神戸市須磨区のワコーレ須磨ショアレーンってどうでしょう？

[マンション検討中さん]

ワコーレ須磨ショアレーンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公　式：https://www.wadakohsan.info/suma49/
所　在：兵庫県神戸市須磨区須磨寺町４丁目20番14の一部（登記簿）
所在地：兵庫県神戸市須磨区須磨寺町4丁目5番 以下未定（住居表示実施地区）
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須磨海水浴場、須磨海浜公園がすぐそばで、開放感あふれる海辺の風景が広がっています。
山と海に囲まれた須磨は、古くから風光明媚な地として知られ、歴史浪漫を感じられます。
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交　通：
（1）JR山陽本線（神戸線）「須磨」駅より徒歩10分
（2）山陽電鉄本線「須磨寺」駅より徒歩7分
（3）山陽電鉄本線「山陽須磨」駅より徒歩9分
総戸数：49戸
間取り：3LDK ～ 4LDK
専有面積：61.32㎡ ～ 86.97㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造、地上7階建
売　主：和田興産株式会社
施工会社：株式会社大木工務店
管理会社：株式会社日本ネットワークサービス
完成時期：2022年1月下旬
入居時期：2022年2月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション検討中さん]

>>119 匿名さん
対面キッチンであればリビングの床をガラスコーティングをしていれば、油汚れの拭き取りが楽になります。
ただ、最近は購入者がリフォームする傾向がありますので
資産価値があがることはありません。
あくまでも、住居中の掃除が楽になる程度との考えです。

ワコーレは企画会社ですので
建築、設計変更、オプション、管理については外注だと思います。
まず、自分がやりたいことの見積をワコーレに作成して頂き、ネット等で評判の良い会社に相見積を取る流れが良いと思います。
ちなみに、3月は市営住宅等のリフォーム（予算）時期で、職人さんの多忙時期ですので、早めに手を打たれる方がいいです。

[122: 名無しさん]

>>121 マンション検討中さん　119です。とても参考になるご意見ありがとうございます。せっかくの新居ですので、実際に暮らし始めるタイミングも考えながら最良の選択を考えたいと思います。

[123: 匿名さん]

エントランスのアーチできましたね。

[124: 匿名さん]

こういうアーチ綺麗でおしゃれですね
通るたびにうっとりしそう

[125: マンション検討中さん]

>>105 坪単価比較中さん
そんなに高いんですか？
神戸市須磨区垂水区は海山近接で底堅い需要があるのですね。

[126: 121マンション購入検討中さん]

ためになるご意見ありがとうございます。
うちは、今住んでる分譲を賃貸ですんで5年目になりますが、ここも新築で入ったのですが、白くて汚れや子供達がまだ小さくイスのひきづった傷など本当にきになります。。傷などコーティングの上にはつくけど大きな穴でないかぎり、コーティング剥がすときれいになるときいて、、なのでナノコーティングはオプションでとおもってましたが、他社と比較してみます。現在もですが基本的に外が見える方がよく、カーテン開けっぱなしなので、窓ガラスのUVのオプションも考えています。それ以外カーテンなども見積もりあげていただいたのですが、やはり高い、、ので検討中です。。
貴重なご意見ありがとうございます。

[127: 匿名さん]

ワコーレのオプションは見送り、カーテン、キッチンの吊り戸棚、床コートティング等について外注したいと思うのですが、マンション近隣の、コスパでおすすめの業者について、どなたか情報はお持ちでしょうか？

[128: マンション検討中さん]

>>126 121マンション購入検討中さん
ナノコーティングは基本撥水だけではないでしょうか？
手頃ですがガラスコーティングの様な強度はないので。
個人的にはうーんです。

[129: 匿名さん]

火災保険ですが、ワコーレ（代理店）経由と直接保険会社とやり取りするのとではだいぶ料金が異なるのでしょうか？ワコーレ経由のメリットって、入居するマンションの詳細がわかっているので手続きが簡単ということだけですかね？

[130: マンション検討中さん]

>>129 匿名さん
販売会社が代理店で扱ってる保険会社は大抵
三井住友海上、あいおい 、住友海上の3社ですが
もし東京海上火災の見積があれば信用できる代理店です。
（見積です）
東京海上火災の評価ポイントは3社より上で、前回の震災でいち早く支払い処理された保険会社は代理店業界では周知の事実ですので。
基本、一社の代理店をしてる会社なんてありません。
また、同じような金額でも会社によって少しづつ違います。
ちなみに、何社の見積を提示されましたでしょうか？

