ヴェレーナシティ夙川パークナードってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナシティ夙川パークナードについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/shukugawa/

所在地：兵庫県西宮市神園町1番5（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分
　　　阪急甲陽線 「甲陽園」駅 徒歩8分

間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.00平米～103.45平米

施工会社：未定
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社
売主：大和地所レジデンス株式会社
　　　パナソニック ホームズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[741: 名無しさん]

>>740 通りがかりさん
ありがとうございます。勉強になります。
もう一個ついでに教えて頂きたいのですが、土地の所有権面積が広いと固定資産税はその分高くなるのでしょうか？

[742: 通りがかりさん]

>>741 名無しさん

そうとも言えますが、ただ土地の固定資産税は住宅地ですと軽減特例で、評価額を6分の1(200平米超えると3分の1)してから算出するので、そこまで大きく変わらないのかなと。

ざっくりですが、1000万円評価額高いと年間2.5万円、月額0.2万円程度の差額が出る感じだと思います。

私も専門家ではないので、間違っているかもしれません。。
あくまでも参考に捉えて頂けたらと思います。


営業の方に書きましたが、
もう少し山の手の一軒家に住まれているシニア層が、
家を処分されてこちらを買われている人が結構いらっしゃるそうです。

[743: 悩み中]

>>741 名無しさん
諸費用概算価格を出してもらいましたが、受け渡しから12月末までの固定資産が29万円となってました。低層階ながら、月約3万！
案外高いなと驚いてます。

[744: 名無しさん]

>>743 悩み中さん

ほ～低層階ということは、プレミアム住居ではないのですよね？それで月３万はなかなかですね。
まあ逆に言えば、それだけ資産価値が高い、ということですかね！？

[745: 匿名さん]

>>743 悩み中さん

確かに思ったより高いと思いました。。

建物が出来上がっていないので、確定金額ではなく最大値をとりあえず入れた…ということを願いたいですね。

一部新築マンションは固定資産税半額の優遇措置が5年間あるはずなのですが、そこはどうなっていましたか？？

[746: マンション比較中さん]

実際はそんなに固定資産税高くないんじゃないかな。

今住んでるマンション買ったときの資金相談でもらった計算では
固定資産税は、あくまで預り金なので、引渡し後に余剰分が返金されます。
と言われてかなりの金額が戻ってきましたから。

中古マンションならば、実際の金額が分かっているけれど、
新築マンションの固定資産税の預り金の額は、野村でも、三井不動産でも
大体高くなっていたと思いますよ。

[747: 悩み中]

>>745 匿名さん
特に固定資産税についての説明はなく、帰ってじっくり見たら??でした。
色々勉強しなきゃと思いました。
皆さんのご意見参考になります。

[748: 通りがかりさん]

>>747 悩み中さん

そうなんですね！

こちらこそ教えて頂き、ありがとうございます！

[749: 口コミ知りたいさん]

最近モデルルーム行かれた方っていらっしゃいますか？
2街区の売れ行きがどうなっているのか気になっています。

[750: 匿名さん]

>>746さん
>>固定資産税は、あくまで預り金なので、引渡し後に余剰分が返金されます。
>>と言われてかなりの金額が戻ってきましたから。

よかったです。
賃貸→分譲になるにあたって何が変わりますか？

・固定資産税
・管理費や修繕費※10年後に上がるかも？
（・会社からの家賃負担）

賃貸マンションだと月々の支払いだけでいいところ、分譲マンションで変わる点を知りたいです。お金も貯めておかなくちゃ。。。

[751: 匿名さん]

>>750 匿名さん
15年～20年後の話にはなりますが、キッチンやお風呂など室内設備のリフォーム代もある程度見ておいた方がいいと思いますよ。

[752: 匿名さん]

水回りのリフォーム、そういうスパンで必要になってくるのですか？
もう少し開くかと思っていたのですが・・・
でも流石に２０年位経つと消耗も激しいだろうから
それくらいで交換っていう感じになってくる方も出てくるのかもしれませんね。
故障箇所も増えてきそうだし。

[753: 通りがかりさん]

>>747 悩み中さん
タワーマンションなんかもそうですけど、引き渡しが先の物件は軽減税率が確定してないので一番高い金額で説明される事が多いと思います。実際は大分安く収まるのではないかと思いますよ

[754: 悩み中]

>>753 通りがかりさん
ありがとうございます。
聞いてみましたら、ご指摘の通り、後で追加請求することのないように、高く提示しているとのことでした。

あと、12月末までの固定資産が29万円と見積り記載がありましたが、年間額の間違えだったとのことです。

悩み中→契約済み（改名しました）
先週末3連休で6部屋埋まったんだとか？

[755: マンション検討中さん]

