プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[201: 匿名さん]

>>196 マンション比較中さん

そうなんですよねー。
低層階でも70平米なら6000万台は確実です。

[202: マンション検討中さん]

こことプラウドタワー小岩を比較すると、どっちの資産価値が高いですか？

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
つまりガークロとほぼ変わらない可能性ありってことすね。なるほど…

[204: 口コミ知りたいさん]

ガーデンズ中古が坪330万前後。オイコスが坪260万前後。同じ徒歩距離なのにこの差があるり。。JR駅と地下鉄南北線駅との価値が一目瞭然ですな。

[205: 匿名さん]

公園が隣接していてアスレチックがある公園ですから、子供が思いっきり遊ぶことができるのは
ファミリー世帯にとってはメリットです。
アスレチックや遊具が充実している公園って都内だとだんだん減ってきているので、こういう公園は貴重だと思う。
南北線利用なので都心へ出るにもそれほど不便なく行けてしまうということろも
共働き世帯にとっても住みやすい環境になっているのかなと感じます。

[206: 匿名さん]

他の場所を契約しちゃった人は、ここの価格きっと気になりますよね。買ったとこより高ければ「お・俺の判断大正解」となり、思ったより割安感があれば「ぐぬぬ・もっと早くそっちの価格だしてくれよ」となっちゃいますから。ほおんと不動産ってタイミングと縁と運としか言えませんよねえ。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
よく考えると、ここはただの団地マンションですよ。間取りも設備も普通すぎるから、立地と駐車場以外はあまり魅力ないかなぁ

[208: 匿名さん]

しょせん壁一枚で他人が隣に住む江戸時代長屋の現代バージョンですよ。設備があ～とかいってもエントランスは見ず知らずの他人の土足で踏み荒らされるわけで、そんな人は注文戸建てがおすすめ。渋谷区大山町あたりにどーんとどうぞ。

[209: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん

設備はどうかどこから確認できますかね。

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

今のご時世で（ほぼ）完全アウトフレームとか玄関に窓ありとか、全然普通じゃないですよ。たしかにトイレの独立手洗いカウンターがないなど高級仕様でないのは明らかですが、ずいぶん工夫されていると思います。
とくに玄関の窓は換気を気にする時代に合った企画だと思って見ています。かなり快適な暮らしになるだろうな、と。

[211: 評判気になるさん]

高級仕様でないのは明らかなんですね。。ちょっとがっかり。。すみふを待つべきなのかもしれないですね。。。

[212: 匿名さん]

こちらが高級仕様じゃなくてよかったです。
もしそうなら手が出ない金額にまでなりそうなので…6000?7000で抑えるなら充分な仕様かと

[213: 匿名さん]

北区神谷で高級仕様ってなんか違う気がする。さいたまナンバーのフェラーリが砂利のパーキングにとめてあるみたいな違和感。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん
後段は完全に余計なお世話＆僻みでしょw
神谷も値段上がってきてるからねぇ
ここのマンション公式の間取りとか軽く見たけど、仕様も良さそうだと思った。
小さい部屋も四角くフレームアウトして使いやすそうだし。
神谷は志茂と大差ない不便な駅であることは間違いないけど、沿線か飯田橋乗り換えなら全然許容範囲だと思う。
実需向けだろうね

[215: 匿名さん]

>>214 検討板ユーザーさん
えっ、ひがみ? 自分は北区神谷で身の丈に合わない高級仕様を「どや」されて価格が上がるよりは、標準的な最近のマンション構成で価格がリーズナブルなほうが良いので、そんなつもりで書いたのですが・・・

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

まさにそう言った方には販売中の赤羽志茂がぴったりでは？

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
僕は駅徒歩5分以内のマンション以外興味はありません。再販できないからね。マンションはそこでしょう。

[218: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん
頑張ってください

[219: 匿名さん]

ここの値段買えない人は千葉や埼玉行くしかないよ。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
そっそれは、絶対行きたく無いです。昔済んだことがありますが、埼玉は地獄です。今23区内ですが。

[221: 匿名さん]

この人には触らないほうが良いと思う

[222: 匿名さん]

王子神谷の物件としてはスミフもありますが、
王子4丁目の中央工学校学生寮の解体後は、野村が建てるので
規模的にはプラウドになるっぽいですね。
スミフより駅に近いので同様に高くなりそうですが・・。
スミフは距離が中途半端なので、飛び道具で王子駅までの無料バスとかやりそう‥笑

[223: 匿名さん]

>>220 匿名さん
わかるよ、ださいたまには行きたくないもんね。埼玉に住んでるだけで辛い思いしたんだろうね。

[224: マンション検討中さん]

>>220 匿名さん
何が地獄なんだ？具体的に言ってみて。

[225: 匿名さん]

相手しちゃダメなやつ

[226: 匿名さん]

昔から構想はあったけど、南北線の品川までの延伸工事に着手するという記事が
出てましたね。これから東京の交通の中心になりそうな品川までつながるのは
大きい。王子神谷から直通で３０数分
南北線はまだ地味ですけど大手不動産による後楽園再開発など色々な可能性がある沿線だと思います。遅かれ早かれ王子や王子神谷も駅前再開発はあるでしょう。
このマンションは資産価値が落ちないマンションだと思います
欠点は低地ぐらいでしょう。

[227: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん

南北線が品川まで繋がるのは嬉しいニュースでしたね。
ただ、正式なリリースはこちらの販売開始後であることを祈ります。。
繋がるのが正式発表されちゃうとその分の価格も乗りそうですしね。。

[228: マンション検討中さん]

ここ高そうだね！
トイレはカウンターがないですが、リモコンのタイプみたいですね。

[229: 匿名さん]

ここはどうみても高いです

[230: マンション検討中さん]

もう他のマンション買ってしまいましたが、買わなければここに決めてたと思います。派手さは無いですが、落ち着いてていい環境ですよ。

[231: 匿名さん]

私も最近まで近くに住んでいて, 時期的な問題から別のマンション買ってしまいましたが, 近くを通るたびに良さげだなと思っていました.
ガーデンクロスより安ければよいのですが, ダイワハウスはなんとなく値付けがおかしいときがあるので, ちょっと怖いですよね.

