プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[622: マンション検討中]

>>621 618さん
計算した結果リセール厳しいと言ってるんですか？
クレアホームズ王子神谷はリセールも非常に優秀ですよ。リセール時に一番大事なのは残債が残らないこと。と認識しています。実際に以下条件でマンマニ先生が紹介してるクレアホームズの5階部屋で試算してみましょう。
ファインシティが5年で3%の下落ですが、厳しい条件の8%で試算。10年後はマンマニ先生の数字をそのまま使ってます。
手数料も借入フルローン4080万35年4448万
D1タイプ3LDK　70.69㎡5階　3878万円新築時
5年後　売却額3567万　残債3812万 ▲245万
10年後　売却額3320万　残債3169万　+151万
住宅ローン控除13年約400万+151万＝551万
10年リセールで大きな売却益が出ます。
621さんは何を根拠にリセール厳しいと言ってるのでしょうか？手数料借りても含み益です。ちなみに私はクレアホームズ王子神谷のセールスでも購入者でもありません。そもそも完売してますしね。
計算してみましたが来年以降住宅ローンが改悪されて無くなればプレミスト王子神谷は残債割れギリギリくらいになるイメージでしょう。計算方法は上記のような感じなので一度ご自分で計算してみることをお勧めします。

[623: マンション検討中さん]

クレアホームズの人なんでこんなに書き込んでるの？

[624: マンション検討中さん]

ここ、かなり盛り上がっているね！

[625: マンション検討中さん]

懸念しているなら、買わない方がいいよ。他のマンションにどうぞ。

[626: 匿名さん]

>>622 マンション検討中
横からですが、残債割れするかしないかを簡易的に計算しているのでしょうけど
損得計算するのなら、譲渡経費にならない利息・管理費修繕積立金・固定資産税の支払額もキャッシュアウトフローとして考慮した方がよいですよ。
細かいですが10年後譲渡を前提でその残債ならローン控除400万はとれませんし、売却益という言葉を使うのも不正確です。
クレアホームズがお手頃価格だったのは否定はしませんが。

[627: マンション掲示板さん]

クレアホームズ購入者しつこいね。足立区の駅遠物件は興味ないし住民板へ帰ってくれ。

[628: 匿名さん]

よくわからないのですが、新田のマンションのリセールバリューや利回りを計算して何か意味があるのですか？
こちらのマンションを購入するかどうかの検討に影響ある話とどうしても思えないのですが
例えば、こちらのマンションと新田のマンションで同じくらい住みたい部屋があり、どちらにするか迷っているというのなら、比較するためあれこれ計算するのもわかるのですが

皆さん、まず、そこで自分が暮らしたいかどうかじゃないんでしょうか？
そもそも、リセールバリューや利回りを気にするなら、できるだけ安く買った方がいいわけで、今は買い時じゃないとも思われますけど

将来の価値を考える前提として、この地域のマンション相場の見通しがあると思うんですけど、皆さんはどういうお考えなのでしょうか？
上がり続ける？いつ下がる？今の水準が当面保たれる？

[629: 匿名さん]

>>622 マンション検討中さん

ご教示ありがとうございます。
他の方が仰るように、借り入れが4080だと住宅ローン減税は10年で400ではなく最大で350万ほどですかね？あとランニングコストがあるので、「残債割れが無い」と「売却益がある」はイコールではないと思いました。

クレアのケースは、住宅ローン減税がなければ10年後は残債と売却額が同レベルかやや売却が上回るという話だとすると、実需ベースで考えている私にはハザードリスクあり・河川橋の登り降りありの割にはお得とは思えませんでした(完売なので関係ない話ですが)。むしろプレミスト王子神谷も住宅ローン減税を除けば残債リスクはクレアと同レベルかやや下という程度だと、言うほど割高ではなさそうですね。

割高・割安の話はローン減税を含めないほうが検討者がフラットに比較できると思いますよ。ローン減税がなくなるから全部割高だ！で話が終わったらマンションの比較ができませんね。

[630: マンション検討中さん]

クレアホームズは地域が足立区新田なんですよね。学区対象の新田学園は都内の児童数No. 1のマンモス校で校庭が足りないなどが問題になっています。
https://blog.goo.ne.jp/kazukojcp/e/67384b7c87bb6e4c1c88ff6f5a299b41
このような状況が改善されない限り、お子さんを持つ家庭は敬遠するでしょうね。実際新田付近に行くと子供が多すぎると感じます。今時点では教育環境は北区の方がバランスが良いでしょう。

[631: 匿名]

クレアホームズは購入した時期によって住宅ローン13年の恩恵を受けてるかもしれませんね。色々口コミ見たらコロナ禍で出物が減ってますが、中古でいいかもと思ってきました。皆様たくさんの判断材料になる口コミありがとうございます。

[632: マンション掲示板さん]

>>630 マンション検討中さん
そこなんですよ。最寄りが王子神谷なだけでれっきとした足立区新田です。学区ももちろんだし何より足立区民になります。妻子のことを考えると普通はどんなに安くても足立区だけは避けます。

[633: 匿名さん]

>>628 匿名さん
王子神谷は良くも悪くもマイナーで注目度が低い、でも生活利便性はそこそこ良い、浸水ハザードは確かにあるが真っ赤ではないから許せる人が多いというマニアックな土地なので、投機的な売買が多い都心湾岸部や浸水が深刻なエリアに比べたら敬遠されるリスクは少ないと考えています。地下鉄駅なので周辺の再開発の話もなく値上がりが見込める訳でもないので、緩やかに市場の影響を受けていく感じではないでしょうか。

[634: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
そんな感じですね。王子に住んでいる人で、王子神谷は落ち着いたマンションに住む人が多い大人しい印象です。意外と若者も結構住んでいるらしい。

[635: 検討板ユーザーさん]

ハザード色付きなら浸水が深刻なエリアでしょう。色付きの時点で荒川が氾濫したら大変なことになるし大差ない。

[636: 633]

ちなみにですが、このプレミスト王子神谷はアドレス的には王子5丁目なので、同じ丁目で過去の中古情報を調べるとガーデンズや東十条側の駅近の事例が多くヒットしてやたら高い坪300超とか出てきちゃいます。逆に王子神谷駅を条件に調べると類似の大規模案件の事例が殆どないので駅から離れた豊島側とか古くて安い情報ばかり。どちらもそのままでは参考にならないので、過去情報からリセールをどう試算するかは個人(もしくはデベ業者)の見立て次第になってしまうと思います。当然、業者は高めに想定してくるでしょうね。

[637: 坪単価比較中さん]

>>622 マンション検討中さん

そもそも去年の秋と比べても相場が上がっていることはマンマニ氏も言っておられるので、その数字を使うことにあまり意味がないかと。

[638: 匿名さん]

>>635 検討板ユーザーさん

浸水の色付きも50cmから10メートル以上まで様々です。深刻かどうかは人それぞれですね。ここは荒川氾濫時は5m未満なので2階までは水災保険をかけたいです。

[639: 検討板ユーザーさん]

5m未満は十分深刻では？自分の住戸を上層階にしても車や一階の共有設備や植栽も被害を受けますし。

[640: 匿名さん]

>>639 検討板ユーザーさん

そう感じる人もいますよね。ただ周辺の築浅中古では浸水2mでも坪300以上で売買されているし、ガークロも同じです。買う人が避難対策まで考えた上で住むのか、全く考えていないのかまでは知りませんが。

[641: 匿名さん]

王子神谷なら赤羽か王子で良いじゃん。