プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1349: 検討板ユーザーさん]

検討してたのですが、そんな収入あるわけないのでびびってきました。

[1350: マンション検討中さん]

とりあえず変動金利にすれば2万くらいは月の支払いは減りますよ

[1351: 匿名さん]

質問失礼します。
ペットは飼えますか?

[1352: マンション検討中さん]

大袈裟でもなんでもなく資産も年収も1000万前後の層が買っていいような価格の物件ではないと思いますよ。月の支払が2万減ってやっと買えるくらいの層は金利が変動したら一発でアウトです。老後の資産形成や、子供の教育費等人生には他にお金がかかることが山ほどありますから。私は年収1200万で1500万程金融資産がありますが手が出せないです。

[1353: マンション検討中さん]

保守的なんですね

[1354: マンション検討中さん]

>>1353 マンション検討中さん
保守的とは思いません。最近はペアローンで買う前提の相場になってきていますが、上昇し続ける住宅価格と同じ比率で日本人の給料も上がっているわけではないです。古い考えでも保守的でもなく、いつ奥さんが働けなくなるかもわからないので、一馬力で買える位の価格にしか手が出ません。デベロッパーの営業から紹介されるFPには買えるとは言われますが信用していません。

[1355: マンション検討中さん]

1馬力で1200万なら何とでもなりそうですが。

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 マンション検討中さん
一馬力ならなんとかなるかもしれないですね。ただ残念ながら私が800万、妻が400万なので足りません。

[1357: マンション検討中さん]

>>1356 マンション検討中さん
『私は年収1200万』って書かれていたので一馬力かと思いました。失礼しました。

[1358: 検討板ユーザーさん]

>>1351 匿名さん
自分も知りたいです

[1359: 検討板ユーザーさん]

>>1352 マンション検討中さん
それほどあっても手が出せないのですね。
我が家は世帯年収もっと少ないです。
今はすごく低金利なので、毎月これならいけるかも！っと勘違いしてしまうのが恐ろしいところですよね。
考え直します。

[1360: マンション掲示板さん]

掲示板ではマンションと契約しているFPの評判がよくありませんが、個人的な印象では、個人技能なので人それぞれだと考えています。

私は4人のFPに相談して、とても参考になりました。有料は一人だけで、一番良かったのはSUUMOの無料FPです。不動産屋紹介のFPもよかったです。当然自分での勉強も必要ですよ。

・FPの能力は個人差が大きい
・FPは所属会社によって考え方が違う
・最低3人には聞きたい
・FPの目的は保険を売ること。成約後は保険を売り込んできます。それを契約するかはひとそれぞれ。
・積極的に質問すること
・厳しいコメントを言うFPはいいFP

今まで相談したことない方には、ぜひ相談することをおすすめします。

[1361: マンション検討中さん]

価格設定について、皆さんどう思いますか？
6階と7階の価格差が200万とか、最上階と9階の差が400万とか、納得できますか？

[1362: マンション検討中さん]

納得出来るかは微妙です。でも、値付けは売り手の裁量なので文句は言いません。

[1363: 検討板ユーザーさん]

変動と固定悩みますよね。https://youtu.be/XTZlJrwfmDI
けっこう参考になりました。

[1364: 検討板ユーザーさん]

>>1361 マンション検討中さん

上にいくにつれて価格差ありましたね。

[1365: 匿名さん]

収入が厳しい方は買えない物件にこだわるよりも他の買える物件を探した方が良いのでは？大幅値引きがあるわけでもないですし。価格設定は売る側次第なので、階数による価格差も見て自身の資金的に購入できるかどうかだと思います。

[1366: 匿名さん]

うちは30代で世帯年収1800万、子供2人いますが、現在の東京の不動産価格は割りにも身の丈にも合わないと思い撤退です。2010年頃に都内でマンション買った人は本当におめでとうございます。（この10年は不動産に限らず何でも儲かりましたけどね）

含み益の有る買い替え組はお好きにどうぞなんですが、自分のような「ここまで買えなかった一次取得層」は、もう価格が割に合わないところまで来てると思うんですよ。千葉埼玉で中古マンションか戸建てでも買って、お金に余裕を持って暮らすの悪くないですよ。車欲しいし、子供の教育費は切り詰めたくないし。テレワークできるかどうかが一つのポイントなのかもしれませんが…

[1367: 匿名さん]

そうですね。どうぞ撤退なさってください。不動産は買えない人が買う物ではないと思います。

[1368: 匿名さん]

