プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[181: マンション検討中]

まあガークロで今出てる6階の3LDK6,500万との比較ですな。同スペックで6,000万切るならプレミストかな?。

[182: 匿名さん]

王子神谷徒歩３分の2LDKに住んでて査定に出した時は4300万でしたので、新築の3LDKなら6000万は買えるでしょうね

[183: 検討板ユーザーさん]

じゃあオイコス赤羽志茂でもいいじゃんかwってなるな。同じ南北線だし売れ残ってて叩き売りしてそうだし

[184: 匿名さん]

>>183 検討板ユーザーさん

そう割りきって現地に行くと萎えるんだよ。
志茂駅から現地までの環境のせいかなぁ。
徒歩分数より長く感じるというかトキメキがないというかあの街並み。
途中にスーパーの1軒でもあれば違うんだろうけど。

[185: 匿名さん]

売主としては瞬間蒸発になるよりじっくり高値で売りたいでしょう。ダイワハウスの株主も同じ気持ちだと思う。

[186: マンション検討中さん]

今思うとプレミスト東京王子は安かったですよね
あそこも、そこそこ早く完売しましたね

[187: 匿名さん]

あそこはバス便にしては高かったと思う

[188: 匿名さん]

高く売ろうと初期設定する要因はすみふマンションの存在ですね。すみふはどうせ高値設定がデフォですから、「すこしぐらい高くしてもすみふ比較で割安感が出る」戦略に切り替わるとだめですねえ。まあここは庶民のために安めチャレンジ価格を期待します。

[189: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
そういう感覚が大事ですよね。つまり比較対象の価格と比較して割安感が出てくるというのは必定です。対象がなければ割安感、割高感がつかみにくくなりますからね。

[190: 評判気になるさん]

コロナ不況の影響は大きいし、都心もそうそう上がらくなるのではないか、という話。

[191: 評判気になるさん]

多少高くてもいいから、変な人が住まないところに住みたいです。

[192: 匿名さん]

今の市況だと、安くても変な人はたぶん購入できないと思いますが・・・

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
オーバーローンする人もけっこういるから‥

[194: マンション掲示板]

さすがにクレアホームズ王子神谷並みの安さは求めないから、ガークロより安値設定してほしいわ。

[195: 匿名さん]

価格次第でだいぶ評価分かれそうですね

[196: マンション比較中さん]

ザガーデンズ中古でも坪330万前後なので、ここは安くないと思いますが

[197: 匿名さん]

>>194 マンション掲示板さん
それに尽きますよね。安すぎるのは無理なのは、はなから承知です。ガークロ比較で割安感が持てたらGO!!! それだけなんです@私

[198: マンション検討中さん]

ガークロより安くなるためにはどこかが劣ってないといけないと思いますが、それは王子と王子神谷の駅力の差でしょうか

[199: 匿名さん]

ガークロは王子駅徒歩でまあまあの距離が一番の目玉ですよね。ただ、土地そのものがあまり良くは無い。水害実績地域。それも集中豪雨で溝田橋が深々と水没。すこし気になる神社があること。歴史的にあまり明るい表通りな地歴は無い事。まあ、それもガークロが出来てから変わるのでしょうけど。

[200: マンション検討中さん]

>>199 匿名さん
気になる神社とはなんですか？

[201: 匿名さん]

>>196 マンション比較中さん

そうなんですよねー。
低層階でも70平米なら6000万台は確実です。

[202: マンション検討中さん]

こことプラウドタワー小岩を比較すると、どっちの資産価値が高いですか？

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
つまりガークロとほぼ変わらない可能性ありってことすね。なるほど…

[204: 口コミ知りたいさん]

ガーデンズ中古が坪330万前後。オイコスが坪260万前後。同じ徒歩距離なのにこの差があるり。。JR駅と地下鉄南北線駅との価値が一目瞭然ですな。

[205: 匿名さん]

公園が隣接していてアスレチックがある公園ですから、子供が思いっきり遊ぶことができるのは
ファミリー世帯にとってはメリットです。
アスレチックや遊具が充実している公園って都内だとだんだん減ってきているので、こういう公園は貴重だと思う。
南北線利用なので都心へ出るにもそれほど不便なく行けてしまうということろも
共働き世帯にとっても住みやすい環境になっているのかなと感じます。

[206: 匿名さん]

他の場所を契約しちゃった人は、ここの価格きっと気になりますよね。買ったとこより高ければ「お・俺の判断大正解」となり、思ったより割安感があれば「ぐぬぬ・もっと早くそっちの価格だしてくれよ」となっちゃいますから。ほおんと不動産ってタイミングと縁と運としか言えませんよねえ。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
よく考えると、ここはただの団地マンションですよ。間取りも設備も普通すぎるから、立地と駐車場以外はあまり魅力ないかなぁ

