プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[121: ふじまる]

>>118 住民板ユーザーさん1さん

その通りです。
この付近に住んでますが中古築20年とかでも普通に4000?5000しますね

[122: マンション検討中さん]

3ldkですが、近くの神谷堀ハイツ（UR）の賃料が15.5万、フレーシェル王子（UR）の賃料が19万と結構高額なので、このあたりからの買い替え需要は十分見込めると思います。今の金利を考えたら6000万超えても支払い可能なので。五丁目団地は都営なのでもっと安いと思いますが。

[123: 匿名さん]

>>122 マンション検討中さん

5丁目団地もURですよ。安く見えるのは1DK～2DKの間取りが多いから。
子供が増えて次の3LDKを探している人が沢山いる。

[124: 匿名さん]

ここの目の前の都営アパートは文字通り都営ですけどね。

[125: 匿名さん]

>>118 住民板ユーザーさん1さん

ダイワはガーデンズにもJVで参加していましたね。新しいサミットもダイワが主幹だったし、エリアを知り尽くしているはず。

[126: 匿名さん]

向かいの建物、1階がセブンで上が保育園って珍しいですね。
昼も夜も賑やかそうです。

[127: 匿名さん]

間違いないのはこの後にできる王子郵便局至近のスミフマンションは高くなるでしょうね。かうならここ。(都営アパートそばのネガティブムードを根拠に戦略価格を提示してくれたらね)

[128: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん
あっちはいつ頃竣工なんですかね？王子神谷駅10分のすみふと、王子神谷駅2分のプレミスト、どういう値付けがされるのか個人的に興味あります

[129: 匿名さん]

>>128 マンション検討中さん
あちらは角地だし、すみふ価格でどーんときますよね。ちなみにすみふの場所も向かい側は都営アパート用地だったとこです。

[130: マンション検討中さん]

>>129 匿名さん
今まさに都営アパート建ててますよね。そのあたり微妙だなぁと感じてしまいます…ほぼ同じ立地なのに、かたやすみふ価格、かたや都営とはいえ新築…。まあそんなこと言い始めたら東京には住めないですが。

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん
そうそう。高くて無理なら、川口にいくしかないよ

[132: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん
あのあたり、確かにアドレスは王子かも知れないですが普段使いの店など生活圏はほぼ豊島ですよね。

[133: マンション検討中さん]

スミフのマンションを検討している人いるんですか？スミフの名前出たら検討対象外にする

[134: マンション検討中さん]

こことプラウドタワー小岩、皆さんどっちを推しますか？

[135: 匿名さん]

>>134 マンション検討中さん
検討エリア被るか？

[136: 住民板ユーザーさん1]

>>130 マンション検討中さん

資金負担力のない方にわざわざ新築する必要があるんですかね？
檜原村とかに移転してもらえばいいですよ

[137: マンション検討中さん]

ビバの方のプレミスト東京王子は坪200で苦戦してましたね
最終的には完売しましたが。。。
ここは坪300くらいでも瞬間蒸発しそうな勢い
マンションは立地ですねw

[138: マンション検討中さん]

しかし、ビバの方のプレミスト東京王子はスーパー堤防の上
嵩上げで標高5m
ここは窪んだ土地で標高1m
隅田川は標高2m
そしてカミソリ堤防の内側
なにかあったら怖くはありますね
※標高は国土地理院の標高地図からです

[139: 匿名さん]

このあたりは隅田川テラスが整備済みで、堤防はスーパー堤防とカミソリの混在ですね。

[140: 匿名さん]

すみふもシティテラス蓮根の時代は戸田公園とグロス価格が変わらずの良心的な価格設定だった時代もありますが・・・2015年あたりから激烈チャレンジ価格に方向転換した感がありますね。

[141: 坪単価比較中さん]

カーシェアと来客用駐車場ないのかな。ガークロはあるけど。。
あと、公園隣接だけど騒音問題も考慮した方がよさそうですね。
かなりうるさいと思います。

[142: マンション検討中さん]

１．眺望が期待できない
２．公園と保育園の騒音
３．周囲は団地
４．仕様は高級ではない
５．水害リスク
以上かなぁ

[143: 匿名さん]

保育園は外に広場がないので騒音はなさそうです。公園はたしかに昼間の騒音や虫もすごそうですね。まぁそれでも大通り沿いと比較したら公園のが遥かにいいです。
仕様は高級ではないとはどの程度なのですかね。

[144: 評判気になるさん]

前の都営のベランダに鳩防止ネットが散見され、実際に鳩が複数止まっているのも見受けられます。このマンションにも移ってこないか、心配しています。

[145: 匿名さん]

>>144 評判気になるさん
そんなに鳩が集まるということは、誰か鳩に餌あげてるんですかね。

[146: マンション検討中さん]

