ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン上野公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.lefond.jp/yamanote03/limited/index.html
所在地 :東京都台東区根岸一丁目１－７他（地番）
交通 :JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩3分
　　　 JR山手線他「上野」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分
敷地面積 :949.41m2（建築確認対象面積）/1,005.46m2（売買対象面積）
建築面積 :524.82m2
建築延床面積 : 5,479.22m2
総戸数 : 99戸 （うち、事業協力者住戸10戸）
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上14階建て
建蔽率 :90%
容積率 :454.79%（500%・400%の加重計算による）
建物竣工時期 :2022年1月下旬（予定）
入居開始時期 :2022年1月下旬（予定）
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[スムラボ 関連記事]
ルフォン上野公園 ザ・レジデンス《価格高騰する上野の「次の駅」という選択》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/796/

[51: 検討板ユーザーさん]

ここは北に行く人以外は歩いても上野駅を使いそう。駅に向けて減速するカーブ地点なのでブレーキ音が少しキツそうです。

[52: 匿名さん]

二重サッシで防音対策は取られているようですが、ある程度の音はすると思います。
すぐ近くに線路があるということは窓を開けて生活ができないです。

それだけでなく、電車が通るときは振動もするかもしれません。

そういったデメリットを踏まえたうえで、気になさらない方向けでしょう。

[53: 匿名さん]

新築分譲マンションでも振動ってあるんでしょうか…。
アパートに住んでた時はトラックが通る度に揺れましたけど。
電車だとどの位揺れるんでしょうね、気になります。

プランを見ようと思ったらどの間取りでも一つは限定ページになってるようで。
Lタイプ（3LDK）はMタイプと同じようにワイドスパンの部屋なんでしょうか？
こういうタイプだとリビングインの居室ばかりになっちゃいますね。

[54: 匿名さん]

マンションって支持層という硬い地盤まで杭を打っているから
地震でも大丈夫！というくらいだし車が通ったから即揺れるのかどうかは微妙ですね…
建物も地震対策である程度たわむことを思うと
ゼロではないですが
揺れて揺れて眠れないと言うほどでもないのでは？

[55: 匿名さん]

>>53 匿名さん
トラック通過でアパートは揺れても、マンションはなかなか揺れないよ。というか、全く揺れないよ。
賃貸マンションでも揺れないと思うけど。

[56: マンション比較中さん]

ICHIJO壊してマンションになるのか・・・

[57: マンション検討中さん]

エントリーした人に電話架けてる？

[58: 匿名さん]

>>57 マンション検討中さん
来てますよ

[59: 匿名さん]

マンション建設中の道の向かいに、モデルルームみたいな建物ができてますね。ちょいワクワク

[60: 匿名さん]

販売前なのに、これだけのカキコミがあるということは、
かなり人気物件であるという証拠ですね。場所がいいですからね。

最近はやりの無駄な共有設備もないので、
必要以上に人と関わらなくても良さそうなのもいいなと思いました。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>14 匿名さん
荒川区からの越境すら受け入れてる学校ですし、根岸小への越境は十分可能かと思いますよ。

[62: 評判気になるさん]

明日から事前案内会ですね
伺えた方是非とも共有お願いいたします
既に、今週末はいっぱいでした。。

[63: 購入経験者さん]

上野公園永久眺望っていうのが評価大。緊急事態宣言でマンションギャラリーも閉めるとしたら、価格、安くならないかな。株価が高いから、それはないか。

[64: 匿名さん]

確かに。線路地帯には今後も何も建たないだろうからね。

[65: マンション検討中さん]

電車通るときに電波が悪くなるなあ。。二重サッシって言っても、換気口から確実に音が漏れてくるので、夜寝るときにかなりしんどいと思います。

[66: マンション掲示板さん]

>>62 評判気になるさん

私も予約できなかったので、情報伺いたいです。
金額が分かれば教えて欲しいです。

[67: マンション検討中さん]

【3LDK】
71.71平米→8900万から
66.31平米→7900万から

でした

[68: 匿名さん]

ありがとうございます！高い！撃沈です。もう少しグロスが安いものはありませんか。

[69: マンション検討中さん]

2LDKだと5900万からでした

[70: 匿名さん]

2LDK 坪360万から、3LDK 390万から　という感じか。
そんなもんかね。

[71: マンション掲示板さん]

>>70 匿名さん
>>67 マンション検討中さん
情報提供ありがとうございます。
2年程前近所であるルフォンリブレ上野根岸の購入検討をしたことはありますが、そちらの方はは坪単価的に安いし(2LDKの坪単価高くても340万円台)、ロケーション良かったと思います。
この違いはなんでしょうね...

