プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1389: マンコミュファンさん]

南北線沿いの大学といえば東大前があるじゃないですか。
教養課程は駒場ですが

[1390: マンション掲示板さん]

>>1387 ご近所さん

南北線が品川に延伸しても価値は上がらないような。だって大回りだし、東十条や王子からなら最短距離ですよ。
あと、品川まで完成するのは最短でも10年後。そのときの相場もわからないし。

[1391: マンション検討中さん]

>>1388 マンション検討中さん
都内の三階建て矮小戸建て買うなら郊外で広々が良いなぁ…資産価値が高いのは前者だけどね

[1392: 評判気になるさん]

狭い敷地のペンシル戸建てを買うなら、平面マンションを買いますね。設備や共用施設、管理体制など戸建てには無い部分に価値を見いだせれば買いです。

[1393: マンション検討中さん]

12月の電気ガス料金も上がりますね。インフラや物の価格が上がっているのに賃金が上がらなく完全なスタグフレーションの状況です。米FRBはゼロ金利解除を2022年に行い、2023年までに3度利上げするとのことです。今の上がりきったバブル価格で変動金利のペアローンで購入するのは本当に危険だと思います。もちろん一人で6500万のローンを返済できるくらい余裕があれば大丈夫だと思いますが。

[1394: マンション検討中さん]

京浜東北の利用者ですがここを検討しています。
南北線はそんなに不便？地下鉄だから？そもそも乗換え無しでどこへでも行ける駅はないわけで… 路線の多い駅は構内が広くてホームまで遠いし、雨の中を徒歩10分や自転車こぐならとりあえず２分の出入口は嬉しい。駅が近いだけでぐんと行動範囲が広がりますよ。
スーパーが近いのは利点ではなく必須、買物不便は問題外。ここは便利なのに立地周辺が静かなのが良いです。高校の通学路なのも良し、意味がないようですが、学校は町が若々しくなり活力も生まれます。
あれこれ欲張りたくても予算の壁が高くなるだけ。設備と周辺環境の我慢ポイントを加味してもここは丁度良いマンションだと思いました。エレベーターホール無しかぁとかハザードありかぁとか鳩がいなけりゃとか、今が最高に高い時かも?とか諸々あるけど。
だけどそれでも住めば都になれば一番良いなと。

[1395: マンション検討中さん]

公式サイトはまだ仕様・設備を公開していないですね。
なんかこの会社が本当に信頼できるのかなぁ？

[1396: マンション検討中さん]

>>1394 マンション検討中さん
京浜東北線ユーザーなら京浜東北線沿いのほうが良くね？南北線からの乗り換え考えたら、結構歩くし時間もかかるから行動範囲は広がらないと思うよ。あと、公園と保育園に挟まれてるから静かではないと思います。マンションもファミリー多めで騒がしくなるだろうから内も外も賑やかなはず。
ここの良さは南北線ユーザーにとっての利便性と平置き駐車場でしょ。

[1397: マンション検討中さん]

保育園うるさいですかね？雲母。

[1398: マンション検討中さん]

保育園が目の前の部屋は声聞こえると思いますよ。外まで子どもの声やピアノの音は漏れ聞こえますから。でもそれがうるさいと感じるかどうかは人によるでしょうね。

[1399: 検討板ユーザーさん]

>>1397 マンション検討中さん
保育園より公園のがうるさいですよ。まあ仕方ないですが。

[1400: マンション検討中さん]

少なくとも静かではないかな。そもそもファミリータイプのマンションに静かさを求めるのが間違い。ガーデンズとかめっちゃうるさいよ。

[1401: 匿名さん]

さっそくみずほ銀行の固定金利が上がりましたね

[1402: 検討板ユーザーさん]

コロナ禍で露呈した住宅ローンリスクhttps://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00116/102100045/
最近よく聞くニュースです、この記事では手取り45万で4000万のローンを組んでカツカツになっています。それより2500万高いここの物件を余裕を持って購入できる収入は相当な額になるはず。相場的に妥当と言い聞かせてチャレンジして購入する価格帯ではないですよ。

[1403: マンション検討中さん]

月収25万も落ちたら無理だろうね

[1404: 匿名さん]

悩んでいる間に買える人が買っていきますよ。蓋開けたら売れてると思います。

[1405: マンション検討中さん]

