]

普通に嬉しいですね。
このニュースでさいたま高速鉄道の駅の方のコメントも多かったですね。
どんどんさいたまに人が集まってきちゃうとか

[3353: 検討板ユーザーさん]

値上げしてから静かになったけど2期3次は申込どんな感じなんですかね。

[3354: マンション検討中さん]

またHP更新されて174部屋成約済みになってますね。
先着順の7000万円代の部屋も売れたようです。

[3355: 評判気になるさん]

今日の通勤の南北線、混み具合えぐかったです。
久々に息出来なかったくらい満員でした。
今後はもっと増えるのね…

[3356: マンション検討中さん]

>>3354 マンション検討中さん
166⇒174なので、2期2次は14戸中8戸が売れたようですね。

[3357: 買い替え検討中さん]

あと53戸ですか・・・

[3358: マンション検討中さん]

>>3355 評判気になるさん
4／1ですからね。出社する人が多いです。
この4月から8両化それる予定ですので少しは緩和それるかと思います。

[3359: マンション検討中さん]

>>3358 マンション検討中さん

フリックミスで2回も「それる」になってしまいました、、、

[3360: 評判気になるさん]

>>3357 買い替え検討中さん
すみふの物件が価格的にも魅力ですから、それも影響してるかもですね。

[3361: 買い替え検討中さん]

南北線の混雑は他路線に比べたらマシでしょ

[3362: 評判気になるさん]

>>3361 買い替え検討中さん
個人的な印象です。
京浜と南北線両方使いますが、王子神谷から南北線乗るより、東十条から京浜乗った方が空いてます。
埼京線や東西線はもっとすごいと聞きますけど

[3363: 口コミ知りたいさん]

>>3360 評判気になるさん
失速感が、すごいですね。最初の盛り上がりがウソのよう

[3364: マンション検討中さん]

>>3363 口コミ知りたいさん
値上げが著しいですからね。値上げしてなければまだまだ人気でしょうね。

[3365: マンション検討中さん]

まだ結構戸数あるよね。一度上げたら下げにくいしどうなるんだろう。

[3366: マンコミュファンさん]

このままちびちび売れるなら値下げはしなそうですね。完成までまだ時間ありますし、ゆっくり売っていくのだと思います。

[3367: マンション検討中さん]

>>3363 口コミ知りたいさん

最初と比べて1000万円近く値上げしてるから、最初の雰囲気に呑まれて今買っちゃう人はちょっと残念な人。

[3368: マンコミュファンさん]

>>3367 マンション検討中さん
え？
一期の価格ご存知ですか？
流石にそれはないですよ。
値上げは200万くらいでは？
ただ、今の販売は日当たりも良さそうなので市場に合わせて値上げしただけでもなさそうな気もしますよ。
ゴミ捨ては大変そうですけど

[3369: マンション検討中さん]

>>3367 マンション検討中さん
1000万円は盛りすぎ笑

[3370: マンション検討中さん]

ここがガークロよりちょい安戦略で一期大成功を横目で見てた巨人おスミフ様も作戦パクらせて貰いますでプレミストよりちょい安一期できましたね。

[3371: マンション検討中さん]

でも、200万でここまで売れ行きが落ちるとなると紙一重な価格設定だったんだね。

[3372: 口コミ知りたいさん]

>>3371 マンション検討中さん

みなさん、これだけ高値が続く中ギリギリのところで価格を見極めてますでしょうからね。あとここに限らず今年に入ってからマンションの売れ行きは鈍ってると思います。住宅ローン減税縮小の影響や株安、金利上昇など色々あるとは思いますが。ただ、建築コストの上昇は続いてるのでしばらくは売れないでも価格は下がらないみたいな時期が続くと思います。まぁ、来年、再来年さらにコストプッシュで相場が押し上げられそうですので、我慢の限界になった人から買っていくって構図になるのかと。

[3373: 匿名さん]

同じ列の販売済み上階より下階を更に高い価格で販売しているのなら明らかに値上げしてると言えますが、ここでそのようなケースはありましたっけ？
より条件の良い部屋を条件の悪い部屋より高い価格で販売した場合、値上げって言うのですか？

[3374: マンション検討中さん]

>>3373 匿名さん

一期のモデルルームで営業の人が値上げしますと宣言して煽っていましたから値上げだと思いますよ。

[3375: マンション検討中さん]