[232: 匿名さん]

志村三丁目のときには「やっちまった」感がありましたね。ここはじっくり、少しだけガークロより安い雰囲気を出してくれれば瞬間蒸発でしょうね。

[233: マンション検討中さん]

プレミスト志村三丁目

総戸数 284戸
先着順販売戸数 49戸

[234: マンション検討中さん]

駅徒歩2分で、南北線は品川まで延伸。需要は間違いなくあり売れると思います。ガークロより高くなると考えるのが自然と思えてきた。

[235: 匿名さん]

南北線はガークロも同じですね。
エリアの魅力向上はいい事だと思います。

[236: マンション検討中さん]

>>235 匿名さん

ガークロは元々品川まで直通の京浜東北線があるからあまり影響ないと思う

[237: 匿名さん]

ガークロより高くなりそうな理由は？

[238: 匿名さん]

駅2分でガークロより安い感があると、買ってしまった方は「ぐぬぬ」となるから「高くなあれ」と思いたい気持ちはわかりますが。ぜひ、ここはすこしでも安くお願いします。

[239: マンション検討中さん]

廊下側の住戸がアウトフレームされてるのがかなり良いなと思いました。住む上でとても大事なポイントです。梁があると結局有効面積小さくなりますし。

[240: マンション比較中さん]

>>237 匿名さん
ガークロより安い理由は？ガークロは高すぎ？

[241: マンション検討中さん]

まあガークロより安ければ瞬間蒸発しますが、売り手からするとそんな勿体無いことはしないと思いますので、私は同程度の価格と予想します。客観的にまとめるとこんな感じでしょうか？
■価格上昇要素
・駅近＋南北線延伸による強い通勤需要
・資材、人件費の高騰
・アウトフレーム工法の採用、スロップシンクあり
・目の前の公園やスーパー、ニトリ、ユニクロなどの便利さ
・コロナによる金融緩和の継続
■価格下落要素
・控えめな共用部分
・平置き駐車場
・トイレ手洗いカウンターなし

[242: マンション検討中さん]

平置き駐車場、価格下落要素ってどういう意味ですかね。。

[243: 匿名さん]

そもそも、今のマンション購入者さんって、特に23区内を狙っている方は、二馬力または高所得者のみが対象ですよね。各デベは「なるべく駅近・高級指向」を打ち出して価格を釣り上げる戦略で来ているわけですが・・・賃金がどんどん下落している今の日本では、そんなにホイホイ買える人それほど多くないわけですよ。その少ないパイをデベさんたちが奪い合いの商売をしているので、なかなか完売しない状況が多々発生しているんですね。だからというわけではありませんが・・ここはぜひ・・すごく安くしろとは言いませんが・・「おー、思ったより安いね、決めた!!!」になるよう毎日お祈りしています。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん

坪280?300くらいなら安いね！！ってなるんしょうね…それでも自分にとってはギリギリのラインです笑

[245: 匿名さん]

同じ南北線で隣駅のオイコス赤羽志茂が、あんなに共用施設充実してて坪270で買えるのに坪300で安いとはならないと思います。
駅近というメリットはありますが坪300だったら他当たりますね。

[246: マンション検討中さん]

トイレ手洗いカウンター無しは我慢できる！
タンクレスがそりゃ良いけど耐えられる。

再販のことを考えるとアルコーブ無しが
どこまで効いてくるか未知数かな。
何か上から見た図だと
扉がサメの歯みたいなギザギザに見えて
「惜しいなぁ」って毎度思っちゃう。

ここディスポーザーあるのかなー？

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん

他って、例えばどこですか？

[248: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん

再販を考えたら立地と競合物件の有無でしょう。

[249: 匿名さん]

オイコスは徒歩10分近くかかるから四捨五入で10分物件。ここは間違いなく5分以内物件だから、その点だけでオイコスとは比較対象にはなりません。またオイコスのように必要な人にはいいと思われる共有施設も、「イラネ」と考える人には無駄以外の何物でもありませんし。

[250: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん

立地は抜群なのでアルコーブ代が乗っかった価格でも売れたでしょうね。

[251: 匿名さん]

>>245 匿名さん

オイコス赤羽志茂とは比較対象にならないですね。
駅近の上、目の前にはコンビニ、公園があり、近くにスーパーもいくつかありますので、環境が違いすぎるように思えます。
そりゃあ、安い方が嬉しいですが笑

[252: マンション検討中さん]

王子神谷は貧乏？庶民？どっちですかね。

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
港区でも庶民的なマンションはあるし、北区や豊島区でも上質なレジデンスはありますよ。
「貧乏」って品のない表現でなんか違和感をおぼえます。
ここは普通じゃない？元北区民でした。

[254: 匿名さん]

よくいますよね、「価格が高い」ものが凄い。それでマウントする方。利口な人はすごく良いものを安く手に入れるのに頑張りますが。高ければ高いほど偉いのを振りかざす人って価値そのものが「価格が高い」ことなんですよね。

[255: 評判気になるさん]

