プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1022: マンション検討中さん]

ベビーカーにはつらいよね。南北線も階段多めで使いにくいし。

[1023: マンション大好き]

>>1021 マンション検討中さん
そーなんです！駐車場の優先権が愛があると思うのは、大人の車を現状持ってる方々で、私たちみたいな子育て世帯で子供の車を使ってる人はアルコーブがある方が愛を感じるんです。オムツとか買い物袋とか着替えとか手一杯に荷物を持ちながらベビーカーを引いてるところ、玄関前でわちゃわちゃしてたら、かなり通行の邪魔で申し訳なくなってしまいます。

[1024: マンション検討中さん]

エレベーターホール無し、アルコーブ無しでベビーカーは危ないですよね。廊下も幅広ではないし。車所有前提の記事が多いですが子育て世代で物件に6500万、車も所有できる収入って少なくとも1500万以上は必要ですよね。団地エリアですから周辺との格差がすごいです。

[1025: 匿名さん]

>>1024 マンション検討中さん
モデルルーム来店されて検討されてる方は、ほとんどが区外からの人みたいです。
東京でマンション購入希望されてる方の中では、こちらのマンションそれほど高くはないのでしょうね。

今ですら南北線の満員電車が辛いのに、また増えるのかと思うと会社に行きたくなくなります笑

[1026: 匿名さん]

>>1021 マンション検討中さん

リンクありがとうございます。この記事の方が偏ってないと思いました。
マンマニさんの記事は駅力の弱さは無視して駅近ゴリ押し感があります。
何か営業マンの記事を読んでいるようですっきりしませんでした。
本人が車好きだから車も激推しだけど7000万円近く出して子供育てて車持てるのかなあ。世帯数の半分、駐車場があるみたいだから2人に1人は持っているのかもなあ。

[1027: マンション検討中さん]

>>1025 匿名さん
やはりそうなんですね。北区でこの場所にこの価格を出す家庭も出せる所得の家庭もそんな多くないですよね。うちは私が700万、妻が500万の1200万ですが、金利の上昇や妻の出産や、健康面の変化等も考えるとペアローンは怖いので諦めています。ここを一馬力で購入できる経済力は本当に羨ましいです。

[1028: マンション検討中さん]

世帯年収1500以上だと、今度はここじゃなくても良くね？って話になりそう。

[1029: マンション検討中さん]

6500万って少し前ならDINKSがペアローンで武蔵小杉のタワマン等を買うような価格ですよね。日本の所得が急に上がった訳ではないのに、ファミリー向けのこの物件にその価格を出せる子育て世代はかなりエリートだと思います。そのくらいの層なら少し前ならもう少し都心に住めていましたよね

[1030: 検討板ユーザーさん]

よく「少し前ならこの辺りを買えてた」という投稿が散見されますが、気持ちはわかりますがその内容には何の意味も持ちませんよね。

だったら何故10年前に買わなかったの？と逆に言われても当時は色々な理由で買えなかった、と言ったところで何の意味も無いのと同じで。

ガーデンズも当時は高い高いと散々言われてましたし、今の相場の中で他と比較しないと意味が無いように思います。気持ちはわかりますけどね。

[1031: マンション検討中さん]

年収は何年も上がっていないのに、マンション価格だけは上がっていっている状況です。都内の物件は一般人だとペアローンでないと買えないような価格になっています。DINKSならわかりますが、子育て世代でこの価格でペアローン組んでしまうと金利の上昇や、妻が正社員で働けなくなったら一気に破綻してしまうと思います。一馬力で買える経済力があれば心配無用ですが。

[1032: マンション検討中さん]

インターネット回線はマンション全体で導入する方式ですね。
月額2200円で安くはないですが、各住戸の速度を保証できるか心配です。
自分はテレワークだから安定な回線が必要です。

[1033: マンション検討中さん]

>>1032 マンション検討中さん
月額は1100ですね。失礼しました。

[1034: 匿名さん]

>>1033 マンション検討中さん
在宅が増えてるので心配ですよね。
各住戸には光ファイバーがきてなかったので、速度は保証できないと思います。
確か、直接LANが来てて、それをHUBでカスケードしてるだけでした。
もし、安定さを求めるなら別契約で光を直で問題ないかを管理会社に相談する必要あると思います。
インターネットは個別契約がいいですよねm(._.)m

[1035: マンション検討中さん]

>>1034 匿名さん
夜の時間帯だとアクセスが集中するので、夜も心配ですよ。

[1036: 匿名さん]

>>1035 マンション検討中さん

平日20時以降や土日は厳しいかもしれません。
遅ければ住民みなさんで相談して、ニューロ契約するなり個別で配線の案を管理組合通して決めるしかないですね。
ネットゲームをする子供たちも増えてるのですぐ議題に上がると思います。

[1037: 名無しさん]

ガークロよりプレミストかな。ちょっとでも安くしたのは正解。200万あればあれやこれや出来るよ。食器棚、エコカラット、フロアコーティング、備付け家具等など検討したい。

