ジオ京都二条ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ京都二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/kyotonijo/

所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
交通：山陰本線 「二条」駅 徒歩5分

間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.03平米～82.89平米

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
売主：阪急阪神不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

>>58 匿名さん

三条商店街はおしゃれ感薄いですが下町な店揃いで楽しいです。

このマンション、市内でもシュっとしてないヤニこい場所に建ちますが、地下鉄にもJRにも阪急にも遠くなく、立地いいですね。ただ交通量多そうな前面道路がどんなもんか気になるのとコロナで周囲のいく店も退店の予定があり、さびれていく予感が不安です。京都ヤバいようですね。今日も財政不足のニュース出てました。

[62: 検討板ユーザーさん]

今の時代、京都市内では中古でも新築時の倍かそれ以上の値段で売れてるマンションがほとんどなので、価格には期待しないほうがいいですね。

[63: 匿名さん]

>>62 検討板ユーザーさん
不動産相場も上げ下げの繰り返しです。
アベノミクスもトランプ相場も終わりですから。
今買うのは最後にジョーカーを掴むようなものだよ。

[64: 匿名さん]

>>63さん
>>アベノミクスもトランプ相場
質問なんですが、不動産リートや不動産会社の株はどうでしょう？
一時期よりも買いやすく、高配当なので買ってみようかと思うのですが・・・

勝間和代さんがリートがおすすめと言っていたのもあり、少額からはじめてみようと思っています。
危険でしょうか？

[65: 匿名さん]

>>64
投資は安く買って高く売る。
安くなったと思うなら買えばいい。
投資は自己責任だから。
個人的には不動産全般が高いから買わない。
今がマンション買い時だと自己判断出来るなら買えばいい。

[66: マンション比較中さん]

全体に狭いプランですね。

[67: マンション掲示板さん]

広くすれば高予算の客しか手が出せなくなるってことでしょう。坪単価の上昇が止まらない京都ではコンパクトが主流ですね。

[68: マンション比較中さん]

そのあたり、モデルルームを作る理由かもしれませんね。

[69: マンション検討中さん]

中階層あたりの南側は陽があたってないのが気になりました。

[70: 口コミ知りたいさん]

南側小学校3階だから3階くらいからはしっかり日当たりそうだけどなぜ？

[71: 匿名さん]

61さん、ブックファースト閉店したんですね。
友人がこの近くに住んでいるので、三条商店街に行くことも多いのですが
昔ながらの良いお店もあり、新しいお店もちょこちょこあるんですよね。
また新しいお店が開店することを期待したいな～。

二条駅周辺はこの商店街以外にもお店が増えているので、
ここだけでなく、まだまだマンション建つでしょうね。

[72: マンション比較中さん]

押小路通千本東入ルのこのマンションのモデルルーム、営業しているようですね。時節柄、予約が必要なのだそうです。

[73: 匿名さん]

3駅3路線利用可でどの駅も10分以内の立地ですから、
お値段はそれなりに高めになるのではと思ったりしますが、
販売が2021年4月上旬予定となっているので、
価格の公開は来年に入ってからになりそうに思います。
数か月先な感じでしょうか。

プランを見てみるとどれもシンプルなプランに思えます。
特にBタイプあたりだとリビングダイニングが細長くなってしまうけど、
キッチン横の部屋のドアを開放すれば独立したダイニングとして使えそう。
案外よく考えられたプランなのかなと思いました。

[74: 口コミ知りたいさん]

先行相談会行きました。
価格帯は坪300万からが中心、開口幅6m未満の間取りがほとんど、3LDKも2LDKも空調がつけれない洋室が1室ある間取りが多い
かなり強気の価格設定で売却時は苦労しそうです

[75: 匿名さん]

空調がつけれない洋室って、どうにかして空調を付ける方法がないものなんでそしょうかね。
ただ販売価格がわからないです。
HP上には今のところ価格が未定のままで、販売戸数も未定ですね。
そろそろ公開されるでしょうかね。

[76: 販売関係者さん]

知っている方、教えて下さい。
ジオシリーズのマンションって内廊下式のイメージがあるのですが、この京都二条はどうなのでしょうか？

[77: 検討板ユーザーさん]

新築マンションは計画地ごとに購入者を想定した仕様決定やプランニングがされますので、ファミリー向けのこの規模で内廊下方式をとることは通常考えないと思いますよ。
小規模マンションや億を超えるようなマンションはコストが掛かっても内廊下方式を採用されるのでしょう。

[78: マンション検討中さん]

販売価格は、坪300くらいでしたよー。事前案内会に行けば教えていただけます。

[79: 職人さん]

