プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1401: 匿名さん]

さっそくみずほ銀行の固定金利が上がりましたね

[1402: 検討板ユーザーさん]

コロナ禍で露呈した住宅ローンリスクhttps://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00116/102100045/
最近よく聞くニュースです、この記事では手取り45万で4000万のローンを組んでカツカツになっています。それより2500万高いここの物件を余裕を持って購入できる収入は相当な額になるはず。相場的に妥当と言い聞かせてチャレンジして購入する価格帯ではないですよ。

[1403: マンション検討中さん]

月収25万も落ちたら無理だろうね

[1404: 匿名さん]

悩んでいる間に買える人が買っていきますよ。蓋開けたら売れてると思います。

[1405: マンション検討中さん]

リスクも何も、持ち家じゃなく賃貸の場合ももっと安い家賃の家に引っ越す必要があるわけで。むしろ今に限れば売っても残債割れが起こりにくい相場な分、持ち家の方が良い気がするけどな。今後の相場はまた別だけど。

[1406: 匿名]

>>1401 匿名さん
店頭金利は、年明けから少しづつ上がってます。
それが気になってオンライン説明会で聞いてみたら、借りる場合の金利は据え置きでした。
むしろ今は夏頃より、競争で下がってますよ。
まあ、未来永劫上がらないとは言いませんが、現在の固定まで変動が上がらなければ、変動の方が良いですよね。

[1407: 検討板ユーザーさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
こういう記事定期的に見ますけど、別に住宅ローンが悪い訳では無くて、単純に計画性の無さが問題というだけ。大阪でファミリー向け賃貸したら同じくらいかかります。「住宅ローン破綻」というタイトル記事はpv稼げるのでメディア側が書きたいのはわかりますが、計画的に借りれば税制も含めて住宅ローンはお得ですよ。

[1408: マンション検討中さん]

>>1407 検討板ユーザーさん

ローン払えなければ売ればいいんじゃないですかね。今の相場なら、そんなに困らないでしょう。

[1409: 検討板ユーザーさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
すごく保守的ですね。夫の給与が手取り39万→13万になったら厳しいに決まってるでしょ。なのに、いろいろ言い訳つけて手当しないなら破産の一途でしょうね。むしろ月給下がる前までに2,000万の貯蓄もできてるし。笑

[1410: マンション検討中さん]

極論を言えば「買わないのが一番得」なんだけど、こと住宅に関しては「家賃」という悪魔の支出がでかい。なので「家賃とそんなに変わらないから買うか」のパターンでやられる人が多いですよね。管理費+修繕積立金+P代+固定資産税のセットがローンシミュレーション計算時に入っていない事が多いですからね。

[1411: eマンションさん]

>>1410 マンション検討中さん

管理費、修繕費は支払いシュミレーションの時に営業さんが含めた金額を提示してくれましたよ。確かに固定資産税は見落としがちな気がします。

[1412: マンション検討中さん]

>>1411 eマンションさん
それは良い営業さんですね。固定資産税もざっくりと別途このぐらいかかりますと言ってくれればパーフェクトですね。

[1413: マンション検討中さん]

担当の営業さんは固定資産税もざっくりと試算に入れてくれてましたがここの営業さんは皆そうじゃないのかな？ちなみに営業さんとは現地で偶然会ったこともありますよ。ちゃんと現場見てるんだなーと思いました。

…とここまで書いて自分で読んで営業ぽいと思いましたが違います(笑)

[1414: マンション検討中さん]

>>1413 マンション検討中さん
私は言いませんよ笑い　でも１人なんでも営業にしたい痛いかたがいますよね。

[1415: 通りがかりさん]

一馬力1000万行ってないと何あるか分かんないから、やめたほうがいいですかね。

[1416: 匿名さん]

>>1415 通りがかりさん
頭金や買い替えとかでもよると思います。
私は世帯年収でも1000万いかないですけど検討してますよー。

[1417: マンション検討中さん]

