ルフォン上野公園 ザ・レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ルフォン上野公園 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.lefond.jp/yamanote03/limited/index.html
所在地 :東京都台東区根岸一丁目１－７他（地番）
交通 :JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩3分
　　　 JR山手線他「上野」駅徒歩9分
東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩5分
敷地面積 :949.41m2（建築確認対象面積）/1,005.46m2（売買対象面積）
建築面積 :524.82m2
建築延床面積 : 5,479.22m2
総戸数 : 99戸 （うち、事業協力者住戸10戸）
構造・階数:鉄筋コンクリート造地上14階建て
建蔽率 :90%
容積率 :454.79%（500%・400%の加重計算による）
建物竣工時期 :2022年1月下旬（予定）
入居開始時期 :2022年1月下旬（予定）
売主：株式会社サンケイビル
施工会社：株式会社森組
管理会社：株式会社サンケイビルマネジメント

[スムラボ 関連記事]
ルフォン上野公園 ザ・レジデンス《価格高騰する上野の「次の駅」という選択》【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/796/

[101: 匿名さん]

ここは30平米台か、５０平米台か、どちらかしかないのが残念。５０平米台だと７０００万円だし、３０平米台だと狭すぎる。４０平米台があれば・・・。

[102: 匿名さん]

地震がひどくなってるし、ここらへんは大丈夫ですかね。

[103: ご近所さん]

50平米台7000万円の部屋なんてありました？
５９００万円～6６00万円くらいだったと思いますよ

[104: 匿名さん]

すみません。5900万円2階もあったのですが、自分の場合は高層階希望で、10階以上で価格を教えてもらった部屋は54平米で6800万円、6900万円だったもので、もろもろ入れるとまさかの7000万円コース・・・。50平米切ってたらグロス安かったかもと思い、ついぼやいてしまいました。

[105: 匿名さん]

2階でも5980万になりますよね。十の位全部8になると言われたので。。

[106: 匿名さん]

>>100 匿名さん
あの立地、公園側の野外ステージも日中うるさいと思う

[107: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさんからコメントいただきましたね。

[108: 匿名さん]

上野公園永久眺望で坪400なら確かに買いかも。

[109: 匿名さん]

高くなったなあ。上野駅徒歩１０分以内で、かつ近くにも駅があるって結構いいから、できれば買いたいんだけど。

[110: ご近所さん]

入谷駅の近くに新築マンションいっぱいできちゃうんですね。三菱地所さんもあった気がします。確かにウナギ屋さんの裏。ここはやはりだいぶ高くなったなあ。

[111: 匿名さん]

素朴な疑問ですがマンションは高ければ高いほどリセール価格が
下がりにくいとは本当なんでしょうか。
低価格なマンションはリセール価格が下がるとは聞きますが、
今はどこも高騰しているので一昔前の常識とは条件が異なるんじゃないかと
考えてしまいます。

[112: 匿名さん]

高ければ高いほどリセールが下がりにくいかどうかは・・・一概にはなんとも言えないです。
駅までの距離もありますし、相場のこともあります。
コロナみたいに突発的に起こることもある。
駅までの距離が近い場所は、資産価値が下がりにくいとは言いますので、それは一定の目安になるかも？

[113: 検討板ユーザーさん]

この物件立地や部屋は良いのですが、1LDKが半分を占めているので独り身世帯や不動産投資目的の購入が多そうで、マンション管理組合の運営や修繕積立金の徴収に課題が出そうだと感じました。

[114: 匿名さん]

>>111 匿名さん

おっしゃるとおりですよ。
バブル期に大量供給された郊外バス便の不動産は今や完全に負債です。歴史を学びましょう。

[115: 買い替え検討中さん]

>>113 検討板ユーザーさん
完全に同意です。
そもそも1LDKの間取りはすべて埋まらず、（西側線路側の低層階はなおさら）修繕積立、管理費が十分に集まらず、住居者に皺寄せが来ると予想してます。

[116: 買い替え検討中さん]

賃貸に多く出されそうな物件なので、せっかく自分は良い間取りを買えたとしても管理面がちょっと不安です。。。

[117: 匿名さん]

上野駅まで徒歩10分圏内であることから上野価格になってますが、実際の通勤や買い物等を想定しても鶯谷駅や入谷駅から電車に乗った方がトータル時間は短いですね（新幹線ユーザ除く）。上野駅まで徒歩9分であることに価値を見い出せないのですが、皆さんはどうお考えでしょうか？

[118: 匿名さん]

マンションマニアさんが予想する10年後のリセール価格が約14%も下がってますね。
他のエリア予想と比較しても結構低い方です。。。値段設定高すぎ。。。

[119: 匿名さん]

>>116 買い替え検討中さん
タワーマンションなどの大規模マンションなら一部の住戸が賃貸に出されててもあまり気にならないですが、小中規模マンションで賃貸に多く出されていると中古の買い手が躊躇しそうです。

[120: マンション検討中さん]

苦戦しそうですか？
モデルルームは盛況みたいですけど
まあ購入するのは来場者の1/10って言われますが
マンマニさんが書いてたようにエレベーターが２基あるのはいいなと思います（もちろん管理費に反映されますが…）
100戸で１基とか普通にありますもんね