プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/9374/
プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[562: 匿名さん]

なにやらネガの連投ですが、間取りは悪くないと思います。
・各プランとも廊下側ふくめ柱の食い込みがない。
・玄関に窓があって風通しが良い。
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう。
・バルコニー側はワイドサッシか連窓サッシで明るい。

それとエレベーターが3箇所に分散しているので廊下を歩く距離が短い。かつ、1台あたり70戸というのは妥当な水準。

たぶんモモレジさんが記事にすると思いますが、間取りとデザインに関しては誉められるレベルだと思います。価格相応かどうかは別として。

[563: マンション検討中さん]

>>562 匿名さん
・廊下側の凹み部分がプライバシーを守ってくれそう？
アルコープないから凹みがあれば納得できる派ですか？
じゃあプライバシーを守れないマンションが存在しないわけですよね？

[564: マンション検討中さん]

せっかくのアウトポールなのに、時節柄か通風スリットを採用して本来需要高いアルコーブにしなかったのが残念。

駅近が最大の魅力だが、ハザードもあるし、価格が価格なだけに細かい仕様次第では、、、という感じですかね。

[565: 匿名さん]

建物の仕様は関係ないですよ。
立地が全て。

坪250レベルという方、今23区内の駅徒歩2分でそんな価格の新築マンションあります？

[566: 匿名さん]

仮にやや安め住戸の販売価格が6000万として、頭金を1割入れたら借り入れは5400万。
金利0.6%の35年ローンだと月々14.2万の支払い。管理費と修繕費は分からないですが仮に2万とすると月々16.2万ですね。
フルローンの想定だと月々18万。新築の分譲グレードと見た場合に周辺の賃貸と比べてどうでしょうか。

[567: 匿名さん]

もちろん上のは諸費用や住宅ローン減税、固定資産税、修繕費の入居時一括金は含めていません。

[568: 匿名さん]

アルコーブ（アルコープ？）がないことがよく話題にのぼるのですが、よくわからなくて、、教えて下さい！

ＳＵＭＭＯ住宅用語辞典には「マンションにおいては、共用廊下から少し後退させた玄関前部分のスペースのこと」とあるのですが、
アルコーブと単なる凹みの違いってなんでしょうか？
凹んでいるもののうち、形や大きさが一定の基準を満たしたものをアルコーブと呼ぶのでしょうか？
参考にアルコーブあるマンションを教えて下さい！平面図を比較してみたいです

また、アルコーブありの方が資産価値高いと書かれている方が多いのですが、どうしてなのでしょうか？
専用使用権のあるポーチならまだわかるのですが、共用部分ですから好き勝手な使い方できるわけではないですし、
このマンションの場合、駐車場や公園から丸見えの共用廊下ですから、一定の凹みがあったところで、プライバシーへの配慮も何もないと思うのですが。。

[569: マンション検討中さん]

中古マンション売却経験ありますが、結局売る時に設備の質問してくる人なんてほとんどいないですよ。立地が全てだと思います。アルコーブの有無はそこまで大きな問題ではないでしょう。そもそもそこまでプライバシー気にするなら内廊下のマンション買った方がいいですし。

[570: マンション検討中さん]

>>566 匿名さん
35年後に2,000万で売却できるとして月に12万の減価。6000万なら都内3LDK買えます。都内3LDKで12万の家賃のとこありますか？と問われれば買いだと私は思うのですが

[571: マンション検討中さん]

>>570 マンション検討中さん
隣の神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万なので十分ありですよね。買い替え需要もあると思います。

[572: マンション検討中さん]

>>568 匿名さん

553の方のコメントにある内容を
すぐ連想しちゃいますよね。
歩行者と事故る系のトラブルが発生しやすい。
そういう構造的にコストかけないのは
分譲らしからぬというイメージですね。
賃貸マンションとか、
アパートなら別に良いんですよ。
そういうところお金かけないでしょうし。
（ここはだいたい6000万円台なのに…）
プライバシーはアルコーブだけでなく
他の要素も関係しますが、
少なくとも並びの両隣からは
角度的に守られ易くなりますね。

[573: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[574: 匿名さん]

>>570匿名さんの「月に12万の減価」
そして>>マンション検討中さんの「神谷堀ハイツ（UR）が3LDK15万」
この差額3万円＋αが固都税、管理費、修繕積立金
そして専有部分内にある非耐久財の経年劣化的な費用ではないかと…
購入も賃貸もトータル費用に大差はないと思います

[575: 通りがかりさん]

コストカットしてもこの価格か。売れる価格なら売れるマンションなのに。売りは駅近と価格ですってしなよ。

[576: マンション検討中さん]

>>555 マンション検討中さん

ガークロの食洗機は深型では無かった…
「浅っ！」て言うのをこらえるのに必死でした。
ここは流石に深型でしょう…と思いたい。
コストカットすんのかなーここも。

[577: 匿名さん]

>>574 匿名さん

大した設備がなく築年も古いURの賃料と大差ない、あるいは幾分かプラスでも分譲グレードのマンションに住めるならその方が良いという方は多いと思います！オートロックや床暖、食洗機、浴室乾燥機、スロップシンク付バルコニー、URにはない外観デザイン。
この価格だと利回りの低さで投資用には向かないとは思いますが。。

[578: 匿名さん]

>>576 マンション検討中さん
向こうの食洗機で深型はオプションでなかったでしたっけ？

[579: 577]

追加です。賃貸と分譲の両方住んだことがある地元住みですが、子育て世代は圧倒的に分譲グレードが便利です！ここの仕様はまだ分かりませんが、古いURは床のコンクリートが薄くて騒音トラブルが多かったり、分譲だとほぼ標準と言える浴室乾燥機は雨でも使えて、場合によってはドラム洗濯機と両方で乾燥可能！など全然違いますよ。
あとはお値段との相談で。。築浅の中古が安ければそちらが良いかもというのはあります。が、この5年で中古も高くなりましたね。

[580: マンション検討中さん]

>>564 マンション検討中さん

アウトポールに下がり天井を避ける設計はちゃんとしてくれたという印象なだけに惜しいというか残念というか。

[581: マンション検討中さん]

>>565 匿名さん

今は全然ないですよね。ちょっと前までは選べばあったのに。それだけに高値掴みにビビってしまって何が正しい判断なのか難しいですね