プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1329: マンション検討中さん]

良くも悪くも南北線ユーザー向けの物件ですよね。公務員がたくさんいそうです。

[1330: 匿名さん]

南北線ユーザーではない人からも需要あるなと思うのは自分だけですかね。そりゃどこにでも1本で行けるに越したことないですが、自分は乗り換え１回くらい全く苦に感じないですね。

[1331: 匿名さん]

地上乗り換えでなければそんなに苦ではないのかもですね。

思いつくのは駒込駅からJR山手線、飯田橋から有楽町線、うろ覚えですが
溜池山王からの銀座線辺りが便利って思えた乗り換えでした(個人的に）。

実需で検討するエリアでしょうし、近隣の物件も含めて日々の生活利便性を
享受しながら休日は気分を変えて、違うエリアで食事や買い物を楽しめるのが
この界隈の物件の魅力なのかもしれませんね。

[1332: マンション検討中さん]

個人的な感想ですが、王子、駒込、後楽園、四谷あたりの乗り換えは面倒です。特に後楽園の丸の内線乗り換えはエスカレーター5本くらい使います。目的地次第ですが、乗り換えの時間を考慮すると徒歩2分のメリットが相殺されるんですよね。悩ましいところです。

[1333: 匿名さん]

3年で1.5千万とか上昇しちゃいましたよね。3年前ならここでも5200万ぐらいがボリュームゾーンだったんじゃないかな。それでも高いとか言われてたでしょうけどね。
プラウドシティ加賀学園前通りも5.5千万が7千万で堂々と売りに出てますものね。

[1334: eマンションさん]

>>1333 匿名さん
逆に今後、値段が下がることはないのでしょうか。また適正価格に戻って欲しい。涙

[1335: マンション検討中さん]

なんだかんだで、前評判もいいし竣工前に完売しそう。環境もまあまあいいけど、結局立地なんだろうなあ。

[1336: マンション検討中さん]

低金利ありきの高価格だからね。韓国や米国の情勢を見ていても、今後日本でも金利は上がる可能性は高いし余裕をもって返せるくらいの収入でないときつい。子育て世代だと世帯年収1300万は必要。ただその位の層が住むような街では本来ないんだよねぇ。

[1337: 買い替え検討中さん]

南北線沿線の四谷～六本木までの間に職場がある人はある程度の高い収入がある層ですが
その層でも南側に住むのは大半が無理ですし、目黒線も割高ですから
北側地域でも駅近で手頃なここらへんは十分に選択肢になる思いますよ。
南北線は他路線と比較して空いてますし

[1338: 匿名さん]

変動金利で組んでローンの計算すると痛い目にあいそうですね。。。
これからローン組む方は、固定で組んでも余裕の方じゃないとこの先破綻しそう。
金利上がったら価格も安くなり、低金利の状態となんだかんだどっこいどっこいかもしれませんが、
この高価格で今変動で組むのが一番怖い気します。
私も今の低金利がずっと続くのであればすぐ買うにしたい物件ではありますが。

[1339: マンション検討中さん]

第一期でいくら売れるかだなぁ。4LDKは当然売れるとして、駐車場のインセンティブが付いた状態でどのくらい販売が伸びるか。二期以降は駐車場無しで価格アップになるだろうから戸数残ってたらちょっと厳しそう。

[1340: 匿名さん]

>>1338 匿名さん
仮に6500万の部屋を買って、固定金利1.3パーセントなら毎月のローン返済が約19万。そこに管積と固定資産税乗せて22万。さらに駐車場代入れると24万くらい？それを払って、余裕あり。さらにファミリーマンションなので子供も2人くらい？みんなお金持ちですね…

[1341: 検討板ユーザーさん]

一般的に住居費は月の手取りの3割以内と言われますから月22万から24万の場合、月70万の手取りが必要です。一馬力でそれが余裕なら心配はありませんが、ペアローンでギリギリ位なら相当無謀だと思います。

[1342: 匿名さん]

>>1341 検討板ユーザーさん

ペアローンでギリギリ位なら相当無謀だというのは、どちらかが働けなくなったとき詰んでしまうから、という意味ですね
この場合、一方のローン残高分＋αの貯金があれば大丈夫と考えて良いのでしょうか

[1343: 匿名さん]

前のレスにもありましたが、ここを購入されるのは高収入の方、買い替えの方がメインなのでしょうね。
頭金何千万も入れないとさすがに厳しい気がしますし

[1344: 匿名さん]