トイレ手洗いカウンターなしということはどこをみるとわかるのでしょうか。間取り図ですか。

[256: 匿名さん]

>>255 評判気になるさん
そうです。
間取り図を見ると古めかしいタンク式で手洗いカウンターが無いのが分かります。

[257: マンション住民さん]

トイレはどうでもいい！アルコープないのは貧乏マンションの残念

[258: マンション検討中さん]

今、販売してるマンションで庶民に手の届く物件でアルコープ付きってあるの？

[259: 評判気になるさん]

>>258 マンション検討中さん
近くだとガーデンクロス東京王子
どの程度が庶民に手が届く範囲かわからないけど。
確かにアルコープ無しは貧乏くさく感じますね。

[260: マンション検討中さん]

>>259 評判気になるさん
ガーデンクロスもアルコープは無いですよね？

[261: マンション検討中さん]

ここからすぐ近くの新築ヴォーガコルテ王子神谷2番館が、55.95平米を3980万に値下げましたね。売れてないのでしょうが、坪235万。。なかなかにお安い。

こことは物件の質も性格もだいぶ異なるので単純な比較はできませんが、さすがに中古になってからは坪50万も100万も変わらないので、中古になるとすぐに250くらいには落ちつきそうですね。

売り出しは300くらいかと思いますがどうなることやら。。安いことを祈るばかりです。。

[262: 匿名さん]

祈りましょう。今できることはそれしかありません。ダイワさんも、いい匙加減で圧倒的完売を狙っているはずです。それがリスクが少ないからです。損して得をとる作戦でカモーン、ダイワさん～　チュ!

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

ヴォーガコルテ王子神谷2番館は賃貸含めた1Kが35戸で2LDKは6戸しかありません。どちらかというと投資用マンションだと思います。

[264: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

一階だからずっと残ってるんでしょうね

[265: 匿名さん]

まいばすけっとも来月近くにオープンなので、さらに便利な環境になりますねー。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
それは便利ですね！
スーパーも100均もドラッグストアもありますし、大きな公園や隅田川テラスもあり、外食以外は十分すぎる環境ですね。

[267: 匿名さん]

>>264 匿名さん

ただでさえ荒川氾濫時は浸水するエリアなのに、ヴォーガコルテの1Fは床が地盤面より下がってますからね。。

[268: 匿名さん]

棟の配置図を見ると1階の専用庭はほぼ無いか、あっても広くなさそうですね。浸水エリアだと水災保険も高くなるだろうからそれだけ見ると販売価格は安くなりそうですが、でも下に音が響く心配がない1階はそこそこ人気があるんですよね～。

[269: 匿名さん]

↑の268はここのプレミストの話です

[270: eマンションさん]

>>263 匿名さん
あそこは完全に投資用ですね
見に行ったら売れてない理由はすぐわかると思います

[271: 匿名さん]

goo不動産のサイトによるとディスポーザーもあるようですね。
ディスポーザー・スロップシンク・おそらくルーバー面格子と、オプションではどうにもならない設備はそろっているようです。

[272: マンション検討中さん]

南北線ユーザーではない方も検討されていますか？
共働きでどちらも1回乗り換えが必要なのですが、子供が産まれたので公園隣接、小学校新築等に魅力を感じています。

[273: 匿名さん]

70平米6000万円くらいだといいな、即完売しそう

[274: マンション検討中さん]

小学校新築って、具体的にどこになる予定ですか？

[275: マンション検討中さん]

>>274 マンション検討中さん
王子第一小学校です。
今年の9月に改築完了でオープンするようです。

[276: 匿名さん]

>>273 匿名さん
7千万になると、ローンが通る人が激減します。ボリュームゾーンが6200万だと瞬間蒸発を予想します。

[277: 匿名さん]

低層階の70平米で6000万切ることを願います

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
ボリュームゾーンが6200だったら、エレベーター横だったら可能性ありですね。

[279: 匿名さん]

王子神谷徒歩２分、バス停も近い、隣に大きな公園、目の前にセブン、ジャパンミートと業務スーパーととクリエイトとまいばすけっとも近い、小学校は新しい、東十条までも徒歩圏内で東十条商店街も活用できる。しかも大通り沿いではない。
私的には環境面では最強だと思います。

[280: 匿名さん]

徒歩2分が王子神谷ということ以外はですね。南北線ユーザーならいいかもですね。

[281: マンション検討中さん]

環境面からファミリー実需にピッタリですし、売る時もすぐ売れそう。やはり駅近は正義でしょう。エリア的に外食はあまり期待できないので（東十条にはそこそこありますが）車を持ってお出かけするようなライフスタイルだと完璧かなと思います。私は既に購入していますが、ここの条件は本当に羨ましいです。一階は水害が怖いエリアなので、3階くらいが狙い目だと思います。

[282: 匿名さん]

おそらく2～3Fのごみ置き場近くの住戸がパンダになると思います。多少の臭いは覚悟で。

[283: 匿名さん]

ダイワ「ずいぶん人気あるみたいだな」
営業「1本つり上げましょう」
すると、5F周りのボリュームゾーンが7200万になり、高層階は1.3臆に。絶対買うぞと鼻息荒くしていたみんながしらける。誰が買えるんだ・・　
経験から、どうしても欲しい家の審査で、あと300万、500万融資がおりない。すると買えない。仕方なく妥協した場所を買う。そして後悔するがどうにもならない。
結婚しているカップルなら両方の親ごさんから1本づつ贈与してもらえたりすれば比較的楽に買えるが、そんな人は少数。なので、ボリューム7200万だと、ガークロが一気に完売に向かうと予想。

