ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン上野公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.lefond.jp/yamanote03/limited/index.html
所在地 :東京都台東区根岸一丁目１－７他（地番）
交通 :JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩3分
　　　 JR山手線他「上野」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分
敷地面積 :949.41m2（建築確認対象面積）/1,005.46m2（売買対象面積）
建築面積 :524.82m2
建築延床面積 : 5,479.22m2
総戸数 : 99戸 （うち、事業協力者住戸10戸）
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上14階建て
建蔽率 :90%
容積率 :454.79%（500%・400%の加重計算による）
建物竣工時期 :2022年1月下旬（予定）
入居開始時期 :2022年1月下旬（予定）
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

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ルフォン上野公園 ザ・レジデンス《価格高騰する上野の「次の駅」という選択》【クリスティーヌ】
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[141: マンション検討中さん]

>>140 匿名さん
ありがとうございます。契約書等には管理組合設立には関わらず、売主にて負担となっているので、大丈夫そうです。

[142: 検討板ユーザーさん]

買い手が付けば管理費は大丈夫という話では無くて、マンションの状況に応じて予定していたよりも修繕積立金が多く必要になったりするケースがあります。その時により高額の修繕積立金の支払いを管理組合で決めるわけですが、不動産投資目的の保有者だと嫌がって応じないケースなどがあります。

あとは賃貸で居住する独り身の方が多くなると、身元を知らない人が入れ替わり立ち替わりになるわけで、ファミリー世帯から見てマンションの雰囲気が悪いと感じたりします。

[143: マンコミュファンさん]

>>142 検討板ユーザーさん
まさにこの物件で起きそうな話ですね。
投資向けであろう1LDKの間取りが半分近いのが懸念過ぎる。
上の会話を見る限り、営業からもはぐらかされているようなので不安になります。

[144: 匿名さん]

売れ残りは管理費・修繕費を売主がカバーしてくれるが、売主からするとそんな状況は続けたくないのが心理。
取りうるアクションとしては、売主自らが賃貸物件として出すか、値引きをして売り捌こうとしますよね。前者は管理面の不安要素でしかないし、後者は金額面で買えなかった層が参入して来る訳だから民度が低くなりそう。前半で買ってる人からすると値引きしないと売れない状況を目にするのは心が痛いですね。。

[145: マンション検討中さん]

もったいない感じですね。
そもそも3LDK、2LDKは売れ行きが良さそうなので、そちらのプランを増やせば良かったのに。

[146: 購入経験者さん]

建設データバンクを見ると、ルフォンは2019/11/8に建設の届出を出してますね。
これを見れば今後どこに何が建つのかわかります。この辺一体は建設ラッシュなので選択肢は豊富ですね。中古市場でも確実に戦える物件を選んだ方がいいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=61667

[147: マンション掲示板さん]

>>145 マンション検討中さん
同感です。1LDKが売れ残りそうで...,,せめて西側の高層階は2LDKとかにすればよかったのに。。
1Lがもう少し少なければもっと価値があった気がします。
>>146ありがとうございます。

[148: マンション検討中さん]

1LDKの小さい間取りが多いと管理組合が機能しない気がします。

単身の方が住むでしょうから自由度はDINKSや家族連れに比べて圧倒的に高い。
修繕費や管理費が値上がりますって時に「自分が出ていくまでは。」と確実に反対するでしょうし、そもそもマンションに対する帰属意識が低いので投票数が一定数集まらないと思います。

[149: 匿名さん]

気になるのは、1DKや1LDKの単身向けの間取りと3LDKの間取りがあることです。

どうしても生活スタイルが違うでしょうし、ファミリーだと子供がいて音がうるさいこともありえそうです。
うちは子供がいるのでファミリーなのですが、配慮していても音がしてしまうこともあり、迷惑かけないか少し心配で…。
夜勤や平日休みなど、多種多様な生活スタイルあるので、やはり気になってしまいますね。

[150: 口コミ知りたいさん]

売契/重説の内容に不安な部分が。。。
やっぱり売主の都合の良い形に書かれるものなんですかね。。。

[151: 評判気になるさん]

>>150 口コミ知りたいさん
どんなところに不安があったのですか？とても気になります。

[152: マンション検討中さん]

>>150 口コミ知りたいさん
不安な部分、知りたいです。
特に何も気づかずに重要説明を聞いてしまったので、気になります。

[153: 口コミ知りたいさん]

売買契約書と重要事項説明書がすべてです。
表現が如何様にも解釈できるのであれば疑ってかかるべきです。
何か起きた時に泣きを見るのはあなたですよ。

買主の落ち度による費用負担については記載があったとしても、その逆について記載がない場合気になりませんか？銀行手数料について売主については書いてますか？仕上げ等について変更を承知するよう求める記載はあるが、事前の通知義務について記載がありますか？買主による承認プロセスは？また、その変更内容の程度によっては契約破棄ができるのか気になりませんか？セコムや宅配ボックスなど管理費の内訳が分からないですね。建築確認済証（写）、土地登記簿謄本（写）、性能評価書（写）などは付随図書に書かれてますか？損害遅延金の割合が日割りだと書いてますか？

