プラウドタワー東池袋ステーションアリーナに行ってみた − モデルルーム見学記

[マンション検討中さん]

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナのモデルルーム見学へ行ってきました。
248戸 (うち非分譲住戸55戸)の物件です。
東京メトロ有楽町線の東池袋駅（4番出口）の地下２階の住民専用エレベーターで住戸までダイレクトにアクセスできるそうです。
セキュリティ性が高いもの魅力ですが、駅から直接自宅まで行くことができるなんて便利で贅沢ですよね！
地下でサンシャインやマルエツプチ（スーパー）、豊島区役所にも繋がっていて雨でも便利に行くことができます。

資料によると、駅近のタワマンで、分譲価格と10年後の中古流通価格を比べたとき、
・駅徒歩3分 → 110%
・30階以上タワマン → 137%
だそうです。要は、値上がりしているということですね。

ただしこのデータは2008年1月 - 2010年12月に新既分譲され、2019年1月 - 2019年12月の価格維持率を算出したものだそうで、時間軸の取り方が意図的だなという注釈もしておきます。

駅直結も魅力的ですが、山手線の内側で内陸の高台なので災害に強いとのことです。

非分譲の地権者住戸が多い印象ですが、もともとは物件敷地はバスの車庫があった場所で、あと以前からの地権者の方もいて、そのために非分譲になっているそうです。工場跡地などではないので、土壌汚染の心配はなさそうです。

◯モデルルームの場所は池袋駅近くに建てられています。
駅前のビル内のモデルルームとなっています。
車で行く場合は、モデルルームには駐車場がないので近隣の駐車場を利用してくださいということでした。（自己負担です）
モデルルームはビル内３階にあります。
入る前に検温・消毒・体調チェックの用紙を記入する必要があります。

入場すると、まず商談ルームに通されます。
その部屋でそのまま物件コンセプトの紹介ムービーを見ます。（１５分ほど）
商談ルームは全部で１０部屋ほどだったかと思います。
換気のため、商談中でもあけて会話していて不思議な光景でした。

◯ムービーを見た後はモデルルーム見学へ向かいます。
途中で完成した物件の模型を見ます。
タワー自体は248戸の物件なので長細い印象でした。
モデルルームを見学する際は、靴を自分で靴箱へ収納し、スリッパと手袋は使い捨てなので見学が終わると自分でその場にあるゴミ箱へ捨てるよう指示されます。

モデルルームの部屋は２部屋です。
１部屋目は３LDKを２LDKへ変更した80.01m2の部屋です。

各住戸の玄関にカメラ付きドアホンが設置してあります。
２５０戸ほどのマンションについていて驚きでした。
物件は防犯性に配慮したトリプルセキュリティ（エントランス、エレベータホール前、玄関前）を採用しています。お客さんの顔を3回見られるセキュリティはすごいです。
又、ラクセスキーを導入していて、キーを携帯して近づくとロックが解除できるハンズフリーシステムが採用されています。
部屋の中からも玄関へ行かずともドアを解錠することができる住戸内電子鍵も採用されています。

各階に住戸専用の宅配ボックスが各階のエレベーターホールサイドに設置されます。
1階にもマンションの宅配ボックスが設置されますが、住戸専用があるととても便利ですね。
特定の配達業者さんがマンション内に入ってきて、宅配物を届けてくれるとのことでした。新聞も同じく、玄関前まで届けてくれるそうです（朝刊のみ）。新聞は下までに取りに行くのが面倒なので、細かいですが大事なことですね。

モデルルームはドアを開けただけでは部屋が見えないような作りになっています。
玄関を入ってすぐにシューズインクローゼットがあり、靴だけでなくベビーカーや子供のものを置いても大丈夫なくらいの広さがあるシューズインクローゼットでした。


バルコニーは幅２メートルあり、広く感じました。
プラウドシリーズはほとんどの物件でベランダの幅を広くとっているそうです。
ベランダに水栓はありませんでした。

スタンダードはリビング・ダイニングのみ、天井カセット型エアコンが標準でついてます。
全戸2500mmLD天井高なのと、小梁をなくすボイドスラブ工法なので圧迫感がなく、ゆとりを感じることができました。

キッチンにはディスポーザー・食器洗い乾燥機がついています。
IHクッキングヒーターに変更は無償セレクト内だそうです。ただしセレクトは1期1次まではできますが、それ以降は工事が進んでどうなるか分からないということでした。（セレクトは他に、間取り、建具色、キッチンカウンター高さ、キッチン吊戸棚の有無、浴室扉の色、洗面ボウルなど種類が多いです）
モデルルーム内のキッチンには食器棚がついていましたが、食器棚は有償オプションだそうです。

浴室には埋め込み型ミラーが採用されていて、後付けのミラーと比べてカビの発生や腐食がしにくくなるそうです。
多機能ミストサウナが標準装備でついていて、衣類脱臭昨日やカビ抑制きのうがついています。
ミストサウナはマイクロミストなので、微細なミストがでてくるのでミストサウナ、半身浴をしながらでも読書をすることができるそうです。