[1038: マンション検討中さん]

一年分の家賃と住宅ローン減税を考えるとこちらのほうが高くつく可能性もあります。ガークロと比較するなら値段はほぼ同じと考えたほうがよいかと思います。

[1039: 匿名さん]

>>1038 マンション検討中さん
たしかに住宅ローン減税は濃厚ですね…
10年に戻りますし。
それもふまえて価格設定してるとは思いますが、躊躇しちゃいます。

[1040: 評判気になるさん]

マンマニは庶民の視点を持ってない。駅近資産価値、車所有者最優先で、ファミリー中心のマンションなのにファミリー目線で見ていない。億のマンション買える人の意見と庶民の意見は違う。

[1041: 匿名さん]

>>1040 評判気になるさん
庶民が購入できる価格ではないマンションだから庶民は検討するなって遠回しに言いたいんじゃない。庶民向けマンションの記事読むと庶民目線なんだよね。今回はそのように理解した。

[1042: マンション買いたい]

>>1040 評判気になるさん
ですね。今回のマンマニさんの評価は少し意外でした。
仕様も価格も少しファミリー向けマンションとしてはズレてる感があります。通風スリットなんていらないから、アルコーブ欲しかったし、トイレの造作なんていらないから少しでも価格抑えて欲しかったです。

[1043: マンション検討中さん]

なんていうか、総合力でガークロより魅力的だなあ。転勤があって再販するときにやはりガークロよりここのほうが即刻売れるだろうしね。あくまでも個人の意見です、他人のチョイスは全く否定しません。自主警察さんに怒られませんように。

[1044: マンション検討中さん]

総合力って何でしょうか？笑

[1045: 口コミ知りたいさん]

この価格ならオーベル王子神谷かえばええやん。
パークホームズ王子かえばええやん。
ガーデンズ買えばええやん。
ってか、赤羽買えばええやん。ってなる。
総合力ってなんですかね（笑）
強そうですが…ラグビー的なやつですか？

[1046: マンション検討中さん]

オーベルもパークホームズも70平米ないし、小規模だし魅力ないなぁ。ガーデンズと赤羽の方が資産価値は高いのは間違いない。

[1047: 匿名さん]

私はオーベル王子神谷買うくらいなら、新築で広いこちらを検討しますけどね。オーベル王子神谷もそこそこ高いので。
ガーデンズはそもそもこちらより高いので比較にはしてないです。

[1048: マンション検討中さん]

ガークロでいいかな。駅近とはいえ駅力は大違い、価格は住宅ローン控除などを考えると大差無し、どちらも平置き駐車場でほぼ勝てる要素がない気がする。とりあえず値段下げよう。

[1049: 匿名さん]

>>1048 マンション検討中さん

今の条件でガークロのがいい方は、ガークロのままのが検討されたほうがいい気がします。
ここは値段下げるどころか第二期は上げると言ってましたから

[1050: マンション検討中さん]

今から値上げって…そもそも一期でどれくらい売れるんだろうね。

[1051: 匿名さん]

>>1044 マンション検討中さん

嫌味な自主警察さんお疲れ様です

[1052: マンション検討中さん]

>>1051 匿名さん
そういう嫌味はいりませんので、総合力が何なのか教えてください

[1053: マンション検討中さん]

市況を考えれば妥当な値段で、良いマンションだとは思います。南北線ユーザーかつ車が所有できる層にはピッタリですが、それ以外の方にはどうでしょうね。王子神谷という場所をどう取るかだと個人的には思います。

[1054: 匿名さん]

>>1053 マンション検討中さん
私も思いました。
高い高いと言われてますが、近辺の相場を見ると妥当な値段です。
高くて検討できない場合は、今購入するタイミングではないか、郊外で検討するしかないです。

[1055: マンション検討中さん]

マンションに於いては「総合力のほとんどの加点が駅からの距離となります」
2分以内、5分以内の二段階があり、2分以内なら他のネガティブ要素が消し去られ、それだけで100点中の80点相当の加点がされます。5分以内だと65点ぐらいですかね。10分以上歩くマンションは総合力は20点ぐらいに低下します。バス便だと5点ぐらいですかね。そうなると、他の仕様、美観、環境その他の加点は微々たるものになるのです。何故?根拠は? 「5分以内のマンションは必ずすぐに中古で売ることができるからです」売れるか、売れないか。それが資産価値のすべてです。総合力とは「誰がみてもあったら欲しいマンション」になります。ガークロと比較した場合、総合力はどうみてもこちらに軍配が上がります。個人の意見ですが（笑）

[1056: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
>>2分以内、5分以内の二段階があり
初めて聞きましたが、SUUMOの条件検索だと1分以内、3分以内、5分以内、7分以内、10分以内、以下省略ですね。

[1057: マンション検討中さん]

>>1055 マンション検討中さん
なるほど。つまり、あなたの言う総合力とは駅からの距離のことなんですね。それでしたら駅から2分のここはガーデンクロスだけでなくガーデンズよりも総合力が高いということですね。よく分かりましたのでもういいです。