世帯年収1千万いかないで購入するって流石に無謀すぎませんか。その年収だとそんなに貯蓄もなさそうですが、相当贈与があるのですか？

[1418: 匿名さん]

>>1417 マンション検討中さん
贈与はないです。
ほぼローンは完済済みなので買い替えです。

[1419: 匿名さん]

周辺を歩いてみたけど徒歩2分は本当に楽だね。ほとんど直結してるような感覚。ただ、駅が階段ばかりでかなり使いにくいので好き嫌いは別れそう。鳩に関してはほとんど見かけなかったし糞も見当たらなかった。神谷堀公園は遊具が充実していて子供と遊ぶのに良さそう。ただ、羽虫が大量に発生してたのが気になった。車の音はほとんど聞こえないけど子供の声は建物に反響してよく聞こえる。王子五丁目公園で神谷堀公園の子供達の叫んでる声が聞こえた。あと、周囲はスーパーくらいしか無いね！東十条商店街にも行ってみたけど使えそうなお店があるところまでは遠すぎるから、期待しないほうがいい。

とにかく駅近が便利なのと、びっくりするくらい周辺に何も無いのが印象的でした。個人の感想なのでご参考まで。

[1420: マンション検討中さん]

無謀とかその世帯年収では厳しいとかは何を根拠に言ってるんでしょうか？その人の各ライフプラン（家族状態、貯蓄や贈与）はわからないですし、自分でFPに相談して行けるのであれば欲しい時に決断するで良いと思いますけどね。
欲しい時が買い時では。自分が満足して後悔しないかが大事ですよね。

[1421: 匿名さん]

状況は人それぞれなのに「その収入では無謀」みたいなこと言うのはナンセンスですよね。余計なお世話です。買いたい人はたくさんいるので厳しいと思う方が撤退すればそれで良いのでは

[1422: マンション検討中さん]

年収に対しての適正な住宅ローン金額についての話は別スレでどうぞ。

[1423: 検討板ユーザーさん]

中古もありますが、高いですね。。。

パークタワー王子リバーグレース　5780万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_96960325/

パークホームズ王子　5480円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_97141058/

[1424: 匿名さん]

>>1423 検討板ユーザーさん

こちら買うならプレミスト王子神谷って選ばざるを得ない価格を設定されてますよね。
大通り沿いは嫌なのと駅距離考えると断然プレミストです。

[1425: マンション検討中さん]

>>1423 検討板ユーザーさん

うわあ、、、ここみたいに目立たない駅って目立つ新築ができた時だけは注目されるからここぞとばかりに高値で中古売り出すよね。結局売れないんだけど。
新築が完売すると周りに住む人ばかりしか検討しかくなってまた価格が下がる。
この中古は買っちゃあかんやつだ。

[1426: 匿名さん]

>>1425 マンション検討中さん

でも、これを売ってプレミスト王子神谷に買い替えるって方もいるんだと思います。
売れたらラッキーですよね。

[1427: マンション検討中さん]

>>1426 匿名さん

ダメ元で出しているんでしょうね！売れたらラッキーですね！

[1428: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん

新築マンションが発売されなければ王子神谷で中古なんて買おうと思わないないでしょうし、中古持ってる人はプレミスト特需さまさまですね！

[1429: 匿名さん]

年収600万でも買える人は買えますね、親から二本贈与。今住んでいるマンションの売却益が1.5千万あれば楽勝で買えますね。年収マウントの人やめたほうがいいと思いますよ。

[1430: eマンションさん]

角部屋4LDK狙いです。既に殆どのお部屋が希望者がいたので抽選だなぁ。

[1431: eマンションさん]

年収がいくら以上じゃないと買えないとかおかしい話ですよね。同じマンションに、うちは年収が?とか下世話な事をいう方がいると思うと悲しくなりますね。

[1432: マンション検討中さん]