[131: 匿名さん]

>>130 マンション検討中さん　ワコーレの提示見積は三井住友海上一社のみです。マンション購入者は10%オフの特典があるようです。ネットで複数見積して考えようとも思いましたが、補償内容など各社異なり金額的にもさほど差がないのであれば、ワコーレでお願いするのが楽かなとは思いました。金額も生命保険などに比べると安いですし。

[132: マンション検討中さん]

>>131 匿名さん
数パーセントの値引で保険会社を決めるのは
危険だと思います。
関東の地震の際、東京海上火災はいち早く調査員を派遣し、支払もいち早く行なったと聞いています。
つまり、数千円の差で保険の対応を我慢することになります。
震災から何年も経ったますので、各社企業努力はしてると思いますが…
保険で大事なのは、何かあった時に素早く補償されるかどうですので、その辺りも大手代理店に確認した方がいいです。
いい内容の保険があっても、大震災の時に処理が遅れては意味はないですよね。


ちなみに、マンション統括保険の証券のコピーは頂いてますでしょうか？

[133: マンション検討中さん]

購入者です。
三井住友海上のみの見積でしたが、10年一括だし和田興産でお願いしようかなと考えています。
推奨販売方針の説明もなかったんで、和田興産は三井住友海上一社専属なんですかね？メインバンクもSMBCだから三井住友贔屓なのかと思ってました。
お詳しい方の意見の通り、たしかに東京海上、損ジャ、あいおいニッセイ同和などもありますし、各社評判の良し悪しはあると思うんですが、なかなか損保の乗合代理店で相談できる先を知らないし、ショッピングモールに入ってるような保険ショップにお願いするのも不安なので、デベロッパーが代理店してるならそれなりに損保取扱も多いだろうしハズレってこともないのかなと。

[134: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん
会社勤めされてますでしょうか？
大手ですと基本保険部門がありますが…
まあ、ぼちぼちで何かあれば保険会社に丸投げ体質です。
餅屋は餅屋だと思います。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん　131です。実は今まで社宅住まいで火災保険など入ったことがなかったので参考になります。確かに10年で10万円という保険料は決して高くはなく、それだけに保険会社の実対応の良し悪しで検討することは重要かと思いました。東京海上火災にも相談してみたいと思います。ありがとうございました。

[136: マンション検討中さん]

>>134 マンション検討中さん
会社勤めしております。
安心して任せられる保険代理店のお知り合いがいらっしゃるなら、好みの保険会社の保険でお願いするのがいいんでしょうね。

[137: マンション検討中さん]

132で書きまし様に
マンション統括保険の証券がないとなんとも言えないので
まず、マンション統括保険の証券の入手です。

きちんとした代理店は、まず加入している保険の確認から入ります。
まず、この物件ではないですが地震保険の限度額は基本1億ですので、先に統括保険で加入していれば、差額分しか加入できません。
また、個人賠償などさまざまな特約は自動車やマンション統括保険で加入している可能性もあります。
https://hoken-room.jp/bicycle/9435
にあります様に、節約とは単に保険会社を変えるだけではなく、加入している保険全体から過不足を見直した上で、行うべきだと思います。

重複していれば掛けても意味はありませんので
そこを見直してはどうでしょうか？

[138: 匿名さん]

駐車場の整地に取り掛かっていますね。植栽も始まっているようです。入居予定日から三ヶ月を切っていますから工事も急ピッチですね。

[139: 名無しさん]

写真ありがとうございます

[140: マンコミュファンさん]

正直言うとめちゃ悔しい
めちゃくちゃおしゃれでええマンションや
モデルルーム2回行ったけど見送ったマンションや
外観も写真通りでオシャレでええやんけ
今考えたらそんな高く無かったし買っとけばよかったわ。しかも予想以上に景色ええし
間取が縦長で嫌になってもうたけど、今考えたらそれも全然悪ない
悔しいわ
＊＊＊や

[141: 匿名さん]