>>143 匿名さん
保育園について送迎の時間帯は絶対うるさいよ

[147: 匿名さん]

ここ、看板に建設内容共有住宅と幼稚園みたいなこと書いてあったと思いますが、幼稚園は無くなったんですね

[148: マンション検討中さん]

高級な設備仕様求めるなら他のエリア行けよ

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
北区の高級マンションだと、どこがいいかな

[150: マンション検討中さん]

1.徒歩2分は素晴らしい
2.しかしポーチはおろかアルコーブ無し
3.アウトポールはありがたい
4.スロップシンクあるんだ！？
5.なのになぜトイレの手洗いカウンターは無いの！？

良しと悪しで揺れますね。
今からでも通風・採光の工夫で
アルコーブだけでも設計変更してくれないかなー。
無理だよなー。原価低減対策ここでしちゃうかー。

[151: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
団地囲まれた場所だからやはり低スペック、低価格路線じゃね？

[152: 匿名さん]

なにを北区でハイスペックマウントするんかな・・レクサスの最低価格帯買ってマウントしている人みたい・・いいんですよ、質実剛健。買い物には軽自動車最強。地味に住むにはプレミスト最強(ただしチャレンジ価格でガークロとの差をひろげてくれた場合に限る)

[153: マンション検討中さん]

低スペック、高価格だと思う

[154: 匿名さん]

ここは、大和さんのマンション価格に対する矜持を楽しみに待ちましょうよ。ガークロとの差が大きければ瞬間蒸発。割安感が無ければガークロといい勝負。ガークロよりも高いと感じる価格設定ならガークロの販売が急激に伸びる。どうなりますことやら。

[155: 匿名さん]

とりあえずは高めの販売価格にして欲しい。パンダ部屋とか用意すると住民の質が落ちるから、ある程度値段は高くキープしてくれた方がありがたいわ。

[156: 匿名さん]

2Fの60平米台はパンダ部屋になりますかねー

[157: マンション検討中さん]

82平米の角部屋はいくらと予想していますか？8000超えそうならほかの物件を購入したいから、待った方が良いか？

[158: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん
平均平米単価90万円くらいの予想なので、上層階を除けば超えないと思います。70平米6000万円代が平均で、低層のパンダ部屋なら5800万円とかで出るかもしれません。

[159: 評判気になるさん]

上層階はやっぱり超えますね、

[160: マンションマン]

やっぱり6,000万円以上しますよね。
クレアホームズ王子神谷TOKYOはパンダ部屋2,900万円だったから、そこにすれば良かったと後悔。あのマンションはバーゲンセールだったな。

[161: マンション掲示板さん]

同じ王子神谷名乗っていても向こうは足立区だから全くの別物。購入者の所得も全く違うでしょう。

[162: 匿名さん]

>>161 マンション掲示板さん
そうですね。アドレスが足立区と北区では値段は全く違うでしょうね。ハザード的にも河岸沿いですし。。

[163: 匿名さん]

比較するようでしたら、こちらはザ?ガーデンズ東京王子ですね。
今の中古価格と同等くらいになると思います。

[164: マンション検討中さん]

それだとガーデンクロスより高くなりますね

[165: マンション掲示板]

>>161 マンション掲示板さん
橋渡るだけで3,000万円違うんだったらアリだと思うけど。
足立区も北区も対して変わらんしな。
そういえば作事町王子で半グレ高校生が暴れて逮捕されたね。

[166: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん
実際にモデルルーム行きましたが、橋を渡るのと渡らないのは距離的にもだいぶ違いました。
また橋渡る時も環七の狭い歩道を歩かなければいけないのでかなり怖かったです。
階段もありますが、ベビーカーだとここを歩くと思うので車スレスレです。

[167: マンション検討中さん]

>>164 マンション検討中さん
ガーデンクロスの売れ行きはどうですか？

[168: マンション検討中]

>>167 マンション検討中さん
ガークロのモデルルーム行きました。営業トークではあると思いますが、売れて売れて仕方ないという程ではないが着実に販売は進んでると言ってました。
販売時期が異なるのでプレミスト次第で値下げする、という可能性も限りなく低いとの事です。
住宅ローン減税の特例を享受できるできないもあるので本気でガークロとどうしようか悩んでます。早くここの価格出ないかな?

