ヴェレーナシティ夙川パークナードってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ヴェレーナシティ夙川パークナードについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daiwa-r.co.jp/sp/shukugawa/

所在地：兵庫県西宮市神園町1番5（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分
　　　阪急甲陽線 「甲陽園」駅 徒歩8分

間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.00平米～103.45平米

施工会社：未定
管理会社：大和地所コミュニティライフ株式会社
売主：大和地所レジデンス株式会社
　　　パナソニック ホームズ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[721: 匿名さん]

Ⅱ街区の案内が出てますね。
Ⅰ街区はまだ14戸あるみたいですが。
こうなるとⅡ街区の様子を見てから考えようということになりそうな気もします。
それぞれの街区でどういう違いとか特徴があるのかな。
全体的にはガーデンが豊富で駅から徒歩圏でありながら環境には恵まれているなと思いました。
戸建て街区もあるとのことなのでマンションにしようか戸建てにしようか迷う人も少しいるのかも？

[722: 通りがかりさん]

>>721 匿名さん


Ⅰ街区って、もう残り14戸なんですか？

もしそれが本当なら、190戸を超える規模で尚且つ完成まで1年以上先の物件と考えたらかなり売れていると言えますね。

II街区も同じペースで売れるかどうかは分からないですが…

[723: 契約者さん1]

大沢西宮線の拡張工事いつのまにか決まっていますね。マンション横の道路が一方通行でなくなるのは非常に良いですね。

[724: ヴェレーナさん]

>>723 契約者さん1さん
市道西８１４号線の対面通行化が令和３～５年度の西宮市事業として予定されています。

[725: 通りがかりさん]

>>724 ヴェレーナさん

https://web.pref.hyogo.lg.jp/ks04/documents/r01-sb-04-oozonishinomiyas...

この工事が完了すれば渋滞がマシになりそうでいいですね！

[726: 口コミ知りたいさん]

>>721 匿名さん

現在販売中の戸数が14戸ということでは無いですか？

[727: ヴェレーナさん]

>>725 通りがかりさん

資料の提示、ありがとうございました。幾分かの渋滞緩和は期待することができますが、盤滝トンネル（西宮北有料道路）が無料になってから、大沢西宮線の交通量（特に大型トラック）が特定の時間帯に増えています。マンション現場から少し遠いところにはなりますが、甲陽園から甲山に上る「大師道」は渋滞が増えました。今回の工事が完了し、渋滞が緩和されたとなると、大師道経由の自動車が流れ込むことも考えられます。阪急甲陽園線の地下化の話もありますが、甲陽線は地上にあるからこそ、甲陽園線の雰囲気であって、個人的には、地下化や大沢西宮線の高架化には反対です。人口減少とともに交通量が少なくなることを待ちたいですね。

[728: 匿名さん]

ヤフー不動産にこの物件紹介あったのですが、資料請求で500円クーポンとは・・・？
ヤフーショッピングでお得になるんでしょうか。

これ、もし本当なら、普通に資料請求するよりもヤフー不動産経由した方がお得になりますね。興味本位で資料請求してしまうと、電話かかってくるかもしれませんけど…
いつもインターネットで情報見ているだけで資料請求者限定間取りなど見たいと思っていたので、気軽に資料請求できるのいいと思いました。

[729: 匿名]

500円が欲しいの？

[730: 匿名さん]

第Ⅰ街区の残り戸数が気になります。

[731: 通りがかりさん]

2街区発売開始のCMを見られてモデルルーム訪れたものの、金額アップと完成が2年先と聞いて、1街区が埋まっていく…という流れはあると思うので、だいぶ少なくなっないるのではないでしょうか。

4700万円台の部屋はまだ残っているようですが。

[732: 口コミ知りたいさん]

最近モデルルームに行きましたが、1街区は数える程度しかない印象でした。ただ、1街区は駐車場の空きがもうないようなので、それでも構わないという方以外は2街区に流れるのではないかと思います。

[733: マンション検討中さん]

2街区のEHOD94平米かなり気になります。価格いくらくらいかご存知の方いらっしゃれば教えてください！

[734: 通りがかりさん]

>>733 マンション検討中さん

1街区を見に行ってたものですが、その時よりも値上げしていると言う話を聞くと8,000万円以上はするのではないかと。

ただ価格表見たわけではないので、ご参考までに捉えてくださいませ。

[735: 匿名]

安い！

[736: 口コミ知りたいさん]

>>733 マンション検討中さん
同じE棟でEHODの逆角のEAOD97平米で9,000万円程でした。
ご参考まで。

[737: 名無しさん]

プレミア仕様って構造もプレミア仕様なんですか？例えば床の厚みや天井の高さが違うなど。それとも内装のみですか？

70平米代5000～6000万だとそんなもんかなと思うのですが、90平米超えで1億近くなのは何故だろうと思っていまして。

[738: 匿名さん]

