ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン上野公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.lefond.jp/yamanote03/limited/index.html
所在地 :東京都台東区根岸一丁目１－７他（地番）
交通 :JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩3分
　　　 JR山手線他「上野」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分
敷地面積 :949.41m2（建築確認対象面積）/1,005.46m2（売買対象面積）
建築面積 :524.82m2
建築延床面積 : 5,479.22m2
総戸数 : 99戸 （うち、事業協力者住戸10戸）
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上14階建て
建蔽率 :90%
容積率 :454.79%（500%・400%の加重計算による）
建物竣工時期 :2022年1月下旬（予定）
入居開始時期 :2022年1月下旬（予定）
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[スムラボ 関連記事]
ルフォン上野公園 ザ・レジデンス《価格高騰する上野の「次の駅」という選択》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/796/

[52: 匿名さん]

二重サッシで防音対策は取られているようですが、ある程度の音はすると思います。
すぐ近くに線路があるということは窓を開けて生活ができないです。

それだけでなく、電車が通るときは振動もするかもしれません。

そういったデメリットを踏まえたうえで、気になさらない方向けでしょう。

[53: 匿名さん]

新築分譲マンションでも振動ってあるんでしょうか…。
アパートに住んでた時はトラックが通る度に揺れましたけど。
電車だとどの位揺れるんでしょうね、気になります。

プランを見ようと思ったらどの間取りでも一つは限定ページになってるようで。
Lタイプ（3LDK）はMタイプと同じようにワイドスパンの部屋なんでしょうか？
こういうタイプだとリビングインの居室ばかりになっちゃいますね。

[54: 匿名さん]

マンションって支持層という硬い地盤まで杭を打っているから
地震でも大丈夫！というくらいだし車が通ったから即揺れるのかどうかは微妙ですね…
建物も地震対策である程度たわむことを思うと
ゼロではないですが
揺れて揺れて眠れないと言うほどでもないのでは？

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
トラック通過でアパートは揺れても、マンションはなかなか揺れないよ。というか、全く揺れないよ。
賃貸マンションでも揺れないと思うけど。

[56: マンション比較中さん]

ICHIJO壊してマンションになるのか・・・

[57: マンション検討中さん]

エントリーした人に電話架けてる？

[58: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん
来てますよ

[59: 匿名さん]

マンション建設中の道の向かいに、モデルルームみたいな建物ができてますね。ちょいワクワク

[60: 匿名さん]

販売前なのに、これだけのカキコミがあるということは、
かなり人気物件であるという証拠ですね。場所がいいですからね。

最近はやりの無駄な共有設備もないので、
必要以上に人と関わらなくても良さそうなのもいいなと思いました。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>14 匿名さん
荒川区からの越境すら受け入れてる学校ですし、根岸小への越境は十分可能かと思いますよ。

[62: 評判気になるさん]

明日から事前案内会ですね
伺えた方是非とも共有お願いいたします
既に、今週末はいっぱいでした。。

[63: 購入経験者さん]

上野公園永久眺望っていうのが評価大。緊急事態宣言でマンションギャラリーも閉めるとしたら、価格、安くならないかな。株価が高いから、それはないか。

[64: 匿名さん]

確かに。線路地帯には今後も何も建たないだろうからね。

[65: マンション検討中さん]

電車通るときに電波が悪くなるなあ。。二重サッシって言っても、換気口から確実に音が漏れてくるので、夜寝るときにかなりしんどいと思います。

[66: マンション掲示板さん]

>>62 評判気になるさん

私も予約できなかったので、情報伺いたいです。
金額が分かれば教えて欲しいです。

[67: マンション検討中さん]

【3LDK】
71.71平米→8900万から
66.31平米→7900万から

でした

[68: 匿名さん]

ありがとうございます！高い！撃沈です。もう少しグロスが安いものはありませんか。

[69: マンション検討中さん]

2LDKだと5900万からでした

[70: 匿名さん]

2LDK 坪360万から、3LDK 390万から　という感じか。
そんなもんかね。

[71: マンション掲示板さん]

>>70 匿名さん
>>67 マンション検討中さん
情報提供ありがとうございます。
2年程前近所であるルフォンリブレ上野根岸の購入検討をしたことはありますが、そちらの方はは坪単価的に安いし(2LDKの坪単価高くても340万円台)、ロケーション良かったと思います。
この違いはなんでしょうね...

[72: 匿名さん]

ルフォンとルフォンリブレの違い、ご存知の方、教えてください。

[73: マンコミュファンさん]

>>72 匿名さん
https://www.lefond.jp/brand/
ブランドサイト見てもイマイチ違いが分からないですね

[74: ご近所]

２LDK５９００万円～　と広告出せたら確かにいろいろ釣れそう
でも、線路側の2階でしょうか。。
2階のほうが3階とか4階よりは静かな気がします

ただ、線路と反対側も大きな道路なのでそこまで差は出ないのかな
道路は広いが大きな車は通らないところなのでしずかだと思いますが。。

[75: 匿名さん]

高層階と低層階の価格差、ありそうですね。パンダ部屋とか？

[76: 匿名さん]

>>72 匿名さん
リブレだとコンパクト寄りになりますよ。

[77: 匿名さん]

1月9日から案内会、行かれた方いらっしゃいますか？

>>ルフォンとルフォンリブレの違い
よくあるのが価格帯の違いですが、ここはよくわからないですね。
明確な線引きがあるわけではないので、曖昧な感じなのかもしれません。