[284: 匿名さん]

>>283 匿名さん

ガークロより高いようであれば撤退します！

[285: 匿名さん]

平均7200万もするなら、あと少しでプラウドタワー亀戸クロス並のマンションですね。
なのでそこまではしないと思います。

[286: 匿名さん]

>>284 匿名さん
そこですよ! ダイワさんはそのあたりをしっかり汲んでガークロよりちょい安価格でどーーんと来てくれるはずです。

[287: 匿名さん]

価格はいつわかるんでしょうかね。

[288: マンション検討中さん]

川の近くの高級マンションを買うなんてありえない、地下鉄のせいで地盤も弱いとパートナーから反対されています。災害のことなど詳しくないのですが、この地域はどうなのでしょうか

[289: 匿名さん]

>>288 マンション検討中さん
アトラス加賀中古はいかが

[290: マンション検討中さん]

>>288 スムラボに防災のことも書かれた記事があがっていました。

https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/9418/

私は荒川近くのマンションに住んでいて、住み替えを検討していますが、荒川については国主導で洪水対策が進められているのでそれほど心配はしていません。一昨年の台風はやばかったけど、荒川の増水を彩湖に流すという計画通りの対応でなんとかなりました。　

私はむしろ洪水よりも地震火災が心配で、物件探しの時は首都直下地震が起こった時の被害予測と対応をまず調べることにしています。

この物件のある場所は木造家屋密集地帯でないし、埋立地でもないので、大地震が起こった時、他の地域よりもまだ大丈夫なように思います。

[291: 匿名さん]

それをいうなら地震で岩淵水門破損してるときにあのときレベルの台風来たら終わるけどな…
まぁそうでもない限りは安全だし、そうなったら事前の広域に避難指示が出ると思われるが。

[292: 匿名さん]

そんなふうに考え出すと、南海トラフが発生して、関東への影響も甚大で、地盤が悪いマンションはみなクラックだらけになるかもしれないから、トラフが来るまで買えないな。になっちゃいますね・・・

[293: 匿名さん]

地震があった時にはコンクリが薄い賃貸仕様のマンションやアパートより最新の分譲仕様のマンションのほうが壁や床が厚くて安心ですよ。賃貸仕様のマンションは住人の生活向上のためではなく、オーナーの利益確保ために各所でコストを削って作られていますから。

まぁ、購入後に建物が損壊するリスクを考えたら今は分譲仕様の賃貸マンションに住むのがベストという話になるかもしれませんが、当然その場合は月々の賃料にはオーナーの利益が乗るので自分で分譲マンションを買うより高くなります。。家賃相場を見れば明らかです。
リスクを回避してオーナーの養分になるか、自身でリスクを取って資産を形成するかの選択ですね。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん
地震のクラックは耐震基準である程度クリアできるのでは？と思いますが…

水門が動かないとかわりと現実的な想定ですよ。3.11でも防潮の水門が歪んで閉じないとかかなりあったわけですし、台風が来なくても東京湾北部震源で地震が起きた場合は短時間で川を津波が遡上する。その場合、上流に遊水池があるとか関係なくなりますからね。治水されているから安心、というのは楽観的すぎるのでは？と思うわけです。
たた、危ないから住むな、というのではなく、ハザードの地域にあるリスクのある物件を選ぶんだから、リスクを誤魔化さずに起きうる最低を想定最悪して備えた上で住んだ方がいいかなと思っての書き込みでした。私なら上層階で無事浸水をやり過ごすために電源やカセットガスや食料を備蓄したり、災害用のトイレ袋準備したりとか、出先の子供をどこにどう避難させるように教えるかとか考えますね。

[295: 購入経験者さん]

>>294 匿名さん
耐震基準は想定外の対応はありませんからね。それで100%安心はできないわけですね。建物は頑丈でも、地盤がゆるいとダメージは当然大きくなりますよね。たまたま局所的にそのマンションのあるところが大きく揺れて壊れたなどということも考えられます。て、そんなこと考え出すと買えません。おっしゃるとおり、シミュレーションは確かに大切ですね。

[296: 通りがかりさん]

>>288 マンション検討中さん
ここら辺一帯は地盤が悪いためか、洪水と液状化リスクのあるエリアと出てきますね。ハザードマップを気にしないのであれば買いですが、奥さんのハザードマップへの優先順位が高いのであれば京浜東北線西側の高台エリアでご検討された方が良いかと思います。物件の数は少ないかもしれませんが。。。

[297: 匿名さん]

そんなにハザードリスクを気にするならば、ずばり本郷台地以外ありませんよね。3億ぐらいあればいけますよ。

[298: 口コミ知りたいさん]

>>297 匿名さん
本郷台は文京区も含むし１億あればファミリーマンション買えるし高くとも３億もしない
災害リスクない安い台地は東京にいっぱいあるよ成増台武蔵野台とかね

[299: 匿名さん]

本郷ならルジェンテ文京湯島とかどうでしょう？
交通の便はとても良いですよ。

[300: 匿名さん]

ここも、最上階の角部屋は億いきそうですね

[301: 検討板ユーザーさん]

流石に2020年度一番エリア人気とも称されるクレアホームズ王子神谷の人気には及ばないようですね。

[302: 匿名さん]

>>301 検討板ユーザーさん
クレアホームズ王子神谷とは比較対象にならないと思います

[303: 匿名さん]

>>301 検討板ユーザーさん

他の足立区のマンションと競ってください。

[304: マンション検討中さん]

>>300 匿名さん
そこまでは無理だと思います。プレミアムじゃないし、長谷工の億ショ？

[305: 匿名さん]