内廊下になるか外廊下になるかは敷地の形状にもよるでしょう。ウチもジオですが、外廊下です。

[80: 匿名さん]

空調がつけられない間取りってちょっと困りますね。
特に今はコロナウイルスの感染予防のために換気が必要と言われています。
窓がない部屋があるプランはちょっと難しいかなと思いました。

[81: 匿名さん]

窓がない部屋って難しいですよね…
ただ、マンションって基本的には24時間強制換気が必須ですので、換気自体はできていると思いますよ。
窓がないと
風を直接通せないとか、暗いとか、空調をどうするの？というところが
デメリットになるのだと思います。

[82: 名無しさん]

モデルルームに行かれた方、設備面はどうだったでしょうか？充実していましたか？

[83: マンション検討中さん]

南側は五階まで隣の建物が被ってくるので、せっかくの南の日当たりが悪いのは残念です。
立地は良いのですが、一般家庭には無理そうです。

[84: 匿名さん]

空調も窓もない部屋があるプランもあるのですか、
日中はドアを開け放しておくとか何か工夫をすればよいのかもしれませんね。
Ｅタイプあたりはその点とてもすぐれたプランだなと思います。
全室窓がありますし、浴室にも窓あり。
洋室2つには窓が2つあって、ドアを閉めたままでも換気が可能だと思います。
空調のない部屋にエアコンが付けられるなら、今後排気もする機種が出るそうなので、
そういうのを取り入れていけば何とかなるのではと思います。

[85: 買い替え検討中さん]

モデルルーム見てきました

AからMまで１３種類の部屋タイプのうち、７部屋タイプで空調が付けられない部屋（窓も勿論無し）が存在します。（今後の部屋メニュー次第ですが・・・）
南向は小学校の校舎で中?低層階は日当たりも微妙そうです。

4000万代のプランもありますが、上記の理由から特定の部屋に希望が偏りそうなタイプ構成でした。人気が出そうなのは6000万前後の部屋ですかね・・・

多少高額になっても中部屋の先行配管の施工を対応してくれればそこそこどの部屋も売れそうなのに・・・と感じました。

設備は標準でも豪華だった点は良かったです。

[86: 名無しさん]

>>85 買い替え検討中さん
参考になります！
ちなみに設備はどのあたりが豪華だったのでしょうか？

[87: 匿名さん]

いわゆる「あんどん部屋」でしょうか。
空調もだめで、窓もないとすると、子供部屋にも書斎にもできませんね。
夏は暑すぎて寝室にもできないだろうし。結局は納戸として大きな収納庫になるのかな。

[88: 購入経験者さん]

キッチンは、タカラの人造大理石で、よいものを使っているとのことでした。

[89: 購入経験者さん]

行燈部屋のあるマンションで住んでいたことがありますが、和室でしたので日中は南側の和室や東側の LDKと開け放せば特に問題はありませんでした。６畳和室二部屋と14畳ほどのLDK纏めて３９畳用のエアコン一台で普通に暮らせました。

[90: 購入経験者さん]

済みません。上の３９畳は３９平米の間違いです。

[91: 購入経験者さん]

モデルルームで行燈部屋のクーラーについて聞きました。
取付不可とのこと。
天井が低くなるので、ダクトはひかないとのことでした。
天井は2.4mですが、下がり部は手が届いたので2mくらいと思います。
有償オプションでリスエストすると応じてくれるかもしれないですね。

[92: マンション検討中さん]

モデルルームを見てきましたが、ディスポーザーはついていないと説明を受けました。
新築マンションでも京都のマンションはついていないマンションが多いのでしょうか？

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
戸数が少ないせいもありますが、京都のマンションでディスポーザー付きはあまり見ません。関東ではほぼ必須なのに。

[94: マンション検討中さん]

匿名さん、ありがとうございます。そうなんです、関東では新築マンションにはほぼついていますよね。あれから京都市下水道局のホームページを見てみたらディスポーザー設置禁止の理由が記載されていました。

[95: 評判気になるさん]

期待してたんですが、間取りがイマイチでした。
立地は抜群なんですが、、

[96: 匿名さん]

>>95 評判気になるさん
間取りがイマイチと聞くと「設計が長谷工だからなあ」と思ってしまいます。
ジオの京都物件は、アクセス都市設計と組むとあまり外れがないんですが・・・

[97: マンション検討中さん]

他のマンション掲示板でもディスポーザーがないと嫌だという書き込みを見ました。
なぜそんなにディスポーザーが必要なのかわからない。

浄化槽の維持管理費がかかるし（中・小規模マンションだとそのうち重荷になりそう）、
入れてはいけないものがいくつかある上に、塩素系漂白剤が使えない。
皆が皆、きちんとした使い方ができるとは限らない不安もある。
一度使ってみればその便利さを手放せなくなるのかもしれないけれど。