価格5900万円～ですか。人気の部屋は抽選でしょうか。

[78: 買い替え検討中さん]

２LDK5900万円台は53平米台の道路側、一番左下の2階でした。
54平米の間取りは道路から見て右側で4階6200万円台でした。線路側で無いので、夜は静かそうです。今のところ日当たりも午前中はあるみたい。
線路側は全て１LDK、２LDKは道路側の低層階、３LDKは道路側の高層階だけでした。
間取りも効率良いですし、仕様もなかなか良かったです。
管理費はわからないですが、ディスポーザーも無く戸数も多いので、これで程よい金額でしたら、特に懸念点は無いと思うので、抽選になる部屋も出てきそうですね。
モデルルームに入谷から向かったのですが同中にまいばすけっとあるのも便利そうでした。

それにしてもなぜマンションの前の道はあんなに広いのだろう。抜け道にも使えそうにないので、郵便局を出入りする車くらいがメインで走るくらいでしょうか。

[79: 匿名さん]

ありがとうございます。緊急事態宣言が出て、家族から外出を禁じられており、情報助かります。線路側高層階、上野公園眺望を狙っていたので、全部1LDKとなると残念です。

[80: 買い換え検討中さん]

改めて見直したら、11階から上には3LDK が線路側にありました。
線路側に６部屋ありますね
2LDK が線路側に無いの間違いでした。
私は2LDK 狙いだったので残念でした

[81: 評判気になるさん]

そういえば、イニシア上野根岸の中古が売れたみたいですね
先日引っ越しもあったようです
割高かと思いましたが、この値段を思うとあれでもお手頃だったのかもしれませんね

[82: マンション検討中さん]

>>81 評判気になるさん
14階60平米　6200万一瞬で売れちゃいましたね。こちらより、確かにイニシアの方がお得ですね。

[83: 匿名さん]

イニシア上野根岸調べてみました。上野駅徒歩9分、入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩3分で、全く一緒。ただ立地はイニシアの方が良いので、中古としては築浅でおすすめではないでしょうか。

[84: 匿名さん]

イニシアって坪226万だったらしいな。

[85: 匿名さん]

死んだ子の年を数えるな、との格言もあり、昔の相場には戻らないでしょう。新幹線乗る時にはタクシーで上野駅行けるのは楽。

[86: ご近所さん]

イニシア羨ましい。。。

[87: 匿名さん]

イニシアたしかに築浅で買いですが、もう売れてしまったわけですし、ルフォン上野公園が完成したら、地域ナンバーワン物件の座は、イニシアからルフォンに！

[88: 評判気になるさん]

この辺りのルフォン兄弟では、根岸三丁目も66百万前後で売りに出ることあるよね。

[89: 周辺住民さん]

ああ、ここ上野郵便局の向かいか。あのへんマンションばかりになってしまった。

[90: 匿名さん]

資料請求者限定に公開された間取りもあります。
Aタイプ、Hタイプ、Lタイプの3つです。

広さから推測して、他間取りとそこまで変わりないのかな…と思ったりします。
ただ、資料請求者にしか公開されていない間取りが気になっているのも事実です。

資料請求した方、どうでしたか？

[91: マンション検討中さん]

1LDKの価格ご存知の方ぜひ教えて下さい！

[92: 周辺住民さん]

リビオ2棟目が根岸4丁目に販売し始めるらしいですね。2月下旬から

[93: 評判気になるさん]

この周辺他の物件はございますか　

[94: 匿名さん]

このあたり、マンションの立地により、微妙に良し悪しが分かれるため、「この周辺」といっても入谷駅寄りか、鶯谷駅の北口か南口かで評価がわかれるところかと。

鶯谷駅徒歩４分にクレヴィア日暮里ザ・プレイスがありますが、雰囲気がいいとは言えない北口側で、かつ荒川区になります。入谷駅徒歩５分、リビオレゾン上野入谷ザ・テラスは、山手線からは遠く、完全に入谷物件です。（どちらも検討しました）

上野寄りをアピールしているルフォン上野公園ザ・レジデンスと同じ感覚で探すと、イニシア上野根岸ぐらいでしょうか。でも中古は売れてしまいました。ルフォンの周り、イニシアのほかは結構築年数が経っているマンションが多いです。山手線から離れても良ければ、いろいろあるんですけどね。

[95: マンション掲示板さん]

へー。

[96: 評判気になるさん]

鶯谷駅の南口と入谷駅の近くですね　ルフォン上野公園ザ・レジデンスは検討中でもし他の新築マンションが間もなく販売開始であれば一緒にみたいですね。入谷のほうにもう6年間ぐらい住みましたから、慣れています：）

[97: 匿名さん]

2月下旬販売予定ですが現段階で販売価格、管理費、修繕積立金なども未定のようです。
これらの費用についてはエントリーされた方の限定情報で確認可能になっていますか？
このような情報は販売直前ギリギリに発表されるんでしょうか。

[98: 周辺住民さん]

高すぎますね。。。

[99: 通りがかりさん]

上野公園近くのホテルパークサイドが解体されて、積水ハウスが事業主で開発するみたいです
こちら何が建つかご存知の方いませんか

[100: 匿名さん]

積水だとマンションの可能性大？
あそこからのパークビューは悪くないが、裏がなあ。。。

[101: 匿名さん]

ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

[102: 匿名さん]

地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

[103: ご近所さん]

50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

[104: 匿名さん]

すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

[105: 匿名さん]

2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

[106: 匿名さん]

>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

[107: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

[108: 匿名さん]

上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

[109: 匿名さん]

高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

[110: ご近所さん]

入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

[111: 匿名さん]

素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

[112: 匿名さん]

高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

[113: 検討板ユーザーさん]

この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

[114: 匿名さん]

>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

[115: 買い替え検討中さん]

>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

[116: 買い替え検討中さん]

賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

[117: 匿名さん]

上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

[118: 匿名さん]

マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

[119: 匿名さん]

>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

[120: マンション検討中さん]

苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね

[121: 匿名さん]

>>117 匿名さん
入谷口から改札までは距離があるので、実質9分ですらないですね。上野駅まで10分圏内っていう響きだけで実用性を伴わない売り文句だと思います。結局、鶯谷・入谷周辺の中古物件と足並みを揃える形のリセールになりそうです。マンマニさんもそういう判断で10年後を見据えているのかも？

[122: 匿名さん]

ただ開放感ありますよね。上野公園脇のマンションって貴重なんじゃないだろうか。

[123: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
モデルルームが盛況であるのは必須条件ですが、確実な判断材料にはならないですね。投資家が多いなら賃貸物件が増えて管理状態が悪くなる。

100戸近いのにエレベータが一機だったらなおさら検討者減りますね。

抽選住戸がある通り、マンマニさんが言うような一部の住戸は買いなんでしょう。しかし、マンションという集合住宅である以上、他の間取りもちゃんと売れてくれないと自分達に皺寄せが来ますね。

[124: 匿名さん]

>>122 匿名さん
そう思います。でもそれは西向きの一部の住戸なんですよね。
西向きの低層階も除くと、マンマニさんが言う上野公園の半永久眺望を満たすのは、全戸の20%くらいではないでしょうか。

[125: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
線路跨いでる時点で、上野公園脇っていう実感ないなー。
上野池之端周辺の物件を調べたことある人は、貴重であっても妥協して買う感が否めない。

[126: マンション検討中さん]

マンマニさんのコメントで、ルフォンあるあるな下り天井、サッシ高がどんなものなのかよく見たけどほんとだね。間取りによっては天井凸凹だし見栄え悪過ぎ。階数を12階くらい抑えて天井高上げなよ。これで上野駅徒歩5分のBrilliaと坪単価同じとか笑うんだけど。

[127: 匿名さん]

池之端買えれば、もちろんそっちなんでしょうけど。全戸の２０パーセントっていうと何階から上が上野公園眺望かご存知の方、教えてください。

[128: 口コミ知りたいさん]

流石に池之端とここを比較する人はいないのでは。

[129: 113]

>>115 買い替え検討中さん
ですよね。モデルルームでもここの懸念は聞いたのですが曖昧な回答でした。売主(サンケイ)と販売会社(東京建物)が違うので、何故ここまで1LDKが増えたのか細かいところは分からないが、そちらの方が収益が高くなると判断したんだと思う、と当たり障りのない話をされました。分譲マンションは管理が命とも言われるので、販売時の会社の収益都合で管理に懸念が生じるのは、気持ちよく買えない大きな理由でした。

[130: マンション検討中さん]

色々な意見もありますが、抽選当たれば買うつもりです。なんだかんだ言っても、立地的な魅力は大きいかと。

[131: マンション検討中さん]

営業の方が、ここに出てきた懸念点をフォローしてくれると嬉しいんですけどね。

[132: 匿名さん]

角部屋のサッシがT2なのはセンスないですよね。
音は回折する訳で、電車の騒音が周り込んで来る。工夫が足りないなぁ。

建物と隣接しているEタイプはもっと最悪。
音が共鳴したらもっと大きな音になる。T3, T4は必須でしょう。

[133: 匿名さん]

事業協力者住戸の全部が東側なのって、これまで生活してて線路側が耐えられなかったから東側に住戸割り当てを希望した結果なのかな。永久眺望どうこう言っているけど、最上階の事業協力者ですら東側なのはそれくらい線路側がキツいのか。。。

答えは得られないだろうけど、同じことに気付いた人はなおさら線路側住戸（低層階はさらに）は検討しないだろうね。空家だらけのマンションになってしまう。

となると管理組合で地権者の力が増しそうですね。修繕費の皺寄せも来て恐ろしい。。。

[134: マンション検討中さん]

マンションマニアさんとか有名なブロガーが取り上げたのに、ここのスレッド数少なくない？マンション購入って大きな買い物で不安だからどんな情報であれ集めたり意見をぶつけ合ったりすると思うんだけど。

まさか、この物件ってそもそもの検討者が少なくて投資家にも刺さってないのでは！？

[135: マンション検討中さん]

>>129 113さん
そうだったんですね。不安でしかないよー(涙)
冷静に考えてやめた方がいい気がしてきた。

[136: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
マンマニさんの言う、眺望と騒音のトレードオフって
騒音側に結構な偏りがあるのでは。

[137: 匿名さん]

>>127 匿名さん
公式HPを見る限り、上野公園眺望っていうか、ほぼ学校眺望の横に木々があるって感じですね。10Fくらいから学校と同じ目線になり、衝立が気になり始めるのでここが限度でしょう。西側12戸のみ。9階以下はほぼ線路眺望。1LDKの間取りですし32戸すべてが鉄オタには響けばいいですね。