中国の千年に一度の大雨みたいなのがここにくればアウトなんでしょうね。つまりは荒川が氾濫する状況のときですね。地下鉄乗っていたら溺死する可能性とかもありますよね。3F以上なら大丈夫でしょうが・・

[306: マンション検討中さん]

土地勘ない者です。億いくって本当でしょうか。

[307: 匿名さん]

ガークロ悩んでる人は、ここの価格出てから検討する人も多いと思うので安くはないと思います。
1番広い部屋の最上階は億近くなるかもですね。
私はありえない価格かもですが6000万が限界です笑
みんなお金持ちなんですね。。。
羨ましいです。

[308: マンション掲示板]

>>303 匿名さん
瞬間で蒸発したんだよなぁ。
ここはどうだろ。

[309: eマンションさん]

三井のリハウスで近隣のパークタワーが売りに出ていますね。坪単価220くらいかな？
ここはガークロと同水準の310?330位と予想します。

[310: マンション検討中さん]

東京都内、10年後の資産価値「落ちる街」ランキング
https://news.yahoo.co.jp/articles/ec8a5509cf52252d8fe9991faa68cf737457...
王子駅前は19位です！
つまりここも高値ならリスク高いってことでよろしいでしょうか。

[311: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん
これ見たら21位は池袋ですから、あまり参考にならないと思いますが…

[312: 匿名さん]

>>311 匿名さん

池袋が二つ入ってますね。王子ではなく荒川線の王子駅前ってのが笑えます。

[313: 匿名さん]

>>310 マンション検討中さん
なんかよくわからん

[314: 匿名さん]

>>222 匿名さん

中央工学校寮跡地に看板出てますね。
10階建て、延べ床面積から推定して70戸前後の規模でしょうか。
王子神谷から6分、王子駅はメトロなら10分、JRなら12分。
IAO竹田設計を起用しているのでハイグレードなマンションになりそうです。

[315: 周辺住民さん]

隣接する神谷堀公園が、このエリアだとオススメな公園です。大きい遊具あり、アスレチックあり、大きいじゃぶじゃぶ池あり。子供が小さい頃、自転車で通いました。また、他の公園（王子神谷駅に隣接する団地内の公園）には山型の遊具もあり、子育てには非常に良いと思います。大通りが近いですが、裏の道路は交通量も少なく、歩道も確保されています。

王子駅（JR、メトロ、都電荒川）vs 王子神谷駅（メトロのみ）の比較は違うかな、と思います。ここからなら東十条駅（JR）が十分に徒歩圏内ですよ。王子神谷駅も東十条駅も当駅始発がありますし。

価格が気になりますねー。

[316: 匿名さん]

プレミスト志村三丁目は、スミフスタイルで行った良い例。未だ完売ならず。駅から近いから「スミフスタイルで行け」っていい気になって高値にしすぎると、志村三丁目と同じ目にあいます。財閥系と違ってそんなに体力ないと思うから、ここは「ユーザ様のためにバーゲンプライス」でどうぞ!!!! でGOして欲しいものです。

[317: 匿名さん]

>>316 匿名さん
財務諸表見たらわかると思うけど、大和は下手な財閥よりも会社の規模が大きいから、その心配はないと思うよ。ただ経営判断が下手だから、値下げしなくても値下げする場合もある。

[318: 周辺住民さん]

王子神谷駅から徒歩 20 分弱のハートアイランド（足立区新田 3 丁目）に住んでいましたが、子供の成長に伴い、周辺で買い替えを検討していました（もう買い替え済み）。今の私の生活スタイル的に、路面店や居酒屋などが多い（仕事帰りに焼き鳥やお惣菜買って妻と晩酌する）王子駅周辺も検討しましたが、ガーデンクロスと飛鳥山レジデンスは私には予算オーバーでした。

完全に子育て目線で恐縮ですが、>> 315 さんの通り、公園の近さと広さ、小学校は新しくて安全な経路（交通量が少なく歩道が確保されている）が魅力的だと思います。スーパー（ジャパンミート、最高ですよ）も色々あり近い、そして都内です。逆に、私には駅近の優先度は低く、都外で電車乗ってる時間増えるより、音楽聞いて徒歩してる方がラクと思って（パパが我慢すればいい）、当時に徒歩 20 分弱のマンションを買いました。バスや自転車より徒歩のがラクでした。

まだ肝心の価格が未定ですが、都内で平和に子育てしたい方々には、予算の範囲内なら買いだと思います。掲示板では、よく資産価値の話になりますが、言ってる人も聞いてる人も所詮素人（営業も）だし、振り回されずにモデルルーム見学するときに周辺を探索しまくって判断するのが良いと思います。将来的に、子育て & 駅近のメリットがあるのに、売れない事はないと思います。

王子神谷周辺、良いですよ。子連れで入れる食事処（座敷）、温水プール（元気ぷらざ）、昭和の公園、色々あります。古い工場や団地が再生されているエリアなので、子供の笑い顔とお年寄りの笑顔が両立していて、私は好きです。

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん
王子神谷周辺の中古マンション相場からみたら、安くても6000万はしますね。
中古でもこの立地なら5000万しますし、ザガーデンズ東京王子は65平米くらいで7000万近くで中古出てますし。

[320: 匿名さん]

>>318 周辺住民さん
あの辺で勤めていますが、ほんと活気があって面白いお店もあって、いい雰囲気の土地ですよねぇ。老人も子連れも学生もごちゃっと住んでいて、惣菜屋もスーパーも楽しい。
ガークロや飛鳥山レジと比較しても、街の活気という点では最高だと思います。住むイメージが湧くというか。
ハザードリスクを認識してOKなら買いですよね。