>>1431 eマンションさん
23区内が高額マンションばかりになったら、気分はタワマンカースト的な勘違いな人が多くなったんじゃないですかね。

[1433: マンション検討中さん]

いくら年収が高くても、例えば手取り60万として。頭金なしフルローン返済+管理修繕+Pで25万支払い、生活費、教育費で25万使えば残り10万でけっして楽々じゃないですよね。手取り35万でも、家賃ゼロ、駐車場代ゼロ。管理費ゼロの都内戸建てならば25万使ってもおなじように10万残りますから、人によって生活コストのありようは想像もつかないですからね。単に自分の年収が高いのを自慢し、低い人にここは買えないといらぬ助言は必要ないですよね。

[1434: マンション検討中さん]

言ってることはその通りだと思いますが、戸建てのほうのローンの支払い忘れてませんか？

[1435: 匿名さん]

>>1430 eマンションさん

そうなのですね、貴重な情報ありがとうございます。
他の部屋も結構埋まってる感じでしたか？
私が行った時は、上層階や5階以上の南東は結構埋まってました。

[1436: マンション検討中さん]

https://www.youtube.com/watch?v=6n0A3yZ-NnA 年収一千万の闘い

[1437: マンション検討中さん]

>>1434 マンション検討中さん
戸建ては親からの引継ぎなどで払いゼロの想定です

[1438: マンション検討中さん]

なるほど。極端な例ということですね。

[1439: マンション検討中さん]

このマンションを購入した場合、やっぱり中古として売り出した場合、売れない予想ですか？
自分で住む予定ですが、資産価値も非常に気になります。

[1440: マンション検討中さん]

>>1439 マンション検討中さん
ここは売れますよ。なんたって2分ですから。希望通りの価格で売れるかは保証できませんが。ツイてれば売却益が出て、ツイてなければ多少ガミっちゃうぐらいで済むんじゃないですかね。でも、買った半値でも誰も買ってくれないマンションが多々ある中で考えると間違いのリスクは少ないと思いますけどね。

[1441: マンション検討中さん]

>>1438 マンション検討中さん
です。年収の高い固定費を沢山払う人と、年収が少ないがそれと同等の暮らしができるサンプルです。(現実的にはありありですよ、住むとこにツイている人がいるもんです)

[1442: マンション検討中さん]

>>1430 eマンションさん
やっぱり角部屋ですよね、僕も田の字は嫌いなので済むなら角部屋。最上階の四方窓ありのプレミアム住戸がもしあって、買えたら買います。ここにはありませんね。あっても高くて買えないでしょうが。

[1443: 匿名さん]

タワーでもないですし、平面駐車場で管理費もそんなにかかりません。
駅近で周りの環境も良いので中古になっても買い手はいると思います。

[1444: 匿名さん]

>>1442 マンション検討中さん

参考までに田の字のデメリット教えてください
寝室が共用廊下に面している、水回りが中央に集中しており窓がない、玄関から直線廊下でリビング丸見え、あたりでしょうか？
ワイドスパン憧れますがあまりないんですよね、角部屋は割高になりますし中住戸でってなると田の字が現実かなと

[1445: マンション検討中さん]

>>1444 匿名さん
そうですね、三方向に窓があると風の抜けを微調整できる、東南だとメインベッドルームに朝日の目覚めができる、角だと少し凝った作りで販売される場合もある、北向だと巨大なルーバルがおまけでついてるときがある。みたいな感じでしょうか。

[1446: 匿名さん]

>>1439 マンション検討中さん

資産価値はあまり期待できないと思っています。
私は永住予定なのでそこは割り切って買うつもりです。

>>1425の方が言うように確かに中古マンションを探すときに王子神谷は見向きもされないと思うので。このマンションだけ中古になっても都合よく見向きされるとは思ってません。

でも私はこの辺りを気に入っていますし、子育ては割としやすい場所なので一緒に長く住める友達を探せたらいいなぁと思っています。

[1447: 匿名さん]