リスクも何も、持ち家じゃなく賃貸の場合ももっと安い家賃の家に引っ越す必要があるわけで。むしろ今に限れば売っても残債割れが起こりにくい相場な分、持ち家の方が良い気がするけどな。今後の相場はまた別だけど。

[1406: 匿名]

>>1401 匿名さん
店頭金利は、年明けから少しづつ上がってます。
それが気になってオンライン説明会で聞いてみたら、借りる場合の金利は据え置きでした。
むしろ今は夏頃より、競争で下がってますよ。
まあ、未来永劫上がらないとは言いませんが、現在の固定まで変動が上がらなければ、変動の方が良いですよね。

[1407: 検討板ユーザーさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
こういう記事定期的に見ますけど、別に住宅ローンが悪い訳では無くて、単純に計画性の無さが問題というだけ。大阪でファミリー向け賃貸したら同じくらいかかります。「住宅ローン破綻」というタイトル記事はpv稼げるのでメディア側が書きたいのはわかりますが、計画的に借りれば税制も含めて住宅ローンはお得ですよ。

[1408: マンション検討中さん]

>>1407 検討板ユーザーさん

ローン払えなければ売ればいいんじゃないですかね。今の相場なら、そんなに困らないでしょう。

[1409: 検討板ユーザーさん]

>>1402 検討板ユーザーさん
すごく保守的ですね。夫の給与が手取り39万→13万になったら厳しいに決まってるでしょ。なのに、いろいろ言い訳つけて手当しないなら破産の一途でしょうね。むしろ月給下がる前までに2,000万の貯蓄もできてるし。笑

[1410: マンション検討中さん]

極論を言えば「買わないのが一番得」なんだけど、こと住宅に関しては「家賃」という悪魔の支出がでかい。なので「家賃とそんなに変わらないから買うか」のパターンでやられる人が多いですよね。管理費+修繕積立金+P代+固定資産税のセットがローンシミュレーション計算時に入っていない事が多いですからね。

[1411: eマンションさん]

>>1410 マンション検討中さん

管理費、修繕費は支払いシュミレーションの時に営業さんが含めた金額を提示してくれましたよ。確かに固定資産税は見落としがちな気がします。

[1412: マンション検討中さん]

>>1411 eマンションさん
それは良い営業さんですね。固定資産税もざっくりと別途このぐらいかかりますと言ってくれればパーフェクトですね。

[1413: マンション検討中さん]

担当の営業さんは固定資産税もざっくりと試算に入れてくれてましたがここの営業さんは皆そうじゃないのかな？ちなみに営業さんとは現地で偶然会ったこともありますよ。ちゃんと現場見てるんだなーと思いました。

…とここまで書いて自分で読んで営業ぽいと思いましたが違います(笑)

[1414: マンション検討中さん]

>>1413 マンション検討中さん
私は言いませんよ笑い　でも１人なんでも営業にしたい痛いかたがいますよね。

[1415: 通りがかりさん]

一馬力1000万行ってないと何あるか分かんないから、やめたほうがいいですかね。

[1416: 匿名さん]

>>1415 通りがかりさん
頭金や買い替えとかでもよると思います。
私は世帯年収でも1000万いかないですけど検討してますよー。

[1417: マンション検討中さん]

世帯年収1千万いかないで購入するって流石に無謀すぎませんか。その年収だとそんなに貯蓄もなさそうですが、相当贈与があるのですか？

[1418: 匿名さん]

>>1417 マンション検討中さん
贈与はないです。
ほぼローンは完済済みなので買い替えです。

[1419: 匿名さん]

周辺を歩いてみたけど徒歩2分は本当に楽だね。ほとんど直結してるような感覚。ただ、駅が階段ばかりでかなり使いにくいので好き嫌いは別れそう。鳩に関してはほとんど見かけなかったし糞も見当たらなかった。神谷堀公園は遊具が充実していて子供と遊ぶのに良さそう。ただ、羽虫が大量に発生してたのが気になった。車の音はほとんど聞こえないけど子供の声は建物に反響してよく聞こえる。王子五丁目公園で神谷堀公園の子供達の叫んでる声が聞こえた。あと、周囲はスーパーくらいしか無いね！東十条商店街にも行ってみたけど使えそうなお店があるところまでは遠すぎるから、期待しないほうがいい。

