プレミスト王子神谷

[匿名さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

南北線王子神谷駅から徒歩2分。京浜東北線東十条駅から13分。
2つの公園に囲まれた環境良好な社宅跡地に保育所併設の大規模マンションが誕生します。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をさせてください。
よろしくお願い致します。

物件名 プレミスト王子神谷
地　　番 東京都北区王子5-11-40他
住居表示 東京都北区王子5-21-3
交　　通 東京メトロ南北線王子神谷駅徒歩2分、京浜東北線東十条駅徒歩13分

構造規模 鉄筋コンクリート造地上10階建
延床面積 18,227.74 ㎡
建築面積 3,095.51 ㎡
敷地面積 8,262.06 ㎡

売　　主 大和ハウス工業、京浜急行電鉄、長谷工コーポレーション
設　　計 長谷工コーポレーション
施　　工 長谷工コーポレーション

着工予定 2021/03/01
完成予定 2023/01/31

面積:66.91m2～82.58m2
間取り:2LDK+S（納戸）～4LDK

[スムラボ 関連記事]
プレミスト王子神谷　現地訪問レビュー【2LDK】
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プレミスト王子神谷《駅徒歩2分、製紙会社の蔵出し立地！動画付き》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/9418/

【物件概要を追記しました。2021/06/21 管理担当】

[2187: 匿名さん]

>>2186 マンション掲示板さん
例えばここを購入しておいて10年後にリーマンショッククラスの下げが来たと仮定すると、その時はこの物件も下がるでしょうけど住み替え先も安くなっているわけなので、結果トントンかなと思うのですよ。駅近だから買い手もつきやすいですし。10年我慢してしょぼい賃貸に住むくらいなら、ここに10年くらい住んで住宅ローン控除終わったタイミングで住み替えがいいかなぁと思うんですけど、どうでしょう

[2188: eマンションさん]

>>2187 匿名さん
この物件が仮に10年後のリーマンショッククラスで大幅下がるとここの主な購買層である大概の普通のサラリーマンは大幅含み損を抱えて身動き取れなくなり売却もできずに詰みますよ。
単独で考えれば仮の10年後のリーマンショックで物件自体はどこも安く買えるけど。
庶民は大幅な残債割れ抱えて損切り何かできないんよ。
そもそも今は一次取得者が買える相場じゃない。
どうしても買いたいなら一定の損は覚悟の上しかない。
一次取得者には悪いけど運も時期も悪いね。
既に3回買い換えてる自分なんかは時間的、経済的な余裕があるから新築分譲の快適な生活を5年で買い換え買い換えで回して本当に助かってるが。しかしそれだって自分の取引がうまいわけではなく全ては時代のおかげのみ。アベクロ金融緩和のおかげしかない。庶民には本当に厳しい社会だよ日本は。現在の水飲み百姓がまさにガークロやここ買う層だと思う。

[2189: 匿名さん]

>>2188 eマンションさん
例えばここの物件を6500万円フルローンで買ったと仮定します。金利0.5%計算、住宅ローン控除分や金利の上下は一旦計算に入れませんが、10年後の残債は4600万円程度です。そこで大幅な残債割れが起きるということは、ここが金融ショックにより3000万円台程度になると予測されるということでしょうか？
そうなった場合確かに残債は1000万マイナスになりますが、その他近隣物件も同じくらい下がっているわけですから、仮にその頃近隣新築が4000万で買えるようになっていたとしたら住み替えローンでの住み替えは十分射程範囲内だと思うんですよね。自分はこのエリアには不動産持ってないんですけど、少しネガティブすぎるかなあという感想です。

[2190: マンション比較中さん]

>>2189 匿名さん
〇〇ショック起きたら北区のこの辺はハザードも問題ありだし築10年の構造骨格も内装もコストカットだらけのこの物件は築10年の中古だと一昔前の相場考えれば3000万台の可能性もあるんでは？人口減少も更に拍車がかかり需給も悪化してるでしょ2031年には。
確かに日本のリーマンは時代劇に出てくるお代官様に搾取されt続ける百姓そのものだな。経営者側優遇の政治を変えるしか庶民の生き残る道はないね。20年後にはロスジェネ世代のネット難民も高齢化で働けなくなり生活保護者だらけになるよ日本は。

[2191: 匿名さん]

>>2188 eマンションさん

時間的、経済的に余裕があっても心は余裕がなく貧しいようですね。誰が見ているかも分からない掲示板でしか自慢できないということは自慢を聞いてもらえる相手もいない。
どんなに時間やお金があってもあなたは幸せには見えませんので誰も羨ましいとは思いません。
自分はこんなに幸せだって返信があるでしょうが、こんなとこでマウント取って快楽に浸っている事が心が貧相である事の何よりの証拠ですから虚勢にしか聞こえません。
余裕ある時間の使い道が残念です。
高くて買えなくて悔しくてここで騒いでいる人の方がまだマシです。