[208: 匿名さん]

しょせん壁一枚で他人が隣に住む江戸時代長屋の現代バージョンですよ。設備があ～とかいってもエントランスは見ず知らずの他人の土足で踏み荒らされるわけで、そんな人は注文戸建てがおすすめ。渋谷区大山町あたりにどーんとどうぞ。

[209: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん

設備はどうかどこから確認できますかね。

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

今のご時世で（ほぼ）完全アウトフレームとか玄関に窓ありとか、全然普通じゃないですよ。たしかにトイレの独立手洗いカウンターがないなど高級仕様でないのは明らかですが、ずいぶん工夫されていると思います。
とくに玄関の窓は換気を気にする時代に合った企画だと思って見ています。かなり快適な暮らしになるだろうな、と。

[211: 評判気になるさん]

高級仕様でないのは明らかなんですね。。ちょっとがっかり。。すみふを待つべきなのかもしれないですね。。。

[212: 匿名さん]

こちらが高級仕様じゃなくてよかったです。
もしそうなら手が出ない金額にまでなりそうなので…6000?7000で抑えるなら充分な仕様かと

[213: 匿名さん]

北区神谷で高級仕様ってなんか違う気がする。さいたまナンバーのフェラーリが砂利のパーキングにとめてあるみたいな違和感。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん
後段は完全に余計なお世話＆僻みでしょw
神谷も値段上がってきてるからねぇ
ここのマンション公式の間取りとか軽く見たけど、仕様も良さそうだと思った。
小さい部屋も四角くフレームアウトして使いやすそうだし。
神谷は志茂と大差ない不便な駅であることは間違いないけど、沿線か飯田橋乗り換えなら全然許容範囲だと思う。
実需向けだろうね

[215: 匿名さん]

>>214 検討板ユーザーさん
えっ、ひがみ? 自分は北区神谷で身の丈に合わない高級仕様を「どや」されて価格が上がるよりは、標準的な最近のマンション構成で価格がリーズナブルなほうが良いので、そんなつもりで書いたのですが・・・

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

まさにそう言った方には販売中の赤羽志茂がぴったりでは？

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
僕は駅徒歩5分以内のマンション以外興味はありません。再販できないからね。マンションはそこでしょう。

[218: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん
頑張ってください

[219: 匿名さん]

ここの値段買えない人は千葉や埼玉行くしかないよ。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
そっそれは、絶対行きたく無いです。昔済んだことがありますが、埼玉は地獄です。今23区内ですが。

[221: 匿名さん]

この人には触らないほうが良いと思う

[222: 匿名さん]

王子神谷の物件としてはスミフもありますが、
王子4丁目の中央工学校学生寮の解体後は、野村が建てるので
規模的にはプラウドになるっぽいですね。
スミフより駅に近いので同様に高くなりそうですが・・。
スミフは距離が中途半端なので、飛び道具で王子駅までの無料バスとかやりそう‥笑

[223: 匿名さん]

>>220 匿名さん
わかるよ、ださいたまには行きたくないもんね。埼玉に住んでるだけで辛い思いしたんだろうね。

[224: マンション検討中さん]

>>220 匿名さん
何が地獄なんだ？具体的に言ってみて。

[225: 匿名さん]

相手しちゃダメなやつ

[226: 匿名さん]

昔から構想はあったけど、南北線の品川までの延伸工事に着手するという記事が
出てましたね。これから東京の交通の中心になりそうな品川までつながるのは
大きい。王子神谷から直通で３０数分
南北線はまだ地味ですけど大手不動産による後楽園再開発など色々な可能性がある沿線だと思います。遅かれ早かれ王子や王子神谷も駅前再開発はあるでしょう。
このマンションは資産価値が落ちないマンションだと思います
欠点は低地ぐらいでしょう。

[227: マンション検討中さん]

>>226 匿名さん

南北線が品川まで繋がるのは嬉しいニュースでしたね。
ただ、正式なリリースはこちらの販売開始後であることを祈ります。。
繋がるのが正式発表されちゃうとその分の価格も乗りそうですしね。。

[228: マンション検討中さん]

ここ高そうだね！
トイレはカウンターがないですが、リモコンのタイプみたいですね。

[229: 匿名さん]

ここはどうみても高いです

[230: マンション検討中さん]

もう他のマンション買ってしまいましたが、買わなければここに決めてたと思います。派手さは無いですが、落ち着いてていい環境ですよ。

[231: 匿名さん]

私も最近まで近くに住んでいて, 時期的な問題から別のマンション買ってしまいましたが, 近くを通るたびに良さげだなと思っていました.
ガーデンクロスより安ければよいのですが, ダイワハウスはなんとなく値付けがおかしいときがあるので, ちょっと怖いですよね.