>>3368 マンコミュファンさん

一期は調べたので知っています。あなたは次の金額を知っているんですか？私は数日前に確認しましたが同じくらいの広さなら1000万円近く上がっています。200万円じゃ収まらなかったです。

[3376: マンション検討中さん]

>>3375 マンション検討中さん
20坪で1000万上がるとなると、坪単50万上がったことになりますが、同じ階ではそこまで上がってないでしょう。

[3377: 通りがかりさんた]

>>3375 マンション検討中さん

そりゃ、あなたは、普通に正しいです。ですが、西の１階と東の10階と比べていませんか。でしたら、正しくないですよね？

[3378: マンコミュファンさん]

>>3375 マンション検討中さん
同じタイプの部屋で1000万も上がってますか？
どちらのタイプの何階と何階で比較されましたか？
最近売れてしまいましたが、10階の7000万も一期で6000万では販売してませんでしたよ

[3379: 検討板ユーザーさん]

まだDタイプ残ってるのに、更に1000万値上げってことですか？
ありえません

[3380: 検討板ユーザーさん]

ここ営業多すぎ笑

[3381: 検討板ユーザーさん]

掲示板に張り付いている

[3382: マンション検討中さん]

坪単価５０万もあがっているなら周辺のマンションだとガークロ一択でしょう

[3383: マンション検討中さん]

>>3377 通りがかりさんたさん

同じ階数です、広さは違いますので自分で補正しています。別にあなたと正しいか正しくないかここで議論するつもりはないので、返信不要です。これから買おうと思う人は1期の金額が分かる一覧表を営業の人に見せてもらったら良いと思います。

[3384: マンション検討中さん]

マジで1000万も上げたとしたら、さすがにやり過ぎだろ

[3385: 検討板ユーザーさん]

>>3384 マンション検討中さん

それはない！
普通に考えて、今出てる先着の値段から1000万引いたら5000万ですよ。
一期最低価格5600万でした。

[3386: マンション検討中さん]

中古市場で見た時に、マイナー駅、低地ハザード色付き、エレベーターホールとアルコーブなし、直床タンク付きトイレのマンションを7000万払って欲しいかな。2駅使えてアルコーブも付いてるガーデンズの5階が買えるのに。

[3387: 検討板ユーザーさん]

火消しに必死な営業笑笑

[3388: マンション検討中さん]

>>3382 マンション検討中さん

ガークロ、、、？ガーデンズの間違いですか？

[3389: マンション検討中さん]

残念ながら値上げしてからはガーデンズはおろかガークロにも完敗です

[3390: 検討板ユーザーさん]

>>3389 マンション検討中さん

安さだけが取り柄でしたからねえ

[3391: 匿名さん]

>>3383 マンション検討中さん
営業は販売済み住戸の価格は教えてくれませんよ。
その部屋の契約者さんに対して失礼ですので。
ただ1期の価格は価格スレに掲載されているので、少なくともこのスレを見ている方は把握していると思います。

[3392: eマンションさん]

いいねぇー盛り上がってますねー！
相変わらず人気な物件だなぁー

[3393: マンション検討中さん]

>>3390 検討板ユーザーさん
安さと駅近特化でしたね

[3394: マンション検討中さん]

ちなみにガークロって値上げしてるんですか？

[3395: 検討板ユーザーさん]

>>3394 マンション検討中さん

なぜここで聞くんでしょうか。向こうのスレで聞けば良いのでは？営業が話を逸らしたい意図が透けて見えます。

[3396: マンション検討中さん]

>>3395 検討板ユーザーさん
今どっちが高いのかなーと思っただけです。情報持ってそうな人がいたので。エントリーしてまで聞こうとは思いません。

[3397: 検討板ユーザーさん]

>>3389 マンション検討中さん

もともと同じ値段ならガーデンクロスって言われてましたしね。ただ、結局ガーデンクロスもプレミストと同じくらい微妙に値上げ(2百万くらい)した結果差は埋まってないですが。

[3398: マンション検討中さん]

結局どれくらい値上げしたんですかね

[3399: 匿名さん]

>>3397 検討板ユーザーさん

最近両方とも見学しましたが、プレミストは7階が68とか69で7000万円台になると聞きました。ガーデンクロスは同じくらいの広さ（確か69）が8階で6900万円だったのでプレミストの方が高い印象でした。我が家の予算ではどちらも手が届きませんでしたが。

[3400: 匿名さん]