>>140 マンコミュファンさん　購入者からみれば、とても嬉しいコメントです。初めてマンションを購入しましたが、自分の判断が正しかったかどうか、未だに色んなマンションを見ています。幸い、日が経つにつれますます自分の選んだマンションが気に入っていますが。140さんもいずれ良い物件が見つかるといいですね。

[142: マンション検討中さん]

>>140 マンコミュファンさん
すぐ西隣のマンションも重厚で落ち着いてていいですけどね
フルリフォームして同じくらいの値段で広さがとれればありですね
マンション見てると視野が狭かなりがちですが予算内でいいマンションはたくさんあると思いますよ

[143: マンコミュファンさん]

140のもの

わえはこの9年間ほぼ全部のマンションのモデルルームいったんや
もう100箇所以上いっとるかもしれんな
休日もパンフレット資料見て大概の事は頭入っとるけどな、こんな資料とたがわんマンションなかなかないで
もしかしたら資料以上の完成度や信じられんわ
西代のモデルルーム2回も行ったのに悔しいわ本間
場所も今考えたら閑静やし、いいたないけど高級住宅街やんけ。間違いなく言えるんはもう今後絶対このクオリティのマンションこの値段で買えんわ
俺が言うから間違いないんちゃうか？
しかも駐車場平面やし安いしどないなっとんねん
今になって資料見ながら悔しさで歯くいしばっとる
ルーフバルコニー付の角部屋欲しかったなぁ

欲しかったなぁ

[144: 匿名さん]

築年数20年の中古マンションですが、このエリアで須磨駅から近く、現在販売に出されている、須磨シーサイドヒルズ86.3㎡、3980万円はおすすめではないかと思います。西向きですが、バルコニーから海が見えますし、北側の山が見えるルーフバルコニー付き、室内は最近完全リフォームされておりとても綺麗で、オーダーメイドのテレビ棚やパナソニック製のカップボードや浴室、クローゼットの増設等、オプションも満載です。築20年がネックになり結局新築のショアレーンを選びましたが、室内の充実度や駅へのアクセスの良さはこちらの方が断然上だと思っています。もう半年近く売れていないのだけど何故でしょう。

[145: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
140のもの

シーサイドヒルズとここでは全然ちゃうわな
シーサイド現地見た事ありまっか？
よそ様のマンションやからあれやけど、こことシャアレーンじゃ全然ちゃうで
ワイはシーサイド中も何回も見た事あるで
シャアレーン買えたんなら安心やろ
ワイみたいに知識ばっか増えて頭デッカチなって結果なんも変えてない人間もおるんやで
ワイは今からでもほしいぐらいや
先祖の墓も須磨寺やし、ちょうどよかったんや
唯一文句ある言うたらマンションギャラリーの質の低さだけや
君は勝ち組や安心せえや

[146: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん
正に負動産ですね。
まず完全リノベーションと言っても
余程のリフォーム会社で購入者の意向に沿ったものでないと
値段が高いだけの物件になります。
現状渡でリノベーションは購入がするのが今時です。
また、若い世代の年収を考えますと3000万弱以下でないと余程の物件ではないと買い手が付かないです。
また、20年は震災後に多くの物件が建てられてますので
他と比較され安いです。

また、震災5年前後の物件は多くの理由でおすすめしないです。

[147: 匿名さん]

>>146 マンション検討中さん　なるほど。勉強になります。確かに、現所有者が2-3年前に1000万円かけてリノベーションしたと営業の方が言っており、その状態が素人目には素晴らしかったのでつい欲しくなりましたが、それなら3000万円の物件を自分で1000万円かけてもっと自分の好みにした方が良いですね。新築と比べて価格が安く設備も充実していることから魅力的に映っていました。震災後5年前後の物件を勧められないというご意見も、詳細はわかりませんが何となく理解できます。ちなみに、2500万円で売りに出されているグランフォルム須磨浦（114㎡、築30年）はどうでしょうか？実物は見ていませんが、写真を見る限り素晴らしい眺望だと思うのですが。

[148: マンション検討中さん]

>>144 匿名さん
そりゃ2800万前後の物件にリフォーム費用そのままオンしてたらなかなか売れませんよ。
駅近と山側の眺望、ペット不可でダーク系の建具が気に入ればありかもしれませんが若い方には落ち着きすぎでしょうね。しいていうならリフォーム代を住宅ローン減税に入れ込めるのはいいですね。
あの物件なら海側選んで安くリフームしたほうが数年後の手離れもいいでしょうから普通は選びません。

