プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[2978: 検討板ユーザーさん]

>>2977 マンション検討中さん

すみふの王子神谷、赤羽物件が強烈な値段で出るのではないかと思いますのでガーデンクロスがいなくなっても大丈夫だと思います。ザタワー十条もこれまた激烈価格になりそうですし。ここも、細かな値上げしながら今後はチビチビ売ってく戦法になりそうですね。どこも同じですな。

[2979: マンション検討中さん]

>>2978 検討板ユーザーさん
やはり一期買った方は頭が良い結果となりましたですね。

[2980: マンション検討中さん]

逆を言うならここを検討してる人はさっさと買った方が得ということですね。

[2981: マンション検討中さん]

>>2979 マンション検討中さん

考え方にもよるかもです。
場所的にC棟はAB棟よりも元々割高の可能性もあります。

[2982: マンション検討中さん]

割高ではなく、条件がいいから元々高いってことですよね？割高でしたら買いたくないです。

[2983: マンション検討中さん]

>>2981 マンション検討中さん
たしかに日当たりはB or C > Aですし、眺望はC ≧ B > Aという印象ですので、Cが割高になるのはやむを得ないかもしれませんね。

[2984: 名無しさん]

はやく引き渡されたいです?
あと1年ですね

[2985: 名無しさん]

>>2982 マンション検討中さん

もちろんその通りですね。ただし、単純にテベの戦略で、条件以上に2期以降の値上げはありそうですね。

[2986: 検討板ユーザーさん]

4LDKは、10階の8998万以外もう残ってませんか？

[2987: マンション検討中さん]

>>2982 マンション検討中さん

担当してくれた営業さんが1期の時に次の期は値上げして売るから早く買った方がいいと言っていましたよ。なのでCは割高だと思います。他の方もそう言われたとここにも書かれていました。
もし条件が良いから高いのだとしたら嘘をついて売っていることになります。

[2988: マンション検討中さん]

6000万後半出すなら、ガーデンズの中古がアルコーブもあるし京浜東北線も使えるし間違いないでしょう。ガーデンズコンプレックスも感じずにすむし。

[2989: マンション検討中さん]

私はここの1Fは割安でいいと思います。ハザードといっても荒川の反乱レベル以外は安全だとおもいます。荒川が氾濫したらどうせ東側と北区の低地側は全滅ですから。10年ほど前の板橋区、北区の集中豪雨でガークロ付近の溝田橋交差点が巨大プールになったときでもここは平気でしたからね。まあそれでも水害くらったらあきらめるとして価格が安いのが魅力です。

[2990: マンション検討中さん]

>>2987 マンション検討中さん
2期以降の価格を確定的に話していたのならそれこそ問題ありません？仮に値上げして売ることが決まっていたとしても、社内的にそれを公表していいということはないかと思いますが…

[2991: 評判気になるさん]

>>2989 マンション検討中さん
そうですよね。天井高さが2600mmあってマンションそもそもがハイサッシである点もいいですよね、、。マンション内や他のマンションとも比べると無いですし、カート返すのも楽でゴミ出しも億劫ではなくなるので、、いいなと思っています。ガークロは2階よりも1階の方が専用庭などの付加価値もあって高い値付けのようなのでそれもあってますます検討してます

[2992: 通りがかりさん]

>>2990 マンション検討中さん
どこの営業マンも言いますよ。確定とは言いませんけど、値上げの可能性が高い、みたいや言い方ですね。実際に値上げするなら先に教えておいてもらったほうが良くないですか？

[2993: 評判気になるさん]

貯水池が埼玉の方で2つほど建設中と聞いてます。それが完成すれば、ハザードもより安心になるのでは？
氾濫すれば江東区やら日本橋やら全滅ですしね。

[2994: 匿名さん]

値上げの定義がよくわからなくなりました。
一度でも対外的に公開した価格をデべが上方修正したのなら値上げしたものと理解しますが、
２期供給部屋の価格は１期時点で公開されていたのでしょうか？

[2995: マンション検討中さん]

>>2992 通りがかりさん
それくらいは全然あり得るのですが、2897さんは嘘をついて売ってるとまでおっしゃってるので、営業さんがかなり断定的な発言をされていたのかと思いました。

[2996: 検討板ユーザーさん]