[321: 名無しさん]

近隣住民ですが、そんなに良い場所ですかね？確かにスーパーは強いですが、それ以外の店はかなり限られてくるかと。あと、王子神谷駅は結構深いので駅自体も不便な印象です。東十条や王子まで歩けば色々ありますが、ちょっと遠いです。住む分に不便はありませんが、正直特徴の無い地域だと思って住んでいます。検討する方は周辺探索をしっかりしたほうが良いかと思いますよ。

[322: マンション検討中さん]

>>321 名無しさん
同意です。近隣住民ですが、落ち着いて住める場所ではあると思いますが、活気はないと思います。団地が多く高齢化を目に見えて感じる地域なので。落ち着いて住むには良いですよ。あまりアゲなコメントは真に受けず、まず散策してみることをお勧めします。

[323: 匿名さん]

王子神谷にドトール、ベローチェ、プラントといったカフェが全くないのが難点です。
気軽にお茶できるところはジョナサンくらいしかありません。

[324: 名無しさん]

カフェは無いね。昔ながらの喫茶店みたいなのばかり。ドトールだと東十条が一番近いかな。

[325: マンション掲示板]

>>324 名無しさん
428コーヒーはすごくオススメ！

[326: マンション検討中さん]

自宅がある駅前でドトールコーヒなどのコーヒーを飲む必要がないような。自宅で好きな豆を挽いて飲めば。。

[327: 匿名さん]

そうですよ、サエコ社の業務用エスプレッソマシンを買って飲み放題飲むほうが結果安くてうまいですよ。

[328: 匿名さん]

近所に住んでるけど王子神谷私は大好きだよ
東十条銀座商店街はチェーン店も多いしカフェもある
近くのバスから池袋や赤羽に一本で出やすいのもいい

ただ確かにこのマンションの側の商店街はだいぶ寂れてるから
もう少し賑やかで便利になれば決め手になるんだけどなー
地下鉄は本当に深胃から実際には徒歩6分?8分はみた方が良い　
川に関しては前の大きい台風のときに決壊するって言われててなんやかんやもったから大丈夫かなーって私は思うけどもちろん確証はない

高級マンションぽくないというのみたけどそもそも王子神谷に高級さは求めたらあかん

[329: 匿名さん]

おそらく6500?7000万くらいが多いと思いますので、私的にはそもそもその時点で高級ですね。

[330: 名無しさん]

その値段だったらさすがに売れない気がしますね。ガークロに流れる人が出そう。

[331: 匿名さん]

ガークロがそこまで売れ行き良くないし、特に値上げもしてないから、あんまり高値追及するとここも売れ残りが多くなりそう。

[332: マンション検討中さん]

まぁ、スミフの王子6丁目案件はどちらよりも高くなるのは確実です

[333: マンション検討中さん]

なので6丁目が始まればプレミストもガークロもその時には残っていないですよ

[334: 通りがかりさん]

ガークロが苦戦してる中でガークロより高いことは無さそう。大和は安定してるけど、やはりブランド力ではメジャー7には劣る。現実的な価格で来ることを祈ります。

[335: 匿名さん]

この辺は中古の相場からみても高いイメージしかありません。。。
中古のザガーデンズ東京王子と同額くらいなら結構高そうですね

[336: 匿名さん]

メジャー7ってライオンズマンション？

[337: 匿名さん]

京浜東北線ユーザーです。駅まで2分、南北線は奥深いので駅ホームまで行くのに5分程度、王子駅まで2分、王子駅乗り換えで5分となると15分近く見なきゃいけません。そう考えると、ガーデンクロスや飛鳥山レジデンスの方が便利なのかなーとか考えています。
価格が同等で南北線ユーザーなら買いだったのですが。。。とわいえ、安ければ検討したいので早く価格出ないかな?

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
京浜東北線オンリーでしたら東十条までも少し歩きますしね。
JRでしたら、駒込乗り換えでたまに使います。
一階とかなら5000万台になるかもですね。

[339: 購入経験者さん]

ガークロがここの価格待ちステータスになっております。

[340: マンション掲示板さん]

ガークロのスレでここの話が盛り上がってますね

[341: マンション検討中さん]

早く価格がわかるといいですよね。ここはブログで取り上げる方も多そうですし、期待です。

[342: 匿名さん]

高そうですねー。
3LDKで6500くらいですかねー。
このエリアの新築ならもっとかな…

[343: 匿名さん]

>>342 匿名さん
ダイワさんもカンカンガクガク価格会議しているんですよ。「高くても売れる」派と、早く完売して「イメージ戦略重視」派、「志村三丁目のテツは踏むな」派で闘っています。

[344: 匿名さん]

現地見てきましたが、寂れたエリアでした。お店はまったくないし、まわりの古い民家はエアコンがないのか窓全開。JRまで遠すぎる。近隣の建物と距離が保てている点はいいと思いました。
歩いてみて痛感したのはザガーデンズ東京王子が最高すぎるということですね。あれを見てしまうと…

[345: 匿名さん]

ザガーデンズは東十条も徒歩圏内ですしね。
このような意見どんどん出て価格が安くなることを祈ります笑

[346: マンション検討中さん]

王子神谷はスーパー以外はほぼ何もないですからね。駅も深いので出にくいですし、利便性は低いと思います。ただ、ガーデンズが近いので値段は高めになりそうです。

[347: マンション検討中さん]

