プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[3018: マンション検討中さん]

>>3015 検討板ユーザーさん

残債割れについて教えて下さい。皆さん、残債割れってどういう意味で使ってますか？
①自分にとっての残債割れ
②世間一般的にいう残債割れ

①が重要な気がしますが、これは他人に聞いてもわかりませんし。頭金の金額やローンの組み方は人それぞれですから。極端な話、現金一括で買えるならリスクゼロですが、そんな話ではないような。。

②の場合は、一般的にどういう式で計算するんですか？
仮に、6000万円頭金1割35年元金均等で計算すると、10年後の残債3860万円くらいになりました。こういうことでいいんでしょうか。10年後3850万円以上で売れるか、こういう話でいいんでしょうか？

[3019: マンション検討中さん]

このレベルの3LDKを賃貸すると26万は最低かかる。年で312万。10年住むと3120万。6500万で買って6000万で売れた。手数料や登記やなんやらで500万かかった。1千万赤字になったが、家賃払ったと思えば2120万浮いたことになる。ものは考えよう。

[3020: 通りがかりさん]

スーモに金額出てましたね。
1F68平米で6098
9F68平米で7098
1Fでもまぁまぁしますね。
専用庭付きなのが2期の特徴ですかね

[3021: 検討板ユーザーさん]

角部屋でもない70平米未満の部屋で7000万超えってすごいですねぇ。しかもハザード色付きのエリアの1Fで6000万超え。王子神谷の直床のマンションとは思えないバブル価格。庶民的な団地エリアのはずが…。

[3022: 通りがかりさん]

>>3021 検討板ユーザーさん
個人的には、二期の価格帯はもう割安って感じはしないですが。まだ需要強いんですかね。

[3023: マンション検討中さん]

2期どうなんですかね。売れ行きの情報なかなか出ませんね。

[3024: マンション掲示板さん]

2期の売れ行き気になりますね。そのうちホームページに何件契約御礼の表示が出るんでしょうね。

[3025: 通りがかりさん]

>>3018 マンション検討中さん
②の場合だと他に貯蓄していないと住み替えはできないですよね？なのでずっと住み続けてるって事だと思います！

[3026: 検討板ユーザーさん]

ここのMRの営業って長谷工アーベスト？大和？それとも両方いる？

[3027: 通りがかりさん]

>>3026 検討板ユーザーさん

大和でしたよ

[3028: 名無しさん]

>>3020 通りがかりさん

ひゃー。1Fで坪296万ですか。結構上げてきましたね。

[3029: 名無しさん]

>>3026 検討板ユーザーさん

大和ですね

[3030: 通りがかりさん]

>>3028 名無しさん
一期で平均300でしたからね、一階で296は上げ過ぎかもですよね…

[3031: マンション検討中さん]

住民板をチラ見したらマターリしてました。勝ち組オーラ出てました。

[3032: マンション検討中さん]

1割アップくらいでしょうか。思いきりましたね。9Fで7100万はガーデンズ買えてしまうのでは。

[3033: 匿名さん]

王子神谷だということを忘れるような価格になってきたな。

[3034: マンション検討中さん]

抽選があったようですし2期1次も売れてるのでしょう。需要あるんですね。

[3035: マンション検討中さん]

ガークロと同じくらいならこっちの方がお得感ありますし

[3036: 通りがかりさん]

>>3032 マンション検討中さん

たしかにそれはありますね。
ただ、南北線ユーザで新築ならこちらもありです！

[3037: 通りがかりさん]

>>3032 マンション検討中さん
1割はさすがに上がってないと思いますよ！
一階の70平米が5998万とかだったので。
庭はなしですが

[3038: マンション検討中さん]

チャレンジ価格かもしれませんが是非頑張ってほしい。同じ王子神谷で駅距離があるクレアや同じ南北線マイナー駅のオイコスと比べて2000万くらい高い。北区の価値を上げてほしい。

[3039: マンション検討中さん]

せっかく好調だったのに、志村三丁目にならなきゃいいが。、、

[3040: 名無しさん]

>>3032 マンション検討中さん

スーモの9階は最上階なので。

[3041: マンション検討中さん]

