ジオ京都二条ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ京都二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/kyotonijo/

所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
交通：山陰本線 「二条」駅 徒歩5分

間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.03平米～82.89平米

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
売主：阪急阪神不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

16年から18年にかけて20軒ほどマンション（中古を含む）を探しましたが、西大路あたりから西の場合は駐車数が多くなってましたが、堀川あたりから東では駐車場がないのが普通でした。今出川沿い、堀川と千本の間の中古物件（築10年くらい）では機械式駐車場の維持費とかもあって管理費を値上げを検討中と聞きました。
私が現在住んでいるところは50戸ほどありますが、駐車場は来客用とサービス専用の二面だけです。時々、一時停車してる車を見かけますので、車の所有者は近所の駐車場を借りているのだろうと思います。

[202: マンション検討中]

二条駅は確かに便利です。
個人的にお店や交通量など、にぎわってるのは東口、静かで落ち着いてるのは西口。
住むならガレージ事情も含め西口を推奨だな！

[203: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん
ジオに住んだとして、外部の駐車場は西口だとどのあたりにありますか。
ジオの駐車場は、機械式のうえ、三条から四条まで南向き一通の壬生通です。
四条に出て戻るには、大宮駅横の斜めの通りを三条まで戻って左折を２回して機械式と面倒です。
出し入れが面倒なので、車の使用頻度が落ちそうなので良いところがあれば知りたいです。
goopleの写真では、壬生通を四条に出る少し手前に、10台以上の駐車場があるようですが、
使い勝手の悪さは変わりません。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん
ジオは二条駅の東口にあたる物件となると思います。
東口は店舗等が多く賑わっており、ガレージを見つけるのに苦労するかと。ジオに住んだとして、西口側にガレージをみつけるとなるとかなり距離があり不便と思われます。
なので、住宅街となっている二条駅西口側の方が静かで、住みやすくガレージも見つけやすいと思います。
東口側のガレージ事情を隈なく調べた訳ではないので、あくまでも参考までに。

[205: 匿名さん]

京都市内は小規模な駐車場があちこちにあります（更地にされた町家跡です）。このマンションの北側も駐車場だったと思います。阪急阪神さんに聞いて見たら、その他の駐車場の空き具合など教えてもらえるのではないでしょうか。

[206: マンション掲示板さん]

実需で検討されてる方、このマンションは買いですね。阪急、JR、市営地下鉄も近い。ごく便利なので自動車不要やと思います。カーシェアでいいでしょ。それに長く住まれるなら数年先から電気自動車に切り替わってきますのでマンションでは所有しにくくなってしまいます。自動車にかかる月額コスト分を住宅ローンにのせて広い部屋買う方が賢いかと。とにかく車は持つだけで損します。

[207: 通りがかりさん]

>>206 マンション掲示板さん

残念ですが、タイムズカーシェアしてる人は、分かると思いますが、このマンションではほぼ使えないですね。車を持たない人は買う際に気にして見た方が良いですよ。

[208: 匿名さん]

>>207 通りがかりさん
>残念ですが、タイムズカーシェアしてる人は、分かると思いますが、このマンションではほぼ使えないですね。

このサービスは、使ったことが無いのですが、どんな問題があるのかご存じの方
教えていただけませんか。
ジオ近くのステーションをgoogleで見ると↓の通りステーションには２台シェア用の
車があるように見えます。

https://www.google.co.jp/maps/@35.0081691,135.7426492,3a,75y,232.49h,80.25t/data=!3m6!1e1!3m4!1sHE7v2wE8jp6DgVH5gIeCPA!2e0!7i16384!8i8192

[209: ご近所さん]

>>208 匿名さん
現在近隣の賃貸マンションに数年入居していますが使えますよ。このジオからだと千本通を挟んで向かいの賃貸マンション駐車場にアクアとフィットが配置されています。設置予定の機械式駐車場から出言うと徒歩15秒程度ですね。よく出ているので結構利用頻度高そうではあります。
ただここから南に200mほどの壬生団地にも2台、更に南に行くと四条大宮周辺にも6台ほどはタイムズカーシェアがあります。西向き、北向きも見ると沢山あるので徒歩10分程度が許容範囲ならタイムズカーシェアの利用で困ることはないです。

[210: マンション検討中]

>>209 ご近所さん
現在お住まいになっているご近所さんの情報とても
参考になりました。

二条駅周辺で物件を探しているのでお尋ねしたいのですが、実際に住んでみて1番良かったと思うことは何ですか？

反対にこれは想定していなかった…ってことも
あればご意見伺いたいです。
よろしくお願い致します。

[211: ご近所さん]

当方も現在検討中で中京区、右京区あたりをいろいろと見ております。

住んで良かったのは三条商店街、二条駅/四条大宮駅の交通利便性が一番大きいですね。
普段の買い物は商店街外でもフレスコ、タカギ、ライフ、京都コープ、サンディ、個人商店などまず困ることはないのに加えて、三条商店街は京都の商店街の中でもアクティブです。新店舗も定期出店していますし、飲食店やカフェも充実しており、近隣で飽きずに楽しめています。
言わずもがな、公共交通機関は地下鉄JR阪急にバスが使えるので、車なしでも十二分な環境です。あとは二条BiViの映画館や飲食店もポイント高いですね。めちゃくちゃ使うかと言われたらそうでもないですが、娯楽施設が近いに越したことはないです。

これはちょっとなポイントとしては夜中の千本～後院通りの交通音量でしょうか。深夜帯にそれなりに爆音バイクなどは走ります。これは堀川や西大路の傍などに比べたら随分マシでしょうけども、窓やベランダを閉めておくのがデフォルトならそんなに気にはなりません。あとJRの二条～丹波口間の電車走行音はここでもそれなりに聞こえます。うるさいほどではありませんので前述と同じくです。
また当方はカーシェアメインの生活者なので気にはなりませんが、近隣の月極駐車場も数は多くなく、車の維持という面では外部駐車場でもコストはかかると思います。

南方向は東西ともに基本住宅街、昔からの壬生団地などもありますが中京警察署もあり治安が気になったことはありません。住宅地区と商業地区のバランスの取れたいいエリアだと感じていますね。隣接の小学校もうるさく感じたことはありませんし、価格面、間取り面で納得ができるなら選択肢としてはありだと思います。

ひとつだけ将来的な要素として、大きなホテル施設が北側に二つ建設中です。景気の良い話で堀川、四条大宮あたりにも新規ホテルの建設予定はあるようなのでコロナ禍が終息後にどの程度他方からの旅行者の影響が出るのかな、というところは少しあります。ここ二年は中国韓国からの旅行者も激減して過ごしやすいですが、それ以前はその旅行者が結構うるさかった記憶があるので……
（西にある卸売タカギが中国向け旅行ガイドなどに安い免税店！みたいな触れ込みで載っているらしく、空き家改修のゲストハウスも近隣にそれなりに数があるのです）

[212: マンション検討中さん]

>>211 ご近所さん

大変詳しく参考なるご意見をありがとうございました。
現在この地区にお住まいになっている方からのお話が一番信用できます。
感謝いたします。

モデルルームを見た帰りに三条商店街の様子を見に行くとシャッターが閉まっている店舗もあったので、少し気になっていました。
新店舗の定期出店があるなら、楽しめそうですね。

利便性は申し分ないので、引き続きこの周辺で探したいと思います。
ありがとうございました。

[213: 匿名さん]

二条駅からちょっと離れた二条城前駅付近で住んでいます。
コロナで山陰本線の普通列車が間引かれた（1時間に4本から3本、プラス快速が1本）ので、最近は京都駅から地下鉄の方をよく使うようになりました。早くコロナが収束して、元の本数に戻って欲しいものです。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

JR西日本、異例の「2021年秋・ダイヤ改正」へ コロナ影響、在来線・昼間時間帯で削減　２０２１．５．２３

短期的には、しばらくは厳しそうです。
亀岡含めて沿線のマンション増の効果を期待したいです。

[215: マンション検討中さん]