まぁショアレーンは駅から遠いので20年後にシーサイドヒルズみたいな資産価値はないですよ。そこも含めてわかってられる方が購入しています。

[149: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん
ペット可＝マンションの資産価値が上がると思われてる方がいる様ですが、ペットを飼われていた家はフルリノベーションしてもペット臭が消えないので、100万位は資産価値が下がります。

[150: マンション検討中さん]

>>148 マンション検討中さん
駅近＝資産価値が高いの時代は終わりつつあります。
現に三宮近郊では山手の方が人気があります。

これから定年を迎える団塊世代は
駅近より程よい遠さで静かで環境の良いマンションに住む傾向にあります。

駅近に住めばわかりますがか
駅には昼から酒盛りやくわえタバコをする人たちがたむろし
夜になるとゴミだらけです。

[151: 匿名さん]

>>150 マンション検討中さん わかります。ショアレーンと同じ時期に完成する三宮駅近く、二宮市場の前に同じワコーレから売りに出されていますが、駅に近く、また周囲には飲食店もたくさんあり、仕事と遊びをバリバリこなす独身層には良いマンションかもしれませんが、家族で静かに、ゆっくりと凄したいと思っている人からは好まれないように思います。しかし、ショアレーンの価格に比べるとはるかに高く、現状では高くても利便性を優先する方が圧倒的に多いということですね。神戸市内も今年色々なマンションが建てられており、マンションの価値が今後どのように変わっていくのか興味深いですね。

[152: マンション検討中さん]

>>149 マンション検討中さん
148です。そのように書いたつもりですが、最近ではそれを押してでもペット2匹まで可のような物件が好まれるようですね。

>>150 マンション検討中さん
程よい遠さが人によって大きく異なるので物件価値に反映されにくいところです。また、ターミナル駅とローカル駅でも駅前環境は異なるので比較になりにくいですね。
環境って主観なので難しくて、例えば70歳代くらいまでとそれから先とでは環境の良し悪しも変わってきます。

[153: 匿名さん]

他のマンションと比較して申し訳ないのですが、同じ須磨区の駅徒歩1分のレジェイド須磨妙法寺駅前が完成から一年近く経って未だ売れ残っていることと、駅徒歩10分のショアレーンが完成前に完売したことが、150さんのご意見を物語っているようにも思えます。リタイア層に加え、小さなお子さんのいるファミリー層にとっては、リンビングから海と空と街並みが見渡せ、気軽に海で遊べたり、須磨離宮公園のアスレチックスで遊べる環境は魅力的ではないでしぃうか。27日にオープンした新しい商業施設「テラスマ」に入ったヤマダストアーは少々値段は高いものの、他にはない品揃えが楽しいです。

[154: マンション検討中さん]

>>153 匿名さん
正に、https://gendai.ismedia.jp/articles/-/66808?page=1&imp=0ですね。

都市部のマンションは容積率制限が掛かり
階数が減った結果、一部屋当たりの単価は上がっています。
プラス建築資材と人件費の高騰。
シュアレーンの場合、この条例より厳しい地目だと思います。
その結果、他の物件より値上がなかったのではないでしょうか？
大手ゼネコンは売れない都市部をあきらめき郊外、例えば北野エリアの物件に変更している様に思えます。
（条例が撤回されても値段が下がらないエリアで開発）
値上がりするか！は分かりませんが
値下がりし難い物件だと思われます。
そう考えますと、かなり良い買い物だったと思います。

[155: 匿名さん]

引っ越しの資料を見ましたが、個別に購入しする予定の家具等を搬入する場合は、近くのコインパーキングに駐車してそこから搬入するって如何なものかなあ(何故なら近くにコインパーキングはあるが小さなパーキングでいつも満車)と思っていましたが、今回の引越しを仕切る業者に相談したところ、入居から３月一杯はその業者が仕切るそうですが、その業者と相談の上でマンション内部までの他の業務用車両のマンション内の乗り入れも可能になるようです。ご参考まで。

[156: 匿名さん]

これだけの敷地面積があるなら、来客用駐車場とか、車寄せは作って欲しかったですね。できればEV車用の充電器も。EV充電器は、後から管理会社と住民の話し合いにより設置できる可能性もあるのでしょうか。