[72: 匿名さん]

ルフォンとルフォンリブレの違い、ご存知の方、教えてください。

[73: マンコミュファンさん]

>>72 匿名さん
https://www.lefond.jp/brand/
ブランドサイト見てもイマイチ違いが分からないですね

[74: ご近所]

２LDK５９００万円～　と広告出せたら確かにいろいろ釣れそう
でも、線路側の2階でしょうか。。
2階のほうが3階とか4階よりは静かな気がします

ただ、線路と反対側も大きな道路なのでそこまで差は出ないのかな
道路は広いが大きな車は通らないところなのでしずかだと思いますが。。

[75: 匿名さん]

高層階と低層階の価格差、ありそうですね。パンダ部屋とか？

[76: 匿名さん]

>>72 匿名さん
リブレだとコンパクト寄りになりますよ。

[77: 匿名さん]

1月9日から案内会、行かれた方いらっしゃいますか？

>>ルフォンとルフォンリブレの違い
よくあるのが価格帯の違いですが、ここはよくわからないですね。
明確な線引きがあるわけではないので、曖昧な感じなのかもしれません。

価格5900万円～ですか。人気の部屋は抽選でしょうか。

[78: 買い替え検討中さん]

２LDK5900万円台は53平米台の道路側、一番左下の2階でした。
54平米の間取りは道路から見て右側で4階6200万円台でした。線路側で無いので、夜は静かそうです。今のところ日当たりも午前中はあるみたい。
線路側は全て１LDK、２LDKは道路側の低層階、３LDKは道路側の高層階だけでした。
間取りも効率良いですし、仕様もなかなか良かったです。
管理費はわからないですが、ディスポーザーも無く戸数も多いので、これで程よい金額でしたら、特に懸念点は無いと思うので、抽選になる部屋も出てきそうですね。
モデルルームに入谷から向かったのですが同中にまいばすけっとあるのも便利そうでした。

それにしてもなぜマンションの前の道はあんなに広いのだろう。抜け道にも使えそうにないので、郵便局を出入りする車くらいがメインで走るくらいでしょうか。

[79: 匿名さん]

ありがとうございます。緊急事態宣言が出て、家族から外出を禁じられており、情報助かります。線路側高層階、上野公園眺望を狙っていたので、全部1LDKとなると残念です。

[80: 買い換え検討中さん]

改めて見直したら、11階から上には3LDK が線路側にありました。
線路側に６部屋ありますね
2LDK が線路側に無いの間違いでした。
私は2LDK 狙いだったので残念でした

[81: 評判気になるさん]

そういえば、イニシア上野根岸の中古が売れたみたいですね
先日引っ越しもあったようです
割高かと思いましたが、この値段を思うとあれでもお手頃だったのかもしれませんね

[82: マンション検討中さん]

>>81 評判気になるさん
14階60平米　6200万一瞬で売れちゃいましたね。こちらより、確かにイニシアの方がお得ですね。

[83: 匿名さん]

イニシア上野根岸調べてみました。上野駅徒歩9分、入谷駅徒歩4分、鶯谷駅徒歩3分で、全く一緒。ただ立地はイニシアの方が良いので、中古としては築浅でおすすめではないでしょうか。

[84: 匿名さん]

イニシアって坪226万だったらしいな。

[85: 匿名さん]

死んだ子の年を数えるな、との格言もあり、昔の相場には戻らないでしょう。新幹線乗る時にはタクシーで上野駅行けるのは楽。

[86: ご近所さん]

イニシア羨ましい。。。

[87: 匿名さん]

イニシアたしかに築浅で買いですが、もう売れてしまったわけですし、ルフォン上野公園が完成したら、地域ナンバーワン物件の座は、イニシアからルフォンに！

[88: 評判気になるさん]

この辺りのルフォン兄弟では、根岸三丁目も66百万前後で売りに出ることあるよね。

[89: 周辺住民さん]

ああ、ここ上野郵便局の向かいか。あのへんマンションばかりになってしまった。

[90: 匿名さん]