>>3398 マンション検討中さん
一般的に方角、階数、眺望（前建てがあるか）、位置（角部屋など）が価格に影響しますが、ここは横に長いので同じ方角・同じ階数でも目の前の建物の影響が価格に影響を与える要因が大きいと思われます。
そのため同じ方角・同じ階数でも列によって条件が異なりますので、一概に値上げしたのかどうかはわからないですね。

[3401: マンション検討中さん]

>>3400 匿名さん
一期と二期の比較で、同じ階だとだいたいどれくらい差があるんでしょうか。

[3402: マンション検討中さん]

>>3401 マンション検討中さん

南西が7階で3LDK5800万円くらいから、南東6300万円くらいからでした。
南東は70㎡超えていたので、仮に今回と同じ面積があれば6100万円くらいだったのだと思います。
今回は7階で7000万円という事なので棟の違いはあれど、同じ方位で1000万円違いますね。

[3403: マンション検討中さん]

今の価格で無理して買うのは相当な情弱だと思う。7000万のマンションは最低年収1500万以上は必要でしょう。

[3404: マンション検討中さん]

>>3402 マンション検討中さん
丁寧にありがとうございます。棟の違いはありますが、大幅に値上げしたのだと自分は認識しました。ガーデンズよりも高そうです。

[3405: eマンションさん]

>>3402 マンション検討中さん
一次南西4Fの68平米は5980でしたよ。

[3406: マンション検討中さん]

買い替え組が売りに出してるのかパークタワー王子リバーグレイスが大量に売りにでてるね。80平米が5500万程度で買える。ここの場合70平米未満が大半。その狭さで7000万はかなり高値掴みに思える。

[3407: 匿名さん]

66.32㎡/3LDK/14階/南東向き

5680万円の一件しかないようだけど
大量ってどこのサイト？

[3408: マンション検討中さん]

南西はもともと安かったですからね。66平米でグロス抑えてましたし

[3409: 検討板ユーザーさん]

>>3404 マンション検討中さん

同じ南東と比較しても大幅な値上げしてるんですね。1期が売れてるからといって安心して今買ったら大損しそうです。初めからこの金額なら全く売れてないでしょうし。検討し直します。

[3410: 匿名さん]

>>3402 マンション検討中さん
グロス換算ではなく坪単価でどれだけ違うのかを出された方がよいのではないでしょうか？

南西は眺望の抜け感がないから安いのと狭い部屋も用意されている。
南東も駅寄りは都営住宅などが被るが、南東の北側になるとより眺望の抜け感が得られるようになる。更に1階は庭付き住戸もあり。
このマンションで条件の良い部屋は南東の北側の部屋で、2期供給の中心がそれらなので価格が高く見えるだけじゃないですかね？

[3411: マンション検討中さん]

>>3410 匿名さん

モデルルームも閑散としてましたし、暇な営業さんでしょうか。
南東の駅寄りは7階でも抜け感ないんでしょうか。どちらにしても中古になった時の金額差なんて殆どないのに1000万円の値上げは悪どいなあ。

[3412: マンコミュファンさん]

そもそもここを購入される方は住み替え多いですからね。
高く売れるし、多少高くても問題無いと思います。
今は一次取得者だと価格的に厳しいでしょうね。

[3413: マンコミュファンさん]

>>3410 匿名さん

その通りですよ。
ですので1000万値上げとかのコメントは参考にならないのでスルーしてます。

[3414: マンション検討中さん]

つまり最初に条件がぴか一というほどでもない大半を一期で売りぬいた。もちろん価格にもユーザに対してのうまみをのっけて。二期はリアル条件が良い場所のレンジが多いので高めになっているということですか。人気がイマイチな部屋はいつまでも残って投げ売りする可能性がありますからダイワさんの戦略はなかなかなものですね。そしてスミフはここの価格に合わせて割安感をアピールしているっと。ん、ガークロの優位性は?

[3415: 評判気になるさん]

>>3413 マンコミュファンさん

金メダルの営業さんお疲れ様です。

[3416: 評判気になるさん]

ここは本当に営業さんの書き込み多いですね、当番制かな

[3417: マンション検討中さん]

>>3414 マンション検討中さん
問題はそのリアル条件がいい場所が高過ぎることでしょうね。まだ竣工まで時間あるので投げ売りにはならないと思いますが、すみふもあるので完売までちょっと時間はかかりそうですね。