それよりも、京都のマンションは玄関やお手洗い、台所をもう少し広くしてほしい。

[98: 匿名さん]

塩素系漂白剤、ディスポーザーで使えないの知りませんでした。
普通にそれって困りません？？
ディスポーザーって、ものすごく大きな規模のマンションだからこそ運用できるシステムだから
この規模のマンションだと、基本むずかしいですよね。
生ゴミの処理がどうしても気になるなら、電気の生ごみ処理機もありますよ。

[99: マンション比較中さん]

ジオ物件ってそんなに人気あるんですか？
ここの立地の良さとジオブランドの新築マンションなので、抽選の可能性があると見学会で言われました。

[100: 匿名さん]

>>99 マンション比較中さん
東の東急（ブランズ）、西の阪急阪神（ジオ）ってことで、電鉄系のデベでは評価高いですね。
ほんとうは京阪のマンション（特にザ・キョウト・レジデンス）のほうが高品質だと思うけれど、関西人は京阪をちょっと下に見るというか、田舎電鉄扱いする癖が抜けません。今は洗練されてるのに。

[101: 匿名さん]

>>99 マンション比較中さん

京都滋賀のジオはどこも売れていない。
ここも微妙。
ブランドで判断ではなく、個々の物件で判断するべき。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
74㎡あるのに、洗面所・バスをリビングインにするとか、長谷工ならではの合理性とコストカットが貫かれていますね。ジオはたしかにブランドでなくここの物件で見た方がいいでしょう。購買層に合わせた設計しますから。例えば関東の富裕層がセカンドで買いそうな御所南あたりの物件はそつなくグレードを上げてくるし、中の上くらいの実需層をターゲットにするとそれなりのコストカットをしてきますから。まあここも実需層向けだからそこそこかな。

[103: 名無しさん]

>>57 匿名さん

三条商店街有りますし、その指摘は当たらないかと

[104: マンション検討中さん]

間取りが良くないとの書き込みが多いですね。
実際の申し込み(要望書)状況は、どうなのでしょうか?

[105: 匿名さん]

>>104 マンション検討中さん
Mタイプは両隣がないし、全部屋窓があってエアコン設置可能。
これは買いだと思います。滅多にでない優良物件だと思う。

[106: マンション検討中さん]

そのMタイプは「敷地配置図」ではどこにあるの？？

[107: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
ありがとうございます。東向きのタイプですね。
南向きは、日当りが悪く、西向きは、西日と間口が狭いタイプがあるので、この物件を検討するなら、Mタイプですね。

[108: 匿名さん]

>>107 マンション検討中さん
買うならEタイプも魅力です。３面採光ですし、全室に窓があるからエアコン設置も問題なさそう。バスに窓があるのも結構貴重です。ただ７４㎡と広いので高いでしょうね。

[109: マンション検討中さん]

>>108 匿名さん
ありがとうございます。
参考になります。

[118: 匿名希望さん]

[No.110～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信

[119: マンション検討中さん]

ここのベランダ仕切りは「ペラボー」なの？

[120: 匿名さん]

春休みを利用して、京都鉄道博物館に行ってきました。
車で行ったのですが、近くのコインパーキングを探すのが大変で・・・

ここのマンションなら駅から近いし電車乗ってすぐ行けそうですからいいですね。
まあ、子供がいないとあんまり行かないかもしれないですけど、京都駅までも1本ですし便利と思いました。
二条駅は東西線にも乗れるし、生活すると便利と感じられそう。
通勤や通学に便利と感じます。
価格は他のマンションでも感じますが、割高な気がします。京都全体（大阪なども？）不動産バブルな気がします。

[121: マンション検討中さん]

縦長のリビングダイニングは使いにくいから微妙ですね。部屋も圧迫感がありそうですね。

[122: マンション検討中さん]

人気のあるマンションですと、第一期販売で、7割くらい登録申込されるのでしょうか?