> 頭金何千万も入れない
相当額の資産を持っていたほうが安全なのはその通りだけれど、いまのような低金利時代では頭金に入れなくていいでしょう。可能な限りローンで借りる。このほうが住宅ローン減税のメリットも大きい。
貯蓄は運用で回して、家庭の収入や運用状況、ローン金利を見ながら、繰り上げ返済を検討。そして団信があるので亡くなったら全部チャラ。総合判断が必要かな。
ちなみに5%で運用できれば15年で２倍になります。

[1345: 匿名さん]

>>1344 匿名さん
頭金入れないで6500万ほどのローンは私は不安です。
住宅ローン減税も今後まだ分からないので改正されて少なくなる不安もあります。
もちろん、このまま低金利が続くようならお得な保険として住宅ローンはいいと思いますが、ここの価格全額は厳しいかなと思いました。
人それぞれ価値観違うので正解はないですけどね。

[1346: 匿名さん]

>>1345 匿名さん
意図が伝わったのか微妙ですが、年齢によりますが、2～3千万円の裏付けはあったほうがいいでしょう。でも、そのお金は頭金にするのではなく投資に回したほうがいいという考えです。お金は時間があれば育ちます。

[1347: マンション検討中さん]

賞与を抜いた月の手取りが70万以上、2～3千万を運用できる資産。一般的にはかなり優秀な層のはずだが、それが北区の川岸にしか住めないとは恐ろしいバブル時代だ。

[1348: マンション検討中さん]

ホントこのスレ見てると古い考えと言うか、バブル崩壊時代の知識のままアップデートしていない人が多いなぁって思うね。
別に保守的考えるのはいいんだけど、考えすぎもどうかと思うよ。

[1349: 検討板ユーザーさん]

検討してたのですが、そんな収入あるわけないのでびびってきました。

[1350: マンション検討中さん]

とりあえず変動金利にすれば2万くらいは月の支払いは減りますよ

[1351: 匿名さん]

質問失礼します。
ペットは飼えますか?

[1352: マンション検討中さん]

大袈裟でもなんでもなく資産も年収も1000万前後の層が買っていいような価格の物件ではないと思いますよ。月の支払が2万減ってやっと買えるくらいの層は金利が変動したら一発でアウトです。老後の資産形成や、子供の教育費等人生には他にお金がかかることが山ほどありますから。私は年収1200万で1500万程金融資産がありますが手が出せないです。

[1353: マンション検討中さん]

保守的なんですね

[1354: マンション検討中さん]

>>1353 マンション検討中さん
保守的とは思いません。最近はペアローンで買う前提の相場になってきていますが、上昇し続ける住宅価格と同じ比率で日本人の給料も上がっているわけではないです。古い考えでも保守的でもなく、いつ奥さんが働けなくなるかもわからないので、一馬力で買える位の価格にしか手が出ません。デベロッパーの営業から紹介されるFPには買えるとは言われますが信用していません。

[1355: マンション検討中さん]

1馬力で1200万なら何とでもなりそうですが。

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 マンション検討中さん
一馬力ならなんとかなるかもしれないですね。ただ残念ながら私が800万、妻が400万なので足りません。

[1357: マンション検討中さん]

>>1356 マンション検討中さん
『私は年収1200万』って書かれていたので一馬力かと思いました。失礼しました。

[1358: 検討板ユーザーさん]

>>1351 匿名さん
自分も知りたいです

[1359: 検討板ユーザーさん]

>>1352 マンション検討中さん
それほどあっても手が出せないのですね。
我が家は世帯年収もっと少ないです。
今はすごく低金利なので、毎月これならいけるかも！っと勘違いしてしまうのが恐ろしいところですよね。
考え直します。

[1360: マンション掲示板さん]

掲示板ではマンションと契約しているFPの評判がよくありませんが、個人的な印象では、個人技能なので人それぞれだと考えています。

私は4人のFPに相談して、とても参考になりました。有料は一人だけで、一番良かったのはSUUMOの無料FPです。不動産屋紹介のFPもよかったです。当然自分での勉強も必要ですよ。

・FPの能力は個人差が大きい
・FPは所属会社によって考え方が違う
・最低3人には聞きたい
・FPの目的は保険を売ること。成約後は保険を売り込んできます。それを契約するかはひとそれぞれ。
・積極的に質問すること
・厳しいコメントを言うFPはいいFP

今まで相談したことない方には、ぜひ相談することをおすすめします。

[1361: マンション検討中さん]

価格設定について、皆さんどう思いますか？
6階と7階の価格差が200万とか、最上階と9階の差が400万とか、納得できますか？

[1362: マンション検討中さん]