>>213 匿名さん

山陰線は観光客が乗らないとタダの赤字路線なので、そう簡単に本数を増やすのは難しいと思います。
京都駅でも乗り換えがかなり遠いので、JRはかなり不便ですね。

[216: 匿名さん]

市内の完成済みマンションでキャンペーンは普通に行われていますが、
ジオも山科の堂々完成即入居可物件で、モデルルーム使用室限定ですが、
キャンペーンをやってますね。
建物内モデルルームのせいなのか、二条に比べると少しチープにみえます。
照明が普通の昼白色シーリングのせいだけではないような。
二条の方が建物のグレードも高いのでしょうか。

[217: 匿名さん]

>>211 ご近所さん
佛教大学前のモクシー京都二条は、7/1開業とありました。
コロナ収束後を見ての動きでしょうね。また、ホテルが増えて、
ギリギリでも洛中のジオ二条の様なマンションの希少性は上がるとみていいですかね。

[218: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
山科椥辻のマンションと二条のマンションでは、そりゃ二条の方がグレードはいいでしょう

[219: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
キッチンは、蛇口の形状と、大理石(人造)の質感から、二条の方がグレードが高そうです。
間取りも、山科の方は、リビングと居室のドアの関係から、リビングが使いにくそうです。
モデルルームで家具を置いて、使いにくいのを証明しているのが、なんともです。
間取りの検討は、家具と配置を含めて考えないといけないと改めて思いました。

[220: 匿名さん]

HPが更新されて、２期1次の受付と抽選が6/14(月)とありました。
先着順以外のものも販売しているってことでしょうか。

[221: マンコミュファンさん]

エントランスが狭く、88世帯でエレベーターが１基しかない。間取りも微妙。ブランドを期待しましたが、はずれでした。

[222: 匿名さん]

エントランスなど共有部が豪華だと、
その分価格を下げてほしいとか、管理費が高くなるなどの意見が出ると想像されます。
個人的には共有部は十分と思います。
エレベーターは、市内の別マンションを見ると151戸で2基とかあります。
88戸で1基は、多くは無いですが、７階建てだし、個人的には、そんなものかと思います。

[223: 通りがかりさん]

メリット
・交通面が抜群にいい
・自動車がいらない
デメリット
・隣が小学校でうるさい
・全体的に余裕が感じられない
・値段が明らかに高い

高い割に、良いマンションてイメージはないですが、利便性はいいですね。

[224: 匿名さん]

利便性の高い=土地の値段が高い場所のマンションなので、
実需向けにするとコンパクトになるのだと思います。
また、モデルルームのキッチンのグレードなどからジオの中でも建物のグレードは高いようです。
ターゲットがはっきりした物件と思います。
西向き2LDKのタイプが完売していることからも、購入者は優先順位をつけて判断しているでは。

[225: 匿名さん]

>>223 通りがかりさん
隣が小学校ということは、さらに高いマンションが建つ可能性は少ないですね。

[226: 通りがかりさん]

南側は小学校なので景観は望めない
西側はファミールが11階建なので景観はもとより見下ろされる
どうせ南側ダメなら北側に部屋作ればよかったのに
ファミールも空きが出ても一瞬で買われるからなー。3ldk74平米6000万、ファミールなら3ldk74平米4500万。ファミールの空きを狙うか迷うところ。

[227: 通りがかりさん]

私は今ジオ京都二条の近所に住んでおり、場所が気に入ったで買いました。
正直言って私の収入に対しては高い物件でしたし、部屋も狭く収納も足りないと思いましたが…
ファミール、ステーションサイド共に中古でもかなりいいお値段なので…
ここがお買い得に買えたかどうかは分かりませんが、少なくとも気に入っている生活環境を維持できる事にはなったので良しとしてます。

[228: 名無しさん]

南側・・・小学校が5階建の高さ、屋根が6階。よって買うなら7階一択。
西側・・・向かいのアパート4階建の高さ、買うなら最低でも5階以上。ただしその先には11階建のファミールがそびえ立つ。
結局、買うなら南側の7階しかない。

[229: マンション検討中さん]

隣が小学校校と言うのが致命的。
子供の声は独特の高い声で思った以上に響き気になるもの｡

[230: 匿名さん]

>>229 マンション検討中さん

確かに小学校が隣は騒音がえげつないですね。
それに道路も交通量も多いので微妙ですね。

[231: マンション検討中さん]

なんで校舎と面する南側をバルコニーにする設計にしたんでしょうね。
せめて北側だったら、銀行の駐車場に面するだけだし、
五山の送り火をバルコニーで見る事ができるようになるので、
たとえ日光の入りが悪かったとしても、
南側よりずっと良かったと思います。
南向きの低層階は、今の値段だったら売れ残りそう。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>228さん
小学校は3階建てじゃないの？

[233: 名無しさん]

>>232 口コミ知りたいさん

3階建て、、、高さ基準で見ないと。高さはマンション5階に相当。屋根が斜めだから屋根は6階と当たる。

[234: 匿名さん]

HPの公開プランが追加になって、価格が付いてます。
値段は下がっているように見えますが、先着順販売分なので２階とかなのかもしれませんね。

[235: 名無しさん]

ファミール二条ステーションサイドか、ファミールガーデン二条駅前のマンションがこの地域だと最強だと思う。中古が出た瞬間に売り切れる。やっぱりマンションは景観が大事でしょ。バルコニーから大文字みたいよ。

[236: 通りがかりさん]

通りがかり@227です。
やはり皆さん景観を心配されますよね。当然そうですよね。
ジオの南側は、多分9メートル先が小学校の校舎だったと思いますので、多分圧迫感があるのではないかと思っています。6,7階を選べば校舎より上に来るのではないかと思いますので、気にされる方は上の階を選んだ方がいいと思います。
西側はファミールガーデンがありますので、ファミールガーデンより先の景色は見えませんが… ファミールガーデンの東側も4階建以上の建物が一面にありますので、ファミールガーデンに住むとしても5階よりは上でないと眺望は悪くなると思います。
千本三条近辺に住む事を希望されていて、かつ景色を重要視されるのでしたら、ファミールガーデン西側か東側上層階。ステーションサイドは北西側にベランダがある部屋があったと思うので、そちら側の上層階を選ぶか、南向きにベランダがある部屋を選ぶ場合は上層階を選んだ方が良い思います。(JRホームからベランダ側が丸見えなので、不特定多数の人に部屋を見られたくない方はカーテンを閉めっぱなしにしておく必要があると思います)
すぐに引っ越しをする必要のない方で、目線の高さを遮る物がある事を許容できない方はステーションサイド、ファミールガーデンの上層階に空きが出るのを気長に待つと言う選択肢を取るべき。
多少目先に何かあっても空が見えればそれでいいと思える人はジオ京都二条も選択肢に入れたらいいと思います。
ステーションサイドは築20年。今5Fの2ldkが5130万で売りに出てますが、ジオとほとんど変わりません。
これら全て天秤にかけてどう判断するか…ですよね。
(ファミールガーデン、ステーションサイドは外から見ているだけなので、間違った事を言ってしまっていたとしたら申し訳ありません)

[237: 匿名さん]

ファミールガーデンは、京都市都市計画情報ポータルで見ると20mm制限地域にあります。
まだ、築十年ほどだったと思いますが、同じ階数で建て直し不可だと今後の価格が不安で、
検討対象から外しました。
http://keikan-gis.city.kyoto.lg.jp/cityplanning/portal/
地図で見るとファミールとジオは線路を挟んで100mm弱くらい離れていますが
気になるものなのでしょうか。まあ、個人差はあるとは思います。
根拠薄いですが、ファミールが西日を防いでくれるのでジオの西側はいいかなと思ってました。
見当の途中で取り留めなく考えたことなので、間違っていたらすみません。

[238: 匿名さん]