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん
第1期で7割売れたら販売担当が左遷になりますよ。3?4割でスタートを切って竣工前に完売できたら上出来だと思いますが、、

[124: マンション検討中さん]

>>123 マンション検討中さん
3,4割スタートで、上出来なんですね。
ありがとうございます。参考になります。

[125: 匿名さん]

二条駅まで徒歩５分、少し距離はありますが阪急大宮駅も利用できる立地。

商店街や食事のできるお店もいろいろあり便利ですし

小学校もそばなので子育て家庭にもおすすめのマンション物件ですね。

ただ、道路に面しているので窓から入る排ガスが気になるかも。

[126: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
立地が小学校の隣なので、部屋によっては（5Fぐらいまで）小学校の屋根ビューになるって聞きました。窓から教室で授業受けてる子供の姿も見えます、とも。
運動場には直接、面していないって事でしたが。
あと駐車場は機械式なので、朝・夕のラッシュ時には、出庫に時間がかかるとか。
参考まで。

[127: 匿名さん]

後院通の歩道「自転車は押して歩いて下さい」と掲示されてますけど、あの狭い歩道をそこそこの速度で走ってる自転車多いですね。

[128: 購入経験者さん]

>>126 匿名さん
向かい合っているのは図書室とかの棟で一般教室ではないとのことでした。
マンションの模型では、南側でお見合いが嫌なら１階か5階以上になりそうです。
また、マンションからの各階相当の高さから眺めの写真を見せていただきました。
HPを見ると先着順申し込み受付中になっていました。

[129: マンション検討中さん]

>>128 購入経験者さん
南向きで1階の場合でも、少しは日当りのぞめるのでしょうか?
小学校との距離は、少し離れている状態でしょうか?

[130: 購入経験者さん]

>>129 マンション検討中さん
マンション側は、小学校との間は、専用庭と通路があります。マンションHP参照。
小学校側は、googleマップのストリートビューで見ると↓の感じです。　
写真でも工事はじまってます。晴れた午後くらいかと思います。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0077904,135.743697,3a,75y,254.3h,88.42t/data=!3m6!1e1!3m4!1smVUWxTSD1wc4byJfD_x8Qw!2e0!7i16384!8i8192

モデルルームの模型には周囲の建物もアクリルで作られていました。
見れば距離感はわかると思います。

[131: マンション検討中さん]

>>130 購入経験者さん
ありがとうございます。調べてみます。
庭と通路があるなら、日当りのぞめそうですね。

[132: マンション検討中さん]

新聞の広告をみると、西向きの3LDKは、まったく売れていませんでした。
南向きの3LDKの販売情報は掲載されていなかったのてすが、南向きの売れ行きは、西向きと違い順調なのでしょうか?

[133: 匿名さん]

西向きの3LDKってモデルルームになっている間取りですよね。
モデルルームから売れていくと思っていたので少し意外です。
西向きは皆さん避けるのでしょうか？

[134: 購入経験者さん]

西向き3LDKは、角部屋＋面積広めな様ですね。
西側とはいえ、価格は高くなると思います。
部屋の条件を優先するなら南側に、価格を優先すると面積を抑えて西側にとすると、
条件の割り切りができている人が初期に買われているのかもです。
だとすると、西側の公開プランはABEでAEが角部屋で70平米越えの3LDKなので
CDタイプのプラン内容と状況を見たいですね。

[135: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
他物件を見学に行った際、南と東向きの部屋は、かなり埋っていたのですが、西向きの部屋は、かなり空きが目立っていました。

[136: 評判気になるさん]

88戸のマンションですが、現在、何戸くらい埋っているのでしょうか?

[137: 購入経験者さん]

HPには、一期一次50戸供給ってありました。38戸以上はまだ残ってますね。

[138: 評判気になるさん]

>>137 購入経験者さん
ありがとうございます。
まだ半分くらい残っていれば、間取りも選べそうですね。

[139: 匿名さん]

一気に５０戸も出すんですね。凄いな。
でも販売概要欄には販売戸数１９戸ってあるけど、
３１戸は売れたってことでいいんですか？

部屋は結構、落ち着いた感じでイイですよね。

[140: 購入経験者さん]

>>139 匿名さん
以前にいただいたスケジュールでは、4月下旬に抽選会と契約会がありました。
契約会の後にHPに先着順申込受付中で販売戸数19戸と出て、第1期1次50戸とあります。
年末年始頃から、モデルルームオープン前の説明会があったことも考えると
31戸が既に売れていてもおかしくはないですね。

[141: マンション検討中さん]

>>139 匿名さん
31/88だと、売れ行き非常に良い方なのですか?
それとも普通くらいでしょうか?