[138: 匿名さん]

線路のカーブに位置しているので、外干ししたら洗濯物に鉄粉が付きそうですね。

[139: マンション検討中さん]

部屋が埋まらない場合の管理費や修繕費は売主にて補填することになるようなので、あまり気にする必要がないと思ったのですが、どうなんでしょうかね。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん
基本的には、売主負担ですね。
ですが、管理規約に「管理組合設立以降は免除される」的なことが書かれていると、買主の皆さんで負担しなければなりません。契約内容を確認されてみては。

[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

[142: 検討板ユーザーさん]

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

[143: マンコミュファンさん]

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

[144: 匿名さん]

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

[145: マンション検討中さん]

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

[146: 購入経験者さん]

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

[147: マンション掲示板さん]

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

[148: マンション検討中さん]

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

[149: 匿名さん]

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

[150: 口コミ知りたいさん]

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。

[151: 評判気になるさん]

>>150 口コミ知りたいさん
どんなところに不安があったのですか？とても気になります。

[152: マンション検討中さん]

>>150 口コミ知りたいさん
不安な部分、知りたいです。
特に何も気づかずに重要説明を聞いてしまったので、気になります。

[153: 口コミ知りたいさん]

売買契約書と重要事項説明書がすべてです。
表現が如何様にも解釈できるのであれば疑ってかかるべきです。
何か起きた時に泣きを見るのはあなたですよ。

買主の落ち度による費用負担については記載があったとしても、その逆について記載がない場合気になりませんか？銀行手数料について売主については書いてますか？仕上げ等について変更を承知するよう求める記載はあるが、事前の通知義務について記載がありますか？買主による承認プロセスは？また、その変更内容の程度によっては契約破棄ができるのか気になりませんか？セコムや宅配ボックスなど管理費の内訳が分からないですね。建築確認済証（写）、土地登記簿謄本（写）、性能評価書（写）などは付随図書に書かれてますか？損害遅延金の割合が日割りだと書いてますか？

他にもまだありますが、よく見た方がいいですよ。他物件の書類をお持ちであればそれと比較するのもいいですね。大事なことなのでもう一度言います。何か起きた時、売買契約書と重要事項説明書に書かれていることがすべてです。契約は買主と売主が対等であるべきです。ま、不動産業界の闇でもあるんですけどね。

[154: 買い替え検討中さん]

>>146 購入経験者さん
ありがとうございます。ちょっと調べてみました。
この周辺には、三菱地所レジデンス（90戸）、野村不動産（70戸）、日鉄興和、サンケイビル、東急リバブルが建ててくるみたいですね。

近場で目に付いた物件としては、
後楽園駅前に三井不動産がめちゃくちゃでかいマンション建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63336

蔵前駅には、日本郵政不動産が複合タワーマンションを建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63372

見てるとおもしろい。

[155: 匿名さん]

アクセスの良い立地にあるマンションを…と考えたら

この物件はいいのかなと感じますが、想像通りお高い。

間取りは特別感はないけれど、こんなものなんでしょうかね。

1～3LDKとプランはそれぞれありますが、面積の広さなどを考えると

ファミリー層が住むには狭い感じがしました。

[156: 通りがかりさん]

2LDK、3LDKはかなり売れているようですが、1LDKも売れてるみたいですね。

[157: 検討板ユーザーさん]

電車の音で上下左右の室内音は消えそうだから案外ストレス無く暮らせそうな気がします

[158: マンション検討中さん]

ルフォン兄弟の中で、本当のJR駅ちかは、ここ上野公園とルフォン根岸三丁目になるものね。少し遠いルフォン入谷でも3LDK7150万円で瞬間蒸発した今の相場では、ここの3LDK8000万円は早いものがちなのかもね。

[159: マンション検討中さん]

駅近と言っても…
鶯谷駅に入るには歩道橋渡るかエレベーターで上がる、
最短経路は線路際の細～い通路なので時間帯によっては避けたい
となると言うほど近くないなと思いました

[160: マンション検討中さん]

細い裏道を使って鶯谷駅が徒歩3分ってことなので、どうかと思いましたが、実際に歩いてみると信号なしで駅まで行けるので、相当近く感じました。
鶯谷駅自体もコンパクトなので、駅に着いてから電車に乗るまでもスムーズですね。

[161: マンション検討中さん]

駅迄の距離は理解できました。我が家は学区が根岸小学校ではないので悩んでいます。交差点のライオンズや他の築浅中古にするか、ディスポーザーも欲しいし、キリがないですね。悩んでるうちに中古も価格が上がってしまって。

[162: マンコミュファンさん]

リビオ上野根岸見に行ったのですが、そっちの方が住環境良さそうで私は好きでした。
眺望抜けてスカイツリーも見えるそうです。
値段もこちらよりは安かったですし。

[163: 通りがかりさん]

>>162 マンコミュファンさん
リビオレゾン上野根岸、柱がかなり食い込んでいたり、間取りと設備が良くないと感じました。あとは立地的に火災危険度、倒壊危険度が高い点も加味すると、思ったより価格が高いと感じました。
ただ、陽当たりは南東向きで良いのと、スーパーとかも近場に多く使いやすく、たしかに住環境はいいかも。
私は総合的にルフォン上野公園の方がいいかなと思いますが、あとは好みですね。

