プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[241: マンション検討中さん]

まあガークロより安ければ瞬間蒸発しますが、売り手からするとそんな勿体無いことはしないと思いますので、私は同程度の価格と予想します。客観的にまとめるとこんな感じでしょうか？
■価格上昇要素
・駅近＋南北線延伸による強い通勤需要
・資材、人件費の高騰
・アウトフレーム工法の採用、スロップシンクあり
・目の前の公園やスーパー、ニトリ、ユニクロなどの便利さ
・コロナによる金融緩和の継続
■価格下落要素
・控えめな共用部分
・平置き駐車場
・トイレ手洗いカウンターなし

[242: マンション検討中さん]

平置き駐車場、価格下落要素ってどういう意味ですかね。。

[243: 匿名さん]

そもそも、今のマンション購入者さんって、特に23区内を狙っている方は、二馬力または高所得者のみが対象ですよね。各デベは「なるべく駅近・高級指向」を打ち出して価格を釣り上げる戦略で来ているわけですが・・・賃金がどんどん下落している今の日本では、そんなにホイホイ買える人それほど多くないわけですよ。その少ないパイをデベさんたちが奪い合いの商売をしているので、なかなか完売しない状況が多々発生しているんですね。だからというわけではありませんが・・ここはぜひ・・すごく安くしろとは言いませんが・・「おー、思ったより安いね、決めた!!!」になるよう毎日お祈りしています。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん

坪280?300くらいなら安いね！！ってなるんしょうね…それでも自分にとってはギリギリのラインです笑

[245: 匿名さん]

同じ南北線で隣駅のオイコス赤羽志茂が、あんなに共用施設充実してて坪270で買えるのに坪300で安いとはならないと思います。
駅近というメリットはありますが坪300だったら他当たりますね。

[246: マンション検討中さん]

トイレ手洗いカウンター無しは我慢できる！
タンクレスがそりゃ良いけど耐えられる。

再販のことを考えるとアルコーブ無しが
どこまで効いてくるか未知数かな。
何か上から見た図だと
扉がサメの歯みたいなギザギザに見えて
「惜しいなぁ」って毎度思っちゃう。

ここディスポーザーあるのかなー？

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん

他って、例えばどこですか？

[248: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん

再販を考えたら立地と競合物件の有無でしょう。

[249: 匿名さん]

オイコスは徒歩10分近くかかるから四捨五入で10分物件。ここは間違いなく5分以内物件だから、その点だけでオイコスとは比較対象にはなりません。またオイコスのように必要な人にはいいと思われる共有施設も、「イラネ」と考える人には無駄以外の何物でもありませんし。

[250: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん

立地は抜群なのでアルコーブ代が乗っかった価格でも売れたでしょうね。

[251: 匿名さん]

>>245 匿名さん

オイコス赤羽志茂とは比較対象にならないですね。
駅近の上、目の前にはコンビニ、公園があり、近くにスーパーもいくつかありますので、環境が違いすぎるように思えます。
そりゃあ、安い方が嬉しいですが笑

[252: マンション検討中さん]

王子神谷は貧乏？庶民？どっちですかね。

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
港区でも庶民的なマンションはあるし、北区や豊島区でも上質なレジデンスはありますよ。
「貧乏」って品のない表現でなんか違和感をおぼえます。
ここは普通じゃない？元北区民でした。

[254: 匿名さん]

よくいますよね、「価格が高い」ものが凄い。それでマウントする方。利口な人はすごく良いものを安く手に入れるのに頑張りますが。高ければ高いほど偉いのを振りかざす人って価値そのものが「価格が高い」ことなんですよね。

[255: 評判気になるさん]

トイレ手洗いカウンターなしということはどこをみるとわかるのでしょうか。間取り図ですか。

[256: 匿名さん]

>>255 評判気になるさん
そうです。
間取り図を見ると古めかしいタンク式で手洗いカウンターが無いのが分かります。

[257: マンション住民さん]

トイレはどうでもいい！アルコープないのは貧乏マンションの残念

[258: マンション検討中さん]

今、販売してるマンションで庶民に手の届く物件でアルコープ付きってあるの？

[259: 評判気になるさん]

>>258 マンション検討中さん
近くだとガーデンクロス東京王子
どの程度が庶民に手が届く範囲かわからないけど。
確かにアルコープ無しは貧乏くさく感じますね。

[260: マンション検討中さん]

>>259 評判気になるさん
ガーデンクロスもアルコープは無いですよね？

[261: マンション検討中さん]

ここからすぐ近くの新築ヴォーガコルテ王子神谷2番館が、55.95平米を3980万に値下げましたね。売れてないのでしょうが、坪235万。。なかなかにお安い。

こことは物件の質も性格もだいぶ異なるので単純な比較はできませんが、さすがに中古になってからは坪50万も100万も変わらないので、中古になるとすぐに250くらいには落ちつきそうですね。

売り出しは300くらいかと思いますがどうなることやら。。安いことを祈るばかりです。。

[262: 匿名さん]

祈りましょう。今できることはそれしかありません。ダイワさんも、いい匙加減で圧倒的完売を狙っているはずです。それがリスクが少ないからです。損して得をとる作戦でカモーン、ダイワさん～　チュ!