[142: 購入経験者さん]

>>141 マンション検討中さん
売れ行きは悪くはないと思います。私も検討はしましたが、騒音と排気ガスが我慢できそうにないので、二条駅3分～5分ぐらいにもうすぐ出るみたいなので、そちらを待つことにしました。

[143: 購入経験者さん]

駅近と騒音はセットものですからね。
航空写真では↓の状況です。
HP建物の配置図と重ねてみると東向き以外はそれなりに後院通りから距離はありそうです。
https://www.google.co.jp/maps/search/%E4%BA%8C%E6%9D%A1%E9%A7%85/@35.0...,135.7434298,197m/data=!3m1!1e3
周囲を歩き回ると、マンション建築ラッシュの感がありますね。
阪急大宮駅のすぐ東側のコメダ珈琲との間にもマンション予定地がありました。
ただ、どこも88戸よりは少なそうで、実需の場合も管理費は高くなりそうです。

[144: マンション検討中さん]

物件価格は、田の字エリアでないのに、ありえないほど高いと思いましたが、管理費や修繕費が戸数が多いので、非常にランニングコストが安くなるということですね。

[145: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立金は、20坪の間取りで、月2,3000円くらいですね。大規模マンションなので、かなり他物件と比べて安いでしょうか?

[146: 匿名さん]

国内外富裕層、京都の不動産に熱視線だそうです。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6392493

記事を読んで、もしかしたら、京都のマンションも外国人の別荘利用が増えてくるのかもと勝手な妄想をしてしまいました。
ここは二条城に近くて、割と交通の便もいいですよね。
京都のマンションも、価格が高くて手が出ないことがあったのも、海外投資家が増えてきたからでしょうか。
それとも単なる土地価格や材料費の高騰でしょうか。
トピズレだったらすみません・・・。

[147: 匿名さん]

同じ時期に売り出している北山とか御所北の物件だと、坪450万位になるのでそれよりは安いという設定では？

[148: マンション検討中さん]

ここ、バルコニーの向こうが学校校舎になる南向きじゃなく、
比較的街並みがきれいで隣接地が金融機関駐車場で空きがあり、
五山の送り火が見えるであろう北向きの方が良かったのにと思います。
南向き5階以上だったら気にならないでしょうけど、
2階とか3階とかは、バルコニーの向こうに小学校の教室の窓が見えるって、
夜が不気味過ぎです。

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
公開されているPlan-Mが北向きのようですね。
ただ、隣接無く、70平米越えで価格は高めかもしれません。

[150: マンション検討中さん]

やっぱり管理費やインターネット代とか全て割高ですね。修繕積立金も上がっていくと考えたら10年後には狭い部屋でも合わせたら3万ぐらいになりそうですね。

[151: マンション検討中さん]

>>149 匿名さん
かなり高めでしたよ。
それでも、モデルルームのEタイプより人気そうでした。
なんとなく、現地調査をきちんとしないままに設計してるように感じました。
高層階はともかく低層階は、現地を見ずに買う首都圏の人はともかく、
地元民は手を出さない物件ですね。
立地が良いだけに残念です。

[152: マンション比較中さん]

Eタイプは角部屋、三面採光、バスルームに窓ありで、良さそうな間取りだと思うのですがほとんど売れてないって事は価格が高い他に何か理由があるのでしょうか？

[153: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
南の低層階：小学校とお見合い　西の低層階：駐車場とお見合い
なので、低層は、完成後に現地を確認して、許容範囲かを判断してからでしょうか。
1年後には、割安に見えるかもしれませんし。
Eタイプは、南側は隣の旅館と密着するように、配置図からは見えます。
また、バルコニーに避難ハッチがあるのもマイナスポイントですね。

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
詳しく教えていただきありがとうございます。
確かに南側の旅館との間の距離はあまりなさそうにみえますね。
マンションに住んだことがないのでよくわからないのですが、避難ハッチはやはりジャマになるってことですね。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
避難ハッチは、HPのモデルルームの写真で確認できます。
階段から一番遠い部屋なので法的に必要なのかも勝手に思っていました。

[156: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
3万円だと厳しいですね。物件価格も高いので。。。
たしかに北山、御所、田の字エリアと比べれば、戸数が量産されているので、価格抑えられているのかもしれませんが。

[157: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん
このWEBの先頭のタグで「物件概要」を選ぶと管理費などの情報がありました。

その中に「インターネット使用料 : 1,760円（月額）」とあります。
これはマンションとしては高いのでしょうか？
現在、WiMAXで4000円くらい払っているので安いのかと思っていましたが。
他のマンションでの例など相場がわかれば、知っておきたいです。

[158: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん

もちろん普通に契約する分には安いですが、他のマンションでは1000円とかの物件もあるので。

[159: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
プレミスト京都西院とクレビア京都西院の物件は、インターネット料金は、990円でした。

[160: 匿名さん]

>>159 マンション検討中さん
ありがとうございます。いくつか見て記載がなかったので、質問してしまいました。
失礼しました。
プロバイダは、J-COMらしいのですが、阪急阪神つながりなのでしょうかね