>>737 名無しさん
最上階が高かったり、広い部屋が高かったり、たとえ同じ設備仕様でも、一般的に戸数が限定され、誰もが買いたいと思われる部屋は普通はどこのマンションでもプレミア価格というか、価格の上乗せがあるものではないでしょうか？
ま、新築時の上乗せ価格が中古になればその分同じような㎡単価で高く売れるかと言えば、そうでもないわけなので、購入者の満足感に見合えば買えば良いし、割高だなと思えば納得できる価格の部屋を買えば良いのではないでしょうか。

[739: 名無しさん]

>>738 匿名さん
ありがとうございます。
要するに構造面では他の部屋と変わらないということですね？

[740: 通りがかりさん]

>>739 さん

この物件については天井の高さなどは同じだったはずです。
ヴェレーナシリーズの中では差を設けているものもあるみたいですが。

あと余談ですがこちらは、かなり広い敷地に余裕を持って建築しているので、
一戸あたりに割り振られる土地の所有面積が普通のマンションより多くて、
物件価格に占める敷地権割合が通常より高いと感じました。

その為、相続対策における資産圧縮効果はあるのかなと。
地積規模の大きな宅地評価の特例も受けられるエリアだと思いますし。

中古販売した際にタワマンほど金額は伸びないとは思いますが…

[741: 名無しさん]

>>740 通りがかりさん
ありがとうございます。勉強になります。
もう一個ついでに教えて頂きたいのですが、土地の所有権面積が広いと固定資産税はその分高くなるのでしょうか？

[742: 通りがかりさん]

>>741 名無しさん

そうとも言えますが、ただ土地の固定資産税は住宅地ですと軽減特例で、評価額を6分の1(200平米超えると3分の1)してから算出するので、そこまで大きく変わらないのかなと。

ざっくりですが、1000万円評価額高いと年間2.5万円、月額0.2万円程度の差額が出る感じだと思います。

私も専門家ではないので、間違っているかもしれません。。
あくまでも参考に捉えて頂けたらと思います。


営業の方に書きましたが、
もう少し山の手の一軒家に住まれているシニア層が、
家を処分されてこちらを買われている人が結構いらっしゃるそうです。

[743: 悩み中]

>>741 名無しさん
諸費用概算価格を出してもらいましたが、受け渡しから12月末までの固定資産が29万円となってました。低層階ながら、月約3万！
案外高いなと驚いてます。

[744: 名無しさん]

>>743 悩み中さん

ほ～低層階ということは、プレミアム住居ではないのですよね？それで月３万はなかなかですね。
まあ逆に言えば、それだけ資産価値が高い、ということですかね！？

[745: 匿名さん]

>>743 悩み中さん

確かに思ったより高いと思いました。。

建物が出来上がっていないので、確定金額ではなく最大値をとりあえず入れた…ということを願いたいですね。

一部新築マンションは固定資産税半額の優遇措置が5年間あるはずなのですが、そこはどうなっていましたか？？

[746: マンション比較中さん]

実際はそんなに固定資産税高くないんじゃないかな。

今住んでるマンション買ったときの資金相談でもらった計算では
固定資産税は、あくまで預り金なので、引渡し後に余剰分が返金されます。
と言われてかなりの金額が戻ってきましたから。

中古マンションならば、実際の金額が分かっているけれど、
新築マンションの固定資産税の預り金の額は、野村でも、三井不動産でも
大体高くなっていたと思いますよ。

[747: 悩み中]

>>745 匿名さん
特に固定資産税についての説明はなく、帰ってじっくり見たら??でした。
色々勉強しなきゃと思いました。
皆さんのご意見参考になります。

[748: 通りがかりさん]

>>747 悩み中さん

そうなんですね！

こちらこそ教えて頂き、ありがとうございます！

[749: 口コミ知りたいさん]

最近モデルルーム行かれた方っていらっしゃいますか？
2街区の売れ行きがどうなっているのか気になっています。

[750: 匿名さん]

>>746さん
>>固定資産税は、あくまで預り金なので、引渡し後に余剰分が返金されます。
>>と言われてかなりの金額が戻ってきましたから。

よかったです。
賃貸→分譲になるにあたって何が変わりますか？

・固定資産税
・管理費や修繕費※10年後に上がるかも？
（・会社からの家賃負担）

賃貸マンションだと月々の支払いだけでいいところ、分譲マンションで変わる点を知りたいです。お金も貯めておかなくちゃ。。。

[751: 匿名さん]

>>750 匿名さん
15年～20年後の話にはなりますが、キッチンやお風呂など室内設備のリフォーム代もある程度見ておいた方がいいと思いますよ。

[752: 匿名さん]

水回りのリフォーム、そういうスパンで必要になってくるのですか？
もう少し開くかと思っていたのですが・・・
でも流石に２０年位経つと消耗も激しいだろうから
それくらいで交換っていう感じになってくる方も出てくるのかもしれませんね。
故障箇所も増えてきそうだし。