>>1445 マンション検討中さん

ご回答ありがとうございます
通気や採光を考えると、３方向に窓というのが良いわけですね
田の字もムダがなく暮らしやすいような気もしてまして、オーソドックスな田の字で手を打つか、限られた予算の中でありますが、もう少し魅力的な間取りを求めて探し続けるか、迷いますね、、

[1448: 周辺住民さん]

>>1446 匿名さん

私も永住派です！
もし入居してお会いできたら仲良くして下さい！

[1449: マンション検討中さん]

>>1439 マンション検討中さん
売れないと思います。駅が微妙過ぎるので。永住前提で考えたほうがよいかと思います。

[1450: 匿名さん]

>>1448 周辺住民さん

是非是非お願いします！！！

[1451: マンション検討中さん]

>>1449 マンション検討中さん
私はもっと微妙な駅で2分マンション売った経験ありますが、速攻で売れました。管理人日勤のダサいマンションでしたが買った人は大喜びでした。

[1452: 匿名さん]

王子神谷降りたらわかると思いますが、この辺北本通り沿い含めてマンションだらけですよ。
なので需要はあるとは思いますが、23区内では駅力が弱く価格が他と比較して安い方なので集まりやすい場所なのかと思います。
10年前なら4000万から5000万くらいだったかもですね。高くなったものです。

[1453: マンション検討中さん]

王子神谷を選ぶ人の大半は安いから選んでいるのかと思います。高かったらあえてこの地域を選ぶ人は少ないかと。更に中古マンションが多いため価格競争も激しい地域です。よって、高値で売ることは難しいと予想しています。私は永住するつもりで考えています。

[1454: マンション掲示板さん]

以前飯田橋勤務の時に近くに住んでました。私も転職しなかったらここ買ってたかもなあ。確かにちょいお高めだけど、居住性いいと思います。

[1455: 匿名さん]

私も永住で希望入れてます。

[1456: マンション検討中さん]

ここを買われる方はまったりしていていいですね。こんなマンションに住みたいですね。

[1457: マンション検討中さん]

>>1447 匿名さん
田の字はある意味最上級の合理化の結果ですから、悪いわけではありませんよね。欲を出すと「角があ」とかになっちゃうんですが（笑）

[1458: マンション検討中さん]

田の字だとどうしてもベッドルームが共用廊下側になりがちですが、昔そういう部屋に寝てて朝も夜も共用廊下の足音が気になった経験があります。当時はさほど苦にしてなかったんですが引っ越してから相当ストレスだったんだと気付きました。なので私も田の字は少し躊躇してしまいます。

[1459: マンション検討中さん]

>>1458 マンション検討中さん
よーく分かります。私がかつて売った駅2分のマンションは2LDK 57平米 雁行作りで3方向にベランダ、ルーバルがあり、隣と接している面積がきわめて少なく快適でした。お隣のカベドンとかの音もほとんど聞こえなかったです。ただ、窓も3方向にあったため冬はすこし寒かったです。

田の字マンションも第一次取得のときに買ったのですが、これはこれでものすごく寒い親所有の戸建てから引っ越したのですごく暖かく、いつも布団に入り込んできた猫が入らなくなったという話があります。　共有廊下のはしっこの南東向きの角を変えれば最高でしょうが、それは価格に反映されますのでそこが問題ですね（笑）

[1460: マンション検討中さん]

共用廊下側に寝室があると足音が相当気になりますね。今のマンションもそうなのですが、夏はヒールの足音で目が覚めるがあるので窓は開けられません。特にここはアルコーブもないので気になるなとは思います。エレベーターホールがないとエレベータ付近の部屋は窓開けて寝られないと思います。

[1461: マンション検討中さん]

音が気になる方はLD横をベッドルームにすればよいのではないでしょうか

[1462: マンション検討中さん]

メインの寝室をウォールドアのLD横の部屋にするというのは落ち着きませんし、あまり現実的ではないと思います。

[1463: 匿名さん]