他にもまだありますが、よく見た方がいいですよ。他物件の書類をお持ちであればそれと比較するのもいいですね。大事なことなのでもう一度言います。何か起きた時、売買契約書と重要事項説明書に書かれていることがすべてです。契約は買主と売主が対等であるべきです。ま、不動産業界の闇でもあるんですけどね。

[154: 買い替え検討中さん]

>>146 購入経験者さん
ありがとうございます。ちょっと調べてみました。
この周辺には、三菱地所レジデンス（90戸）、野村不動産（70戸）、日鉄興和、サンケイビル、東急リバブルが建ててくるみたいですね。

近場で目に付いた物件としては、
後楽園駅前に三井不動産がめちゃくちゃでかいマンション建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63336

蔵前駅には、日本郵政不動産が複合タワーマンションを建てますね。
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63372

見てるとおもしろい。

[155: 匿名さん]

アクセスの良い立地にあるマンションを…と考えたら

この物件はいいのかなと感じますが、想像通りお高い。

間取りは特別感はないけれど、こんなものなんでしょうかね。

1～3LDKとプランはそれぞれありますが、面積の広さなどを考えると

ファミリー層が住むには狭い感じがしました。

[156: 通りがかりさん]

2LDK、3LDKはかなり売れているようですが、1LDKも売れてるみたいですね。

[157: 検討板ユーザーさん]

電車の音で上下左右の室内音は消えそうだから案外ストレス無く暮らせそうな気がします

[158: マンション検討中さん]

ルフォン兄弟の中で、本当のJR駅ちかは、ここ上野公園とルフォン根岸三丁目になるものね。少し遠いルフォン入谷でも3LDK7150万円で瞬間蒸発した今の相場では、ここの3LDK8000万円は早いものがちなのかもね。

[159: マンション検討中さん]

駅近と言っても…
鶯谷駅に入るには歩道橋渡るかエレベーターで上がる、
最短経路は線路際の細～い通路なので時間帯によっては避けたい
となると言うほど近くないなと思いました

[160: マンション検討中さん]

細い裏道を使って鶯谷駅が徒歩3分ってことなので、どうかと思いましたが、実際に歩いてみると信号なしで駅まで行けるので、相当近く感じました。
鶯谷駅自体もコンパクトなので、駅に着いてから電車に乗るまでもスムーズですね。

[161: マンション検討中さん]

駅迄の距離は理解できました。我が家は学区が根岸小学校ではないので悩んでいます。交差点のライオンズや他の築浅中古にするか、ディスポーザーも欲しいし、キリがないですね。悩んでるうちに中古も価格が上がってしまって。

[162: マンコミュファンさん]

リビオ上野根岸見に行ったのですが、そっちの方が住環境良さそうで私は好きでした。
眺望抜けてスカイツリーも見えるそうです。
値段もこちらよりは安かったですし。

[163: 通りがかりさん]

>>162 マンコミュファンさん
リビオレゾン上野根岸、柱がかなり食い込んでいたり、間取りと設備が良くないと感じました。あとは立地的に火災危険度、倒壊危険度が高い点も加味すると、思ったより価格が高いと感じました。
ただ、陽当たりは南東向きで良いのと、スーパーとかも近場に多く使いやすく、たしかに住環境はいいかも。
私は総合的にルフォン上野公園の方がいいかなと思いますが、あとは好みですね。

[164: マンション検討中さん]

ここらへんって治安はどんな感じなんでしょうか。
鶯谷のイメージはあまり良くないですが。

[165: マンション検討中さん]

辺りに住む者の感想ですが、このマンションのある駅南口側は治安は良いですよ。欲を言えば、根岸三丁目方面が良いけどね。最近は、子供のいる家族もすごく増えて、変な人は逆に目立ってしまうほどです。

[166: 通りがかりさん]

>>165 マンション検討中さん
鶯谷近辺は意外に治安良いんですね。
たしかに繁華街と比べても、酔っぱらいとかも少ないから、そこまで悪くはならなそうですね。

[167: マンション検討中さん]

東向きの部屋でも、低層階だと電車や前の通りの車の騒音がどれほどなのか気になります。やはり昼夜通じて生活するのに支障出るレベルなのでしょうか？眺望に興味ない人にとっては、立地的にコスパ悪くないと思います。

[168: マンション検討中さん]

東向の道路は交通量がかなり少ないので、車にやる騒音はないと思います。
ただ、電車の音は低層階なら東側向きの部屋でも音が反響して聞こえるかもしれないですね。

[169: 口コミ知りたいさん]

あまり盛り上がってる感じしないけど、売れてるんですか？

[170: マンション検討中さん]

ファミリー向けがかなり売れてしまって、静かなのでは？この辺りのマンションは、ひっそりと完売のケースが多いから。単身者向けはまだまだよりどりみどりですね。

[171: マンション検討中さん]

現時点で2LDK、3LDKは3部屋くらいしかないみたいですね。
1LDKはまだ残っていますね。

[172: マンション検討中さん]