[753: 通りがかりさん]

>>747 悩み中さん
タワーマンションなんかもそうですけど、引き渡しが先の物件は軽減税率が確定してないので一番高い金額で説明される事が多いと思います。実際は大分安く収まるのではないかと思いますよ

[754: 悩み中]

>>753 通りがかりさん
ありがとうございます。
聞いてみましたら、ご指摘の通り、後で追加請求することのないように、高く提示しているとのことでした。

あと、12月末までの固定資産が29万円と見積り記載がありましたが、年間額の間違えだったとのことです。

悩み中→契約済み（改名しました）
先週末3連休で6部屋埋まったんだとか？

[755: マンション検討中さん]

もうほとんど売り切れたのか情報お持ちの人いますか？

[756: マンション検討中さん]

第Ⅰ、第Ⅱ街区の現在の残り戸数が気になります。

[757: 匿名さん]

II街区の販売が始まってから、I街区は売れ行き落ちてそうなことを聞きました。

駐車場がいっぱいになっているので、Ⅱ街区の方に流れているとか。
でももうI街区自体は10数戸じゃないでしょうか。
そのうち、プレミアムフロアが5戸くらい占めているイメージです。

[758: 匿名さん]

あー、駐車場はかなり大切！
そういう選び方をされるのかぁ、みなさん。
全然そういうところまで見ていませんでした。
駅までも遠くはないけれど、普段の生活を考えると
あったほうが買い物とかも車でしたいっていうのは正直ありますね。

[759: マンション検討中さん]

こちらの物件は今年から始まる、マンション管理計画認定制度の認定を取得予定でしょうか？

[760: 購入経験者さん]

>>755 マンション検討中さん
Ⅰ街区は3月時点ですが、ほとんど売れてました。5部屋ぐらいかな残っていたのは。プレミアムルームもまだ3部屋ぐらい残っていた気がします。
駐車場も満車、自転車置き場も玄関から遠い場所しか空いていないようです。
Ⅱ街区も条件良いところは販売好調と聞きました。Ⅱ街区は間違いなくⅠ街区よりメリット多い気がしますが、同じ条件の部屋でも値段がⅠ街区より10~20%アップしていました。強気の設定なのか、鋼材費の高騰で建設費が高くなっているのかわかりませんが。。。

[761: マンコミュファンさん]

>>760 購入経験者さん

いま現在検討中なのですが、
Ⅱ街区の方がメリット多いと言うのはどういった点をお考えでしょうか？

駐車スペースが残っているという点でしょうか？？

[762: 匿名さん]

1街区と2街区の明確な違いってそこまで私も見ていてよくわからなかったですが…
開口部の向きも、どこだから良いみたいなのもなさそうなので。

販売は好調なんですね。
かなり敷地計画はゆったりしていますし、
共用部もあるので快適に暮らしやすそうな感じはしますよね。

[763: 通りがかり]

公的サービスは何が出来るんですか?

[764: マンション検討中さん]

>>763 通りがかりさん
公的サービスはまだ分からないと思います。
他のマンションで、景観に電柱がかかったことが話題になっていましたが、ここはどうなんでしょうか？敷地が広いから大丈夫かな？

[765: 匿名さん]

　図書館とかできたらなと思いますが、ハコモノ作るなら予算計上必要ですし、そんな計画は市報見る限り見当たらないので、しばらくは公園などになるのではないでしょうか。

あれだけ立派なパースを描いていて、もし実は電柱がありますってなると残念ですね。。
戸建エリア含めて、無電柱なことを祈ります。

[766: 匿名]

2024年に契約か…。金利の上げ、省エネマンションの登場などを考えると、様子見したいのが本音ですね。

[767: マンコミュファンさん]

>>766 匿名さん
金利が５倍、１０倍とかになるなら別ですが、多少の上昇では住宅価格に大きな影響はないのかなぁと思っています。
こちらの物件は既に建築費上昇前の金額で工事発注出来てますが、これからの物件は建築費上昇の煽りをもろに受けますし、住宅価格は今後も暫くは緩やかな右肩上がり、良くて現状維持な気がしています。大阪タワーさんも最近そんな論調で記事を書かれていました。

[768: 匿名]

影響が出ないと言い切れるんでしょうかね。金利は多少の変動でも返済額に影響を与えるので、実需消費者には影響あるのが普通だと思いますが。
大阪タワーさんも、結局はただのサラリーマンですからね。経済学者でもなんでもない。

[769: マンコミュファンさん]

>>768 匿名さん
影響が出ないと言い切ってますか？

[770: 通りがかりさん]

定期的に大阪タワーって話題出す人湧いてくるけど、
前にこの物件を調べもしないでバス便扱いして記事削除されたブロガーでしょ
もうよくない？