もうほとんど売り切れたのか情報お持ちの人いますか？

[756: マンション検討中さん]

第Ⅰ、第Ⅱ街区の現在の残り戸数が気になります。

[757: 匿名さん]

II街区の販売が始まってから、I街区は売れ行き落ちてそうなことを聞きました。

駐車場がいっぱいになっているので、Ⅱ街区の方に流れているとか。
でももうI街区自体は10数戸じゃないでしょうか。
そのうち、プレミアムフロアが5戸くらい占めているイメージです。

[758: 匿名さん]

あー、駐車場はかなり大切！
そういう選び方をされるのかぁ、みなさん。
全然そういうところまで見ていませんでした。
駅までも遠くはないけれど、普段の生活を考えると
あったほうが買い物とかも車でしたいっていうのは正直ありますね。

[759: マンション検討中さん]

こちらの物件は今年から始まる、マンション管理計画認定制度の認定を取得予定でしょうか？

[760: 購入経験者さん]

>>755 マンション検討中さん
Ⅰ街区は3月時点ですが、ほとんど売れてました。5部屋ぐらいかな残っていたのは。プレミアムルームもまだ3部屋ぐらい残っていた気がします。
駐車場も満車、自転車置き場も玄関から遠い場所しか空いていないようです。
Ⅱ街区も条件良いところは販売好調と聞きました。Ⅱ街区は間違いなくⅠ街区よりメリット多い気がしますが、同じ条件の部屋でも値段がⅠ街区より10~20%アップしていました。強気の設定なのか、鋼材費の高騰で建設費が高くなっているのかわかりませんが。。。

[761: マンコミュファンさん]

>>760 購入経験者さん

いま現在検討中なのですが、
Ⅱ街区の方がメリット多いと言うのはどういった点をお考えでしょうか？

駐車スペースが残っているという点でしょうか？？

[762: 匿名さん]

1街区と2街区の明確な違いってそこまで私も見ていてよくわからなかったですが…
開口部の向きも、どこだから良いみたいなのもなさそうなので。

販売は好調なんですね。
かなり敷地計画はゆったりしていますし、
共用部もあるので快適に暮らしやすそうな感じはしますよね。

[763: 通りがかり]

公的サービスは何が出来るんですか?

[764: マンション検討中さん]

>>763 通りがかりさん
公的サービスはまだ分からないと思います。
他のマンションで、景観に電柱がかかったことが話題になっていましたが、ここはどうなんでしょうか？敷地が広いから大丈夫かな？

[765: 匿名さん]

　図書館とかできたらなと思いますが、ハコモノ作るなら予算計上必要ですし、そんな計画は市報見る限り見当たらないので、しばらくは公園などになるのではないでしょうか。

あれだけ立派なパースを描いていて、もし実は電柱がありますってなると残念ですね。。
戸建エリア含めて、無電柱なことを祈ります。

[766: 匿名]

2024年に契約か…。金利の上げ、省エネマンションの登場などを考えると、様子見したいのが本音ですね。

[767: マンコミュファンさん]

>>766 匿名さん
金利が５倍、１０倍とかになるなら別ですが、多少の上昇では住宅価格に大きな影響はないのかなぁと思っています。
こちらの物件は既に建築費上昇前の金額で工事発注出来てますが、これからの物件は建築費上昇の煽りをもろに受けますし、住宅価格は今後も暫くは緩やかな右肩上がり、良くて現状維持な気がしています。大阪タワーさんも最近そんな論調で記事を書かれていました。

[768: 匿名]

影響が出ないと言い切れるんでしょうかね。金利は多少の変動でも返済額に影響を与えるので、実需消費者には影響あるのが普通だと思いますが。
大阪タワーさんも、結局はただのサラリーマンですからね。経済学者でもなんでもない。

[769: マンコミュファンさん]

>>768 匿名さん
影響が出ないと言い切ってますか？

[770: 通りがかりさん]

定期的に大阪タワーって話題出す人湧いてくるけど、
前にこの物件を調べもしないでバス便扱いして記事削除されたブロガーでしょ
もうよくない？

[771: 匿名]

アメリカではわずかに金利が上昇しただけで、3月の住宅販売戸数は前月比約10%減になりましたからね。金利上昇＝返済額増加、不動産価格下落リスク増加。この2点は素人でもわかるので、明らかに購買意欲は削がれます。

[772: 通りがかりさん]

30年の固定でも金利1％という空前の低金利の中。買うなら今という判断する人が多く新築マンション市場は活況に。
金利は物理的にこれ以上下がらないでしょう。

私個人は、小麦粉の輸入関連の仕事しているので身をもって痛感しておりますが、資材関連のコストは短期的には上がることはあっても下がることはないと感じているので、10年以内に家を持ちたい方なら今なんじゃないでしょうか。