>>2990 マンション検討中さん
私も言われましたよ。
一期購入しましたが、結果よかったかどうかは分かりませんが。
場所的にも高くなる、二期自体を高くする両方あると捉えてます。

[2997: マンション検討中さん]

>>2996 検討板ユーザーさん
この物件の良し悪しは別として、絶対に値上がるので早く買ったほうがいいというセールストークはどうかと思います

[2998: マンション検討中さん]

そんなに急いで買わなきゃいかん物件なのかね。値上がるから今のうちにってセールスは、値上がるのが分かってんなら、ガークロみたいに敢えて販売せずにとっておけばいいのにと皮肉ながら思ってしまう。

[2999: eマンションさん]

>>2991 評判気になるさん
1階は地上から80cmほどあげて建築されるので、大人の腰くらいから地べたとなるので目線も合いづらいように工夫しているようですよ。

[3000: 現地検討者]

>>2998 マンション検討中さん
欲しいのであれば、どの新築も早いうちから買うのはセオリーかと。
ここだけじゃなく三井も東急も住友も大和の他現場も反応が良くて進捗がよい現場はほとんどの会社が段階的に値上げしてますよ
加えて2期では販売してくれず3期に残すということでモデルルームタイプは供給してくれず販売してました。

[3001: マンション検討中さん]

小分けにしているので、残った期ごとにパンダ価格は最低一つはあるのだと思います。いざ!　パンダ狙い。

[3002: マンション検討中さん]

>>2998 マンション検討中さん
販売ノルマが厳しいのかもしれませんね

[3003: 検討板ユーザーさん]

2期1次はどれくらい売れたんですかね。抽選もあったようなので30戸以上は売れてそうですが。

[3004: 検討板ユーザーさん]

この掲示板って隙あらばネガろうとする奴がいて、あの手この手ですごいなと思います。他のことにその情熱使った方がみんな幸せ。

[3005: 名無しさん]

最近またまた活発になってきましたね笑

[3006: 検討板ユーザーさん]

>>3004 検討板ユーザーさん

ネガではなく販売方法やトークに対する普通の意見では？

[3007: マンション検討中さん]

>>2998 マンション検討中さん
ガークロはそもそも激しく動かないから、売り惜しみしているように見せかけているだけの販売スタイルじゃないんですか？

[3008: 現地検討者]

>>3006 検討板ユーザーさん
普通の意見ではないと思いますー。販売ノルマが厳しいとか、何が厳しいのか意味がわかりませんし笑
販売目標や戦略があって当たり前のことだし、販売方法がどうかと思うとか、どこも同じように段階的に値上げしてるんだから文句言えないでしょう。
そしてガーデンコンプレックスとかわけわからないこと言ってる人いるけど笑
そもそも駅2分と大きな公園1分ってだけでも他にはないストロングポイントですし、中途半端なマンションより優位性があるわけでね。総合的に見て判断できる材料を提供し合えれば良いのにっていつも思いますねー

[3009: 検討板ユーザーさん]

まあ、1期も終わって材料は出尽くしてますし、販売に目が向くのは自然な気もします。2期の売れ行きはどうなんでしょうね。

[3010: 検討板ユーザーさん]

>>3008 現地検討者さん

値上げする販売方法に対して個人でどう思うか、営業さんから言われたことに対してどう感じたかって普通の話だと思いますけどね。敏感に反応する方が不自然です。

[3011: 名無しさん]

>>3010 検討板ユーザーさん

まあまあ落ち着いて。冷静な意見交換が大事ですよ。

[3012: マンション検討中さん]

>>3010 さん

3008さんではないですが、販売方法やセールストークにどうこう言ってもしょうがないのに？って考える人も多いのでは？
住心地にもリセールバリューにも影響ない話かと思うので、どうでもいいと言いますか。

全体的な話として、興味の対象は人それぞれなので、そういうこと考える人もいるんだな、そういう捉え方もあるんだな、と優しい気持ちで読めばいいのかなと思います。

[3013: マンション検討中さん]

>>3010 検討板ユーザーさん

ここは販売の人が張り付いているから仕方ないですね。自分達の販売方法にケチつけられたようで面白くないんでしょう。

[3014: 検討板ユーザーさん]

わざわざこんなところに張り付いている営業なんていないと思います。

[3015: 検討板ユーザーさん]