[1058: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
興味深く拝見しました
マンションの価値を総合的に考えてみようとするとき、項目、加点ポイント、考え方いろいろですよね
同じマンションに点数付けようとしたとき、採点者により、0点から100点まで様々な点数になるわけですね
マンションの総合力、他の方の「個人の意見」も聞いてみたいなと思いました。

このマンションを選ぶのは、「駅距離」「大規模」「子育て環境」あたりの配点を高く考える方でしょうか
「子育て環境」は、自分が選ぶときのポイントにはなるけど、1055さんのいう総合力となるとちょっと違うのかな

[1059: 匿名さん]

ガーデンズは、二駅徒歩圏内なのでJRも利用できるので価値は断然ガーデンズのが高いですよね。
プレミスト王子神谷の掲示板なので、こちらについての情報交換していきたいです。

[1060: マンション検討中さん]

>>1058 匿名さん

個人によって総合力は違うという事ですね。
1055さんはどの路線の何駅の駅近なのかも抜け落ちてます。
またその他の要素を重視していない点から
「南北線メインユーザー」且つ「独身もしくはディンクス」の方の総合力なのかなと。
総合力の点数は千差万別なので、皆さん違っていて当然ですよ！
面白いですよね?。

[1061: マンション検討中さん]

最後、文字化けしてハテナになってしまいました

[1062: マンション検討中さん]

独身もしくはDINKSでしたら王子神谷という街は選ばないでしょう。1055さんのように駅が近ければ他はどうでもいいと考える方は稀かと思います。

[1063: マンション検討中さん]

王子も赤羽もどちらかで完結する街じゃないから、自転車で両方使えるのは地味に便利
平日どれだけあちこち買い物に出歩く？
駅自体がこじんまりしていて更に駅徒歩2分信号なしの価値は、日々の積み重ねに響くよ

[1064: マンション検討中さん]

自転車というかバスで行けるのが便利だよね。王子方面ならそのまま池袋にも行けるし。ただ、南北線は本当に使いにくい。階段とエスカレーターばかりだし、主要駅に出るには乗り換え必須。それこそバスで王子や赤羽まで出てJRに乗り換えたほうが、南北線使って主要駅に出るよりも楽かもしれない。

[1065: マンション掲示板さん]

良いマンションですし、近くに住んでいるので検討に値すると思います。
ですが、王子神谷駅は駅近というだけで盲目的に評価できないという事がなまじ分かってしまっているだけに難しいです。
赤羽駅や王子駅、東十条駅とは圧倒的に駅力が違うので。
知らない方の方が考え過ぎずにぱっと買えたのかもと羨ましく思います。

[1066: マンション掲示板さん]

住みやすい場所ではあるので、値段抑えて中古でもいいかもしれないなあ。

[1067: マンション検討中さん]

>>1063 マンション検討中さん
王子を使わなくても赤羽で完結する。王子にあって赤羽にないものはほぼない。赤羽の方が圧倒的に便利。

[1068: マンション掲示板さん]

ファミリーならゆったり住めるエリアです。良いスーパー（サミット、業務用スーパー、ジャパンミートを使い分けできる）やドラッグストアが近く、病院も豊富、保育園も沢山で子育てはしやすいです。隅田川テラスも美しく、新田の方に行けば荒川沿いでランニングや自転車も楽しめます。
ただ、上の方もおっしゃっているようにDINKSにおすすめできる街ではありません。もっとオシャレなカフェやジム、美味しい飲食店が欲しくなると思います。便利ではありますがつまらない街でもあります。
また賃貸料が安く、駅徒歩圏内の3LDKでも15万円程度なので、この価格で買うと将来的に賃貸に出すのも利回り面で厳しいでしょうね。かといって赤羽は高くなりすぎてますし、王子も今はあまり良い出物が無いので、消去法的にここがバランスよく見えると言うのはあると思います。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 マンション掲示板さん
地元民や降りた方ならわかると思いますが王子神谷は都営住宅やURの団地の街ですよね。そのためスーパーやドラッグストア等の最低限のお店はありますが、他にはなにもなく結局赤羽や池袋に遠征が必要な街。ありがたがって高額のペアローンを組んでまで買うような場所ではない。45歳定年や終身雇用の終わりが取り沙汰されている中、子育て世代がペアローンを組んでまで高額で購入して教育費やローンを今後安定して支払えるのだろうか。

[1070: 匿名さん]

王子と王子神谷って買い物の便がそんなに違います？
王子もたいした店は無いでしょ。

なにやら王子エリア上げ、王子神谷サゲの投稿が続いてますが、客観的に見るとモロわかりです。

[1071: マンション検討中さん]

>>1070 匿名さん
全く違うでしょう。買い物という面では王子神谷もスーパーだけはありますが。飲食店や、銀行、娯楽施設等は王子神谷には全くありません。お店はスーパーとユニクロだけ。お洒落なカフェやレストランは皆無です。