[164: マンション検討中さん]

ここらへんって治安はどんな感じなんでしょうか。
鶯谷のイメージはあまり良くないですが。

[165: マンション検討中さん]

辺りに住む者の感想ですが、このマンションのある駅南口側は治安は良いですよ。欲を言えば、根岸三丁目方面が良いけどね。最近は、子供のいる家族もすごく増えて、変な人は逆に目立ってしまうほどです。

[166: 通りがかりさん]

>>165 マンション検討中さん
鶯谷近辺は意外に治安良いんですね。
たしかに繁華街と比べても、酔っぱらいとかも少ないから、そこまで悪くはならなそうですね。

[167: マンション検討中さん]

東向きの部屋でも、低層階だと電車や前の通りの車の騒音がどれほどなのか気になります。やはり昼夜通じて生活するのに支障出るレベルなのでしょうか？眺望に興味ない人にとっては、立地的にコスパ悪くないと思います。

[168: マンション検討中さん]

東向の道路は交通量がかなり少ないので、車にやる騒音はないと思います。
ただ、電車の音は低層階なら東側向きの部屋でも音が反響して聞こえるかもしれないですね。

[169: 口コミ知りたいさん]

あまり盛り上がってる感じしないけど、売れてるんですか？

[170: マンション検討中さん]

ファミリー向けがかなり売れてしまって、静かなのでは？この辺りのマンションは、ひっそりと完売のケースが多いから。単身者向けはまだまだよりどりみどりですね。

[171: マンション検討中さん]

現時点で2LDK、3LDKは3部屋くらいしかないみたいですね。
1LDKはまだ残っていますね。

[172: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問記事がアップされてますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/article/314/

[173: マンション検討中さん]

ここは騒音が怖くて手が出ないんだよなぁ。二重窓も西向きのみ?らしく、東向きでも音がしそう。。。

[174: マンション検討中さん]

僕は知っているよ。上野郵便局の前に一時間立ち続けて聞いたあの音を。きこきこキコキコ。ただ、上下左右の部屋の生活音は気にしなくていいかもです。物騒な事件もありましたので。

[175: 匿名]

ここは、何があった土地ですか？

[176: 匿名さん]

172さんがリンクして下さったマンション訪問記事を読ませていただきました。
この方、子育て中のママさんのようでマンション周辺のスーパー事情も
詳しく書いて下さっていてさすがは女性ならではの視点だと感じました。

[177: マンション検討中さん]

掲示板は落ち着いてきていますが、まだ色々と取り上げられていますね。
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/796/

ただ、もう2LDK,3LDKはほぼ完売で1LDK以下の間取りが売れ残り、多い感じですかね？

[178: マンション検討中さん]

こことリビオともに2LDK、3LDKが人気なんですね。坪単価390と高くても欲しい人が多く残り僅かで、既に要望が入っているらしく、余裕の対応でした。ファミリー向けは近隣ライオンズ、ルフォン、イニシアの築浅も検討にと雑談されました。スマートな対応の中にも、今からしばらくこのエリアは人気上昇でこの値段でも買えないとのニュアンスでしたね。

[179: 匿名さん]

確かに山手線徒歩圏で頭ひとつ抜けて安いですからね。鶯谷。大塚のタワーは坪400後半ですし。

[180: マンション検討中さん]

先日、二度目のMR来訪となりました。初回(一週間前程度)は1LDKも結構残っていて、選択肢多いと迷うなー、と優柔不断を発揮できましたが、二度目のMR来訪では結構選択肢が減っていた印象。数は覚えてないのであくまで私の個人所感ですが。皆様の口コミで、1LDK残りそうという雰囲気だったのでのんびり構えていただけにちょっとだけ焦りました。
音は本当にどうなるのか気になりますよね。ある程度は予測できるとはいえ、出来上がって自分の部屋入って感覚を確認するまでは机上の空論に近いと思い諦めました。
素人意見ですが、本物件は、東側は周囲建物からシミュレーションした日照時間の予測が見られます。冬はいつどのくらいの時間帯で陽が当たるのか。また、Ｄタイプ側面の窓と隣マンションの窓とどのくらい被るのかのシミュレーションもありました。事前にここまで情報もらえたのは初めてだったので感動しました…。(初心者なので)

[181: マンション検討中さん]

電車の音はたしかに机上の空論にしかならないですね。
近くのイニシアの掲示板な過去の内容も見てみましたが、意外に騒音に関しては住んだ後も気にならない様子の方が多そうでした。

[182: 通りがかりさん]

鶯谷最寄りをどう見るかによると思いますが、特に最近の世代は街のイメージなんかにはあまりこだわらず、利便性を重視する傾向にあるように思います。そういう意味では、まだまだ伸びしろがあるエリアではないでしょうか。

[183: マンション掲示板さん]

電車で通る度見ちゃうけどやっぱ（上野公園に対して）逆に角度付いてるよねえ
ホームページと実際の印象が全然違う

[184: マンション検討中さん]

>>183 マンション掲示板さん

そうですね
鶯谷駅南口出るとすぐ建設中マンションが目に入りますが、どう見てもこっち(駅)見てる　笑
MRの方に聞いたら、MRで見せてもらえる画像は広角？でとってるのでもっと右半分に近い的なこと言われました。
恐らくHPで紹介されている画像も同じですよね。

[185: 通りがかりさん]