すみません。mm →　ｍ　です。
誤記ですが、念のため。

[239: 口コミ知りたいさん]

なぜ南側にバルコニーを設置したのか疑問です。体育館でうるさいし高さもあるので景観はありません。西側は既に出ているように11階建のファミールガーデンが建っているのでイマイチです。北側は空いてますし大文字も見える可能性が高い。
この辺りのマンションで景観、立地、価格を総合的に見るとファミールガーデンとファミールステイションサイドより劣ると思います。
ファミールガーデンやファミールステイションサイドの空きがほとんど出ないので買える可能性も低いですが。昔はファミールガーデン3ldk2800万、ファミールステイションサイドも3ldkが3200万以内で買えていました。今はファミールガーデンが急騰しています。戸数が400あり修繕費が潤沢にあるので安心なんでしょう。戸数が少ないと10年後に修繕費が2万や3万に跳ね上がります。マンションは難しいですね。買えるなら、ファミールガーデン、ファミールステイションサイド、空きがなくやむを得ない場合はジオでしょうね。にしても価格が価値に比べて高いのがネック。

[240: 匿名さん]

毎週日曜日の夕方以降にHPにアクセスすると、添付の様な記載があります。
5月頭に4割くらい売れているとの投稿がありましたが、今どのくらいなのでしょうね。

[241: 通りがかりさん]

237.238匿名さん
通りがかり@227です。
私は今ファミールガーデンの目の前に住んでいますが、申し訳ありません。陽の強さに鈍感な為、余り良くわかりません。
ただ、夕方陽が沈む時にはファミールガーデンが太陽の陽を遮る瞬間に　フッと少し暗くなります。(当然と言っちゃぁ当然なのですが)
ファミールガーデンとの100mの距離が気になるかと言うと…
感じ方は人それぞれなので難しいですが、ジオの西にはファミールガーデンよりも手前に4.5階建くらいのマンションが連なっていますので、まず先にそちらの方が視界を遮ると思います。
ジオは7階建てですのでファミールガーデンが気になるのは多分5.6.7階位の高さに住む場合だと思いますが、川の向こう側が一面に回収自転車置き場？なので、意外とスッキリしていると感じるかもしれません。
ファミールガーデンは上にも大きいですが横にも長いので、沢山の人が自分の家のベランダを見る事が出来る状態ではありますので、女性はもしかしたら気になるかもしれません。(お互い様ではあると思いますが…)

[242: マンション検討中さん]

高層階の3ldkもう売れたし結構好調だそうです。強気の設定ですが普通の共働き世帯にとって高いかなと思います。

[243: 匿名さん]

Googleマップで現地写真を確認しました。
奥に見えるのがファミールガーデンですね。
上層階から売れているっぽいので、これから購入するには関係ないかもしれませんが。

https://www.google.co.jp/maps/@35.0079488,135.7435506,3a,75y,236.27h,97.84t/data=!3m6!1e1!3m4!1s0cVDI7mhk_zUESw2Nmo3Vw!2e0!7i16384!8i8192

[244: 匿名さん]

仮に北向きマンションになっていた場合、方角以外に、こんなことを言われそうです。
・東西と南北(斜め)の2つの道路に面して騒音がすごい。
・大学や、西側のマンションで眺望は期待できない。
・小学校は、夕方と週末は静かだが、道路は24時間うるさい。
　おまけに日当たりも悪い。なんで南向きにしなかったのか。
などなど。

[245: 通りがかりさん]

>>239 口コミ知りたいさん

普通に考えて南側が当たり前になります。北側に作って大文字が見えたとしてそれ以外は日が入らないベランダなどいらないでしょ。

[246: 匿名さん]

北向きが好みの方にはMタイプもありますし・・・

[247: マンション検討中さん]

結局、周りに高い建物があるてことで景観はゼロですね。立地はいいので立地を優先するかどうか。私はマンションは景観も大切なのでファミールの空きを待ち予約しますー。迷ったけど、やはり景観が悪いマンションは価値が下がりかねない。後で後悔しそうなので見合わせです。

[248: 販売関係者さん]

>>247 マンション検討中さん
いくつも売却していますが眺望言われるのは二の次です。何よりまずは場所と広さ。眺望最高の便利でない住所の物件とかあまり見向きしていただけません。言われている眺望ですが実際自分の部屋から誰かと目が合うような部屋も存在しますし、近隣建物が近いとそこから見られている（見られる）ような常時感覚からずっとカーテンを閉めて生活している方が多い気がします。でも逆にいうと眺望を諦めたら何階に住むのも日あたり条件以外同じことなので下の階も検討できますよね。賃貸に出す際も眺望良いからと高い家賃はいただけない世界なので、予算が限られている場合眺望を諦めるのが得策かと思います。上の階を買うために大きな予算を費やすことは趣味の世界になっていく気がします。最近特にスタート価格が異常に高いので。

[249: 購入経験者さん]

50m先に別のマンションがありますが、喫煙のために良くベランダに出てくる方がおられます。ちょっと気まずいですね。

[250: マンション検討中さん]

>>248 販売関係者さん
素人ですが真剣にジオとファミールガーデンと比べてました。色々考えた末、立地は変わらず、面積はファミールガーデンの方が広い、景観はファミールガーデンの方が良いて思ったので。ただジオは新築なので圧倒的に耐久性はいいと思っています。ファミールガーデンは修繕費が気になりますが、戸数が多いマンションは修繕費にメリットがあるのでまあいいかなと。400世帯で12000円なら10年で5億修繕費貯まりますから。
ファミールガーデンは不動産サイトに掲載されてからでは買えません。人気マンションはレインズに登録される前に買いを入れないと買えないですが、売主がどこと媒介契約結ぶか分からないのと手当たりしだい不動産屋に予約入れようと思います。タイミングとモノが合わないといいマンションの購入は難しいですね。何か考え方にモレありますかね？

[251: 販売関係者さん]

>>250 マンション検討中さん
使われている言葉が素人さんではないですね、抜かり無しです。レインズの情報も今では普通の人でも見れますのでとにかく早めに動かないとですね。

[252: 匿名さん]

ファミールの東側はJR線路に近いので騒音や見られている感が気になりますね。
南や西は、戸数が比較的少ないので売りがあるかも問題ですね。
あと、以前にも指摘がありましたが、ファミールは現在の高さ制限にあっていない様なので、
1999年築ですが、今後資産価値が不安ですね。
今後10年経過後の資産価値がどうなるかをどう考えるか、難しいですね。
ジオは、営業の方は、立地、設備、ハザードの良さを押していました。
ジオのキッチンはタカラスタンダードですが、上から2つ目くらいのグレードの様です。
ハザードは、ジオはどの川が氾濫しても浸水地域に入りませんでした。

[253: 通りがかりさん]

幼稚園の隣に家は絶対建てるなと言われてるけど小学校はどうやろ。小学校の体育館でバスケされたらたまったもんじゃないのだけはイメージできる。

[254: 匿名さん]

マンションサロンでは、一般教室ではないと聞いたように思います。
写真を見ると、窓の感じから体育館でもないようです。

[255: 匿名さん]

体育館は南側のプール近くの建物じゃないでしょうか。
また、一般教室は、校庭に面した南向きに配置するのではないですか。

[256: 通りがかりさん]

学校が隣の掲示板がありました。
なかなかうるさそうですね。
昼間は仕事でいないのでいいですが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16610/

[257: 通りがかりさん]

学校の隣、車の騒音、景観など心配事や気になる状態で、まだ建ってもいないそして実物も見ていないのにウン千万もする買い物する事自体がおかしい。
気にならないのなら購入を検討したら良いのでは。

[258: マンション検討中さん]

ジオと接している側の教室は、
確か視聴覚室や音楽室みたいな特別用途の教室だったはず。
常に賑やかってことは無いのかもしれませんね。

夜は、カーテンを閉めたら部屋の中から
外は見えないですし、気にするほどでも無いのかも。
私は、夜にバルコニーに出たら、夜の真っ暗な
小学校の教室が見える景色が待ってるとか、
絶対に嫌ですけどね。

