プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[281: マンション検討中さん]

環境面からファミリー実需にピッタリですし、売る時もすぐ売れそう。やはり駅近は正義でしょう。エリア的に外食はあまり期待できないので（東十条にはそこそこありますが）車を持ってお出かけするようなライフスタイルだと完璧かなと思います。私は既に購入していますが、ここの条件は本当に羨ましいです。一階は水害が怖いエリアなので、3階くらいが狙い目だと思います。

[282: 匿名さん]

おそらく2～3Fのごみ置き場近くの住戸がパンダになると思います。多少の臭いは覚悟で。

[283: 匿名さん]

ダイワ「ずいぶん人気あるみたいだな」
営業「1本つり上げましょう」
すると、5F周りのボリュームゾーンが7200万になり、高層階は1.3臆に。絶対買うぞと鼻息荒くしていたみんながしらける。誰が買えるんだ・・　
経験から、どうしても欲しい家の審査で、あと300万、500万融資がおりない。すると買えない。仕方なく妥協した場所を買う。そして後悔するがどうにもならない。
結婚しているカップルなら両方の親ごさんから1本づつ贈与してもらえたりすれば比較的楽に買えるが、そんな人は少数。なので、ボリューム7200万だと、ガークロが一気に完売に向かうと予想。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

ガークロより高いようであれば撤退します！

[285: 匿名さん]

平均7200万もするなら、あと少しでプラウドタワー亀戸クロス並のマンションですね。
なのでそこまではしないと思います。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
そこですよ! ダイワさんはそのあたりをしっかり汲んでガークロよりちょい安価格でどーーんと来てくれるはずです。

[287: 匿名さん]

価格はいつわかるんでしょうかね。

[288: マンション検討中さん]

川の近くの高級マンションを買うなんてありえない、地下鉄のせいで地盤も弱いとパートナーから反対されています。災害のことなど詳しくないのですが、この地域はどうなのでしょうか

[289: 匿名さん]

>>288 マンション検討中さん
アトラス加賀中古はいかが

[290: マンション検討中さん]

>>288 スムラボに防災のことも書かれた記事があがっていました。

https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/9418/

私は荒川近くのマンションに住んでいて、住み替えを検討していますが、荒川については国主導で洪水対策が進められているのでそれほど心配はしていません。一昨年の台風はやばかったけど、荒川の増水を彩湖に流すという計画通りの対応でなんとかなりました。　

私はむしろ洪水よりも地震火災が心配で、物件探しの時は首都直下地震が起こった時の被害予測と対応をまず調べることにしています。

この物件のある場所は木造家屋密集地帯でないし、埋立地でもないので、大地震が起こった時、他の地域よりもまだ大丈夫なように思います。

[291: 匿名さん]

それをいうなら地震で岩淵水門破損してるときにあのときレベルの台風来たら終わるけどな…
まぁそうでもない限りは安全だし、そうなったら事前の広域に避難指示が出ると思われるが。

[292: 匿名さん]

そんなふうに考え出すと、南海トラフが発生して、関東への影響も甚大で、地盤が悪いマンションはみなクラックだらけになるかもしれないから、トラフが来るまで買えないな。になっちゃいますね・・・

[293: 匿名さん]

地震があった時にはコンクリが薄い賃貸仕様のマンションやアパートより最新の分譲仕様のマンションのほうが壁や床が厚くて安心ですよ。賃貸仕様のマンションは住人の生活向上のためではなく、オーナーの利益確保ために各所でコストを削って作られていますから。

まぁ、購入後に建物が損壊するリスクを考えたら今は分譲仕様の賃貸マンションに住むのがベストという話になるかもしれませんが、当然その場合は月々の賃料にはオーナーの利益が乗るので自分で分譲マンションを買うより高くなります。。家賃相場を見れば明らかです。
リスクを回避してオーナーの養分になるか、自身でリスクを取って資産を形成するかの選択ですね。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん
地震のクラックは耐震基準である程度クリアできるのでは？と思いますが…

水門が動かないとかわりと現実的な想定ですよ。3.11でも防潮の水門が歪んで閉じないとかかなりあったわけですし、台風が来なくても東京湾北部震源で地震が起きた場合は短時間で川を津波が遡上する。その場合、上流に遊水池があるとか関係なくなりますからね。治水されているから安心、というのは楽観的すぎるのでは？と思うわけです。
たた、危ないから住むな、というのではなく、ハザードの地域にあるリスクのある物件を選ぶんだから、リスクを誤魔化さずに起きうる最低を想定最悪して備えた上で住んだ方がいいかなと思っての書き込みでした。私なら上層階で無事浸水をやり過ごすために電源やカセットガスや食料を備蓄したり、災害用のトイレ袋準備したりとか、出先の子供をどこにどう避難させるように教えるかとか考えますね。

[295: 購入経験者さん]