地元の人からすると、通勤通学帰りに、改札口を出たら見えていたスカイツリーが見えなくなって不愉快だと。ということは、西向きの部屋の中は丸見えだと？ちなみにここは、昔は大番のようなサウナが立っていたところですね。

[186: 検討板ユーザーさん]

色々賛否あるものの、山手線のラストリゾートである鶯谷？上野公園？にこれだけの人を注目させたサンケイさんは先見の明がありますね。遠い未来には坂本小学校跡地建て替えPJもあるかもだし、不動産値段は伸び代ある、下がらないエリアと言えますね？

[187: 匿名さん]

駅前が墓地なので鶯谷駅はこれ以上変わりようがないんですかね？
山手線最弱と言われ続けるのがつらいです

[188: 匿名さん]

ラストリゾートは文京区だと思うのだが

[189: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
山手線内ではそんな位置付けかもしれないですけど、他路線と比較したら山手線が強いと思うので。。そこは山手線に頑張ってもらいましょうw

[190: マンション検討中さん]

>>185 通りがかりさん

丸見えにはならないんじゃないかと思います。バルコニー？奥行きありますし、バルコニー壁もコンクリじゃないにしても色ついてますよね。透明or半透明じゃない印象でしたが
何階の部屋かによる感じです。

[191: マンション検討中さん]

>>185 通りがかりさん

丸見えにはならないんじゃないかと思います。バルコニー？奥行きありますし、バルコニー壁もコンクリじゃないにしても色ついてますよね。透明or半透明じゃない印象でしたが
何階の部屋かによる感じ？　隣のマンションは参考になりますかね？

[192: マンション検討中さん]

鶯谷は使ったことなかったですが、個人的には駅徒歩3分が魅力です。今も地下鉄線で同じ徒歩3分に住んでいますが、予想していたより便利。一度知ると手放せない。

[193: 匿名さん]

バルコニーの手摺は完全に透明ではなく人の目に触れやすい2階はブラウン、
それ以外は乳白色になっているように見えます。
ただし完成予想CGを見ただけなので営業さんに確認した方がいいと思います。

[194: 評判気になるさん]

公式見ると先着順の物件増えているようですが、ここ地味に2LDKも残ってたんですね。

[195: マンション検討中さん]

朝から晩まで鳴り響く強烈な電車音にキャンセルしたのでは？鉄粉もすごいからね。

[196: 評判気になるさん]

いまどきの電車に鉄粉なんてないから

[197: マンション検討中さん]

>>195 マンション検討中さん

近隣のマンションクチコミ調べたけど鉄粉がすごいというのはなかったです。凄そう、という予想はありました。

[198: マンション検討中さん]

ぼぼ隣のイニシア上野根岸の口コミ等を確認した限りでは、電車の騒音もそこまでひどくはないかと。

[199: 検討板ユーザーさん]

イニシアの方が音問題では位置的にマシなのは誰でも分かります

[200: マンション検討中さん]

イニシアは違った意味での騒音問題発生してる(してた)クチコミありましたね…
私も数々のマンションで騒音に悩んできましたが、結局は規則性がない生活音が一番苦痛だと思うようになりました。
ちなみに、首都高脇に住んでいた頃は真夜中でも吹かす(？)スポーツカーの爆音と、それこそ常に舞っているチリ(鉄粉？)が最大限のストレスでした。

[201: マンション検討中さん]

結局、駅から近いという利便性と騒音はトレードオフの関係になってしまうので、何を重視するかですね

[202: 匿名さん]

ここはそこまで電車の音、家の中だったら気にならないと思うけれどなぁ。
でも音の感じ方って人によって異なるから、なんとも言えない部分はあると思う。
あと、住む階数によってもかなり異なってくるのではないかとかんじます。
上の方の階のほうが
ここの場合は音に関しては少なくともいいのかも。

[203: 検討者さん]

価格出てきた時は強気だな、と思っていたけれど、改めて今見直してみると利便性の割にはむしろ買いやすいのかな…

[204: 匿名さん]

>>203さん
最多価格帯が4000万円台くらいなので、買いやすそうです。

販売戸数 10戸
販売価格 3,448万円（1戸）～6,438万円（1戸）
最多価格帯 3,700万円台（2戸） ※100万円単位

6438万円でちょっと驚くんですけど、最多価格帯は3700万円台でした。そう考えると…

[205: 名無しさん]

白っぽい横壁、あっという間に汚れちゃうんじゃないでしょうか

[206: マンション検討中さん]

ルフォン三丁目の方で11階、3LDK7180万で出てますね。ディスポーザーもついてますし、比べるとお得感ありでしょうか？？

[207: マンション検討中さん]

ルフォン根岸は静かだしね。ディスポーザーや天然御影石、経年と仲介料考慮して7000万円位なら欲しいね。

[208: マンション検討中さん]

なんか静かになっきたね。買う人はかっちゃったからかな？

[209: 匿名さん]

シングル向けが売れ残ったらなんて書き込みあったけど、既に99戸のうち8割以上売れてたから、買う人は買ったかもね。
ここ1年くらいの上野、入谷、日暮里と名のつくイニシア、クレヴィア、リビオレゾンも見たけど、立地だけじゃなく、設備、グレードもココが１番よさそうに感じた。
好みが分かれそうな線路側の西向きもサクサク売れてたし、東側道路も広いのに交通量が少ないから、東と西どっち買ってもリセールで苦労しなそうなイメージ。