納得出来るかは微妙です。でも、値付けは売り手の裁量なので文句は言いません。

[1363: 検討板ユーザーさん]

変動と固定悩みますよね。https://youtu.be/XTZlJrwfmDI
けっこう参考になりました。

[1364: 検討板ユーザーさん]

>>1361 マンション検討中さん

上にいくにつれて価格差ありましたね。

[1365: 匿名さん]

収入が厳しい方は買えない物件にこだわるよりも他の買える物件を探した方が良いのでは？大幅値引きがあるわけでもないですし。価格設定は売る側次第なので、階数による価格差も見て自身の資金的に購入できるかどうかだと思います。

[1366: 匿名さん]

うちは30代で世帯年収1800万、子供2人いますが、現在の東京の不動産価格は割りにも身の丈にも合わないと思い撤退です。2010年頃に都内でマンション買った人は本当におめでとうございます。（この10年は不動産に限らず何でも儲かりましたけどね）

含み益の有る買い替え組はお好きにどうぞなんですが、自分のような「ここまで買えなかった一次取得層」は、もう価格が割に合わないところまで来てると思うんですよ。千葉埼玉で中古マンションか戸建てでも買って、お金に余裕を持って暮らすの悪くないですよ。車欲しいし、子供の教育費は切り詰めたくないし。テレワークできるかどうかが一つのポイントなのかもしれませんが…

[1367: 匿名さん]

そうですね。どうぞ撤退なさってください。不動産は買えない人が買う物ではないと思います。

[1368: 匿名さん]

月々の支払い額を試算してもらいましたが、管理費修繕積み立て費含めても13万くらいでした。（駐車場なし）
3LDK、綺麗で駅近の賃貸だったら、20万くらいしますよね。て考えると、高くないなと思いました。

[1369: マンション掲示板さん]

最後に決めるのはご自分ですから。
情報を整理して決めるのが良いかと思います。
地元民から言わせると。
メリット
①駅徒歩2分
②10年後でも多分残債割れはギリ無い
③環境面が良い
④部屋の仕様・設備が良い
⑤スーパー徒歩4分
⑥小学校近い保育園沢山なので子育てには最高
⑦価格は世帯年収1300万以上なら有り
⑧駐車場は先着順
デメリット
①王子神谷にしては価格がたっかい。
②将来の金利不安
③駅力が都電荒川線駅並
④ベビーカーだと地下鉄結構大変JRは楽
⑤駅が深い
⑥虫や鳥、水害含めた自然災害が気になる
⑦お受験するには将来都心に出る必要あるが出にくい
⑧アルコーブは欲しかった。
⑨天井高は良いが、ファミリー多く二重床が良かった

[1370: 検討板ユーザーさん]

>>1368 匿名さん
頭金いくらいれる計算ですか？まさかボーナス等は含めてないですよね？フルローンだとそんな金額にはならないと思いますが。

[1371: マンション検討中さん]

頭金2000万円くらいの試算ですかね

[1372: 買い替え検討中さん]

北区も交通利便性の再評価で赤羽を筆頭に全般的に値上がり傾向ですけど
南北線ユーザーとしては南側は無理ですし、目黒線は割高ですし
色々と考えると北側の物件に目が行きますよ。

[1373: 匿名さん]

>>1369 マンション掲示板さん

デメリット⑦がよくわかりませんでした
具体的に教えて下さい！

[1374: 匿名さん]

駅力やブランド力は必要ないかな
その分が価格に上乗せされるだけだもんな
新宿渋谷池袋東京品川に接続する駅は混雑が酷すぎて痛勤電車だ

[1375: マンション検討中さん]

>>1373 匿名さん
1369じゃないけど塾とか皆無だから都心に出ないといけないってことかな？でも、王子にたくさんあるからどうとでもなる気がする

[1376: 検討板ユーザーさん]

>>1374 匿名さん

南北線も品川延伸予定ですよね？
王子神谷駅壊れちゃう笑

[1377: マンション検討中さん]

大半の人は多少混んでも品川に行けたほうが嬉しいので問題ないです

[1378: マンション掲示板さん]

>>1373 匿名さん
デメリット⑦について
進学関連色々調べたのですが、大学受験まで逆算するとこの沿線って東大しかなくて、子供達が合格すると思えないw。となると、都内の大体の大学はJR沿線にあるので、大学進学まで考えると家からの通いが大変なのと、進学塾は王子か赤羽に通うのでその点が少し不便と感じます。ちなみに、教育に力を入れるご家庭なら幼稚園は赤羽にある成立学園幼稚園が群を抜いて教育に力を入れててお勧めです。