トイレの手洗いボールの吐水口に水の操作部がつけてあるので、水が周りにつくことなく水を出したり止めたりすることができます。
洗面化粧台は左右の鏡を斜めにすることによって三面鏡にすることができたり、化粧台の中にコンセントがついているので電気シェーバーや電動歯ブラシを充電するのに便利そうでした。
化粧台の中にドライヤーをしまうスペースがあったり女性に嬉しい仕様になっていました。

◯モデルルームは２部屋目は３LDKの部屋です。
118.79m2のプレミアム住戸です。

ビル内のモデルルームなのでオレンジ色の点線で囲っているリビングのみのモデルルームです。
プレミアムは天井カセット型エアコンがリビング・ダイニングに加え洋室（1）に設置されるようです。
キッチンもスタンダードの部屋とは違い、ドイツのジーマティック社のキッチンで天然石を使ったキッチンカウンターでした。

◯物件は角住戸率が約50パーセントととても高く、約95%のワイドスパン住戸率を実現したようです。
モデルルームでもリビングの窓は大きく、住んだら明るくていいだろうなぁという印象をもちました。
リビングの窓面は二重窓になっていて、ビル内のモデルルームだからかと思いましたが、全住戸で結露対策・防音のために二重窓になっているとのことでした。内窓を開くことができる仕様で、これは清掃がしやすいからだそうです。

◯駐車場・駐輪場・トランクルームについて
駐車場タワーパーキング：全84台。
普通22台、月額使用料:33,500円
ミドルハイルーフ28台、月額使用料:35,500円
ハイルーフ24台、月額使用料:38,000円
電気自動車充電対応ハイルーフ8台、月額使用料:39,000円
身障者優先2台、月額使用料:40,000円

駐輪場：バイク全20台
バイク10台、月額使用料:6,000円
ミニバイク10台、月額使用料:3,000円

駐輪場：自転車全363台
平置：53台、月額使用料：1,200円
大型平置：9台、月額使用料：1,200円
小型平置：24台、月額使用料：200円
スライド式：113台、月額使用料：500円
大型スライド式：60台、月額使用料：800円
2段式：104台、月額使用料：350円

トランクルーム全32区画
大24区画、月額使用料：6,500円
小8区画、月額使用料：4,500円

◯共有施設について

スカイラウンジ
25階：8:00-24:00
無料

ゲストスイート
25階：16:00-翌1:00(宿泊）
宿泊2,000円（別途リネン代として2,000円／人）

共有施設が少なく寂しい印象もありますが、共有施設が少ない分管理費を抑えていくことができるそうです。248戸の物件なので下手に共用施設があるよりは好感が持てました。

◯間取りについて
プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの間取りはとにかく、角住戸率とワイドスパンが売りだと思いました。外観を見るとわかりますが、細長いタワマンで1フロアあたり8住戸ある層がメインです。自然とワイドスパンになり、また（全てではありませんが）アウトフレームになっている間取りが多く柱が部屋に食い込んでないことも好印象でした。

40平米から60平米台の小さめの住戸では廊下の長さがとても効率的（短く）に配置されていて畳数効率が高いです。一方でリビングインする洋室がどうしても出てきますが、これは廊下を短くすることとトレードオフで致し方なしかと思います。

100平米超はどれも間取りがいいですね。リビング窓が固定のダイレクトウィンドウになりますのでバルコニーの面積が小さくなってしまうのですがきっと広々として明るいでしょう。価格もとんでもないですがそれに見合った価値がありますね。（100から110平米で2億、120から130平米で3億、みたいな値付け）

◯周辺環境について
東池袋界隈は今後も再開発がつづき、本敷地西側にも近く野村不動産と住友不動産の共同事業でツインタワーマンションが建設されるということでした。またすぐ隣の敷地（西）や北側でも将来建築物が建つということで、将来的な眺望を期待するなら東側もしくは南側を購入した方が無難そうです。（ただどういうわけか価格表を見る限りは方角によってそれほど大きな価格差はありませんでした）

一次一期は終了してしまいましたが、当初予定していた供給数よりも多い住戸数を今回だしたそうです。
一次二期は価格変更ほぼせずに、一期の際に外れた方とモデルルームへ見学に来た方を優先的に案内していくそうですが、そこから先は価格が上がると思って下さいと担当の方がおっしゃっていました。

一期で約60%の住戸をだしたので、おそらく時間がかからずに完売してしまうだろうとのことでした。
近隣のブリリアタワー池袋（2015年3月竣工）中古物件の流通価格よりもこちらの物件は安く、これから周りにもマンションなどの計画が進んで行く場所だそうです。

引き渡し予定が2022年3月で、そのときにはブリリアタワー池袋は築7年、豊島区役所や保育園、コンビニなど付随する機能が多いマンションで物件力があることに間違いはありませんが、新築物件と比較するとプラウドタワー東池袋ステーションアリーナの方が優位性があるでしょう。

入居後に中古価格がどのように推移するかは近くに似たようなタワマンがあるためわりと読みやすく、高いことは高いのですが、今の分譲価格を見ますとわりと損しないマンションであることは間違いないのかなと思いました。