一方で、原油高の後には〇〇ショックが来るというのが、これまで何回かあったのも事実なので。。。不安になる気持ちはわかりますが、個人としては積極的に家探し進めたいと思います。

[773: 検討中]

物件価格が正常値もしくは安価であれば低金利のメリットは絶大ですが、バブル超えの価格になった今その効果はほぼないと言っても過言ではないですね。

しばらくは最高値＋金利の上昇で消費者にとって厳しい時期が続きそうですが、その峠を超えれば価格は下ぶれするでしょうね。値付けは需給でまるので。

[774: 購入者です]

マンションの水が活水器のアグアクリーンと言う物だと説明を聞いたのですが、これってどうなんでしょうか？
結局は塩素などは取り除けないのでやはり浄水器を付けるべきなのか…
まぁ、タンクに水を溜めないのでその点では安心なのでメリットと言えばメリットなのでしょうが…

[775: マンション検討中さん]

769
言い切ってると思う。
又、5倍10倍と極端な物言いで確実に返済額が増える事の懸念を
矮小化してるのも問題やね。

[776: マンコミュファンさん]

「大きな影響はないのかなぁと思う」と言ったら、影響はないと言い切ったと言われるなんて、とんだ言いがかり…

[777: マンション比較中さん]

金利の上昇、資材の高騰などは
日本全国、どの物件でも、同じ条件ですからここに限ったことではないでしょう。

そういう意味では、これから価格を決めて、販売する物件は
高値買い　になりますね。

[778: 匿名さん]

今も十分高値買いですよね笑　デベロッパーの決算みてると利益上昇率がすごい。結局は資材やら人件費やらではなく利益ってのがよくわかる。

[779: 匿名さん]

マンション買うのやめたら？笑

[780: 購入経験者さん]

>>761 マンコミュファンさん

エントランスまでのアクセスが良い（Ⅰ街区はいびつな形で、A棟の端からだと遠い）、3分くらいかもしれませんがⅡ街区が駅に近い、景観が良い、個人的に利用したかったワーキングスペースがⅡ街区にしかない、パッと感じたのはこれぐらいです。
あとは仰る通り、Ⅱ街区は駐車スペースだけでなく、駐輪スペースも便利な場所がまだ残っている、工事・内装がまだ思い通りにできる（Ⅰ街区は終了）、これらもメリットかと存じます。

[781: 匿名さん]

一階は半地下ですね。やはり人気ないでしょうか？

[782: マンション検討中さん]

このマンションはこども未来住宅支援事業対象のマンションになるのかが気になります。

[783: 匿名さん]

>>782 マンション検討中さん
対象かどうかで言えば、「一定の省エネ性能を有する住宅」には含まれると思います。
昨年11月26日以降に契約された方だけになりますが、来年3月中に引き渡しを受ければギリギリ間に合うかもしれません。

[784: マンコミュファンさん]

>>782 マンション検討中さん

住宅取得資金の控除の件で調べた時に、控除枠の大きい方には当てはまらない形でした。

ですので、対象外だと思います。

※一定の省エネ性能を有するというのも、住宅購入資金控除の適用条件よりも、こども未来の方が厳格です。

[785: マンコミュファンさん]

すみません。お部屋によってはフラット35Sが適用されるというお話があったのを思い出しました。

これは長期優良住宅でないと受けられないので、こども未来住宅支援事業の対象物件かもしれません。
正確には、モデルルームに問い合わせいただければと思います。

[786: マンション検討中さん]

今日現地確認すると、マンション前道路（814号線）の少し前まで宅地だった家が更地になっていました。
プランツ　プランツの閉店に続いた為、都市計画道路が思ったより早く出来るのですかね？
対面通行可能になれば非常に嬉しいのですが、まだ用地買収いくつかしないと実現しなさそうなのであまり期待はしないようにします。

[787: マンション検討中さん]

現地いってきました！
1街区の建築結構進んでますね。
思ったよりこじんまりとしてるかな。
デザインイメージははかなり盛ってる。笑
広すぎると不便かなと思っていたので個人的には好印象。

[788: マンション検討中]

>>787 マンション検討中さん
2週間ほど前に見に行った時は、囲いにつつまれていて、全然中が見えなかったのですが、今は見える感じですか？！
近所のお花屋さん方面から見に行ったんですが、位置が悪かったのですかね、、、

[789: 購入者]

>>788 マンション検討中さん
現在はA棟の一部は囲いが無いので見ることができますよ。

[790: マンション検討中]

>>789 購入者さん
ありがとうございます！機会があれば見に行ってみます。