王子神谷は飲食店が無くスーパーしかないですし、団地が多く新築マンションもどんどんできているため駅前の保育園も既に入りづらくなっているのがファミリーには難点でしょう。ただ、新築の小学校に行けるのはポイント高いですね。あと近くの成徳大学附属幼稚園も建て替え工事が行われているので、幼稚園に行けるご家庭はこちらを検討しても良いかもしれませんね。

[348: 通りがかりさん]

周辺環境ですが。
紀州通りまで出るとユニクロの大型店やhonda、美味しい焼肉屋(牛徳)や、こちらにもサミット、と地味ながら便利。あとマンションが川に近いのは個人的にはプラスです。

[349: マンション検討中さん]

ユニクロとホンダが並んでるのを見るといかにも郊外って感じがしますよね。もう少し店舗増えてもいいと思うのになぁ。

[350: 通りがかりさん]

3年住んでますけど全然変わらないですよ。住宅はどんどんできるけどお店はできない。まあ王子か赤羽に行ってねってことなんだなと解釈してます。その分治安はいいですけど、刺激はない街ですね

[351: マンション検討中さん]

唯一あったチェーンの居酒屋(やるき茶屋)も無くなりましたよね。まあ、行くことはあまりなかったので別にいいんですが。

[352: 匿名さん]

>>351 マンション検討中さん
巣ごもり食堂という定食屋に変わりました。個人的にはこちらの方が嬉しいです。

[353: 通りがかりさん]

付近住民です。この界隈のクルマ移動時の優位性について。
ほど近い王子北と王子南の両ICでC2自在に使えて都心方面、東北・常磐道方面へのアクセスがどちらも極めて良い。隠れたメリットと思ってます。

[354: マンション検討中さん]

それならガークロでいいですね

[355: ご近所さん]

和光のプレミストが平均坪305万円とのことなので、ガークロより安いってのは難しそうですね、良くて同じくらいでしょうか。

[356: 購入経験者さん]

ガーブラックは江戸時代は、特殊な方が住む地域だったのが・・印の神社が気になり、私はだめだな。

[357: マンション検討中さん]

>>353 通りがかりさん
わかります、便利なので車のお出かけ増えますよね。

[358: マンション検討中さん]

江戸時代のこと気になるなら何も買えなそうな気がします笑
マジでただ高いだけの物件になりそうな気がしてきたので、早く価格出して欲しいです

[359: 匿名さん]

ここは珍しく平置き駐車場が多くて便利そうですね。
駐車場も25000円くらいはやはりしますかね…
ここが5000万台の部屋が3LDKであれば即購入したいです！

[360: マンション検討中さん]

北赤羽などと比較しており、5千万円台?6千万円半ばくらいを期待しています。

[361: 買い替え検討中さん]

>>360 マンション検討中さん
現在販売中の北赤羽徒歩3分のマンションですか？あの立地だとここと比較できないですよ。

[362: 匿名さん]

アルコーブ無しに6000万…
いやまぁ市場価格の世界だから良いんですけどね、
個人的には4500万円以上のマンションの
最低限の仕様の１つと思うので
スレの瞬間蒸発とかいう雰囲気に着いて行けない…
高値掴みされ…（自粛）

[363: マンション検討中さん]

王子神谷と北赤羽、どちらも北区なんだから比べる人がいても不思議ではない。
この物件狙ってる人は埼玉とか千葉も見てるんじゃないかな。比べるといっても単純に価格だけで決めるわけじゃなく、割安感とか納得感が大事よ。

[364: 匿名さん]

ヴェレーナグラン北赤羽となら価格は同等くらいでしょうね、最上階はもう少しこちらのが安いかもです。さすがに億はぎりいかないかな、、

[365: マンション検討中さん]

近隣賃貸住民で立地の良さはわかるのですが間取りや仕様等見ると坪単価300超えは冷静に考えて高過ぎる印象。それが今の市場と言われれば仕方ないんだけど、駅徒歩２分とはいえ王子神谷だしなぁ（しかも３番出口だから実質徒歩5分）。東十条が徒歩圏内、王子と赤羽もアクセスしやすいからそこそこ便利だけど王子神谷自体はスーパーとマンションしかなくて外食砂漠。地味な駅なので価格も地味にしてほしいなぁ。

[366: マンション比較中さん]

和光市駅10分のプレミストですが、強気な価格が出ました

[367: 匿名さん]

>>366 マンション比較中さん
ほんとですね。
HPみたら、65平米が6000万台?でしたね。
戸数が違うのでなんとも言えませんが、王子神谷も強気できそうな予感します。
でも買える人は買いますよね。

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
和光徒歩10分で坪305なら、ここは坪330は見といた方が良いと思う。しかも駅近だし70平米が安くて7000万円くらいじゃないかな。
それでもかなり安いと思うよ。このエリアはお金持ちも多いので、サクッと売れていく気がします。

[369: 通りがかりさん]

和光36戸、王子神谷227戸。前の方が「戸数が違うのでなんとも言えませんが」と付け加えてるように、単純に比較するのは難しい。
ちなみに284戸の志村三丁目は4千万台の部屋もまだ空いてる。板橋区、三田線の存在感のないエリアは王子神谷と似ている気がする。

[370: 周辺住民さん]

正直王子徒歩9分のガークロよりこっちが良いわ。
メトロ2分はでかい。王子までも電車込み9分掛からんだろ。

[371: マンション検討中さん]

>>370 周辺住民さん
ここがガークロより良いかどうかは分からんけど王子駅までだったら間違いなくガークロのほうが近いよ。駅2分だけど改札とは反対の出口だし、王子神谷駅はかなり深いからホームまで5分はかかる。王子駅に着いてもJRまで出るには結構登るから1分以上はかかる。電車の待ち時間を除いても9分で行くのは結構ギリギリだから、待ち時間考えたら10分以上はかかると思うよ。