[157: マンション検討中さん]

>>155 匿名さん
引越と配達では別では？
配達がダメなら
郵便局もだめですよね？

[158: マンション検討中さん]

>>156 匿名さん
管理会社が設置するのではなく
管理組合が管理会社ないし外部の会社に依頼して設置することになりますね。
問題は懐ですね。現状、修繕積立金の取り崩しになります。
まず、充電器の設置および維持費用の見積を取得。
50-100万/機になるのでしょうか？
その費用をどうするかですね。
格安駐車場の様ですが、充電器の設置及び維持管理を考えますと、10000円!/月程度に値上する必要がありますね。

今後、EV車が普及するかは未知ですが
それにそなえて、駐車場設備費用として懐をいまから作っておかないと、後々問題になります。

[159: ご近所さん]

いいですね。

[160: 匿名さん]

ちょっと加工してみました。

[161: 住民さん]

写真ありがとうございます
青い空と海が気持ちいいですね

[162: マンション検討中さん]

こんなに高くても売れるんだな

[163: 住民さん]

高いんじゃなくて妥当な値段ってことでしょ？

[164: マンション検討中さん]

>>163 住民さん
高いですよ。
4000万を35年払いで考えますと
無利息として月95,000円
管理費、修繕積立金、固定資産税で
約120,000円
つまり、120,000円が月々の家賃代です。
これを安いと取るか高いと取るかですぬ。

ローンを組まれた方は少ないと思いますが
ローン減税の見直、金利の引き上げ等今後考えられますので
ローンで買われた方にはかなり厳しい御時世になると思います。

[165: 住民さん]

だからそれが妥当だって言ってるの
家賃として高いと思うんなら、稼ぎが少ないんだから別の物件にするなり賃貸でいるなりすればいいでしょ
購入してから月々の支払い額に気付いたの？
ローンをすでに組んでいる人は現行の1%控除だし住宅ローン控除の制度をちゃんと理解していない
金利が上がる根拠もなく、妄想で悪感してるんならマンション購入しなければいいだけの話
もう少し勉強してから書き込みしたほうがいいよ

[166: eマンションさん]

和田フリークとしてはここはパンフレットやチラシがしょぼくて好感が持てたな。

しかし外観の黒い柱の意匠がゴテゴテしてて個人的には趣味ではなかった。いかにも和田興産という趣味の悪いエントランスデザインを外にまで押し出されてしまった印象。

駅から遠いがそこは破格の平置き駐車場でカバー、
最寄りではないスマスイ再開発を家族層向けにアピール、
海近ではないが腐ってもリゾート推しが功を奏して竣工前完売。
よく出来たマンションと思います。

ワコーレは10年前と比べても箱はともかく売り方は上手くなってきている。今後に期待だ。

[167: マンション検討中さん]

>>165 住民さん

>>165 住民さん
162さんは一般的な意見として書いてるんですよね。
まず、そこを理解しないといけないですね。

ローン減税を加味して支払うとすると。
管理費等を考慮して、28万が月々の支払になります。
13年ですと資産価値はまだ落ちてませんので
それまでに払い終われば資産になりますね。

ローン減税の引き下げは
減税減税が本来の目的とは違いと投資に運用されていることがあったため、現在の金利に合わせた税率に引き下げることが名目ですが、昨年度から以前まで3%位あった外貨の運用利回も1%位まで落ち、安い金利でローンを組んでも、ローン手数料分だけ損になる為、運用を考えてる人は少なくなっています。
お金持ちの利用が少なくなったので、税率を下げたが本音ではないでしょうか？

金利が上がる根拠については
固定金利があります様に
まず、固定金利より数%上がるのが銀行の予想です。
経済的評論家の予想では、固定を超えるまでとはいかないまでも、固定金利近くまであがる予想です。

コロナの様に将来のことは誰もわかりませんが
ローンを組めば、手数料や後々抵当権解除等の費用が掛かります。もちろん、13年後にはローン減税もなくなります。

[168: 名無しさん]

>>166 eマンションさん
参考になります

[169: 名無しさん]

>>167 マンション検討中さん
参考になります。

[170: 住民さん]

価格が高いかどうかというのを議論していたのであって一般的な話がどうこうという事は何一つお話していませんよ？
そもそも一般的という根拠であるデータを示してもらえますかあ？