新築マンションの高騰で皆マヒしちゃってそうですが、王子神谷としてはかなり高価なマンションですよね。王子神谷の中古で同じくらいの広さで6000万越えてるのはほぼないし（ガーデンズは京浜東北線使えるし別物）　住まいサーフィンでも平米辺り6万円割高とあります。周辺の中古も全然売れていないし残債割れの可能性はないですかね？

[3016: 名無しさん]

今は相場自体が上がってますので、短期的には相場の影響で残債割れの可能性もあると思います。ただ、長期的に一定の価値を保つと思いますので、長く住む分には問題ないと思います。

[3017: マンション検討中さん]

>>3015 検討板ユーザーさん
王子神谷周辺は築10年以上が多いので単純に比較はできないかと。築浅だとガーデンズで7000超えてますし、、

[3018: マンション検討中さん]

>>3015 検討板ユーザーさん

残債割れについて教えて下さい。皆さん、残債割れってどういう意味で使ってますか？
①自分にとっての残債割れ
②世間一般的にいう残債割れ

①が重要な気がしますが、これは他人に聞いてもわかりませんし。頭金の金額やローンの組み方は人それぞれですから。極端な話、現金一括で買えるならリスクゼロですが、そんな話ではないような。。

②の場合は、一般的にどういう式で計算するんですか？
仮に、6000万円頭金1割35年元金均等で計算すると、10年後の残債3860万円くらいになりました。こういうことでいいんでしょうか。10年後3850万円以上で売れるか、こういう話でいいんでしょうか？

[3019: マンション検討中さん]

このレベルの3LDKを賃貸すると26万は最低かかる。年で312万。10年住むと3120万。6500万で買って6000万で売れた。手数料や登記やなんやらで500万かかった。1千万赤字になったが、家賃払ったと思えば2120万浮いたことになる。ものは考えよう。

[3020: 通りがかりさん]

スーモに金額出てましたね。
1F68平米で6098
9F68平米で7098
1Fでもまぁまぁしますね。
専用庭付きなのが2期の特徴ですかね

[3021: 検討板ユーザーさん]

角部屋でもない70平米未満の部屋で7000万超えってすごいですねぇ。しかもハザード色付きのエリアの1Fで6000万超え。王子神谷の直床のマンションとは思えないバブル価格。庶民的な団地エリアのはずが…。

[3022: 通りがかりさん]

>>3021 検討板ユーザーさん
個人的には、二期の価格帯はもう割安って感じはしないですが。まだ需要強いんですかね。

[3023: マンション検討中さん]

2期どうなんですかね。売れ行きの情報なかなか出ませんね。

[3024: マンション掲示板さん]

2期の売れ行き気になりますね。そのうちホームページに何件契約御礼の表示が出るんでしょうね。

[3025: 通りがかりさん]

>>3018 マンション検討中さん
②の場合だと他に貯蓄していないと住み替えはできないですよね？なのでずっと住み続けてるって事だと思います！

[3026: 検討板ユーザーさん]

ここのMRの営業って長谷工アーベスト？大和？それとも両方いる？

[3027: 通りがかりさん]

>>3026 検討板ユーザーさん

大和でしたよ

[3028: 名無しさん]

>>3020 通りがかりさん

ひゃー。1Fで坪296万ですか。結構上げてきましたね。

[3029: 名無しさん]

>>3026 検討板ユーザーさん

大和ですね

[3030: 通りがかりさん]

>>3028 名無しさん
一期で平均300でしたからね、一階で296は上げ過ぎかもですよね…

[3031: マンション検討中さん]

住民板をチラ見したらマターリしてました。勝ち組オーラ出てました。

[3032: マンション検討中さん]

1割アップくらいでしょうか。思いきりましたね。9Fで7100万はガーデンズ買えてしまうのでは。

[3033: 匿名さん]

王子神谷だということを忘れるような価格になってきたな。

[3034: マンション検討中さん]

抽選があったようですし2期1次も売れてるのでしょう。需要あるんですね。

[3035: マンション検討中さん]

ガークロと同じくらいならこっちの方がお得感ありますし

[3036: 通りがかりさん]

>>3032 マンション検討中さん

たしかにそれはありますね。
ただ、南北線ユーザで新築ならこちらもありです！

[3037: 通りがかりさん]

>>3032 マンション検討中さん
1割はさすがに上がってないと思いますよ！
一階の70平米が5998万とかだったので。
庭はなしですが

[3038: マンション検討中さん]