[210: 通りがかりさん]

他物件との比較では西側狭めの1LDKが特にコスパ良かったと思う。
今残ってるのは主には1DKと35,6㎡の1LDKかな。前者は単身にしてもやや狭め、後者は単身にしてはグロス重めだから動きは鈍いかなと思ったけど、さて今後どうなるか。

[211: 匿名さん]

京浜東北線と山手線は本数が多いので電車はひっきりなしに走っていると思います。
そのことを考えると、電車の音はずっとしていることになりますから、窓を閉めていても多少の音はするのでは？
走る速さにもよりますが（駅が近いので）振動などもしてくる可能性があります。
実際に現地に行って音などは確認したほうがいいかな

[212: 匿名さん]

ここはモデルルームが現地のすぐそばだから、みんなウロついて音を確認するんじゃないかな。
営業もまず電車の音をラジカセで流して二重サッシの効果を聞かせるくらいだから、売る方も買う方も、１番気にしてる部分かと。
西側は、窓を常に開けて生活したい人には、そもそも合わないし。
ただ実際の部屋は条件が違うから、想像でしかないけど。

[213: マンション比較中さん]

やっぱり騒音はこと西側については気になりますよね。
自分も線路際の細道で30分くらいうろうろしてみましたが、電車の往来が重なるタイミングとかは音もすごかった。（山手線、上野東京ライン、京浜東北が同時に来た時とか）
二重サッシ体験も良かったのですが、自分の時はデシベルを騒音に合わせた音楽だったので、電車の音の方がイメージしやすかったかなとは思いました。
とはいえ、西側のお部屋ほとんど残ってなかった気がしたので、気にしない方も多いのかなとは思うのですが。

[214: 通りがかりさん]

音は、線路脇すぐの道路で聞けば当然ウルサイし、二重サッシ閉めれば多分静かだろうけど、コレばかりは個人の生活スタイルによっても感じ方が違うから何とも。

それよりも鶯谷まで信号なし3分が魅力。歩いてみてホント近いし、エレベーターも２基あるから朝のタイムロスが少ない。
でもこの坪単価でも売れてるのは、上野入谷口改札9分ってのがデカいのかな？
実際上野駅まで余裕で歩ける距離だし、9分のうち2?3分は駅構内を歩くから楽。
日比谷線5分は歩かなかったけど、いろいろ便利だなと思った。

[215: 口コミ知りたいさん]

いよいよ最終期ですか。
竣工前には流石に売り切れるかな？

[216: 通りがかりさん]

ホームページ見ると、最終○次という書き方してないから、残り4戸で終わりですかね。
1DK?2LDKと販売予告物件で記載するために残していた各間取りを売り切ったら完売っぽいですね。
竣工まで半年以上ありますけど、お盆明けの8月中に「完売御礼＆キャンセル待ち受付中」とかの表示に変わるかも。

[217: 通りがかりさん]

先着順4戸もあるから少なくとも残り8戸はあるのでは？

[218: 通りがかりさん]

>>217 通りがかりさん
最新の情報は分からないですが、私が行ったとき、成約済みと申込み済みを除くと残り8戸もあったかな？というレベルでした。うろ覚えですけど。

[219: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[220: マンション検討中さん]

ホームページ上は先着順1戸、最終期4戸になってましたね。

[221: マンション検討中さん]

振動はさほどと思いますが、音は結局住んでみないとわからないのが少し不安ですよね。二重サッシで対応はされていますが。
駅至近の立地とのトレードオフですから、契約された方は音よりも利便性などを納得して選択されているんでしょうね。

[222: 通りがかりさん]

大通り沿いの車とかバイクの音に比べたら電車の音はストレス少ないでしょ。

[223: 匿名さん]

さすがに、現在のこの規模のマンションが電車ごときで振動を心配する必要はないでしょう。
音はどうだろ？二重サッシがダメなら電車から見える全国の住宅が大変なことになるので、窓閉めれば大丈夫かなと。
線路が遠くても遮るものがないと聞こえてくるのは経験済みなので、窓開けっぱなしで電車の音がイヤなら東側ですね。
音どうこうより、この立地だけでも売れそうなのにグレードもそこそこ妥協してないのがこの物件の売りな気がする。

[224: 通りがかりさん]

モデルルームの予約枠、今週末より後の日程が出てないね。
完売見えたかな？

[225: マンション検討中さん]

こちらのマンションですが、もともとはichijoというゲイ(中年)のハッテン場だったところの跡地なんですね...
知らなかったので、ちょっとショックです。

[226: マンション検討中さん]

>>225 マンション検討中さん
線路側の方の一部、そうだったんですね。お隣のクレストフォルムさんとかイニシアさんなんかからなら見えそうな位置関係ですね。
まあ、人が亡くなってるとかそうでなければ今はないんだしいいかな。

[227: 評判気になるさん]

>>226 マンション検討中さん

検索すると、ハッテン場の内容にかなりドン引きしました。こちらも特に聞かなかったのですが、聞いたら答えてくれたのか。答えられる内容とも思えない。

[228: 匿名さん]

>>227 評判気になるさん
まぁ、春先のレスでも話題に上げてる人がいたので、この全スレ読んでる人には既知ですかね。
別に、殺人が起きてるわけじゃないんだしって気にしない人が多いと思いますが、品行方正な施設の跡地でないと絶対ダメという方は、ムリですね。
そういう方は、昔からを考えたら浅草界隈なんて、検討にも入らないのでしょう。
私は、分譲マンションの敷地全部にどんな施設が建っていたのか気にして選んだことないですが、人それぞれですから。