月々の支払い額を試算してもらいましたが、管理費修繕積み立て費含めても13万くらいでした。（駐車場なし）
3LDK、綺麗で駅近の賃貸だったら、20万くらいしますよね。て考えると、高くないなと思いました。

[1369: マンション掲示板さん]

最後に決めるのはご自分ですから。
情報を整理して決めるのが良いかと思います。
地元民から言わせると。
メリット
①駅徒歩2分
②10年後でも多分残債割れはギリ無い
③環境面が良い
④部屋の仕様・設備が良い
⑤スーパー徒歩4分
⑥小学校近い保育園沢山なので子育てには最高
⑦価格は世帯年収1300万以上なら有り
⑧駐車場は先着順
デメリット
①王子神谷にしては価格がたっかい。
②将来の金利不安
③駅力が都電荒川線駅並
④ベビーカーだと地下鉄結構大変JRは楽
⑤駅が深い
⑥虫や鳥、水害含めた自然災害が気になる
⑦お受験するには将来都心に出る必要あるが出にくい
⑧アルコーブは欲しかった。
⑨天井高は良いが、ファミリー多く二重床が良かった

[1370: 検討板ユーザーさん]

>>1368 匿名さん
頭金いくらいれる計算ですか？まさかボーナス等は含めてないですよね？フルローンだとそんな金額にはならないと思いますが。

[1371: マンション検討中さん]

頭金2000万円くらいの試算ですかね

[1372: 買い替え検討中さん]

北区も交通利便性の再評価で赤羽を筆頭に全般的に値上がり傾向ですけど
南北線ユーザーとしては南側は無理ですし、目黒線は割高ですし
色々と考えると北側の物件に目が行きますよ。

[1373: 匿名さん]

>>1369 マンション掲示板さん

デメリット⑦がよくわかりませんでした
具体的に教えて下さい！

[1374: 匿名さん]

駅力やブランド力は必要ないかな
その分が価格に上乗せされるだけだもんな
新宿渋谷池袋東京品川に接続する駅は混雑が酷すぎて痛勤電車だ

[1375: マンション検討中さん]

>>1373 匿名さん
1369じゃないけど塾とか皆無だから都心に出ないといけないってことかな？でも、王子にたくさんあるからどうとでもなる気がする

[1376: 検討板ユーザーさん]

>>1374 匿名さん

南北線も品川延伸予定ですよね？
王子神谷駅壊れちゃう笑

[1377: マンション検討中さん]

大半の人は多少混んでも品川に行けたほうが嬉しいので問題ないです

[1378: マンション掲示板さん]

>>1373 匿名さん
デメリット⑦について
進学関連色々調べたのですが、大学受験まで逆算するとこの沿線って東大しかなくて、子供達が合格すると思えないw。となると、都内の大体の大学はJR沿線にあるので、大学進学まで考えると家からの通いが大変なのと、進学塾は王子か赤羽に通うのでその点が少し不便と感じます。ちなみに、教育に力を入れるご家庭なら幼稚園は赤羽にある成立学園幼稚園が群を抜いて教育に力を入れててお勧めです。

[1379: 匿名さん]

すいません。この辺りの小学校の中学受験率はどの位ですか？王子にも沢山塾があるので受験すら人が多いのかな？

[1380: 匿名さん]

南北線にも大学は複数あるよ
そもそも路線で大学は選ばないと思うけどね
それに高校生大学生なら乗り換えや満員電車もそれほど苦にはならないでしょう

[1381: 検討板ユーザーさん]

>>1366 匿名さん
その考えも正しいと思います。私はそこまでの年収はないですが、永住を考えて東京都内に買う予定です。子供の進学や通勤を考えるとやっぱり都内の利便性は高いんですよね、おっしゃる通り販売時に評価割れは免れないと思うのですが難しいです。

[1382: マンション掲示板さん]

>>1380 匿名さん
後は南北線で思いつくとこと言えば東洋大？電車の乗り換えはおっしゃる通りなんですが、幼稚園に通う小さな子供たちを見てると心配になるんです。もう可愛すぎてダメなんです。大きくなった時のことなんて考えられないw

[1383: 匿名さん]

ここを購入してから、一気に不動産の市場が落ちるってこともありえますかね。
もう少し購入を待とうか検討してますが、この辺に住みたいし、今後このような立地のマンションもできることないなら…とずっと迷ってます。