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

ヴォーガコルテ王子神谷2番館は賃貸含めた1Kが35戸で2LDKは6戸しかありません。どちらかというと投資用マンションだと思います。

[264: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

一階だからずっと残ってるんでしょうね

[265: 匿名さん]

まいばすけっとも来月近くにオープンなので、さらに便利な環境になりますねー。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
それは便利ですね！
スーパーも100均もドラッグストアもありますし、大きな公園や隅田川テラスもあり、外食以外は十分すぎる環境ですね。

[267: 匿名さん]

>>264 匿名さん

ただでさえ荒川氾濫時は浸水するエリアなのに、ヴォーガコルテの1Fは床が地盤面より下がってますからね。。

[268: 匿名さん]

棟の配置図を見ると1階の専用庭はほぼ無いか、あっても広くなさそうですね。浸水エリアだと水災保険も高くなるだろうからそれだけ見ると販売価格は安くなりそうですが、でも下に音が響く心配がない1階はそこそこ人気があるんですよね～。

[269: 匿名さん]

↑の268はここのプレミストの話です

[270: eマンションさん]

>>263 匿名さん
あそこは完全に投資用ですね
見に行ったら売れてない理由はすぐわかると思います

[271: 匿名さん]

goo不動産のサイトによるとディスポーザーもあるようですね。
ディスポーザー・スロップシンク・おそらくルーバー面格子と、オプションではどうにもならない設備はそろっているようです。

[272: マンション検討中さん]

南北線ユーザーではない方も検討されていますか？
共働きでどちらも1回乗り換えが必要なのですが、子供が産まれたので公園隣接、小学校新築等に魅力を感じています。

[273: 匿名さん]

70平米6000万円くらいだといいな、即完売しそう

[274: マンション検討中さん]

小学校新築って、具体的にどこになる予定ですか？

[275: マンション検討中さん]

>>274 マンション検討中さん
王子第一小学校です。
今年の9月に改築完了でオープンするようです。

[276: 匿名さん]

>>273 匿名さん
7千万になると、ローンが通る人が激減します。ボリュームゾーンが6200万だと瞬間蒸発を予想します。

[277: 匿名さん]

低層階の70平米で6000万切ることを願います

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
ボリュームゾーンが6200だったら、エレベーター横だったら可能性ありですね。

[279: 匿名さん]

王子神谷徒歩２分、バス停も近い、隣に大きな公園、目の前にセブン、ジャパンミートと業務スーパーととクリエイトとまいばすけっとも近い、小学校は新しい、東十条までも徒歩圏内で東十条商店街も活用できる。しかも大通り沿いではない。
私的には環境面では最強だと思います。

[280: 匿名さん]

徒歩2分が王子神谷ということ以外はですね。南北線ユーザーならいいかもですね。

[281: マンション検討中さん]

環境面からファミリー実需にピッタリですし、売る時もすぐ売れそう。やはり駅近は正義でしょう。エリア的に外食はあまり期待できないので（東十条にはそこそこありますが）車を持ってお出かけするようなライフスタイルだと完璧かなと思います。私は既に購入していますが、ここの条件は本当に羨ましいです。一階は水害が怖いエリアなので、3階くらいが狙い目だと思います。

[282: 匿名さん]

おそらく2～3Fのごみ置き場近くの住戸がパンダになると思います。多少の臭いは覚悟で。

[283: 匿名さん]

ダイワ「ずいぶん人気あるみたいだな」
営業「1本つり上げましょう」
すると、5F周りのボリュームゾーンが7200万になり、高層階は1.3臆に。絶対買うぞと鼻息荒くしていたみんながしらける。誰が買えるんだ・・　
経験から、どうしても欲しい家の審査で、あと300万、500万融資がおりない。すると買えない。仕方なく妥協した場所を買う。そして後悔するがどうにもならない。
結婚しているカップルなら両方の親ごさんから1本づつ贈与してもらえたりすれば比較的楽に買えるが、そんな人は少数。なので、ボリューム7200万だと、ガークロが一気に完売に向かうと予想。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

ガークロより高いようであれば撤退します！

[285: 匿名さん]

平均7200万もするなら、あと少しでプラウドタワー亀戸クロス並のマンションですね。
なのでそこまではしないと思います。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
そこですよ! ダイワさんはそのあたりをしっかり汲んでガークロよりちょい安価格でどーーんと来てくれるはずです。

[287: 匿名さん]

価格はいつわかるんでしょうかね。

[288: マンション検討中さん]

川の近くの高級マンションを買うなんてありえない、地下鉄のせいで地盤も弱いとパートナーから反対されています。災害のことなど詳しくないのですが、この地域はどうなのでしょうか

[289: 匿名さん]

>>288 マンション検討中さん
アトラス加賀中古はいかが

[290: マンション検討中さん]

>>288 スムラボに防災のことも書かれた記事があがっていました。

https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/9418/

私は荒川近くのマンションに住んでいて、住み替えを検討していますが、荒川については国主導で洪水対策が進められているのでそれほど心配はしていません。一昨年の台風はやばかったけど、荒川の増水を彩湖に流すという計画通りの対応でなんとかなりました。　

私はむしろ洪水よりも地震火災が心配で、物件探しの時は首都直下地震が起こった時の被害予測と対応をまず調べることにしています。

この物件のある場所は木造家屋密集地帯でないし、埋立地でもないので、大地震が起こった時、他の地域よりもまだ大丈夫なように思います。