資料請求者限定に公開された間取りもあります。
Aタイプ、Hタイプ、Lタイプの3つです。

広さから推測して、他間取りとそこまで変わりないのかな…と思ったりします。
ただ、資料請求者にしか公開されていない間取りが気になっているのも事実です。

資料請求した方、どうでしたか？

[91: マンション検討中さん]

1LDKの価格ご存知の方ぜひ教えて下さい！

[92: 周辺住民さん]

リビオ2棟目が根岸4丁目に販売し始めるらしいですね。2月下旬から

[93: 評判気になるさん]

この周辺他の物件はございますか　

[94: 匿名さん]

このあたり、マンションの立地により、微妙に良し悪しが分かれるため、「この周辺」といっても入谷駅寄りか、鶯谷駅の北口か南口かで評価がわかれるところかと。

鶯谷駅徒歩４分にクレヴィア日暮里ザ・プレイスがありますが、雰囲気がいいとは言えない北口側で、かつ荒川区になります。入谷駅徒歩５分、リビオレゾン上野入谷ザ・テラスは、山手線からは遠く、完全に入谷物件です。（どちらも検討しました）

上野寄りをアピールしているルフォン上野公園ザ・レジデンスと同じ感覚で探すと、イニシア上野根岸ぐらいでしょうか。でも中古は売れてしまいました。ルフォンの周り、イニシアのほかは結構築年数が経っているマンションが多いです。山手線から離れても良ければ、いろいろあるんですけどね。

[95: マンション掲示板さん]

へー。

[96: 評判気になるさん]

鶯谷駅の南口と入谷駅の近くですね　ルフォン上野公園ザ・レジデンスは検討中でもし他の新築マンションが間もなく販売開始であれば一緒にみたいですね。入谷のほうにもう6年間ぐらい住みましたから、慣れています：）

[97: 匿名さん]

2月下旬販売予定ですが現段階で販売価格、管理費、修繕積立金なども未定のようです。
これらの費用についてはエントリーされた方の限定情報で確認可能になっていますか？
このような情報は販売直前ギリギリに発表されるんでしょうか。

[98: 周辺住民さん]

高すぎますね。。。

[99: 通りがかりさん]

上野公園近くのホテルパークサイドが解体されて、積水ハウスが事業主で開発するみたいです
こちら何が建つかご存知の方いませんか

[100: 匿名さん]

積水だとマンションの可能性大？
あそこからのパークビューは悪くないが、裏がなあ。。。

[101: 匿名さん]

ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

[102: 匿名さん]

地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

[103: ご近所さん]

50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

[104: 匿名さん]

すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

[105: 匿名さん]

2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

[106: 匿名さん]

>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

[107: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

[108: 匿名さん]

上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

[109: 匿名さん]

高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

[110: ご近所さん]

入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

[111: 匿名さん]

素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

[112: 匿名さん]

高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

[113: 検討板ユーザーさん]

この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

[114: 匿名さん]

>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

[115: 買い替え検討中さん]

>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

[116: 買い替え検討中さん]

賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

[117: 匿名さん]

上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

[118: 匿名さん]

マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

[119: 匿名さん]

>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

[120: マンション検討中さん]

苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね

[121: 匿名さん]

>>117 匿名さん
入谷口から改札までは距離があるので、実質9分ですらないですね。上野駅まで10分圏内っていう響きだけで実用性を伴わない売り文句だと思います。結局、鶯谷・入谷周辺の中古物件と足並みを揃える形のリセールになりそうです。マンマニさんもそういう判断で10年後を見据えているのかも？

[122: 匿名さん]

ただ開放感ありますよね。上野公園脇のマンションって貴重なんじゃないだろうか。

[123: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
モデルルームが盛況であるのは必須条件ですが、確実な判断材料にはならないですね。投資家が多いなら賃貸物件が増えて管理状態が悪くなる。

100戸近いのにエレベータが一機だったらなおさら検討者減りますね。

抽選住戸がある通り、マンマニさんが言うような一部の住戸は買いなんでしょう。しかし、マンションという集合住宅である以上、他の間取りもちゃんと売れてくれないと自分達に皺寄せが来ますね。

[124: 匿名さん]

>>122 匿名さん
そう思います。でもそれは西向きの一部の住戸なんですよね。
西向きの低層階も除くと、マンマニさんが言う上野公園の半永久眺望を満たすのは、全戸の20%くらいではないでしょうか。

[125: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
線路跨いでる時点で、上野公園脇っていう実感ないなー。
上野池之端周辺の物件を調べたことある人は、貴重であっても妥協して買う感が否めない。