[229: 匿名さん]

>>224 通りがかりさん
9月以降の来場予約ができないところを見ると、申込み等の状況から完売の目処がたったかもしれませんね。営業員も減らすのかも。
先月、目の前の道路でガッツリ下水工事してたけど、ついでに電柱の地中化もやってくれれば、広くて車少ない見た目もスッキリの最高な道路となるんだけど。
郵便局のとこまでは、地中化やってあるんだよね。

[230: マンション検討中さん]

東側の騒音はどうでしょうか？
窓を開けて生活することはほとんどないのですが、電車がひっきりなしなので音が気になります。東側は二重サッシではないみたいですし。

[231: 通りがかりさん]

>>230 マンション検討中さん
東向き住戸で電車の音は、目の前の8階建ての建物に跳ね返った場合かな。
音は何もないところでUターンするほど回り込まないので、14階建てのルフォンと隣のクレストフォルムの方が目の前の建物より高く、上に抜ける音しか建物を超えてこないはず。
理論的にはこうだけど、実際は脇道とか色々な条件があるから分からない。窓閉めてれば東向きならT1サッシでも大丈夫な気はする。根拠はないけど。

[232: 通りがかりさん]

完売しましたか。
やはり駅近は強いですね。

[233: 匿名さん]

年明け竣工ですが、その前にサクッと完売しましたね。
公式ブログで最終4戸を9/5まで募集9/6抽選で、これが最後と書いてたから、最低1件ずつの申込みはあるんだろうなと思ってたけど。

[234: 匿名さん]

5月くらいに1DKがちょっと苦戦してると聞いたけど、よく売れたね。

[235: マンション検討中さん]

1DKは仕様がイマイチだったと思う。それで3300?は高い。
1LDKの3600とかは仕様がよくお得。リセールでプラス500くらいになるかと。

[236: 通りがかりさん]

確かに32㎡の1LDK2階で3700以下ありましたね。
1LDKでも4400オーバーの部屋とか、単価が抑えられそうな2LDKも上階で坪単価440万とかがサクッと売れたところ見ると、完全に上野物件でしたね。
最寄駅だけ見ると鶯谷なんですけど。

[237: デベにお勤めさん]

>>228 匿名さん
そのようなところだったということはそこに集まる人たちは前向きだったと思いますので、よい氣が集まっているのかなと。
ダイバーシティ&インクルージョンが浸透してきている中でそのことを気にするのはかなり時代遅れだと思いますけど。

[238: 評判気になるさん]

囲いが取れましたね。あまりに安っぽく見えるのは私だけでしょうか？あれが坪400とは世も末かな。

[239: 坪単価比較中さん]

>>238 評判気になるさん
電車も真後ろに走っているし、隣の事務所も老朽化ですぐほかのマンションが建ち
そうあまり環境はよくないかも。この地域でいっぱいマンション建築が始まっている
ので駅地下物件がまだまだ多く出てきますしね。

[240: 坪単価比較中さん]

>>228 匿名さん
最近まで、ハッテン場あたりで「風呂場で事件死」の大島てる情報が出ていたけど
この物件に建て替えたので削除されたのかな？

[241: 評判気になる]

完売後なのに急にネガが！w

[242: 通りがかりさん]

今更営業妨害の意味も無いですし、気になりつつも買えなかった人の僻みですかね。
この辺りでは頭抜けて人気物件でしたからね。
ご愁傷様でした。

[243: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[244: 評判気になる]

個人的には良い物件だと思うんですが、住まいサーフィンの資産性ランキングで台東区新築35件中32位でなんでだろう？という感じです。立地や駅力に対して割高ってことですかね？まあ今更な話でもあるんですが。

[245: 通りがかりさん]

久々に見たら書き込みが。
ラスト4戸は、抽選倍率激しかったみたいなので、買えなかった人もいるんでしょうけど、もう完売してるし、買った人も買わなかった人も今更ギャーギャー言ってもね。
ちなみに周りで土地持ってて売らない地主は、鶯谷の再開発での値上がり待ちの人もいるとか。
鶯谷の大規模再開発で駅前にタワマンができて街が活性化すれば、周りのマンションの価値も上がるけど、再開発のサの字も聞こえないのが鶯谷だと思ってる。

[247: 口コミ知りたいさん]

>>245 通りがかりさん
確かにサの字も聞こえてきませんねｗ
近隣の日暮里、西日暮里は再開発に湧いているのに、鶯谷だけなぜ再開発の空気すら出ないのはなぜなんだ。この物件じゃないけど、上野公園も近いし、谷根千や浅草なんかもまあ近くて、実際に歩いてみるとパブリックイメージより良いところにも思えるんですが。

[248: 検討板ユーザーさん]

>>247 口コミ知りたいさん
鶯谷は上野に近すぎる。よく御徒町駅は上野から歩いてすぐみたいに言われるけど、上野ー鶯谷間も駅距離同じくらいだし。
実際、南口3分のこの物件から、歩いて9分で上野駅。
どこの田舎駅だって言うくらい、のどかすぎる南口は変わりそうにないけど、周辺住民は上野が近いから別に不便と感じていないかも。

[251: 匿名さん]

さ