プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[1289: 匿名さん]

後楽園に一本で行けるから、遊園地や野球観戦、楽しいと思いますよ。
JRや私鉄で駅が地上で駅近だと電車の騒音がう～ん…で躊躇することもありますが、
地下鉄だとそのデメリットがないんだな、と盲点のような立地ではあります。
駅の深さや駅力のマイナスは抜きにして。

[1290: マンション検討中さん]

>>1284 口コミ知りたいさん

よく分かります。
極端な意見が結構ありますもんね。
ただ中には普通の意見もあるので上手に見極めて参考程度に眺めるのが良いかと。

[1291: マンション検討中さん]

インターネットに書き込む人は見ている人の3%と言われてます。
結局、間取りの話だろうが南北線の話だろうがどんな話題だとしても少数の意見ですから匿名掲示板で情報交換なんて難しいんです。
さっと眺めて後は自分自身で調べた方が良いかと。

[1292: 口コミ知りたいさん]

まあ自分の頭で考えろって事ですね。
言われてみればその通りかもしれません。

[1293: eマンションさん]

ここは絶対買いですよ。今の市況では安い。駅近。かっこいい。大規模。何も迷う必要は無いでしょう。MRの営業の知識が乏しいのが気になるが、マンションとは関係ないので気に入ったら買いましょう。まごまごしてたら第1期に間に合わなくなっちゃう。

[1294: 匿名さん]

また営業の方が来ているようですね

[1295: マンション検討中さん]

>>1294 匿名さん

そして次は、営業じゃないのに（泣）
のお決まりの展開です。

[1296: 匿名さん]

>>1293 eマンションさん
安いですか？笑
恥ずかしながらモデルルームで案内受けた時、高っ！って思いましたよ。
25年以上この周辺に住んでるからこそ、そう思ったかもです。
他の地域と比較してお手頃な価格なら、そちらの方たちが購入してすぐ売れちゃいそうですね。

[1297: 買い替え検討中さん]

管理費って決まりましたか？

[1298: 買い替え検討中さん]

空気読まずに申し訳無いですが、知りたくて。

[1299: マンション検討中さん]

荒川氾濫したら、ここはかなり被害大きいですよね？最大5m浸水、2週間継続と。。
なかなかパンチ効いてる想定ですがもうこれはリスクとして許容するしかないんですかね？サイト見る分には特に対策もなさそうですけど。(このレベルならマンションで対策など無意味かもですが)
なにか安心材料あったら教えてください笑

[1300: マンション検討中さん]

>>1299 マンション検討中さん

許容範囲でしょう

[1301: 匿名さん]

>>1295 マンション検討中さん

じゃあみんな営業ですね、あなたも営業ですか？

[1302: 匿名さん]

>>1299 マンション検討中さん
北区のハザードマップや水害対策にはある程度知見がある者です。

まず水害ハザードを少しでも気にするのであれば選ばないほうがよいエリアです。2019年の大型台風では、あわや氾濫というところまで行きました。雨のたびに気になるくらいなら検討しないほうが無難です。特に北区の低地は、浸水深度も大きいですが浸水の持続時間がかなり長い（２?４週間続くとされています）ですから、生活に及ぼす被害は甚大です。
近年は全国で台風に伴う豪雨が頻繁に起こっており、国も浸水被害対策法を改定しました。荒川は特定都市河川には該当していませんが、今後範囲が拡大される可能性はありますから、マンションとしてどのような対策をしているかはしっかり説明してもらうべきでしょう。（電気室が地下にないか？防水されているか？など）
https://www.mlit.go.jp/report/press/mizukokudo02_hh_000027.html

一方、安心材料としては荒川は今日本で最も対策されている河川とも言えます。（実際に都心に被害が出るとまずいので）第２・第３の調整池も国家事業として計画されており（https://www.ktr.mlit.go.jp/arajo/arajo00761.html）、一般的な氾濫しやすい河川とは別物と考えてよいでしょう。また、隅田川との分岐地点に岩淵水門が用意されており、2019年のような有事の際にはこちらが閉じますので、仮に水が溢れたとしても隅田川の内側が被害にあう可能性は低いとされています。

実際に荒川が人工河川として今の形になってから氾濫したことはありません。ガーデンクロスのある堀船で起きた水害も２回とも石神井川からのもので、荒川は無事でした。荒川のリスクだけ考えるのであればそこまで気にする必要なないかなと個人的には思います。

[1303: マンション掲示板さん]

みんな生活環境や家族環境、考え方が違うんだから、好きなの買えばいいんですよ。駅距離だって、ハザードだって、人によって感じ方が違うのだから。この高値相場の中、100％の物件はありません。

[1304: マンション検討中さん]

王子神谷駅でこの値段で買うというのは、一番悩むポイントですね

[1305: 検討板ユーザーさん]

ガーデンクロスの掲示板では、プレミスト王子神谷の話題は少ないのに、こちらの掲示板ではガーデンクロスの話題が多すぎ、、

[1306: マンション検討中さん]

>>1302 匿名さん
ありがとうございます。とても参考になります。

[1307: マンション検討中さん]

>>1305 検討板ユーザーさん
私の予想としては、その理由はここが早期完売して、ガークロが残る状況だったらガークロ関係者の嫉妬。近くに競合するより駅に近いマンションが出来たら心中穏やかじゃいられないんでしょうね。唯一の強みは「こっちはJR王子だぜ、いくら近くても南北線じゃあねえ」なんでしょうね。そしてガークロよりすこしだけ安い戦略価格も効いていますねえ。ああ僕営業です。ということにしとけばめんどくさくないかな。（笑）

[1308: 匿名さん]

>>1302です。私の書き方で、ガーデンクロスの方が水害リスクが高いような受け取られ方をしている気がしたので訂正しておきます。建物の浸水リスクについては私は詳しくはわかりません。あくまで河川単体の氾濫リスクとしてお考えください。

石神井川は2005年と2010年に氾濫を起こしていますが、両方とも護岸が崩れたことが原因でした。１回目は首都高工事によるもの、２回目は人災かどうかが微妙なラインだったと思います。その後護岸工事も行われましたが、現在対応しているのは1時間50mm雨量まで。今後は雨量の増加を見越して75mm雨量対応を目指しているようですが、具体的にいつかは決まっていません。板橋区で調整池の整備は進んでいます。いずれにせよ水害の起きやすい川であることは確かでしょう。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jimusho/yonken/koji2/syakujii.h...

そういった意味で、今後氾濫が起きる可能性（河川単体の氾濫リスク）としては石神井川＞荒川かなと思います。ただ、堀船は今後区役所移転を控えており区が何も対策をしないとは考えづらいです。おそらくガーデンクロスも盛土なども行っているでしょうし、建物としてのリスクは限定的ではないでしょうか。詳しくMRで聞いたわけではないのでわかりませんが、気になる方は区に問い合わせると答えてもらえると思います。

何故こんなに色々調べているかというと、私自身が長年北区に住んでいたからです。リスクはありますが、交通利便性も高い地域ですからリスクを許容できる方にはおすすめです。参考になれば幸いです。