とにかく駅近が便利なのと、びっくりするくらい周辺に何も無いのが印象的でした。個人の感想なのでご参考まで。

[1420: マンション検討中さん]

無謀とかその世帯年収では厳しいとかは何を根拠に言ってるんでしょうか？その人の各ライフプラン（家族状態、貯蓄や贈与）はわからないですし、自分でFPに相談して行けるのであれば欲しい時に決断するで良いと思いますけどね。
欲しい時が買い時では。自分が満足して後悔しないかが大事ですよね。

[1421: 匿名さん]

状況は人それぞれなのに「その収入では無謀」みたいなこと言うのはナンセンスですよね。余計なお世話です。買いたい人はたくさんいるので厳しいと思う方が撤退すればそれで良いのでは

[1422: マンション検討中さん]

年収に対しての適正な住宅ローン金額についての話は別スレでどうぞ。

[1423: 検討板ユーザーさん]

中古もありますが、高いですね。。。

パークタワー王子リバーグレース　5780万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_96960325/

パークホームズ王子　5480円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_97141058/

[1424: 匿名さん]

>>1423 検討板ユーザーさん

こちら買うならプレミスト王子神谷って選ばざるを得ない価格を設定されてますよね。
大通り沿いは嫌なのと駅距離考えると断然プレミストです。

[1425: マンション検討中さん]

>>1423 検討板ユーザーさん

うわあ、、、ここみたいに目立たない駅って目立つ新築ができた時だけは注目されるからここぞとばかりに高値で中古売り出すよね。結局売れないんだけど。
新築が完売すると周りに住む人ばかりしか検討しかくなってまた価格が下がる。
この中古は買っちゃあかんやつだ。

[1426: 匿名さん]

>>1425 マンション検討中さん

でも、これを売ってプレミスト王子神谷に買い替えるって方もいるんだと思います。
売れたらラッキーですよね。

[1427: マンション検討中さん]

>>1426 匿名さん

ダメ元で出しているんでしょうね！売れたらラッキーですね！

[1428: マンション検討中さん]

>>1425 マンション検討中さん

新築マンションが発売されなければ王子神谷で中古なんて買おうと思わないないでしょうし、中古持ってる人はプレミスト特需さまさまですね！

[1429: 匿名さん]

年収600万でも買える人は買えますね、親から二本贈与。今住んでいるマンションの売却益が1.5千万あれば楽勝で買えますね。年収マウントの人やめたほうがいいと思いますよ。

[1430: eマンションさん]

角部屋4LDK狙いです。既に殆どのお部屋が希望者がいたので抽選だなぁ。

[1431: eマンションさん]

年収がいくら以上じゃないと買えないとかおかしい話ですよね。同じマンションに、うちは年収が?とか下世話な事をいう方がいると思うと悲しくなりますね。

[1432: マンション検討中さん]

>>1431 eマンションさん
23区内が高額マンションばかりになったら、気分はタワマンカースト的な勘違いな人が多くなったんじゃないですかね。

[1433: マンション検討中さん]

いくら年収が高くても、例えば手取り60万として。頭金なしフルローン返済+管理修繕+Pで25万支払い、生活費、教育費で25万使えば残り10万でけっして楽々じゃないですよね。手取り35万でも、家賃ゼロ、駐車場代ゼロ。管理費ゼロの都内戸建てならば25万使ってもおなじように10万残りますから、人によって生活コストのありようは想像もつかないですからね。単に自分の年収が高いのを自慢し、低い人にここは買えないといらぬ助言は必要ないですよね。

[1434: マンション検討中さん]

言ってることはその通りだと思いますが、戸建てのほうのローンの支払い忘れてませんか？

[1435: 匿名さん]

>>1430 eマンションさん

そうなのですね、貴重な情報ありがとうございます。
他の部屋も結構埋まってる感じでしたか？
私が行った時は、上層階や5階以上の南東は結構埋まってました。

[1436: マンション検討中さん]

https://www.youtube.com/watch?v=6n0A3yZ-NnA 年収一千万の闘い

[1437: マンション検討中さん]

>>1434 マンション検討中さん
戸建ては親からの引継ぎなどで払いゼロの想定です

[1438: マンション検討中さん]

なるほど。極端な例ということですね。