モデルルーム訪問記事がアップされてますね。
https://www.homes.co.jp/mansion/article/314/

[173: マンション検討中さん]

ここは騒音が怖くて手が出ないんだよなぁ。二重窓も西向きのみ?らしく、東向きでも音がしそう。。。

[174: マンション検討中さん]

僕は知っているよ。上野郵便局の前に一時間立ち続けて聞いたあの音を。きこきこキコキコ。ただ、上下左右の部屋の生活音は気にしなくていいかもです。物騒な事件もありましたので。

[175: 匿名]

ここは、何があった土地ですか？

[176: 匿名さん]

172さんがリンクして下さったマンション訪問記事を読ませていただきました。
この方、子育て中のママさんのようでマンション周辺のスーパー事情も
詳しく書いて下さっていてさすがは女性ならではの視点だと感じました。

[177: マンション検討中さん]

掲示板は落ち着いてきていますが、まだ色々と取り上げられていますね。
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/796/

ただ、もう2LDK,3LDKはほぼ完売で1LDK以下の間取りが売れ残り、多い感じですかね？

[178: マンション検討中さん]

こことリビオともに2LDK、3LDKが人気なんですね。坪単価390と高くても欲しい人が多く残り僅かで、既に要望が入っているらしく、余裕の対応でした。ファミリー向けは近隣ライオンズ、ルフォン、イニシアの築浅も検討にと雑談されました。スマートな対応の中にも、今からしばらくこのエリアは人気上昇でこの値段でも買えないとのニュアンスでしたね。

[179: 匿名さん]

確かに山手線徒歩圏で頭ひとつ抜けて安いですからね。鶯谷。大塚のタワーは坪400後半ですし。

[180: マンション検討中さん]

先日、二度目のMR来訪となりました。初回(一週間前程度)は1LDKも結構残っていて、選択肢多いと迷うなー、と優柔不断を発揮できましたが、二度目のMR来訪では結構選択肢が減っていた印象。数は覚えてないのであくまで私の個人所感ですが。皆様の口コミで、1LDK残りそうという雰囲気だったのでのんびり構えていただけにちょっとだけ焦りました。
音は本当にどうなるのか気になりますよね。ある程度は予測できるとはいえ、出来上がって自分の部屋入って感覚を確認するまでは机上の空論に近いと思い諦めました。
素人意見ですが、本物件は、東側は周囲建物からシミュレーションした日照時間の予測が見られます。冬はいつどのくらいの時間帯で陽が当たるのか。また、Ｄタイプ側面の窓と隣マンションの窓とどのくらい被るのかのシミュレーションもありました。事前にここまで情報もらえたのは初めてだったので感動しました…。(初心者なので)

[181: マンション検討中さん]

電車の音はたしかに机上の空論にしかならないですね。
近くのイニシアの掲示板な過去の内容も見てみましたが、意外に騒音に関しては住んだ後も気にならない様子の方が多そうでした。

[182: 通りがかりさん]

鶯谷最寄りをどう見るかによると思いますが、特に最近の世代は街のイメージなんかにはあまりこだわらず、利便性を重視する傾向にあるように思います。そういう意味では、まだまだ伸びしろがあるエリアではないでしょうか。

[183: マンション掲示板さん]

電車で通る度見ちゃうけどやっぱ（上野公園に対して）逆に角度付いてるよねえ
ホームページと実際の印象が全然違う

[184: マンション検討中さん]

>>183 マンション掲示板さん

そうですね
鶯谷駅南口出るとすぐ建設中マンションが目に入りますが、どう見てもこっち(駅)見てる　笑
MRの方に聞いたら、MRで見せてもらえる画像は広角？でとってるのでもっと右半分に近い的なこと言われました。
恐らくHPで紹介されている画像も同じですよね。

[185: 通りがかりさん]

地元の人からすると、通勤通学帰りに、改札口を出たら見えていたスカイツリーが見えなくなって不愉快だと。ということは、西向きの部屋の中は丸見えだと？ちなみにここは、昔は大番のようなサウナが立っていたところですね。

[186: 検討板ユーザーさん]

色々賛否あるものの、山手線のラストリゾートである鶯谷？上野公園？にこれだけの人を注目させたサンケイさんは先見の明がありますね。遠い未来には坂本小学校跡地建て替えPJもあるかもだし、不動産値段は伸び代ある、下がらないエリアと言えますね？

[187: 匿名さん]

駅前が墓地なので鶯谷駅はこれ以上変わりようがないんですかね？
山手線最弱と言われ続けるのがつらいです

[188: 匿名さん]

ラストリゾートは文京区だと思うのだが

[189: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん
山手線内ではそんな位置付けかもしれないですけど、他路線と比較したら山手線が強いと思うので。。そこは山手線に頑張ってもらいましょうw

[190: マンション検討中さん]

>>185 通りがかりさん

丸見えにはならないんじゃないかと思います。バルコニー？奥行きありますし、バルコニー壁もコンクリじゃないにしても色ついてますよね。透明or半透明じゃない印象でしたが
何階の部屋かによる感じです。