[259: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん
夜は、カーテンを閉める必要なくていいと思いますよ。
覗かれる心配もほぼないでしょうし。
校舎まで10mくらいなので、道を隔てた位離れているので、気にならないと考えていますが、
念のため、現品確認後かなとは思います。
まあ、完成前に売り切ればないでしょうし。

[260: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[261: 匿名さん]

HPが更新されて、デザインに現地周辺写真と外観完成予想図がありました。
小学校の校舎との位置関係がわかりますが、この程度離れているのであれば、
問題ない様にも見えますが、実際はどうなのでしょうか。

[262: 通りがかりさん]

イメージ写真、小学校小さすぎ笑
これはひどい。実際、小学校はもっと大きいし。
こういう画像て広告の要素がある物件ページに掲載して問題ないんだろうか？
売主も小学校を気にしてるんだろうが、、、実際の縮尺で描いたものを見たいわ

[263: 匿名さん]

>>262 通りがかりさん
大きな商店街もあるし、交通も至便な立地だけれど、あの辺は雑然としてほこりっぽいところだから、このジオが建つと、土地の品格と美観に貢献しそう。期待しています。

[264: 匿名さん]

>>262 通りがかりさん
そうですよね。254の写真の電線との位置関係からも、疑問ですね。
植樹の紅葉と桜が同時に見ごろなのはご愛嬌としても。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
あれはノムラモミジ（と表記されています）。春の新芽から赤いのが特徴で、桜と同時に見頃なのです。

[266: 匿名さん]

調べました。楽しめそうですね。
「新芽から紅葉で、夏に葉は緑色になり、秋に再び紅葉します。」

[267: 名無しさん]

小学校が気になって、小学校の大きさ見てきたら、ホームページのデザインの大きさと全然違った。違いすぎて笑えた。ただ、西側の北は駐車場で開けていた。買うなら西側向きの1番北側がいいな。

[268: 匿名さん]

参考になります。
結構あいていますね、プラス足場スペースと考えると、圧迫感は意外となさそう。

[269: 匿名さん]

今年の2月には、こんな感じでした。
小学校側はそんなにギリギリに立っているわけではないのと、
ジオ側も通路と専用庭があるので、日当たりは、全くないことはなさそうですね。
でも、低層階は物置が邪魔そうです。

[270: 名無しさん]

>>269 匿名さん
業者さんですか？小学校はかなり近いですよ？購入検討する立場だと南側は選択肢から見た瞬間に外しました。教室から丸見えの距離なのと、うるさいだろうなと。あとは値段と見合わないと思ったからです。西側は全面道路があり、ファミールガーデンとも距離があったので目があうとかは無い距離感でした。西側にもマンションがありますが、西日の夕日が遮られてまあいいかなーと思いました。
北側の工務店はそんなに奥行きがなかったです。買うなら西向きか南向きの最上階がいいと思いました。逆に南側の低階層は無いですね。気になる方は見に行ってください。

[271: 匿名さん]

デザインに駐車場のイメージもありました。結構、存在感があります。
西側の低層階は、駐車場とかぶりますがこれはありなのでしょうか。
・向いとのお見合いはなさそうです。
・日中の日差しも微妙ですが、西日の影響はなさそうです。
・西向きなので、価格は南向きよりもリーズナブルと思われる。
・南向きよりも車の騒音は少ない？
・駐車場壁の圧迫感・眺望はない。代わりにバルコニーはプライバシー性は高そう。
・車の出入り時には機械音がしそう。
西側のBタイプは完売で、Dタイプもいつの間にかプラン開示からなくなっているのは
売れているってことかと思います。
好みというか、何を優先するかでありなしが別れそうですが、
他に抜けている観点があれば教えてください。

[272: 名無しさん]

気になって西側から見てきたら発見がありました。
南側のプランGまでの1階から4階までは小学校の校舎が目の前ですが、南側プランFは小学校が切れているので目の前に教室と鉢合わせになることはありませんでした。南側は全て小学校と鉢合わせと思い混んでいたのでびっくりしました。西側のプランEはホテルと隣接してました。南側のプランFは西日も入らないし南から光が入るし、教室もないので魅力的でした。前向きに検討したいです。

[273: 匿名さん]

地図で確認しました。Eの視界は校庭に抜けていますね。いいですね。
私も旅館の前までは行ったのですが、奥までは見ていませんでした。
私は、Dタイプを検討中ですが、決めつけずに見るべきでした。

[274: 匿名さん]

7.8のスムラボのジオ記事で二条に関しても言及ありました。
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【総88戸】立地は地味ですがJR二条駅歩5分のアクセスの良さと中心部よりも安いとの事で『売行きが良い』と聞いています。
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このスレでの印象とは違います。
京都の他のジオと比べるとこんな位置づけなんですね。

[275: 購入経験者さん]

平米100万くらいなので、現在売り出し中の中心部の色んなデベの物件よりは安めに設定されてると思います。それでも高いけど・・・。
整地が終わって間も無く工事にかかる姉小路通堀川東入鍛治屋町のジオの物件、かなりな価格になるでしょうね。

[276: マンション掲示板さん]

>>275 購入経験者さん

中京区でもここと中心部はぜんぜん違うから笑笑
一つ確かなのはここは相場よりだいぶ高い
間違いないから

[277: 購入経験者さん]

中心部というか、田の字や御所南の三年くらい前の価格が、平米100万程度でしたから、随分値上がりしたようです。

[278: 匿名さん]

>>277 購入経験者さん
田の字を中心とすれば、たしかにそこからは外れるけれど、
住所の「中京区」「壬生」「朱雀町」って、どれも京都らしくてかっこいい。
しかも「～通り」「上る」「下る」「西入る」「東入る」みたいな面倒なのが
なさそうだし、マンション名が短いのもいい。書類に住所書くとき助かります。

[279: 通りがかりさん]

このマンションの良さは立地。阪急、JR、市バス、地下鉄の4way。悪さは景色が悪い、小学校の視線と騒音、値段が高い（近くのマンションでも11階4500万で買える）。
立地を最優先にする人は買う。
景色や落ち着いた生活を求める人は買わない。
何を優先するかだろうね。

[280: 匿名さん]

「朱雀町」が発音しにくい。
きょうとふ きょうとしなかぎょうく みぶしゅじゃくちょう

[281: デベにお勤めさん]

>>280 匿名さん
「朱雀」は「すじゃく」と読みます。だから「みぶすじゃくちょう」

[282: デベにお勤めさん]

>>280 匿名さん
２８０さん、失礼しました。
たしかに、「しゅじゃくちょう」でした。
東山区の朱雀町は「すじゃくちょう」なので同じかと思っていました。

[283: 匿名さん]

それから、２８１と２８２は「デベにお勤め」ではありません。勝手に名前がそうなってました。悪しからず。

[284: マンション検討中さん]

デベにお勤めさん（阪急）

[285: 通りがかりさん]

デベにお勤めさん

間違うわけないでしょ。明らかに業者が不動産の価値を高めようとしているコメントがありますが、デベにお勤めさんのコメントでしょう。
立地はいいが景観と周辺建物に難あり。これがこのマンションの評価でしょう。

[286: 匿名さん]

281-283は、「デベにお勤め」に関係しない内容の投稿なので特に問題視する必要ないのでは。
私も初めて投稿の時、なぜか「購入経験者」となっていました。

肯定的な投稿は、「関係者のステマ」と非難されますが、
匿名の個人的感想なので参考するか否かや、真偽は各自が調べたりして判断すればよいと思います。
個人的には、自分にない観点の投稿は面白くて、参考になっています。

[287: 口コミ知りたいさん]