>>1462 マンション検討中さん
うちは性別違う小中学生の子供がいるので、夫婦の寝室はウォールドア横のお部屋になりそうです。布団は子供どちらかの部屋のクローゼットに押し込んで何とかしのぎます。

[1464: マンコミュファンさん]

>>1460 マンション検討中さん

それがガーデンズに住んでいる友人宅を訪れた際に驚いたのですが、最近のマンションて廊下にクッションシートみたいのが貼ってあり、音を吸収してくれるんですね。足音がせずこれなら共用廊下側も煩く無いなと思いました。

同じ長谷工なのでこちらもそうだといいのですが。

[1465: 匿名さん]

>>1463 匿名さん

私が小学生の頃、4.5畳の部屋に姉と私の学習机を並べて、布団敷いて寝てました。親は茶の間に寝る時だけ布団を敷いて寝ていました。今のマンションと比較するのはおかしいですが何とかなっちゃうものです。

[1466: 匿名さん]

2人子供いても小さいうちは二段ベットでひと部屋でいいと思いますけどね。
廊下も広くはないので、足音や多少の会話は仕方ないと思います。
少しでも避けたいなら角部屋かエレベーター前以外の部屋を選ぶしかないです。
自分は角部屋は手が出ないのでエレベーター前は避けて希望の部屋を伝えましたよ。

[1467: マンション検討中さん]

>>1464 さん
そうなのですかー！有益な情報ありがとうございます。それは期待します。

[1468: マンション検討中さん]

子供一人でも70平米前後の3LDKだと手狭に感じますから四人で3LDKだとちょっと可哀想です。

[1469: マンション検討中さん]

部屋の使い方なんて人それぞれでしょ。可哀想とか失礼だなぁ。

[1470: 匿名さん]

可哀想って。そう思っていてもこういう場で言わなくてもね。

[1471: 匿名さん]

まぁここ購入できる方は、少し駅から離れたら戸建て買えますよね。
それでもこのマンションを選ぶのは、こちらの環境が魅力的なんだと思います。
モデルルームでは、普通に2人や3人子供いる世帯もいましたよ。
4LDKかもしれませんが。
狭いか広いかは住む家族が既に判断してるので余計なお世話だと思います。

[1472: マンション検討中さん]

小学生くらいなら良いですが、中高生位の子供二人とここくらいの狭い3LDKに住むのは流石にきついですよ。頑張って4LDK買うか、買えないならもっと安いマンション買った方が子供のためには良いと思いますが…。

[1473: マンション検討中さん]

それはあなたの主観です。個々の事情があるんですから、可哀想なんて言われる筋合いはないかと思います。

[1474: マンション検討中さん]

うちは子ども２人いますが、夫婦で間取りをとことん検討して将来のシミュレーションもして、いける！と判断したので3LDK申込み予定です。子どもたちの意思もありますからもちろん私たちのシミュレーション通りにいかない可能性もありますが、その頃には子どもたちもメリットデメリット考えられる年齢でしょうから家族で話し合って妥協し合うなり場合によって引っ越すなりするつもりです。
各家庭でよく考えて購入するのでしょうから自分の感覚の押し付けは余計なお世話に感じます。

[1475: マンション検討中さん]

押し付けなんてしていません。子供が二人いても狭い3LDKでいいというのも、予算がない親の主観なので押し付けないで欲しいです。

[1476: マンション検討中さん]

私はこうしますよと言っただけのつもりでしたが押し付けに感じたのなら申し訳ないです。
予算があれば4LDKを検討していたので予算がある人は素直に羨ましいです。

[1477: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
https://o-uccino.com/front/estates/n14925890
ここを検討している人には狭くてマッチしないでしょうが3.5千万で新築P付徒歩10分が買えますからね。

[1478: 匿名さん]