>>3039 マンション検討中さん
一度値上げしてしまったら下げられないですからね

[3042: 通りがかりさん]

>>3041 マンション検討中さん
割と失速早かったですね。まぁ、今のマンションは一期に需要が集中する傾向がありますしね。ほんとに売行き好調なら、デベもすぐにその旨騒ぐと思いますし、黙ってるということは、二期は大して人気でもなかったんでしょう。

[3043: マンション検討中さん]

>>3025 通りがかりさん

たしかに、ローン完済した上で、住替えにかかる費用用意できなきゃ住替えられないですね。
残債割れの心配とは、住替えたいときに住替えられないと困るよなーって心配ってことですかね。住み続けるなら、たとえ査定額が残債上回ってても関係ないですもんね。
やっぱり①自分にとっての残債割れだけを気にすればいいのか。

3019さんの家賃換算するのもわかりやすくていいですね。20-30年住みたいところに住めて家賃相当額の支払いで不動産が手元に残ると思えば納得できそう。

２期３期の金額を１期と比べてもなんか意味ないよなーと思ってて、、自分にとって納得できる金額か否かの観点で今一度いろいろ試算してみます！
お二人ともありがとうございました！

[3044: 名無しさん]

2期この金額で様子見て、次上げるか維持が練るんですかね。

[3045: マンション検討中さん]

>>3044 名無しさん
それはそうだと思います。方針はある程度決まってるかもしれませんが。

[3046: 検討板ユーザーさん]

2期もかなり抽選だったようなので、どうなんでしょうかね

[3047: マンション検討中さん]

>>3046 検討板ユーザーさん
抽選多数というのは営業さん情報ですか？

[3048: 通りがかりさん]

>>3046 さん

一期の時も抽選多かったですが、低階層はそんなに抽選ないと思います！
眺望とか日当たりとか気にされてる方は抽選になるんでしょうね。

[3049: 匿名さん]

１期では駐車場優先権があったみたいですが、まだ残ってるのですか？

[3050: マンション検討中さん]

1期は5500万台の1Fがあったと思った。それ狙ってたのに・・・

[3051: 通りがかりさん]

>>3050 マンション検討中さん

66平米の一階ですね。
エレベーターが部屋に食い込んでる間取りでした。
一期終わってもまだ残ってましたけどね

[3052: マンション検討中さん]

>>3051 通りがかりさん

条件の悪い部屋は残って、良い部屋は抽選。どこのマンションも同じですね。

[3053: マンション検討中さん]

70㎡弱で7千万より1.5千万安いのは魅力です。

[3054: マンション検討中さん]

条件悪い部屋でも価格に反映されてれば人気になりますよ

[3055: マンコミュファンさん]

ホームページの5698万は一階のゴミ置き場の隣でこの部屋だけ安かったイメージです。
まだあったらいいですね！
ここは全世帯が廊下を通るので安いんだと思います。

[3056: 通りがかりさん]

>>3055 マンコミュファンさん

こちらのマンションは、購入層の年代はどんな感じですか？40代が中心って感じでしょうか、それよりもっと若い世代が多いイメージでしょうか。大規模マンションはコミュニティになるので、そのあたりの情報分かる方いらっしゃればご教示いただけると嬉しいです。

[3057: マンコミュファンさん]

>>3056 通りがかりさん

https://newsrelea.se/BgdoJv
に記載ありましたよ。
20代30代が50%みたいですね。

[3058: マンション検討中さん]

30代までが50%とは思ったよりも少ないですね。小学校が新築ですし、もう少し若い方が多いのかと思いました。落ち着いた環境を気に入った年配の方が多いのかもしれませんね。

[3059: 名無しさん]

>>3058 マンション検討中さん

もともと北区が、高齢の町ですからね。区外からも多いようですし、ガークロやシティハウス、十条や赤羽の新築で若者が増えるといいですね。

[3060: マンション検討中さん]

>>3059 名無しさん
そうですね。こういった新築マンションで町が活性化するといいですね。

[3061: 名無しさん]