[232: 匿名さん]

志村三丁目のときには「やっちまった」感がありましたね。ここはじっくり、少しだけガークロより安い雰囲気を出してくれれば瞬間蒸発でしょうね。

[233: マンション検討中さん]

プレミスト志村三丁目

総戸数 284戸
先着順販売戸数 49戸

[234: マンション検討中さん]

駅徒歩2分で、南北線は品川まで延伸。需要は間違いなくあり売れると思います。ガークロより高くなると考えるのが自然と思えてきた。

[235: 匿名さん]

南北線はガークロも同じですね。
エリアの魅力向上はいい事だと思います。

[236: マンション検討中さん]

>>235 匿名さん

ガークロは元々品川まで直通の京浜東北線があるからあまり影響ないと思う

[237: 匿名さん]

ガークロより高くなりそうな理由は？

[238: 匿名さん]

駅2分でガークロより安い感があると、買ってしまった方は「ぐぬぬ」となるから「高くなあれ」と思いたい気持ちはわかりますが。ぜひ、ここはすこしでも安くお願いします。

[239: マンション検討中さん]

廊下側の住戸がアウトフレームされてるのがかなり良いなと思いました。住む上でとても大事なポイントです。梁があると結局有効面積小さくなりますし。

[240: マンション比較中さん]

>>237 匿名さん
ガークロより安い理由は？ガークロは高すぎ？

[241: マンション検討中さん]

まあガークロより安ければ瞬間蒸発しますが、売り手からするとそんな勿体無いことはしないと思いますので、私は同程度の価格と予想します。客観的にまとめるとこんな感じでしょうか？
■価格上昇要素
・駅近＋南北線延伸による強い通勤需要
・資材、人件費の高騰
・アウトフレーム工法の採用、スロップシンクあり
・目の前の公園やスーパー、ニトリ、ユニクロなどの便利さ
・コロナによる金融緩和の継続
■価格下落要素
・控えめな共用部分
・平置き駐車場
・トイレ手洗いカウンターなし

[242: マンション検討中さん]

平置き駐車場、価格下落要素ってどういう意味ですかね。。

[243: 匿名さん]

そもそも、今のマンション購入者さんって、特に23区内を狙っている方は、二馬力または高所得者のみが対象ですよね。各デベは「なるべく駅近・高級指向」を打ち出して価格を釣り上げる戦略で来ているわけですが・・・賃金がどんどん下落している今の日本では、そんなにホイホイ買える人それほど多くないわけですよ。その少ないパイをデベさんたちが奪い合いの商売をしているので、なかなか完売しない状況が多々発生しているんですね。だからというわけではありませんが・・ここはぜひ・・すごく安くしろとは言いませんが・・「おー、思ったより安いね、決めた!!!」になるよう毎日お祈りしています。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん

坪280?300くらいなら安いね！！ってなるんしょうね…それでも自分にとってはギリギリのラインです笑

[245: 匿名さん]

同じ南北線で隣駅のオイコス赤羽志茂が、あんなに共用施設充実してて坪270で買えるのに坪300で安いとはならないと思います。
駅近というメリットはありますが坪300だったら他当たりますね。

[246: マンション検討中さん]

トイレ手洗いカウンター無しは我慢できる！
タンクレスがそりゃ良いけど耐えられる。

再販のことを考えるとアルコーブ無しが
どこまで効いてくるか未知数かな。
何か上から見た図だと
扉がサメの歯みたいなギザギザに見えて
「惜しいなぁ」って毎度思っちゃう。

ここディスポーザーあるのかなー？

[247: 匿名さん]

>>245 匿名さん

他って、例えばどこですか？

[248: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん

再販を考えたら立地と競合物件の有無でしょう。

[249: 匿名さん]

オイコスは徒歩10分近くかかるから四捨五入で10分物件。ここは間違いなく5分以内物件だから、その点だけでオイコスとは比較対象にはなりません。またオイコスのように必要な人にはいいと思われる共有施設も、「イラネ」と考える人には無駄以外の何物でもありませんし。

[250: マンション検討中さん]

>>248 匿名さん

立地は抜群なのでアルコーブ代が乗っかった価格でも売れたでしょうね。

[251: 匿名さん]

>>245 匿名さん

オイコス赤羽志茂とは比較対象にならないですね。
駅近の上、目の前にはコンビニ、公園があり、近くにスーパーもいくつかありますので、環境が違いすぎるように思えます。
そりゃあ、安い方が嬉しいですが笑

[252: マンション検討中さん]

王子神谷は貧乏？庶民？どっちですかね。

[253: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
港区でも庶民的なマンションはあるし、北区や豊島区でも上質なレジデンスはありますよ。
「貧乏」って品のない表現でなんか違和感をおぼえます。
ここは普通じゃない？元北区民でした。