[1384: マンション検討中さん]

>>1383 匿名さん
ありえるかどうかでしたらありえるでしょう。価格が下がらないって言いきれる人なんていないんですから。この辺に住みたいのなら買っていいんじゃないですかね。待ってたら家賃の分だけ損ですし。売って儲けたいならオススメかどうかは微妙ですが。

[1385: マンション検討中さん]

>>1384 マンション検討中さん

私もそう思います。結局、相場は分からないし、運ですよね。
相場が不安なら竣工済み物件か、中古も検討するのも有りだと思います。すぐ入居できれば、家賃分は得するという考え方です。

[1386: マンション掲示板さん]

素敵な物件だなと思っていましたが予算オーバーで撤退します。皆さんお金持ちで羨ましいな。うちも頑張って貯蓄しよう！

[1387: ご近所さん]

南北線が品川延伸することを確定したら資産価値は更に上がりますよ。

[1388: マンション検討中さん]

>>1366 匿名さん
そんな、東京23区のPあり戸建ても買えますよ。マンションが暴騰しすぎだからね。ただ、戸建ては物件価格の2割は最低頭金等の資金が必要になりますが。それがあれば安く買えますよ。グッドラック!

[1389: マンコミュファンさん]

南北線沿いの大学といえば東大前があるじゃないですか。
教養課程は駒場ですが

[1390: マンション掲示板さん]

>>1387 ご近所さん

南北線が品川に延伸しても価値は上がらないような。だって大回りだし、東十条や王子からなら最短距離ですよ。
あと、品川まで完成するのは最短でも10年後。そのときの相場もわからないし。

[1391: マンション検討中さん]

>>1388 マンション検討中さん
都内の三階建て矮小戸建て買うなら郊外で広々が良いなぁ…資産価値が高いのは前者だけどね

[1392: 評判気になるさん]

狭い敷地のペンシル戸建てを買うなら、平面マンションを買いますね。設備や共用施設、管理体制など戸建てには無い部分に価値を見いだせれば買いです。

[1393: マンション検討中さん]

12月の電気ガス料金も上がりますね。インフラや物の価格が上がっているのに賃金が上がらなく完全なスタグフレーションの状況です。米FRBはゼロ金利解除を2022年に行い、2023年までに3度利上げするとのことです。今の上がりきったバブル価格で変動金利のペアローンで購入するのは本当に危険だと思います。もちろん一人で6500万のローンを返済できるくらい余裕があれば大丈夫だと思いますが。

[1394: マンション検討中さん]

京浜東北の利用者ですがここを検討しています。
南北線はそんなに不便？地下鉄だから？そもそも乗換え無しでどこへでも行ける駅はないわけで… 路線の多い駅は構内が広くてホームまで遠いし、雨の中を徒歩10分や自転車こぐならとりあえず２分の出入口は嬉しい。駅が近いだけでぐんと行動範囲が広がりますよ。
スーパーが近いのは利点ではなく必須、買物不便は問題外。ここは便利なのに立地周辺が静かなのが良いです。高校の通学路なのも良し、意味がないようですが、学校は町が若々しくなり活力も生まれます。
あれこれ欲張りたくても予算の壁が高くなるだけ。設備と周辺環境の我慢ポイントを加味してもここは丁度良いマンションだと思いました。エレベーターホール無しかぁとかハザードありかぁとか鳩がいなけりゃとか、今が最高に高い時かも?とか諸々あるけど。
だけどそれでも住めば都になれば一番良いなと。

[1395: マンション検討中さん]

公式サイトはまだ仕様・設備を公開していないですね。
なんかこの会社が本当に信頼できるのかなぁ？

[1396: マンション検討中さん]

>>1394 マンション検討中さん
京浜東北線ユーザーなら京浜東北線沿いのほうが良くね？南北線からの乗り換え考えたら、結構歩くし時間もかかるから行動範囲は広がらないと思うよ。あと、公園と保育園に挟まれてるから静かではないと思います。マンションもファミリー多めで騒がしくなるだろうから内も外も賑やかなはず。
ここの良さは南北線ユーザーにとっての利便性と平置き駐車場でしょ。

[1397: マンション検討中さん]

保育園うるさいですかね？雲母。

[1398: マンション検討中さん]

保育園が目の前の部屋は声聞こえると思いますよ。外まで子どもの声やピアノの音は漏れ聞こえますから。でもそれがうるさいと感じるかどうかは人によるでしょうね。