>>3059 名無しさん
最近の新築ラッシュで都内広域から若い世代が集まってることはよいこと。高値のせいで、地元の方が買いにくいデメリットはあるのでしょうが、街の活性化にはなってると思います。

[3062: 買い替え検討中さん]

ここの20代とガークロの20代はタイプが違うんじゃないかな。北区以外の実需(結婚などを機に)の方が親に相談して「買うなら駅から近いほうが後々損をしないぞ、なんなら支援するよ」みたいな購入パターンなんじゃないですかね。ガークロの20代はパワーカップル&エリート系で親は頼らず自分で決めて買った人が多いように思います。勝手な想像ですが。

[3063: マンション検討中さん]

>>3062 買い替え検討中さん
そう思われる根拠はなんでしょうか？

[3064: マンション検討中さん]

ガークロにしろプレミストにしろ親に相談したら、低地でハザード色付きの6000万以上する物件は援助どころかむしろ止められると思います。もう少し援助するから安全なところに住んで欲しいと普通はなるかと思います。

[3065: マンション検討中さん]

駅近の方が損しないという考えはリスクなのでやめましょう。新築購入時にも駅近にはプレミアがついて売られるので結局はどこでも同じことです。ライフスタイルに合ったマンションであるのが1番かと思います。

[3066: 匿名さん]

私は一期で契約しましたが、説明会では結構お若めの方多くてびっくりしました。
私は30代ですが、20代か分かりませんがいかにも若いって方は何世帯か拝見しました。
親の支援ならそれはそれでありがたい事です。

[3067: マンション検討中さん]

>>3064 マンション検討中さん
リスク無き山の手高台ものは億になりますから「買うのやめろ」と言われる確率が高まります。

[3068: マンション検討中さん]

>>3066 匿名さん
一期で決断された方は、物腰が柔らかくて好感度大です。

[3069: マンション検討中さん]

>>3065 マンション検討中さん
ここの一期はガークロよりも高く出すと思っていました。駅近プレミアム価格としてね。実際はガークロより安いから一期で半数以上売れました。個人の感情ではなく市場の評価です。

[3070: 検討板ユーザーさん]

しかしコロナに始まり、アメリカの利上げ、ウクライナ問題で株式市場は低迷して先行きも見えない状況で、低地ハザード色付きマンションをバブル最高値でジャンピングキャッチする度胸は本当にすごいと思います。

[3071: マンション検討中さん]

そもそもリセール向きの物件ではないですし、払いきる前提で買われてる方がほとんどなんじゃないですかね。条件が合っていて、無理なく払いきれる方なら全く問題ないと思います。

[3072: 匿名さん]

引渡しが1年後なので金利がどうなっているかが気になりますね

[3073: 匿名さん]

「10年後のリセールバリュー」とか「今後の金利」とか、自分でどうにもならないことは考えるだけ不毛。実需物件なのだから自分たち家族が満足できるものを選ぶことが最優先。そしてカツカツではない資金計画と適切な運用、無駄遣いの削減を考えるべき。

[3074: マンション検討中さん]

金利が上がると予想しているのであればより引渡しの早い新築か中古を固定金利で購入することによって支払金額が確定させられるので自分でコントロールできます。
既にこちらを購入された方にとっては不毛でしょうが、ここは検討版ですので。

[3075: マンション検討中さん]

>>3069 マンション検討中さん
王子駅の駅近だったら、プレミア分ここより高いという想定はつきますが駅近と言っても王子神谷ではね。。。

[3076: 匿名さん]

>>3074 マンション検討中さん

今どきの住宅ローンは、途中で変動から固定に変えられるのがほとんど。

また、7000万円を0.5%、35年で借りても、金利分は初年度で30万未満。金利が0.1-0.2%変わっても、年間数万から十万程度。

賃貸だったら、いつ引っ越すのかのほうがはるかに重要だし、年間数万なんて節約でどうにでもなる金額。

[3077: 検討板ユーザーさん]

ホームページ更新されてますね。2/21までに132戸成約のようです。2期1次の成約数は入れてないのかな、これ。

[3078: マンション検討中さん]