チャレンジ価格かもしれませんが是非頑張ってほしい。同じ王子神谷で駅距離があるクレアや同じ南北線マイナー駅のオイコスと比べて2000万くらい高い。北区の価値を上げてほしい。

[3039: マンション検討中さん]

せっかく好調だったのに、志村三丁目にならなきゃいいが。、、

[3040: 名無しさん]

>>3032 マンション検討中さん

スーモの9階は最上階なので。

[3041: マンション検討中さん]

>>3039 マンション検討中さん
一度値上げしてしまったら下げられないですからね

[3042: 通りがかりさん]

>>3041 マンション検討中さん
割と失速早かったですね。まぁ、今のマンションは一期に需要が集中する傾向がありますしね。ほんとに売行き好調なら、デベもすぐにその旨騒ぐと思いますし、黙ってるということは、二期は大して人気でもなかったんでしょう。

[3043: マンション検討中さん]

>>3025 通りがかりさん

たしかに、ローン完済した上で、住替えにかかる費用用意できなきゃ住替えられないですね。
残債割れの心配とは、住替えたいときに住替えられないと困るよなーって心配ってことですかね。住み続けるなら、たとえ査定額が残債上回ってても関係ないですもんね。
やっぱり①自分にとっての残債割れだけを気にすればいいのか。

3019さんの家賃換算するのもわかりやすくていいですね。20-30年住みたいところに住めて家賃相当額の支払いで不動産が手元に残ると思えば納得できそう。

２期３期の金額を１期と比べてもなんか意味ないよなーと思ってて、、自分にとって納得できる金額か否かの観点で今一度いろいろ試算してみます！
お二人ともありがとうございました！

[3044: 名無しさん]

2期この金額で様子見て、次上げるか維持が練るんですかね。

[3045: マンション検討中さん]

>>3044 名無しさん
それはそうだと思います。方針はある程度決まってるかもしれませんが。

[3046: 検討板ユーザーさん]

2期もかなり抽選だったようなので、どうなんでしょうかね

[3047: マンション検討中さん]

>>3046 検討板ユーザーさん
抽選多数というのは営業さん情報ですか？

[3048: 通りがかりさん]

>>3046 さん

一期の時も抽選多かったですが、低階層はそんなに抽選ないと思います！
眺望とか日当たりとか気にされてる方は抽選になるんでしょうね。

[3049: 匿名さん]

１期では駐車場優先権があったみたいですが、まだ残ってるのですか？

[3050: マンション検討中さん]

1期は5500万台の1Fがあったと思った。それ狙ってたのに・・・

[3051: 通りがかりさん]

>>3050 マンション検討中さん

66平米の一階ですね。
エレベーターが部屋に食い込んでる間取りでした。
一期終わってもまだ残ってましたけどね

[3052: マンション検討中さん]

>>3051 通りがかりさん

条件の悪い部屋は残って、良い部屋は抽選。どこのマンションも同じですね。

[3053: マンション検討中さん]

70㎡弱で7千万より1.5千万安いのは魅力です。

[3054: マンション検討中さん]

条件悪い部屋でも価格に反映されてれば人気になりますよ

[3055: マンコミュファンさん]

ホームページの5698万は一階のゴミ置き場の隣でこの部屋だけ安かったイメージです。
まだあったらいいですね！
ここは全世帯が廊下を通るので安いんだと思います。

[3056: 通りがかりさん]

>>3055 マンコミュファンさん

こちらのマンションは、購入層の年代はどんな感じですか？40代が中心って感じでしょうか、それよりもっと若い世代が多いイメージでしょうか。大規模マンションはコミュニティになるので、そのあたりの情報分かる方いらっしゃればご教示いただけると嬉しいです。

[3057: マンコミュファンさん]

>>3056 通りがかりさん

https://newsrelea.se/BgdoJv
に記載ありましたよ。
20代30代が50%みたいですね。

[3058: マンション検討中さん]

30代までが50%とは思ったよりも少ないですね。小学校が新築ですし、もう少し若い方が多いのかと思いました。落ち着いた環境を気に入った年配の方が多いのかもしれませんね。

[3059: 名無しさん]