このマンションのええとこ、気になるところを整理するとこんな感じでしょうかね？

ええとこ
　二条駅、大宮駅に近い、市バスの系統も多い
　地元民やけどこっから市内主要エリア乗換なしで大概いけるんちゃう
　徒歩圏内にスーパー、ドラッグストアなど生活に便利な施設か多い
　徒歩圏内に病院、クリニックが多い
　大宮駅あたりにはコスパのええ飲み屋とか飯屋が多い。

気になるところ
　交通量の多い道に面しているため排ガス、騒音が気になる
　隣地に小学校が存在（ウルサイイメージあるかもしれへんけど、土日は基本静かやろし、逆に長い目で見て変な施設が建ったりしない）
　区画が斜めの道（道が直角に交わってないとことに不安に感じるのは京都の人だけ？（笑））
　階数か7階やし眺望はそこまで望めない
　御所エリアとか田の字地区ほど市内で鼻高く〇〇あたりに住んでますねん?って言うほど地位いが高くない

個人的には、ちょっと前に四条烏丸あたりに住んでたときは、スーパーとかが少なくて普段の生活では少し不便を感じたので、三条商店街に徒歩１分感覚で行けるのはかなり魅力やね。
このあたりは価値観の問題やけど、なんやかんやいって日常生活上の買物に必要な時間を短縮できることは、仕事とか自分の時間作る上では大事なことかなー
まぁ京都のマンションはほんま高すぎるけど笑

　

[288: 評判気になるさん]

小学校の教室からベランダ見えますが、洗濯物干せますかね？レースのカーテンをしておけば部屋の中は見えないと思いますけど。春と秋は小学校も我が家も窓開けると日中は小学生の声がうるさそう。夏と冬は冷暖房で窓閉めるから大丈夫かな。

[289: 匿名さん]

マンションHPのモデルルームにバルコニーの写真があり、物干し台？が写っています。
低い位置にあるので大丈夫と思いますが確認しては。
二条駅前のファミールもレースのカーテンを閉めていますので、どんな感じになるか
参考にできます。
サロンでは、お見合いを回避に、南側では高層階とともに１階を勧められました。
確認は必要ですが１階も選択肢かもです。
防犯センサ代と庭のレンタルが強制で付いてきますが。

[290: 匿名さん]

>>287 口コミ知りたいさん
基本的に異論はないです。
ただ、購入を検討する場合は、この大まかな利点欠点を踏まえて、さらに細かく考えるのでしょうね。
このスレが、そんなこと知っているとか、大した情報がないとか言われる理由かもしれません。

[291: 評判気になるさん]

モデルルームに直近行かれた方、現状の売れ行きはどの程度かご存知でしょうか。

[292: マンション検討中さん]

先日、住んでる家にチラシが入ってたのですけど、
そのチラシによると西側はほとんど売れてるようです。
南側もかなり前に説明会に行った感じでは、
5階以上はかなり売れてそうな感じだったので、
多く残っているとしたら、小学校とモロに面する
南側の低層階だけでしょうね。

[293: 評判気になるさん]

>>292 マンション検討中さん

早速ありがとうございます。やはりそんな感じなんですね。小学校と面することを気にするなら検討急いだほうが良さそうですね。。

[294: 評判気になるさん]

>>290 匿名さん
この口コミでの内容については深く同意です。
自分の住む場所を大枚叩いて買うのであれば、
まずは地域性から自分の仕事、家庭などを考えて理想のエリアを決めたからそこにあるマンションに興味がわくはずなんですよね。
正直真剣に検討される方であれば、少し手間と時間をかけてその場所における懸念点とかをマンション販売営業所で聞くとか自分で現地見に行くと思うんやけどなぁ
聞く方はあまりにも検討において他人にから情報得ようとしすぎで、答える方はさもマンション不動産のことを知っているか如く不安や誤解を招くコメントを答えすぎで苦笑いすることが多いですわ。
基本情報として聞き流すレベルで参考にするのならばまだしも、私やったら信頼できる親族や親友にも意見聞くけどな

[296: 名無しさん]

南側の5階以下は小学校から丸見えだから無い。
ただし、南側の1番西側は小学校から見えない。
よって、買うなら西側か、南側の1番西側か、南側6階以上。
価格が相場より高いから、値上がりはしないだろう。

[297: 匿名さん]

丸見えかは、ともかく、お見合いの可能性は２階から4階までです。
1階は目隠しがあると聞きました。
サロンで階ごとの高さからの写真を見せてもらえます。問い合わせてみては。
小学校は3階だてなので、お見合いの場合も真正面からではないですね。きっと。

[298: 通りがかりさん]

業者は営業です。業者の都合の良い話を信じるのではなく自分の目で見て確かめましょう。見れば距離感や視界など一目瞭然です。もう5階まで建っています。5階は教室はありませんが学校の屋根が斜めに向いているので西陽の照り返しがあるように見えました。

[299: 匿名さん]

周辺マーケットの上昇率、シエリアの定借を考慮すると妥当な価格になってきたかと。
この物件の周辺の中古マンション築35年で1,800万とか取引ありますし。
何にせよ土地だけ見れば買い、懸念点あるなら待ちではいいんではないでしょうか。

[300: 匿名さん]

マンションの南が小学校です。
小学校が近くていいと思うのか、デメリットと感じるのかは人による気がします。「お見合い」なので、気になるならやめておくのも一つです。
私の場合、夜、土日など休日は子供もいないので、近くに高いマンションが建っていての「お見合い」より好条件と思いました。

他の方も書かれているように、階数によっても感じ方違うと思いますので、最終的には自分で納得するしかないと思います。

[301: 通りがかりさん]

買ってから後悔したくないので、内覧して小学校の目線見てから考えます。その間に売れたら縁がなかったことで納得できます。ファミールガーデンとファミール二条駅前はほんと売りが出ないですねー。立地と景観と雰囲気があれだけ良いと売られないんでしょうね。

[302: 周辺住民さん]

私も見学に行きましたが、小学校の目線が気になり検討を辞めました。
友達の不動産屋に聞きましたが、次二条駅5分ぐらいでマンションが出る見たいですね。そちらを待とうと思います。

[303: 匿名さん]

>>302 周辺住民さん
いつ、どのあたりにでしょう。もう少し教えていただけると助かります。

関連して、阪急の大宮駅の横のレジェイドのDMがきました。
クリスタルがなんたらとイメージだけでしたが、HPを見ると戸数がのってました。
阪急京都線「大宮」駅徒歩1分（全43邸)

[304: 購入経験者さん]

もし、小学校の窓に近いのが気になるのでしたら、三菱さんのザ・パークハウス堀川六角はどうでしょう。二条駅からは遠くなりますが、阪急には近いですし、東西線の二条城前駅も遠くはありません。それに三条会商店街はすぐそばですし。

[305: マンション検討中さん]

パークハウス堀川六角は、ジオ京都二条よりずっと高いと思いますよ。
全てが角部屋みたいですし、田の字に面した場所ですから、
かなり強気の値段設定が予想されます。

[306: 匿名さん]

>>305 マンション検討中さん
パークハウス堀川六角の概要を確認しました。
41戸、11階建て、内廊下、駐車場なし　2021年11月販売開始、2022年11月完成
阪急「大宮」駅　6分、「烏丸」駅　12分

レジェイドもですが、40戸ほどの規模のマンションが続いて計画されていますね。
京都市内中心付近の駅近物件は、デベロッパーは強気のようですね。
加えて三菱だし、価格も強気なんでしょうね。
一方で、「西院」９分では、完成半年も20%弱が残っているなど分かれてきてますね。

[307: 通りがかりさん]

シエリア京都二条
中京区壬生神明町1-61

交通JR山陰本線「二条」駅徒歩8分、京都市営地下鉄東西線「二条」駅徒歩9分、阪急京都線「大宮」駅徒歩13分

全76戸中61戸が南向き
3,800万円台(14戸)

ジオよりこちらの方が良さげ

[308: 匿名さん]