>>3075 マンション検討中さん
でも王子でも赤羽でも10分以上はあり得ません。

[3079: 匿名さん]

>>3076 匿名さん
手続き的にはそうでしょうが、変動より固定の方が先に上がりますので、
変動が上がった時に切り替えようとしても固定は更に上がってますよ

[3080: マンション検討中さん]

先着順に5戸追加されたから30戸は申し込みがあったわけか。残り60戸くらいだね。

[3081: 通りがかりさん]

なんかホームページかっこよくなってる笑

[3082: マンション検討中さん]

第二期で申込をさせていただきました。
王子神谷という駅力で6500万は高すぎると皆様おっしゃられますが、実際に物件を探し始め、何個かモデルルームにお邪魔させていただきましたが、駅距離はもちろん、管理費、修繕費、南向きなど最もバランスがよかったのがこの物件でした。今はそういう時代なのかもしれませんね。

[3083: マンション検討中さん]

>>3081 通りがかりさん

フォントもちょっと変わりましたよね。スッキリとした感じになっていました。

[3084: マンション検討中さん]

>>3080 マンション検討中さん
一期に比べれば随分需要も細りましたな。まぁこんなもんでしょう。チビチビ売ってけば年内には売り切れそうですね。抽選が殺到するほどの物件ではやはりなかった。

[3085: マンション検討中さん]

次の販売は3月ですね。

[3086: 匿名希望さん]

ホームページが見やすくなってびっくりした。
途中で変えることってあるんですね。

[3087: マンション検討中さん]

>>3084 マンション検討中さん
値上げの影響が出ましたかね。でも、ここからまだ値上げしそうな気がします。

[3088: マンション検討中さん]

え？小出しでチビチビ売るのが大和の戦略なだけかと思ってますけど。
2期も抽選ありましたし。
もちろん、この後は更に値上げして少しずつ販売していくでしょうね。

[3089: マンション検討中さん]

意図的に小出しにしてるなら売れ残り（先着順）はでないと思うが

[3090: マンション検討中さん]

別物件でちょうど同じ規模のマンションのモデルルームで営業さんに教えてもらったのですが、200戸以上の大きな物件は、1年位かけて売るつもりで計画を立てるとおっしゃっていました。プレミストはどうかわかりませんが、同じように様子を見ながら売っていくのかもしれませんね。

[3091: マンション検討中さん]

高めの球を投げてそこそこ残りましたね。少しずつ高値で売ってく戦略かと思います。

[3092: 検討板ユーザーさん]

すごいあと60戸くらいですね笑！竣工前には無くなりそう

[3093: 匿名さん]

1期好調は平置駐車場確定が大きかったでしょう
どれだけ駐車場が残っているかわかりませんが、
残り具合によってはこれから買う人にとっては逆にマイナスポイントになってしまいます

[3094: マンション検討中さん]

>>3093 匿名さん

一期で購入した者です。確か駐車場は半分以上空きがあると聞きました。

[3095: マンション検討中さん]

>>3094 マンション検討中さん
駅近くだから車いらない層と、いーや車必須でしょうの層がいいバランスで買われたのですね。

[3096: マンション検討中さん]

>>3089 マンション検討中さん
買いたくてもローン審査で落ちた人5人という可能性がある。

[3097: マンション検討中さん]

>>3096 マンション検討中さん
さすがに落ちすぎでは

[3098: 名無しさん]

HPに、二期二次で、2LDKが3部屋、3LDKが54部屋とあるので、これでほぼ全て、あとは先着ぽいですね。

[3099: 匿名さん]

>>3095 マンション検討中さん
> 駅近くだから車いらない層

近くの店や駅まで何キロもある田舎じゃないんだから、駅近と車は関係ないでしょう。車を持つかどうかは、その家族のライフスタイル（趣味）や仕事、子供の有無でしょう。

クレアのように駅距離は10分チョイでも、買い物不便地域だと欲しくなると思いますが。

[3100: マンション検討中さん]

駅近で普段の移動は電車を使うので、車はいらないって人は普通にいると思います。もちろんライフスタイルやその他も加味して判断すると思いますが。関係ないということは無いかと。