>>294 匿名さん
耐震基準は想定外の対応はありませんからね。それで100%安心はできないわけですね。建物は頑丈でも、地盤がゆるいとダメージは当然大きくなりますよね。たまたま局所的にそのマンションのあるところが大きく揺れて壊れたなどということも考えられます。て、そんなこと考え出すと買えません。おっしゃるとおり、シミュレーションは確かに大切ですね。

[296: 通りがかりさん]

>>288 マンション検討中さん
ここら辺一帯は地盤が悪いためか、洪水と液状化リスクのあるエリアと出てきますね。ハザードマップを気にしないのであれば買いですが、奥さんのハザードマップへの優先順位が高いのであれば京浜東北線西側の高台エリアでご検討された方が良いかと思います。物件の数は少ないかもしれませんが。。。

[297: 匿名さん]

そんなにハザードリスクを気にするならば、ずばり本郷台地以外ありませんよね。3億ぐらいあればいけますよ。

[298: 口コミ知りたいさん]

>>297 匿名さん
本郷台は文京区も含むし１億あればファミリーマンション買えるし高くとも３億もしない
災害リスクない安い台地は東京にいっぱいあるよ成増台武蔵野台とかね

[299: 匿名さん]

本郷ならルジェンテ文京湯島とかどうでしょう？
交通の便はとても良いですよ。

[300: 匿名さん]

ここも、最上階の角部屋は億いきそうですね

[301: 検討板ユーザーさん]

流石に2020年度一番エリア人気とも称されるクレアホームズ王子神谷の人気には及ばないようですね。

[302: 匿名さん]

>>301 検討板ユーザーさん
クレアホームズ王子神谷とは比較対象にならないと思います

[303: 匿名さん]

>>301 検討板ユーザーさん

他の足立区のマンションと競ってください。

[304: マンション検討中さん]

>>300 匿名さん
そこまでは無理だと思います。プレミアムじゃないし、長谷工の億ショ？

[305: 匿名さん]

中国の千年に一度の大雨みたいなのがここにくればアウトなんでしょうね。つまりは荒川が氾濫する状況のときですね。地下鉄乗っていたら溺死する可能性とかもありますよね。3F以上なら大丈夫でしょうが・・

[306: マンション検討中さん]

土地勘ない者です。億いくって本当でしょうか。

[307: 匿名さん]

ガークロ悩んでる人は、ここの価格出てから検討する人も多いと思うので安くはないと思います。
1番広い部屋の最上階は億近くなるかもですね。
私はありえない価格かもですが6000万が限界です笑
みんなお金持ちなんですね。。。
羨ましいです。

[308: マンション掲示板]

>>303 匿名さん
瞬間で蒸発したんだよなぁ。
ここはどうだろ。

[309: eマンションさん]

三井のリハウスで近隣のパークタワーが売りに出ていますね。坪単価220くらいかな？
ここはガークロと同水準の310?330位と予想します。

[310: マンション検討中さん]

東京都内、10年後の資産価値「落ちる街」ランキング
https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...
王子駅前は19位です！
つまりここも高値ならリスク高いってことでよろしいでしょうか。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん
これ見たら21位は池袋ですから、あまり参考にならないと思いますが…

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん

池袋が二つ入ってますね。王子ではなく荒川線の王子駅前ってのが笑えます。

[313: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん
なんかよくわからん

[314: 匿名さん]

>>222 匿名さん

中央工学校寮跡地に看板出てますね。
10階建て、延べ床面積から推定して70戸前後の規模でしょうか。
王子神谷から6分、王子駅はメトロなら10分、JRなら12分。
IAO竹田設計を起用しているのでハイグレードなマンションになりそうです。

[315: 周辺住民さん]

隣接する神谷堀公園が、このエリアだとオススメな公園です。大きい遊具あり、アスレチックあり、大きいじゃぶじゃぶ池あり。子供が小さい頃、自転車で通いました。また、他の公園（王子神谷駅に隣接する団地内の公園）には山型の遊具もあり、子育てには非常に良いと思います。大通りが近いですが、裏の道路は交通量も少なく、歩道も確保されています。

王子駅（JR、メトロ、都電荒川）vs 王子神谷駅（メトロのみ）の比較は違うかな、と思います。ここからなら東十条駅（JR）が十分に徒歩圏内ですよ。王子神谷駅も東十条駅も当駅始発がありますし。

価格が気になりますねー。

[316: 匿名さん]

プレミスト志村三丁目は、スミフスタイルで行った良い例。未だ完売ならず。駅から近いから「スミフスタイルで行け」っていい気になって高値にしすぎると、志村三丁目と同じ目にあいます。財閥系と違ってそんなに体力ないと思うから、ここは「ユーザ様のためにバーゲンプライス」でどうぞ!!!! でGOして欲しいものです。

[317: 匿名さん]

>>316 匿名さん
財務諸表見たらわかると思うけど、大和は下手な財閥よりも会社の規模が大きいから、その心配はないと思うよ。ただ経営判断が下手だから、値下げしなくても値下げする場合もある。