>>307 通りがかりさん
定期借地権物件なのが気がかりですね。
比較的新しい形態なのでトータルでの損得はよくわかりませんね。

[309: 匿名さん]

>>307 通りがかりさん
定借権70年なので地代や将来売却考えるというところはありますね。ここも立地はとてもよいですね。

[310: 名無しさん]

シエリア二条は南側が低階層住宅なので、景観がいいですねー。視線も気にならないし、洗濯もよく乾きそう。ジオに比べたら阪急が遠くなるのがデメリットでしょう。でも距離はたいして変わらない。検討候補になるな。

[311: 購入経験者さん]

私は70ちょっと前に購入しましたので、その時に定借権70年なら購入対象に入れたと思います。若い方はどんなのか、よくわかりません。

[312: 名無しさん]

大宮使うなら
レ・ジェイド京都四条大宮
も検討できる。なんせ大宮まで1分
立地が良すぎる

[313: 匿名さん]

インテリアオプション相談会の案内が来ましたね。
LDと玄関にエコカラット　LDにピクチャーレールと思っていますが、
LD用の家具・照明・カーテンなどを頼みだすとキリが無くなりそうです。

[314: 通りがかりさん]

>>313 匿名さん
うちはマンション本体価格の支払いでアップアップなので、エアコンだけ家電量販店との差額次第ではお願いしようと思ってます。。。
全般的に自分で業者手配した場合の金額と比べて3倍弱位の設定価格になっている感じがしますので金額聞くのが怖いですけど(苦笑

[315: 名無しさん]

そら、不動産屋は中抜きするだけだから、利ざや分だけ高くなるでしょ。直で、下請けに依頼したら済みます。面倒なら金払って解決。ケチるなら直発注したらいいでしょう。

[316: 匿名さん]

>>315 名無しさん
リビングなどに予めピクチャーレールだけは付けてもらったほうがいいですよ。
絵画など吊すとき、下手に壁に穴をあけたくないですから。

[317: 匿名さん]

エアコンも「最新型」「ご優待価格」「見栄え」と高そうな雰囲気がありますね。
LDと隣の洋室は引き戸なのでまとめて大型一つにして様子を見ようかと思っています。
後で個別手配は面倒ですが、季節的にすぐに必要ではないし、額で判断ですね。

[318: 匿名さん]

>>316 匿名さん
知人のマンションに行ったときに、ピクチャーレールを自分でつけた方がいましたが、
家族から位置や付け方、強度に不安など愚痴られていました。
その時、自分ではやるまいと思いました。

[319: 名無しさん]

昔、不動産屋に、マンションの床の全面張り替えと、壁紙全面張り替えの見積もり出させたら200万だったけど、工務店に直接お願いしたら100万だった。以降、不動産に限らず中抜き業者は無駄なので全部飛ばすことにしてる。

[320: 通りがかりさん]

>>314 通りがかりさん

エアコンぐらいなら自分で取り付けたら、かなり安いですよ。

[321: 匿名さん]

>>320 通りがかりさん
エアコン取付費用の相場が１万～１万３千なので、それをちけるかどうかですね。

[322: 匿名さん]

>>321 匿名さん
ちける、でなくて「けちる」です。

[323: 口コミ知りたいさん]

>>312 名無しさん

レジェイド四条大宮駅すぐで便利ですけど、やっぱり高いのでしょうかね？
あと近くにパチンコ屋さんもあって少し騒々しそうなところも気になりますね。
個人的には飲み屋街に近くて魅力的なのですが笑

[324: マンション検討中さん]

>>323 口コミ知りたいさん
駅近な分、騒々しさと表裏一体ですね。価格については、かなり高額になると不動産屋から聞きました。

[325: 匿名さん]

>>323 口コミ知りたいさん
スレができたようですよ。覗いてみたらどうでしょうか。

[326: 匿名さん]

クーラー取付DYIの方法は、詳細な動画がありました。
動画は面白かったので最後まで見ましたが、気を付けるポイントが多いので間違えそうなのと、
以下が懸念でDYIはしないことにしました。
https://www.youtube.com/watch?v=lNmYg8VTTWY

・壁穴と室内機の取り付け位置が離れているのでその間の室内配管が必要。
　そのため、配管の曲げ作業が必要のうえ、配管カバーは必須と思われる。
・真空ポンプはレンタルするにしても、脚立、モンキー２丁、トルクレンチ、電ドラ、大型水平器など
　購入物が多い。
・5.3kWを超える大型は配管系が大きい。厚さは同じため折れやすい。
　DYIはお勧めしないとのこと。

[327: 匿名さん]

そもそもDIY系の人は高い分譲マンションなんか買いませんね。
これは言ったいけないのかもしれないが、同じマンションの住民の皆さんには、外から見えるホースに化粧カバーしてほしいなあと思います。いろんなマンションを見てきて、そんなところからマンションの格みたいなものを感じてしまうので、、、余計なことでした。

[328: 匿名さん]

確かにそうですね。
共用廊下側は、配管カバーとともに室外機カバーも必要ですね。
ついさっき、河原町の阪急跡のEDIONで京都らしい室外機カバーを紹介していましたが
そんなものも考えないといけませんね。

[329: 匿名さん]

昨日の豪雨の後、ジオの近くの川の状態を見てきました。
水が澄んでいて、増水した気配もありません。
安心したような、残念なような。

[330: 名無しさん]

>>329 匿名さん
これは昔からあるいわゆるドブ川と呼ばれていたものだと思われ。
川の流れもないので増水もしない分、匂いも臭いし、蚊も沢山います。
昔はザリガニが沢山いました。

[331: 匿名さん]

現状見てきました。
千本通から
4階までコンクリート、防音シートは5階まで
小学校との間も確認できましたが、写真は控えます。
先入観を与えそうですので。

[332: 購入経験者さん]

>>330さん

正式名は西高瀬川だと思います。丹波から切り出され、保津川を下ってきた材木を京都市内に運ぶために桂川から分流する形で開削された運河です。その結果、三条あたりから南に材木屋さんがたくさん立地したそうです。今も、多少は名残がありますね。

[333: 匿名さん]

>>332 購入経験者さん
東の高瀬川沿いには、材木町？があり、その関係かとは思っていました。
これを踏まえて、ジオ近くの川を見るとあちこちで90度曲がっており、
運河跡というのは納得です。おもしろいですね。

[334: 購入経験者さん]

>>333さん
千本に市電を通す時に、三条から南は材木関係が多くて、それほど電車の需要が見込めなかったので、大宮まで後院通を斜めに通して市電の軌道を儲けたと聞いたことがあります。そういえば、市電があった頃の壬生車庫広かったですね。

[335: 匿名さん]

北向きのMの部屋はやはり人気がないのでしょうか？理由はやはり日当たりの悪さと、窓の少なさでしょうか？

[336: 匿名さん]

窓は多いようです。バルコーの面積が狭いのが気になりますが。
北向きと見るか、東向きの角部屋とみるかだと思います。
以前にサロンに行ったときは、価格は、南向きに比べると安かったです。
あとは、後院通りに面しているのをどう考えるかでしょうか。

[337: マンション検討中さん]

南側は5階まで学校と鉢合わせ。6階が屋根と鉢合わせ。7階で景観が良くなりそう。実際に建ってみたら学校どの間隔が近すぎるし、5階までは日当たりも期待出来ないから、西側の方が良いね。西側は採光取れるし、日没の暑さはファミールで太陽が遮られるからファミールありがとうて感じ。

[338: 匿名さん]

>>337 マンション検討中さん
マンションの▼マークは、その階の床位置を示しているのではないですか。

[339: 匿名さん]

今のところ5階以上の上階で空いてる部屋はどれぐらいですか？

[340: 匿名さん]

337の写真の角は、東向きの80超えの角部屋の部分です。
南向きの部屋は、もう一段　下がった位置にあります。道路から見えます。
建物間の空いているいないは、主観的なものなので写真よりも現地で見た方が良いと思います。