>>3058 マンション検討中さん

もともと北区が、高齢の町ですからね。区外からも多いようですし、ガークロやシティハウス、十条や赤羽の新築で若者が増えるといいですね。

[3060: マンション検討中さん]

>>3059 名無しさん
そうですね。こういった新築マンションで町が活性化するといいですね。

[3061: 名無しさん]

>>3059 名無しさん
最近の新築ラッシュで都内広域から若い世代が集まってることはよいこと。高値のせいで、地元の方が買いにくいデメリットはあるのでしょうが、街の活性化にはなってると思います。

[3062: 買い替え検討中さん]

ここの20代とガークロの20代はタイプが違うんじゃないかな。北区以外の実需(結婚などを機に)の方が親に相談して「買うなら駅から近いほうが後々損をしないぞ、なんなら支援するよ」みたいな購入パターンなんじゃないですかね。ガークロの20代はパワーカップル&エリート系で親は頼らず自分で決めて買った人が多いように思います。勝手な想像ですが。

[3063: マンション検討中さん]

>>3062 買い替え検討中さん
そう思われる根拠はなんでしょうか？

[3064: マンション検討中さん]

ガークロにしろプレミストにしろ親に相談したら、低地でハザード色付きの6000万以上する物件は援助どころかむしろ止められると思います。もう少し援助するから安全なところに住んで欲しいと普通はなるかと思います。

[3065: マンション検討中さん]

駅近の方が損しないという考えはリスクなのでやめましょう。新築購入時にも駅近にはプレミアがついて売られるので結局はどこでも同じことです。ライフスタイルに合ったマンションであるのが1番かと思います。

[3066: 匿名さん]

私は一期で契約しましたが、説明会では結構お若めの方多くてびっくりしました。
私は30代ですが、20代か分かりませんがいかにも若いって方は何世帯か拝見しました。
親の支援ならそれはそれでありがたい事です。

[3067: マンション検討中さん]

>>3064 マンション検討中さん
リスク無き山の手高台ものは億になりますから「買うのやめろ」と言われる確率が高まります。

[3068: マンション検討中さん]

>>3066 匿名さん
一期で決断された方は、物腰が柔らかくて好感度大です。

[3069: マンション検討中さん]

>>3065 マンション検討中さん
ここの一期はガークロよりも高く出すと思っていました。駅近プレミアム価格としてね。実際はガークロより安いから一期で半数以上売れました。個人の感情ではなく市場の評価です。

[3070: 検討板ユーザーさん]

しかしコロナに始まり、アメリカの利上げ、ウクライナ問題で株式市場は低迷して先行きも見えない状況で、低地ハザード色付きマンションをバブル最高値でジャンピングキャッチする度胸は本当にすごいと思います。

[3071: マンション検討中さん]

そもそもリセール向きの物件ではないですし、払いきる前提で買われてる方がほとんどなんじゃないですかね。条件が合っていて、無理なく払いきれる方なら全く問題ないと思います。

[3072: 匿名さん]

引渡しが1年後なので金利がどうなっているかが気になりますね

[3073: 匿名さん]

「10年後のリセールバリュー」とか「今後の金利」とか、自分でどうにもならないことは考えるだけ不毛。実需物件なのだから自分たち家族が満足できるものを選ぶことが最優先。そしてカツカツではない資金計画と適切な運用、無駄遣いの削減を考えるべき。

[3074: マンション検討中さん]

金利が上がると予想しているのであればより引渡しの早い新築か中古を固定金利で購入することによって支払金額が確定させられるので自分でコントロールできます。
既にこちらを購入された方にとっては不毛でしょうが、ここは検討版ですので。

[3075: マンション検討中さん]

>>3069 マンション検討中さん
王子駅の駅近だったら、プレミア分ここより高いという想定はつきますが駅近と言っても王子神谷ではね。。。

[3076: 匿名さん]

>>3074 マンション検討中さん

今どきの住宅ローンは、途中で変動から固定に変えられるのがほとんど。

また、7000万円を0.5%、35年で借りても、金利分は初年度で30万未満。金利が0.1-0.2%変わっても、年間数万から十万程度。

賃貸だったら、いつ引っ越すのかのほうがはるかに重要だし、年間数万なんて節約でどうにでもなる金額。

[3077: 検討板ユーザーさん]

ホームページ更新されてますね。2/21までに132戸成約のようです。2期1次の成約数は入れてないのかな、これ。