[318: 周辺住民さん]

王子神谷駅から徒歩 20 分弱のハートアイランド（足立区新田 3 丁目）に住んでいましたが、子供の成長に伴い、周辺で買い替えを検討していました（もう買い替え済み）。今の私の生活スタイル的に、路面店や居酒屋などが多い（仕事帰りに焼き鳥やお惣菜買って妻と晩酌する）王子駅周辺も検討しましたが、ガーデンクロスと飛鳥山レジデンスは私には予算オーバーでした。

完全に子育て目線で恐縮ですが、>> 315 さんの通り、公園の近さと広さ、小学校は新しくて安全な経路（交通量が少なく歩道が確保されている）が魅力的だと思います。スーパー（ジャパンミート、最高ですよ）も色々あり近い、そして都内です。逆に、私には駅近の優先度は低く、都外で電車乗ってる時間増えるより、音楽聞いて徒歩してる方がラクと思って（パパが我慢すればいい）、当時に徒歩 20 分弱のマンションを買いました。バスや自転車より徒歩のがラクでした。

まだ肝心の価格が未定ですが、都内で平和に子育てしたい方々には、予算の範囲内なら買いだと思います。掲示板では、よく資産価値の話になりますが、言ってる人も聞いてる人も所詮素人（営業も）だし、振り回されずにモデルルーム見学するときに周辺を探索しまくって判断するのが良いと思います。将来的に、子育て & 駅近のメリットがあるのに、売れない事はないと思います。

王子神谷周辺、良いですよ。子連れで入れる食事処（座敷）、温水プール（元気ぷらざ）、昭和の公園、色々あります。古い工場や団地が再生されているエリアなので、子供の笑い顔とお年寄りの笑顔が両立していて、私は好きです。

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん
王子神谷周辺の中古マンション相場からみたら、安くても6000万はしますね。
中古でもこの立地なら5000万しますし、ザガーデンズ東京王子は65平米くらいで7000万近くで中古出てますし。

[320: 匿名さん]

>>318 周辺住民さん
あの辺で勤めていますが、ほんと活気があって面白いお店もあって、いい雰囲気の土地ですよねぇ。老人も子連れも学生もごちゃっと住んでいて、惣菜屋もスーパーも楽しい。
ガークロや飛鳥山レジと比較しても、街の活気という点では最高だと思います。住むイメージが湧くというか。
ハザードリスクを認識してOKなら買いですよね。

[321: 名無しさん]

近隣住民ですが、そんなに良い場所ですかね？確かにスーパーは強いですが、それ以外の店はかなり限られてくるかと。あと、王子神谷駅は結構深いので駅自体も不便な印象です。東十条や王子まで歩けば色々ありますが、ちょっと遠いです。住む分に不便はありませんが、正直特徴の無い地域だと思って住んでいます。検討する方は周辺探索をしっかりしたほうが良いかと思いますよ。

[322: マンション検討中さん]

>>321 名無しさん
同意です。近隣住民ですが、落ち着いて住める場所ではあると思いますが、活気はないと思います。団地が多く高齢化を目に見えて感じる地域なので。落ち着いて住むには良いですよ。あまりアゲなコメントは真に受けず、まず散策してみることをお勧めします。

[323: 匿名さん]

王子神谷にドトール、ベローチェ、プラントといったカフェが全くないのが難点です。
気軽にお茶できるところはジョナサンくらいしかありません。

[324: 名無しさん]

カフェは無いね。昔ながらの喫茶店みたいなのばかり。ドトールだと東十条が一番近いかな。

[325: マンション掲示板]

>>324 名無しさん
428コーヒーはすごくオススメ！

[326: マンション検討中さん]

自宅がある駅前でドトールコーヒなどのコーヒーを飲む必要がないような。自宅で好きな豆を挽いて飲めば。。

[327: 匿名さん]

そうですよ、サエコ社の業務用エスプレッソマシンを買って飲み放題飲むほうが結果安くてうまいですよ。

[328: 匿名さん]

近所に住んでるけど王子神谷私は大好きだよ
東十条銀座商店街はチェーン店も多いしカフェもある
近くのバスから池袋や赤羽に一本で出やすいのもいい

ただ確かにこのマンションの側の商店街はだいぶ寂れてるから
もう少し賑やかで便利になれば決め手になるんだけどなー
地下鉄は本当に深胃から実際には徒歩6分?8分はみた方が良い　
川に関しては前の大きい台風のときに決壊するって言われててなんやかんやもったから大丈夫かなーって私は思うけどもちろん確証はない

高級マンションぽくないというのみたけどそもそも王子神谷に高級さは求めたらあかん

[329: 匿名さん]

おそらく6500?7000万くらいが多いと思いますので、私的にはそもそもその時点で高級ですね。

[330: 名無しさん]

その値段だったらさすがに売れない気がしますね。ガークロに流れる人が出そう。