[341: 匿名さん]

>>339さん

三週間くらい前ですが、上はかなり（ほとんど）埋まってました。

[342: 匿名さん]

>>338 匿名さん
写真で見る限りですが、４階も大丈夫じゃないですか。
床の部分が、小学校の３階の窓の上の方にかかるかかからないか位に見えます。

[343: マンション検討中さん]

4階は学校とあたります。学校の屋根が斜めなので、5階は屋根とあたります。南買うなら6階以上がいい。それ以下なら他を探した方がいい。逆に西の方がいいと思う。南だと目の前が学校なのでずっと日陰になるけど西だと前が開けているから日光がよく入り洗濯物が乾く。

[344: マンション検討中さん]

西側と南側の上層階はもうほとんど空きがないと思いますよ。

[345: 通りがかりさん]

南側は後悔しそうだから出来上がってから考えようかな。二条の周りはいくつかマンション建ちますね。焦らずに後悔しない買い物をしますー

[346: 購入経験者さん]

阪急さんは完成時に売れ残ってもそのまま値下げせずに売り切ることが多いようなので、出来上がって実際にどうなっているか体験できるまで待つのも、いい方法かもしれません。売り切れていたらご縁がなかったということで・・・。土地の仕入れ価格からみれば、インバウンド最盛期に購入した土地での建設が始まる一年後くらいまでは坪単価は下がらないでしょうけど。

[347: 匿名さん]

京都のマンション価格は高すぎると言われて久しいですが、下がる予兆はあるんでしょうか。
コロナ前は、太秦天神川や伏見区あたりに建っていたマンションが、
二条や堀川六角あたりまで中心に戻ってきていますが、価格は下がる気配は感じられません。
ホテルが減り、マンションが増えていますが、コロナ禍もいつかは収まるので
そうするとまた逆転しそうです。
二条付近でもMoxyが、春の予定が少し遅れましたが7月に開業し、
コロナ禍の収束を待ち構えているようです。

[348: 匿名さん]

二条駅まで徒歩圏内で便利な立地だと思いますが

間取りを見ると、もう少し広いほうが良いかなぁ。

部屋の角は柱が出ているので、部屋の使い方が難しい感じです。

その割には価格も高くて、立地だけでは選べないかなと思いました。

[349: 匿名]

皆さん色々仰ってますが、高層階は本当にほとんど売り切れてますから、今更いい部屋はもう期待しない方が良いですね。

[350: 匿名さん]

小学校との距離が気になるなら、西向きとは別に東向きも各階２部屋ありますね。
どちらも角部屋だと思います。

[351: 買い替え検討中さん]

小学校がこれほど近いと子供の声やチャイムの音で辛そうですね。

[352: 通りがかりさん]

焦って買う物件ではないでしょう。学校の話や日当たりや色々と後悔する可能性が高いので。建ってから見て判断でしょうね。最近は新しいマンションが次々と建ってきていますから。

[353: 匿名さん]

>>352 通りがかりさん
たしかに競合物件が増えてきましたので、まだ考え中であれば、じっくり選びたいですね。「シエリア京都二条」とか、「シエリア京都鴨川二条ザ・テラス」とか（後者は河原町通りのほうですが）、実際の「二条」とはだいぶ離れているのに、あえて「二条」を付けるのは、二条が三条などより格が高いとデベが考えているせいでしょうかね。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん
ちなみにザ・テラスのほうは二条よりも夷川通のほうが近いのですが。。。

[355: 匿名さん]

>>353 匿名さん
三条は、東海道ですからね。
JR山科駅前の通りは、旧三条通と三条通で、三条通が京都東ICにつながります。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
ご教示ありがとうございます。河原町通りから室町通りあたりまでの間の三条通りは夜の街灯などもけっこうお洒落だと思いましたが、三条通り自体はかなり長いですね。

[357: 匿名さん]

山科区の三条通です。まるで国際会館や岡崎公園が三条通沿いのようです。

[358: 通りがかりさん]

ホテル建設が減りマンション建設が増加。これからマンションが増えますから、焦る必要はありません。後悔しない買い物をしましょう。特に、騒音、視界、日当たりは後悔してからでは取り返しがつきません。

[359: 匿名さん]

これから発売のマンションは、価格がもう少し控えめになるといいのですが。
シエリア京都鴨川二条ザ・テラスは、45.94ｍ２:330万円/坪、106.38m2：527万円/坪のようです。
場所が違うので、単純比較はできませんが。

[360: 買い替え検討中さん]

>>358 通りがかりさん
確かにそのとおりですね。騒音、視界、日当たり。毎日暮らす、長く暮らすことを考えたら、じっくり検討した方がいいです。大きな買い物ですから、勢いで買ったら後悔するかも。これから新築も増えそうなので比較検討して待った方が良さそうです。中古も中心部は高いですね。新築と変わらないですよ。

[361: 通りがかりさん]

どうでしょう

[362: 匿名さん]

手前から、東棟、南棟、西棟です。防音シートの色が異なります。
小学校との距離が問題になる南棟は、手前の東棟より一段遠くなっています。
ランドプランの図と比較すると、よりわかるかと思います。
やはり写真だと距離感がわかりにくいのですが、現地確認の際の参考まで。

[363: 買い替え検討中さん]

やはり小学校との距離が近すぎますね。チャイムの音、落ち着かない気がします。土日も地域や子供のイベントがあってうるさくなるような気がしますが。学校と消防と救急病院の近くは買わないのが無難です。

[364: 匿名さん]

議論は出尽くしているようなので、現状を現地を確認して判断でしょうか。
京都市の小学校は登校で2学期が始まっているので賑やかさも確認できますね。

[365: 名無しさん]

見てきたけど躊躇した。
逆に考えると分かりやすいかも。住んでるマンションの隣に、幼稚園・学校・パチンコ・葬儀場・ラブホができる計画が出たら全力で反対するでしょう。他の物件待ちます。

[366: 名無しさん]

こんなん 南側は6階から視界が広がりそう

[367: 匿名さん]

8.15の写真です。
少し角度を変えて撮ったものです。
色々出てきたので、追加します。

[368: 名無しさん]

西側の南角はゲストハウスと隣接してた

[369: 匿名さん]

>>368 名無しさん
ランドプランだと、隣の旅館との間に通路と生け垣があります。
防音シートの内側に足場でもあるのでしょうか。

[370: 買い替え検討中さん]

掲載されている写真を見るたびに敬遠してしまいます。小学校に近いのは予想以上にうるさいですよ。子どもの声、チャイム、運動会、ブラスバンドの音、この立地で
購入するのはなかなかの度量です

[371: 口コミ知りたいさん]

購入敬遠されてるのに見るたびにっていうくらいこちらのサイトご覧になってるんですね。
参考になりました。

[372: 通りがかりさん]

>>371 口コミ知りたいさん
ちょくちょくネガティブな感想が投稿されてますよね。もしかしたら競合他社の営業さんの書き込みかもしれませんねwww

[373: 匿名さん]

まぁ実際、かなり売れ行き良いみたいですからね。良い物件だと思いますよ。もっと早くマンションのことを知れていれば、上の階の南向きが買えたのになと後悔してます。買った人達はそういうことも分かって買ったんでしょうね。羨ましいです。個人的には、下の階はわざわざ買うほどではないかなって思ってしまいます。

[374: 名無しさん]

ここは名前にディベロッパーと記載した業者が書き込みしてたから、売り側の人間が必死に肯定的な書き込みをしてるんでしょう。まあ、物件見たらここに書かれていることはよく分かります。

[375: 通りがかりさん]

>>374 名無しさん
ひょっとしたら阪急阪神さんも、競合他社さんも書き込みされているのかもしれませんね。大変ですね(汗
5000から8000万位するマンションをここに書き込まれた「感想」で決める人が居るとは思えませんけど…
売り手側の人達が見てくれているのなら、どうせなら素人が気が付きにくいジオ二条に関するメリット.デメリットをもっと書き込んでくれたら、購入を検討している人達にとって有益な情報提供の場となって良いと思うんですけどね…