[372: 匿名]

>>371 マンション検討中さん
逆に六本木や溜池山王勤務なら、ここから直通だから超便利だよねってことを証明してるよね。。

[373: マンション検討中さん]

>>372 匿名さん
371だけど、それを言うなら逆に東京や新橋とか京浜東北線沿いの駅に出るにはガークロより時間かかるけどね笑
あと、六本木一丁目と六本木は結構遠いから、森ビル勤務の人とかはそんなに便利じゃないと思います。

[374: 周辺住民さん]

>>371
確かに、言われてみれば南北線ってそこそこ深かったですね。
メトロでも南北線ってのが微妙かぁ。六本木一丁目も泉ガーデン勤務以外者ほぼ使いものにならんし。

飯田橋の乗り換えも有楽町線以外遠いし、駒込もまぁまぁ歩いた記憶があるなぁ。
うーん。。

[375: マンション検討中さん]

ガークロ購入者（もしくは営業？）とプレミスト営業が争ってるのいいな。
南北線ユーザーなら絶対プレミストでしょう。ガークロから南北線の入り口まで、明治通りの信号加味したら絶対9分じゃ着かないですよ。逆に、JRユーザーならガークロにしとくべき。王子駅でたった一駅なのに乗り換えるのが地味にだるくなる。

[376: マンション検討中さん]

駅力が違いすぎます。JRユーザーや、王子駅付近の銀行や飲食店などよく使う方はガークロの方が便利かと思います。ガークロ×自転車が便利かと。ここは南北線ユーザーならいいと思いますが価格がガークロより高ければ検討外します。

[377: マンション検討中さん]

70平米5890～6900ってとこかいな？

[378: 匿名さん]

5000万台は低層階60平米台ならあるかもです。

[379: マンション検討中さん]

価格って通常どれくらいの時期に公表されるものなんですか？

[380: 購入経験者さん]

しかしなあ、ガー黒より安めで来たら、ガー黒検討している客もこっちに引っ張りこめて完売早くなりそう。そうでなければ「俺ガー黒にするわ」になりそうな価格バランスにハラハラ・ドキドキしています。楽しみです。

[381: 検討板ユーザーさん]

オイコスのことも時々でいいから思い出してください。

[382: 検討板ユーザーさん]

駅近は悪くはないけど、本当にスーパーくらいしかない。毎日電車に乗らない場合は、赤羽か王子の方が充実はするだようね。

[383: 匿名さん]

私はこちら周辺に住んでますので、
ガーデンクロス同等なら間違いなくプレミストを選びます！
王子駅周辺に住まれてる方は利便性でガーデンクロスを選ばれると思いますが、王子神谷周辺に住んでる私からしたらこちらのが住みやすいと思うので断然プレミストです。

[384: マンション検討中さん]

(ヾﾉ･∀･`)ﾅｲﾅｲ

少し前に王子神谷エリアで売ってたクレアホームなんて70m2で3000万円台すらありましたよ。
上にもある通り、隣の駅のオイコスもいつまで経っても売れ残ってます。この辺はそんなエリアです。

[385: マンション検討中さん]

>>384 マンション検討中さん
それぞれマンションのグレード、生活利便、交通利便も全然違うのに一緒くたに語るような素人さんは他物件へどうぞ。

[386: マンション検討中さん]

スペック見ました？グレードはほぼ同じくらいです。
生活利便と交通利便が具体的にどう違うのかご説明できますか？

[387: 匿名さん]

>>381 検討板ユーザーさん
あと6部屋なんでしょ。じき完売じゃないですか。

[388: 検討板ユーザーさん]

まぁ南北線の川沿いはそんなに人気はないさ。JRの王子か赤羽にした方が間違いはない。ただガークロは立地が微妙。ローレルコートや、パークフロントは高価だし丁度良いのがあまりないんだよね。ここも良くはないけど、URからの住替えの需要はありそうだ。

[389: 匿名さん]

>>384 マンション検討中さん
クレアとこちらは相当違いますよー
新田になると、神谷まで橋を渡るので相当負担かかります。
クレアのモデルルームに行った際にお昼は東十条商店街で食べてると聞いて、自分には無理だなと思いました。
ただ、あそこの価格と駐車場代はかなり魅力でしたけどね

[391: マンション検討中さん]

良くも悪くもここはスーパーが近くにあって駅近なオイコスだよ。それに価値を感じるかは個人の判断によると思います。

[392: マンション比較中さん]

いい立地と思います。23区の相場を考えると、坪330以下であれば検討します。

[393: マンション検討中さん]

>>391 マンション検討中さん
まだ価格出てないのでなんともですが、オイコスのような（使うのかよくわからない）多数の共用施設も少なそうですので、管理費も低く設定してくれるといいなと思います。

[394: マンション検討中さん]

オンライン説明会の案内きましたね。予定販売価格の案内もあるようです。

[395: マンション検討中さん]

オンライン説明会ってどのくらい価格のお話をしていただけるんですかね。
とりあえず、参加はしますが、、、

[396: 匿名さん]

>>394 マンション検討中さん
予約満杯になりそうですね

[397: 匿名さん]

>>395 マンション検討中さん
間取りごとの価格レンジだと思うよ

[398: 匿名さん]

坪300くらいを期待してます！
それ以上なら諦めます。

[399: 買い替え検討中さん]

>>396 匿名さん
人数制限がないと思います！事前に録画したビデオを流すだけだと思います。

[400: マンション検討中さん]

ビデオ公開カモーン