[169: マンション検討中さん]

>>168 マンション検討中さん
結構どちらのスレでも悩んでる方ですよね？本気で悩まれているならプレミストのMR見てからのほうがいいと思います。急いでガークロ契約してしまって、最終的にプレミストにしとけばよかった！って思うと悔しいですし、今ガークロMR見てもプレミストが気になる…というくらいなら待ったほうがいいんじゃないでしょうか。中古・新築問わず、「これなら他と比べなくても欲しい！」と思わない限りは、ゆっくり比較検討してよいのかなと思います。

[170: 匿名さん]

迷ってるならこっち買っとけ。
駅徒歩2分の価値はプライスレス。
雨の日雪の日灼熱の日、深夜帰宅に早朝出社、想像すればわかること。

[171: マンション検討中さん]

駅徒歩2分は地下鉄使う人限定ですが。。

[172: 匿名さん]

使わなくとも、徒歩2分は希少中の希少。住み替えをいとも簡単に成功させられる物件はこれだけだね。

[173: 匿名さん]

ちなみの僕も23区内私鉄沿線徒歩2分のマンションを所有していたことがありましたが、買った時より高く、かつスムーズに、買った人も大喜びで住み替えられました。

[174: マンション検討中さん]

駅近は正義ですね。ただ王子神谷駅は六本木方面はかなり深い（入り口からホームまで距離がある）のと、エレベーターが東側に無いので、車椅子やベビーカーは道路渡って団地前から乗る必要がありますので実質は5-6分かかります。ご注意を。

[175: マンション検討中さん]

これから、さらに値上がりするのかというと、大分疑問ですが。。

[176: 匿名さん]

100歩譲って値上がりしないとしても、駅徒歩2分なら、下落のリスクは少ないでしょうね。逆に埼玉駅徒歩20分とかのマンション、埼玉バス便マンションとかはやばいでしょうね。過去のバブルがはじけたときもそうでしたが。

[177: 匿名さん]

>>175 マンション検討中さん
都心がさらに値上がりすれば、ここも値上がりするさ。

[178: 口コミ知りたい]

>>170 匿名さん
プライスレスなことはないです。きちんと販売価格に反映されます。
今や建設費が下がる要素がないので、市況を考えると強気というよりはガーデンズ、ガークロより普通に高いと思われますが、皆さんの予想だと低くなるんですね....

[179: 匿名さん]

うーん。意外に高いんじゃない？覚悟は必要かなと。

[180: 匿名さん]

とりあえず6000万でみとけば大丈夫

[181: マンション検討中]

まあガークロで今出てる6階の3LDK6,500万との比較ですな。同スペックで6,000万切るならプレミストかな?。

[182: 匿名さん]

王子神谷徒歩３分の2LDKに住んでて査定に出した時は4300万でしたので、新築の3LDKなら6000万は買えるでしょうね

[183: 検討板ユーザーさん]

じゃあオイコス赤羽志茂でもいいじゃんかwってなるな。同じ南北線だし売れ残ってて叩き売りしてそうだし

[184: 匿名さん]

>>183 検討板ユーザーさん

そう割りきって現地に行くと萎えるんだよ。
志茂駅から現地までの環境のせいかなぁ。
徒歩分数より長く感じるというかトキメキがないというかあの街並み。
途中にスーパーの1軒でもあれば違うんだろうけど。

[185: 匿名さん]

売主としては瞬間蒸発になるよりじっくり高値で売りたいでしょう。ダイワハウスの株主も同じ気持ちだと思う。

[186: マンション検討中さん]

今思うとプレミスト東京王子は安かったですよね
あそこも、そこそこ早く完売しましたね

[187: 匿名さん]

あそこはバス便にしては高かったと思う

[188: 匿名さん]

高く売ろうと初期設定する要因はすみふマンションの存在ですね。すみふはどうせ高値設定がデフォですから、「すこしぐらい高くしてもすみふ比較で割安感が出る」戦略に切り替わるとだめですねえ。まあここは庶民のために安めチャレンジ価格を期待します。

[189: 匿名さん]

>>181 マンション検討中さん
そういう感覚が大事ですよね。つまり比較対象の価格と比較して割安感が出てくるというのは必定です。対象がなければ割安感、割高感がつかみにくくなりますからね。

[190: 評判気になるさん]

コロナ不況の影響は大きいし、都心もそうそう上がらくなるのではないか、という話。

[191: 評判気になるさん]

多少高くてもいいから、変な人が住まないところに住みたいです。

[192: 匿名さん]

今の市況だと、安くても変な人はたぶん購入できないと思いますが・・・

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
オーバーローンする人もけっこういるから‥

[194: マンション掲示板]

さすがにクレアホームズ王子神谷並みの安さは求めないから、ガークロより安値設定してほしいわ。

[195: 匿名さん]

価格次第でだいぶ評価分かれそうですね

[196: マンション比較中さん]

ザガーデンズ中古でも坪330万前後なので、ここは安くないと思いますが

[197: 匿名さん]

>>194 マンション掲示板さん
それに尽きますよね。安すぎるのは無理なのは、はなから承知です。ガークロ比較で割安感が持てたらGO!!! それだけなんです@私

[198: マンション検討中さん]