[254: 匿名さん]

よくいますよね、「価格が高い」ものが凄い。それでマウントする方。利口な人はすごく良いものを安く手に入れるのに頑張りますが。高ければ高いほど偉いのを振りかざす人って価値そのものが「価格が高い」ことなんですよね。

[255: 評判気になるさん]

トイレ手洗いカウンターなしということはどこをみるとわかるのでしょうか。間取り図ですか。

[256: 匿名さん]

>>255 評判気になるさん
そうです。
間取り図を見ると古めかしいタンク式で手洗いカウンターが無いのが分かります。

[257: マンション住民さん]

トイレはどうでもいい！アルコープないのは貧乏マンションの残念

[258: マンション検討中さん]

今、販売してるマンションで庶民に手の届く物件でアルコープ付きってあるの？

[259: 評判気になるさん]

>>258 マンション検討中さん
近くだとガーデンクロス東京王子
どの程度が庶民に手が届く範囲かわからないけど。
確かにアルコープ無しは貧乏くさく感じますね。

[260: マンション検討中さん]

>>259 評判気になるさん
ガーデンクロスもアルコープは無いですよね？

[261: マンション検討中さん]

ここからすぐ近くの新築ヴォーガコルテ王子神谷2番館が、55.95平米を3980万に値下げましたね。売れてないのでしょうが、坪235万。。なかなかにお安い。

こことは物件の質も性格もだいぶ異なるので単純な比較はできませんが、さすがに中古になってからは坪50万も100万も変わらないので、中古になるとすぐに250くらいには落ちつきそうですね。

売り出しは300くらいかと思いますがどうなることやら。。安いことを祈るばかりです。。

[262: 匿名さん]

祈りましょう。今できることはそれしかありません。ダイワさんも、いい匙加減で圧倒的完売を狙っているはずです。それがリスクが少ないからです。損して得をとる作戦でカモーン、ダイワさん～　チュ!

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

ヴォーガコルテ王子神谷2番館は賃貸含めた1Kが35戸で2LDKは6戸しかありません。どちらかというと投資用マンションだと思います。

[264: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

一階だからずっと残ってるんでしょうね

[265: 匿名さん]

まいばすけっとも来月近くにオープンなので、さらに便利な環境になりますねー。

[266: 匿名さん]

>>265 匿名さん
それは便利ですね！
スーパーも100均もドラッグストアもありますし、大きな公園や隅田川テラスもあり、外食以外は十分すぎる環境ですね。

[267: 匿名さん]

>>264 匿名さん

ただでさえ荒川氾濫時は浸水するエリアなのに、ヴォーガコルテの1Fは床が地盤面より下がってますからね。。

[268: 匿名さん]

棟の配置図を見ると1階の専用庭はほぼ無いか、あっても広くなさそうですね。浸水エリアだと水災保険も高くなるだろうからそれだけ見ると販売価格は安くなりそうですが、でも下に音が響く心配がない1階はそこそこ人気があるんですよね～。

[269: 匿名さん]

↑の268はここのプレミストの話です

[270: eマンションさん]

>>263 匿名さん
あそこは完全に投資用ですね
見に行ったら売れてない理由はすぐわかると思います

[271: 匿名さん]

goo不動産のサイトによるとディスポーザーもあるようですね。
ディスポーザー・スロップシンク・おそらくルーバー面格子と、オプションではどうにもならない設備はそろっているようです。

[272: マンション検討中さん]

南北線ユーザーではない方も検討されていますか？
共働きでどちらも1回乗り換えが必要なのですが、子供が産まれたので公園隣接、小学校新築等に魅力を感じています。

[273: 匿名さん]

70平米6000万円くらいだといいな、即完売しそう

[274: マンション検討中さん]

小学校新築って、具体的にどこになる予定ですか？

[275: マンション検討中さん]

>>274 マンション検討中さん
王子第一小学校です。
今年の9月に改築完了でオープンするようです。

[276: 匿名さん]

>>273 匿名さん
7千万になると、ローンが通る人が激減します。ボリュームゾーンが6200万だと瞬間蒸発を予想します。

[277: 匿名さん]

低層階の70平米で6000万切ることを願います

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
ボリュームゾーンが6200だったら、エレベーター横だったら可能性ありですね。

[279: 匿名さん]

王子神谷徒歩２分、バス停も近い、隣に大きな公園、目の前にセブン、ジャパンミートと業務スーパーととクリエイトとまいばすけっとも近い、小学校は新しい、東十条までも徒歩圏内で東十条商店街も活用できる。しかも大通り沿いではない。
私的には環境面では最強だと思います。

[280: 匿名さん]

徒歩2分が王子神谷ということ以外はですね。南北線ユーザーならいいかもですね。