>>1477 匿名さん
戸建てが安く感じますよね笑
こちらの魅力はやはり立地です。
子供が増えたり大きくなって狭くなったとしても、そこそこで売れると思うので、先のことも見通して検討されてる方も多いと思いますよ。
私も永住のつもりで申し込みしてますが、20年、30年後には駅近よりも落ち着いた戸建てに住みたいとか考えるかもしれませんので。

[1479: マンション検討中さん]

話変わりますが、こちらの正式な価格はもうわかるのでしょうか。
6500万台とかしか言われなくて予定価格しかまだ教えてもらってないので、ご存知の方いましたら教えて欲しいです。

[1480: マンション検討中さん]

>>1478 匿名さん
こちらを買われるのであれば、その夢も間違いなく叶うと思いますよ。幸せな日常をお祈りします。

[1481: 名無しさん]

>>1475 マンション検討中さん
1474の方は、「他の方も同じように考えるべき」とは仰っていないので、押し付けている訳ではないのかと思います。

[1482: 匿名さん]

狭い、広いは人それぞれです。皆さん夢を持ってワクワクしながら購入するのですから、狭いけどこんなところでカバーできるとか、前向きな楽しい話を展開していきたいですね。

[1483: 匿名さん]

>>1479 マンション検討中さん

先週末、モデルルームに行きましたが、その段階ではざっくりとした値段しか書いてありませんでした。早く詳細な価格が知りたいですよね。

[1484: マンション検討中さん]

>>1482 匿名さん
そりゃあ広いにこしたことはありませんが、突き詰めれば「立って半畳、寝て1畳」ですからなんとかなりますよ～。ほんとここの皆さんは気持ちがいい人が多くてうれしいです。

[1485: マンション検討中さん]

>>1483 匿名さん
けっこう盛り上がっているのに、実価格が出たら「ガークロよりかなり高い」になると途端に盛り下がりそうですね。

[1486: マンション検討中さん]

先月モデルルームに行ったとき次の情報が出せるのは11月3日以降と言われた気がするので、今日あたりから詳細な価格が出てたりしてないかな？（期待）

[1487: マンション検討中さん]

一期は資金力がある方が契約し、駐車場契約確実プレミアムがあるから好調になりそうと予想。ここの真価が問われるのは二期以降。全てはガークロ比較での割安感にかかっているんじゃないかな。

[1488: マンション検討中さん]

ここのポジ投稿って金メダリスト多いよね笑

[1489: 匿名さん]

>>1488 マンション検討中さん

金メダリストって何ですか？

[1490: 通りがかりさん]

>>1489 匿名さん

金メダルマークは、過去の投稿内容が評価された方に付与されます。一度マークが付いた投稿者様やレスも時間が経つと消える仕様となっています。
つまり、たくさん書き込んでいる人です。

[1491: マンション検討中さん]

>>1485 マンション検討中さん
予定価格を上回ることはないと言ってましたので、ガークロよりは気持ち安くなると思います。

[1492: マンション掲示板さん]

>>1477 匿名さん
玄関入り口前がヤバそうなお墓です。

[1493: マンション検討中さん]

>>1492 マンション掲示板さん
一瞬、このマンションの事かと思いました笑

[1494: マンション検討中さん]

価格ってまだ教えてもらえないの？過去のレスを読むと既に要望がたくさん入ってるみたいだけど。

[1495: マンション検討中さん]

>>1494 マンション検討中さん
何を期待しているのかわからないですが、教えてくれた価格帯の後2桁を98にすれば良いでは？

[1496: マンション検討中さん]

>>1495 マンション検討中さん
まぁそうなりますね。
何百万までは教えてくれてますからね。
今日あたり正式に分かるみたいです。

[1497: 匿名さん]

6,500万円台だったら6,598万円ということですね。
6,700万円とかにならないかな。

[1498: マンション検討中さん]

>>1497 匿名さん

二期はあがるでしょうね

[1499: マンション検討中さん]

二期以降はガークロより高くなりそうだね。ガークロも値上げしそうだけど。

[1500: マンション検討中さん]

メダリストが頑張っています。