[2192: マンション検討中さん]

・批判のみ、そもそも購入検討していない→何しに来たの？
・「うちは＊回買い替え済みで～」→この価格のマンションスレに来る時点でレベルお察し。むしろ自分は2000年からの好況でも稼げてないアピールでしかないへたくそ。
・主語がでかい人（人口減少が～、〇〇ショックが～、23区が～）→このスレで話す必要なくないですか？ヤフコメでやっててください。。

真剣に悩んだ結果、自身の～の状況を踏まえてやめるとか、＊＊と比較してやめる、はいいと思うんですが、漠然とした批判のみの方は正直きついっすね。。買い推奨とかって話でなく、真剣に購入検討している方に失礼な奴多すぎ。

[2193: eマンションさん]

>>2191 匿名さん
心に余裕がないのは個人攻撃してるアンちゃんの方やで。こちらは時期が悪いと言ってるだけですやん。買うこと前提だと足元すくわれるで。今は様子見か売り時という他者の意見に対していちいち噛みついてくんなや。

[2194: 通りがかりさん]

この土地を知ってる人からすると、仕様や場所の割には高いと思うのは仕方がないかと思います。相場全体が上がっているので仕方ないといえばそれまでですが、問題はその相場に自身の収入等が追いついているかですね。無理なく買える人は今買っても良いし、一馬力で1000万なくペアローンでギリギリ買えるような人はやめておいたほうが良いのが現状でしょう。

[2195: 匿名]

〇〇ショックのことを考えるなら投資信託も不動産も何にもできないが、、、ショックきたら住み続けたらいい。

[2196: eマンションさん]

>>2195 匿名さん
ヘッジ無しで裸で持つのかよ。
先物でショートするとかベア型やプット買うとかいくらでもできるだろうに。
ただ住み続けるとか情弱か！

[2197: マンション検討中さん]

もう資産運用勢は住宅買わないで金融商品の取引だけしてればいいと思うよ。レバレッジがっつりかけてさ。

[2198: マンション比較中さん]

>>2196 eマンションさん
1次取得の金融リテラシー低めの層に先物ショートやputオプションでヘッジしろとか無理でしょ。それが最初からできるならこの高値圏で敢えて王子神谷なんて買わないから。

[2199: マンション検討中さん]

>>2193 eマンションさん

時期が悪いと言いたいならそれだけ言えば良いのでは？
自分はいい思いをしているとわざわざ言わなきゃ噛みつかれもしないと思うけど。2191さんに共感する人の方が多いよ。不動産のお勉強も良いけどもっと人の心を学ばないと。

[2200: eマンションさん]

>>2198 マンション比較中さん
はいはいショートでヘッジなんてここの人は理解すらできませんよね。ご忠告どうもです。

[2201: eマンションさん]

>>2199 マンション検討中さん
儲けちゃあかんの？自己資金でリスク取ってんやし文句ないやろ。人のこと妬む暇あったら頑張って低地ハザードマンションじゃなく山手線内側に買えるように水飲み百姓せいぜい頑張りや！

[2202: マンション検討中さん]

>>2200 eマンションさん
先物ショートでどうやって不動産のヘッジすんの？投信の話？

[2203: マンション比較中さん]

>>2202 マンション検討中さん
話の流れ的に〇〇ショックのヘッジにでは？広い意味では投信もそうでしょうけど。

[2204: マンション比較中さん]

>>2201 eマンションさん
水呑み百姓とか思っても言っちゃダメ。我慢しなさい。
ガークロよりはこちらの方がまだマシな物件だと思いますよ。
あちらはメインエントランスまで徒歩12分、こちらは2分で駅ですから！

[2205: 通りがかりさん]

>>2190 マンション比較中さん
すみません、構造骨格のコストカット、具体的に教えて下さい。

重要事項説明書の見本には、以下の記載があります。
主要構造部［壁(一部除く)・柱・床・梁・屋根］の構造は、鉄筋コンクリート造です。

パンフレット「永く安心して暮らすための建築構造」のページでは以下の項目について説明があります。
杭基礎、溶接閉鎖型の帯筋、コンクリート設計基準強度30Ｎ／ｍｍ2以上、ホルムアルデヒド発散等級3、屋上外断熱工法、玄関対震ドア枠、住宅性能評価劣化対策等級3断熱等性能等級4

具体的にどの辺がコストカットされているのでしょうか。不勉強で申し訳ありませんが、ポイントを教えていただきたいです。
他にどこをチェックすればいいかも教えて下さい。

見た目や使い勝手は自分で判断できるので、内装のコストカットについては大丈夫です。

[2206: 匿名さん]

なんで物件検討と関係ない話をしている人がちらほらいるの？