[126: マンション検討中さん]

マンマニさんのコメントで、ルフォンあるあるな下り天井、サッシ高がどんなものなのかよく見たけどほんとだね。間取りによっては天井凸凹だし見栄え悪過ぎ。階数を12階くらい抑えて天井高上げなよ。これで上野駅徒歩5分のBrilliaと坪単価同じとか笑うんだけど。

[127: 匿名さん]

池之端買えれば、もちろんそっちなんでしょうけど。全戸の２０パーセントっていうと何階から上が上野公園眺望かご存知の方、教えてください。

[128: 口コミ知りたいさん]

流石に池之端とここを比較する人はいないのでは。

[129: 113]

>>115 買い替え検討中さん
ですよね。モデルルームでもここの懸念は聞いたのですが曖昧な回答でした。売主(サンケイ)と販売会社(東京建物)が違うので、何故ここまで1LDKが増えたのか細かいところは分からないが、そちらの方が収益が高くなると判断したんだと思う、と当たり障りのない話をされました。分譲マンションは管理が命とも言われるので、販売時の会社の収益都合で管理に懸念が生じるのは、気持ちよく買えない大きな理由でした。

[130: マンション検討中さん]

色々な意見もありますが、抽選当たれば買うつもりです。なんだかんだ言っても、立地的な魅力は大きいかと。

[131: マンション検討中さん]

営業の方が、ここに出てきた懸念点をフォローしてくれると嬉しいんですけどね。

[132: 匿名さん]

角部屋のサッシがT2なのはセンスないですよね。
音は回折する訳で、電車の騒音が周り込んで来る。工夫が足りないなぁ。

建物と隣接しているEタイプはもっと最悪。
音が共鳴したらもっと大きな音になる。T3, T4は必須でしょう。

[133: 匿名さん]

事業協力者住戸の全部が東側なのって、これまで生活してて線路側が耐えられなかったから東側に住戸割り当てを希望した結果なのかな。永久眺望どうこう言っているけど、最上階の事業協力者ですら東側なのはそれくらい線路側がキツいのか。。。

答えは得られないだろうけど、同じことに気付いた人はなおさら線路側住戸（低層階はさらに）は検討しないだろうね。空家だらけのマンションになってしまう。

となると管理組合で地権者の力が増しそうですね。修繕費の皺寄せも来て恐ろしい。。。

[134: マンション検討中さん]

マンションマニアさんとか有名なブロガーが取り上げたのに、ここのスレッド数少なくない？マンション購入って大きな買い物で不安だからどんな情報であれ集めたり意見をぶつけ合ったりすると思うんだけど。

まさか、この物件ってそもそもの検討者が少なくて投資家にも刺さってないのでは！？

[135: マンション検討中さん]

>>129 113さん
そうだったんですね。不安でしかないよー(涙)
冷静に考えてやめた方がいい気がしてきた。

[136: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
マンマニさんの言う、眺望と騒音のトレードオフって
騒音側に結構な偏りがあるのでは。

[137: 匿名さん]

>>127 匿名さん
公式HPを見る限り、上野公園眺望っていうか、ほぼ学校眺望の横に木々があるって感じですね。10Fくらいから学校と同じ目線になり、衝立が気になり始めるのでここが限度でしょう。西側12戸のみ。9階以下はほぼ線路眺望。1LDKの間取りですし32戸すべてが鉄オタには響けばいいですね。

[138: 匿名さん]

線路のカーブに位置しているので、外干ししたら洗濯物に鉄粉が付きそうですね。

[139: マンション検討中さん]

部屋が埋まらない場合の管理費や修繕費は売主にて補填することになるようなので、あまり気にする必要がないと思ったのですが、どうなんでしょうかね。

[140: 匿名さん]

>>139 マンション検討中さん
基本的には、売主負担ですね。
ですが、管理規約に「管理組合設立以降は免除される」的なことが書かれていると、買主の皆さんで負担しなければなりません。契約内容を確認されてみては。

[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

[142: 検討板ユーザーさん]

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

[143: マンコミュファンさん]

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

[144: 匿名さん]

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

[145: マンション検討中さん]

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

[146: 購入経験者さん]

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

[147: マンション掲示板さん]

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

[148: マンション検討中さん]

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

[149: 匿名さん]

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

[150: 口コミ知りたいさん]

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。