ガークロより安くなるためにはどこかが劣ってないといけないと思いますが、それは王子と王子神谷の駅力の差でしょうか

[199: 匿名さん]

ガークロは王子駅徒歩でまあまあの距離が一番の目玉ですよね。ただ、土地そのものがあまり良くは無い。水害実績地域。それも集中豪雨で溝田橋が深々と水没。すこし気になる神社があること。歴史的にあまり明るい表通りな地歴は無い事。まあ、それもガークロが出来てから変わるのでしょうけど。

[200: マンション検討中さん]

>>199 匿名さん
気になる神社とはなんですか？

[201: 匿名さん]

>>196 マンション比較中さん

そうなんですよねー。
低層階でも70平米なら6000万台は確実です。

[202: マンション検討中さん]

こことプラウドタワー小岩を比較すると、どっちの資産価値が高いですか？

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん
つまりガークロとほぼ変わらない可能性ありってことすね。なるほど…

[204: 口コミ知りたいさん]

ガーデンズ中古が坪330万前後。オイコスが坪260万前後。同じ徒歩距離なのにこの差があるり。。JR駅と地下鉄南北線駅との価値が一目瞭然ですな。

[205: 匿名さん]

公園が隣接していてアスレチックがある公園ですから、子供が思いっきり遊ぶことができるのは
ファミリー世帯にとってはメリットです。
アスレチックや遊具が充実している公園って都内だとだんだん減ってきているので、こういう公園は貴重だと思う。
南北線利用なので都心へ出るにもそれほど不便なく行けてしまうということろも
共働き世帯にとっても住みやすい環境になっているのかなと感じます。

[206: 匿名さん]

他の場所を契約しちゃった人は、ここの価格きっと気になりますよね。買ったとこより高ければ「お・俺の判断大正解」となり、思ったより割安感があれば「ぐぬぬ・もっと早くそっちの価格だしてくれよ」となっちゃいますから。ほおんと不動産ってタイミングと縁と運としか言えませんよねえ。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
よく考えると、ここはただの団地マンションですよ。間取りも設備も普通すぎるから、立地と駐車場以外はあまり魅力ないかなぁ

[208: 匿名さん]

しょせん壁一枚で他人が隣に住む江戸時代長屋の現代バージョンですよ。設備があ～とかいってもエントランスは見ず知らずの他人の土足で踏み荒らされるわけで、そんな人は注文戸建てがおすすめ。渋谷区大山町あたりにどーんとどうぞ。

[209: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん

設備はどうかどこから確認できますかね。

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん

今のご時世で（ほぼ）完全アウトフレームとか玄関に窓ありとか、全然普通じゃないですよ。たしかにトイレの独立手洗いカウンターがないなど高級仕様でないのは明らかですが、ずいぶん工夫されていると思います。
とくに玄関の窓は換気を気にする時代に合った企画だと思って見ています。かなり快適な暮らしになるだろうな、と。

[211: 評判気になるさん]

高級仕様でないのは明らかなんですね。。ちょっとがっかり。。すみふを待つべきなのかもしれないですね。。。

[212: 匿名さん]

こちらが高級仕様じゃなくてよかったです。
もしそうなら手が出ない金額にまでなりそうなので…6000?7000で抑えるなら充分な仕様かと

[213: 匿名さん]

北区神谷で高級仕様ってなんか違う気がする。さいたまナンバーのフェラーリが砂利のパーキングにとめてあるみたいな違和感。

[214: 検討板ユーザーさん]

>>213 匿名さん
後段は完全に余計なお世話＆僻みでしょw
神谷も値段上がってきてるからねぇ
ここのマンション公式の間取りとか軽く見たけど、仕様も良さそうだと思った。
小さい部屋も四角くフレームアウトして使いやすそうだし。
神谷は志茂と大差ない不便な駅であることは間違いないけど、沿線か飯田橋乗り換えなら全然許容範囲だと思う。
実需向けだろうね

[215: 匿名さん]

>>214 検討板ユーザーさん
えっ、ひがみ? 自分は北区神谷で身の丈に合わない高級仕様を「どや」されて価格が上がるよりは、標準的な最近のマンション構成で価格がリーズナブルなほうが良いので、そんなつもりで書いたのですが・・・

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

まさにそう言った方には販売中の赤羽志茂がぴったりでは？

[217: 匿名さん]

>>216 匿名さん
僕は駅徒歩5分以内のマンション以外興味はありません。再販できないからね。マンションはそこでしょう。

[218: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん
頑張ってください

[219: 匿名さん]

ここの値段買えない人は千葉や埼玉行くしかないよ。

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
そっそれは、絶対行きたく無いです。昔済んだことがありますが、埼玉は地獄です。今23区内ですが。