[3101: マンション検討中さん]

>>3082 マンション検討中さん
差し支えなければ、なぜ１期で購入されなかったか教えていただけませんか。
販売時期？C棟が良かった？参考に伺いたいなと。

[3102: マンション検討中さん]

>>3096 マンション検討中さん
事前審査通らないと要望書も出せないので、仮に審査落ちた人が5人いても残った住戸数と関係はないです。

[3103: 匿名さん]

>>3102 マンション検討中さん
3096じゃないけど、本審査は無視できない割合で落ちますよ。ネット系銀行は審査厳しいし、一般銀行でも団信落ちがあります。

[3104: 匿名さん]

>>3103 匿名さん
本審査で落ちる人もいるかもしれませんがそれはもっと先の話で、申し込みのタイミングでは事前審査で済ませている方が大半だと思いますよ。

[3105: マンション検討中さん]

3000万円台が主流の時代だったら落ちにくかったでしょうが、7千万に届くローンですよ! 銀行もいくら低金利とはいえ審査にシビアにならざるをえないでしょうね。

[3106: 検討板ユーザーさん]

7000万前後のローン落ちるのは世帯年収1200万以下で資産も1000万以下のレベルでしょ。そのくらいの層はそもそも身の丈にあってないし、ローンが通ったとしても生活きつくなるから落ちたほうが自分のためにも良かったでしょ。子供の教育費も厳しいし、旅行も全然行けないよ。

[3107: マンション検討中さん]

>>3103 匿名さん
3096さんは現時点で先着順になっている1期で残った住戸の話してますよね。
契約の前に申込みがあり、申込みの前に要望書があり、その要望書を出すためには、基本的に事前審査を通ってる必要があります。現時点で、事前審査通らなかった人の数だけ先着順が生じるということはありえないですよ、という話です。
これとは別の話で、本審査通らなかった人がキャンセルした住戸が先着順で出てくるのでしょうね。秋以降の話ですが。

[3108: 名無しさん]

いくら頭金出せても、事前審査は購入する価格でしたので、そこで落ちたら申し込みはできないですよね。

[3109: マンション検討中さん]

>>3108 名無しさん

契約者さんたち、二期が売れ残ったことで必死ですね。自分たちが買ったマンションが、それもわざわざ住宅ローン減税が縮小する、金利が上がるリスクも負ってまで待って勝った物件の販売が失速すれば心中穏やかではないでしょう。もともと王子神谷で高値追求なのでこうなることは分かってたと思いますが…まぁ、そんなに慌てふためかなくても今後は更に相場も上がっていきますし、それなりには販売進みますよ。もちろん中古になって値上がりするような物件でないことは確かでしょうが、実需ですよね？お気になさらず。

[3110: 名無しさん]

>>3109 マンション検討中さん
そもそも1期も売れ残ってるしわざわざこのタイミングで必死に主張するようなものでもないかと

[3111: マンション検討中さん]

>>3110 名無しさん
そうかなぁ。一期のときはやれ何戸抽選になっただの大騒ぎしてた気がしますがね。二期のときは随分おとなしいので、営業か契約者かわかりわせんがイキりすぎたと反省したのかと勝手に想像してしまいました。ま、だいたいこれで主な需要層は刈り取ったと思われるので、先行きは申し込みが入れば小出しにするとかチビチビ売ってけば良いでしょう。もう先行き盛り上がることはなさそうですね、お疲れ様でした。

[3112: 名無しさん]

>>3111 マンション検討中さん

大人気マンション以外はこんなもんでしょう

[3113: 通りがかりさん]

一階以外は売れ残りないですよー
因みに王子神谷の中古はかなり値上がりしてます

[3114: マンション検討中さん]

ルーフバルコニー付きの9000万の部屋が売れ残ってるじゃん。他も7000万前後が多いし、売れ残りはほとんど一階以外でしょう。

[3115: 名無しさん]

>>3109 マンション検討中さん

笑

[3116: 名無しさん]

>>3111 マンション検討中さん

笑

[3117: 通りがかりさん]

若葉さん同士で殴りあっても仕方ないでしょう