[376: 名無しさん]

不動産会社もこういう掲示板に色々書き込んでるんだね。私は自分の目で見ないと信用しません。結果、私はスルーしましたー

[377: マンション検討中さん]

インテリア相談会に行かれた方いらっしゃいますか？

[378: 匿名さん]

行きました。もっと早く契約して、グレードアップオプションを付けたかったなという物が多すぎました。まぁ仕方ないですけど。

[379: 匿名さん]

以前に投稿のあったクーラーは、微妙でした。
配管カバーまで込みのため、引っ越し後の手間との兼ね合いでしょうか。
玄関鏡とピクチャーレールはお願いするつもりです。
レールの場所は、想定箇所とは変わりましたが、相談会に行って良かったです。
細かな家電類更新はグリーン住宅ポイントでするとして、
置き家具、敷物とカーテンは11月に展示会で決めるつもりです。
現品を見て決定と思っています。

[380: 匿名さん]

アクセスが良い立地にあるので人気物件なのは納得。
小学校が隣であることを避けたい人以外は
そんなにマイナス点はないのかなと思います。
この分だと入居時期には完売の可能性が高いかもしれませんね。

[381: マンション検討中さん]

徒歩3分にイーグルコートシリーズができますね。
西側に位置し静かで立地も良さそうです。

[382: 匿名さん]

>>381 マンション検討中さん
スレができているようです。
イーグルコートの意見交換はそちらで行いましょう。

[383: 匿名さん]

>>382 匿名さん
いや、ここは検討スレだから、イーグルコートとの比較検討という視点も大事になってくるのでは。

[384: 匿名さん]

値段が買えないこともないけれど、割高だと思って見ています。
昔からこのくらいでしたか？2LDKは4560万円～で3LDKは5720万円～。
京都府内のマンションは高くなっちゃいました。

小学校からすぐ近く、いやなら敬遠すればいいし、現地を確認して大丈夫なら大丈夫だしと思います。
土日や夜は静かなはずですし。。。
地図に、ベーカリーバタバタやKAMEE COFFEEなどお店の名前まで書いてあるのがいいなと思いました。地図にあるお店巡りしたいです。

[385: 匿名さん]

いつのまにか、BだけでなくDも完売になってました。

[386: 匿名さん]

>>382 匿名さん
イーグルコートは、値段(坪単価)、駅からの近さ、スーパーの近さなどから必ず比較検討すべきマンションやと思います。

個人的には、南向きの4階以下、西向きの全ての物件を検討中の方は、イーグルコートの方がお買い得な気がします。

高いお金払って、日陰に住むのもなぁ。

[387: 口コミ知りたいさん]

私も中階層以下なら断然イーグルコートの方が住みやすそうな気がするのですが、ジオブランドだからか、こちらの方が高そうですね。
マンションブランドはそんなに資産価値に影響するものなのでしょうか？

[388: マンション検討中さん]

阪急大宮駅徒歩圏内で市バスの利便性も高いジオと、
JRと地下鉄にしかアクセス出来ないイーグルコートでは、
交通の利便性が全然違いますよ。
二条駅近くでも、西と東では全くの別物です。

[389: ご近所さん]

あくまで個人的な感想です

①30代男性の足でジオから阪急まで歩きました。
歩くには少し遠く、雨が降っているときついと感じました。
女性、子供つれだとよりきつい印象です。
②自転車だと楽ですが、イーグルコートも大差なし。
③バスは、二条駅～阪急まで以下のバスがありました。
6, 18, 46, 52, 55, 69, 201, 206

個人的な感想ですが、
ジオから阪急は歩くにはやや遠い。
バスが多いのでイーグルコートから阪急は割といける。
まあ、二つともJRメインのマンションだと感じました。

[390: 匿名さん]

>>389 ご近所さん

人によるのでしょうね。
定年退職後、京都に帰って来て千丸で暫く住んでいました。二条駅から仕事に行くことが多く、最初は歩くのがちょっと大変（１キロほどです）と思っていたのですが、そのうちに慣れてしまいました。定年前に住んでいたのが雪国で、駅から500mくらいだったのですが、冬季は雪のせいで（凍結したりして）歩き難くて・・・。それに比べると足元を気にしなくていい1キロの方がマシかなとも。

大宮からここのマンションなら800メートルくらいかなと思いますので、私には気になりません。ただ、後院通の歩道では自転車は押してくださいとなっているのを気にせず狭い歩道を走ってくる自転車には閉口しますけども。

[391: 通りがかりさん]

ガヤガヤ、ガチャガチャを許容して、利便性を最優先ならジオでしょうか。

確かに東は商業、西はスーパーも多く静かな住宅街なイメージがあります
。

[392: マンション検討中さん]

ジオ二条から大宮駅まで徒歩で10分程度なので、
徒歩圏内だと思いますけどね。
遠く感じるのは、後院通の歩きにくさが原因かなと思います。
確かにベビーカーは歩きにくいです。
ただ、千本三条のバス停がすぐ近くにあるので、
それに乗っていけば5分弱で大宮駅に出ます。

あと、二条駅のバス停って、殆どが千本通り沿いなので、
西側にあるイーグルコートからだと徒歩で
JRの駅以上にかかります。徒歩で10分ぐらい？
そこからバスで大宮駅に行こうとすると、
更に10分かかるので、イーグルコートの場所から
阪急を使うのは非現実的に感じます。

イーグルコートの良さは、閑静な住宅街なのと、
近年再開発された地域なので、街がきれいなのと、
生協やBiVi、くら寿司等が近くにあって便利な事ですね。

[393: 匿名さん]

>>392 マンション検討中さん

390です。バス、壬生車庫に入ってしまうのがありますので、お気をつけ下さい。住んでいると判るようになりますが、壬生車庫入ると運転手さんの交代を含め、結構時間かかります。

[394: 通りがかりさん]

壬生は、八大不良住宅地区の一つだったと思うのですが

子供の教育
地域の治安
近隣の団地の有無

この辺りはどうなっていますか？

[395: マンション検討中さん]

>>394 通りがかりさん
住みやすさに関して特に悪い評判は聞きませんよ。今はファミール始めどんどん新しいマンションも建っていますし。
昔から京都に住んでいる方の中には気にする人もいるみたいですが、最近は気にしないという方も多いのではないでしょうか？

近隣に（とはいっても少し離れているように感じます）団地がありますが、高齢化してることもあり特に危険に感じたことはありません。
さすがに夜遅くに子供が出歩くのは危ないとは思いますが…。

[396: マンション検討中さん]

小学校の朱一学区はそんなに柄悪くないと思います。
新住民も増えてますし、過去の噂はそこまで気にしなくても良いようにも思います。

[397: 匿名さん]

スレを俯瞰的みると、ジオに都合の悪い発言へのレスが早いかつ多いように感じます。

悪い発言を完全には否定せず、やんわり話を逸らしつつ一部は肯定する。
典型的な反感を持たれ難いレスで、関係者が火消しのため常駐している感が否めません。

このスレの良い情報はどこまで信用してよいのか、非常に悩ましいところです。

[398: 匿名さん]

グリーンポイント申請の上限が出てきましたね。後残り20%みたいでした。

[399: 匿名さん]

>>398 匿名さん
上限に達した際の終了条件に関しても記載されましたね。
申請が間に合わない人が出てきそうなのでしょうか。

まあ、書類不備のアップデート待ちは受け付け済扱いでしょうから、こちらの対象者は、ほとんど大丈夫ですよね。個人の推測ですが。

[400: 匿名さん]

住宅ローン減税、控除率縮小　自民税調会長「年末結論」
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA171LI0X11C21A1000000/

少々ショック。まあ、だから購入をやめるとかにはなりませんが。