ジオ京都二条ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ京都二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/kyotonijo/

所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
交通：山陰本線 「二条」駅 徒歩5分

間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.03平米～82.89平米

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
売主：阪急阪神不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[169: マンション比較中さん]

>>167 買い替え検討中さん
ここ最近の新規竣工マンションに入るJCOMはFTTHですよ。ケーブルテレビ回線は利用せずにマンション外まではフレッツ光1Gbpsが使われてます。そこから宅内で分配のベストエフォートなので、住戸数に応じて速度はまぁ落ちるでしょうけども。

[170: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
HPで、5/10に西向きのBタイプが完売したとありました。
Bタイプは、初期から公開されていて、２階からなのと、ターンテーブルなので、
駐車場ともかぶらないようでしたからね。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
情報ありがとうございます。
Bタイプ完売なんですね。

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
>Bタイプ完売なんですね。
隣のCタイプは、ほとんどBと同じでだったと思うので、次はCかもしれませんね。
Bにあるリビングに出っ張りがないので、比較ではCの方が間取りは良いかも。
見晴らしも駐車場にかかる階以外はBと変わらないでしょうし。

[173: 匿名さん]

>>154 匿名さん
今日(5/15)に現地見に行きました。
工事が進んで、千本通から見ると鉄筋から、境界からのおおよその距離がわかります。
ご参考まで。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

着々と工事が進んでいるようですね。
最新の情報ありがとうございます。

[175: マンション比較中さん]

昨日、現時点でどのくらい販売済みかマンションサロンで聞きました。
4割ほど売れているとのことでした。
今ならグレードアップオプションのセレクトもまだ間に合うようです。

[176: マンション検討中さん]

>>175 マンション比較中さん
南向きの低層階は、売れ行きどうでしたでしょうか?
チラシには、西向きの販売状況しか掲載されていなかったので、気になりました。

[177: マンション比較中さん]

>>176 マンション検討中さん

南向き最上階はほぼ売れているようですが、低層階はまだ残っていると思います。
南向きの1階から4階は第二期に多く販売されると聞きました。

[178: マンション検討中さん]

>>177 マンション比較中さん
ありがとうございます。

[179: 匿名さん]

>>139 匿名さん
>でも販売概要欄には販売戸数１９戸ってあるけど
今、見ると販売戸数１５戸になっていました。
2-3週間で4戸っていうことでしょうか。
プランを全部WEBに公開していないなどから、案内所を訪問した人を対象に
商談を進める販売スタイルなのだと思いますが。
高い買い物ですし、販売のスピードはこんなものなのでしょうか？

[180: マンション検討中さん]

チラシには、下記の件数が記載されてました。
　物件エントリー　1470件
　総来場　394件

こんなに件数があると思うと、契約数は非常に少ない気がしますね。資料請求して来場はするけど、ほとんどの人は、購入しないという結果のようです。

[181: 匿名さん]

一期一次　50件、販売戸数15戸から契約戸数35戸とすると
35/88 = 39.8% ≒ 4割　で 情報がつながりますね。
近々は、無償セレクト、有償アップグレード期間と現地確認後購入のどちらを選ぶかでしょうか。

[182: マンション比較中さん]

>>181 匿名さん

それぞれ考え方があると思いますが、資金に余裕があり仕様やインテリアにこだわりがあるならセレクト出来る期間に契約するんじゃないでしょうか。

ただ、モデルルームや仕様一覧を見る限り標準仕様でも充分だと感じました。

この物件の特に低層階は日当たりが気になるので、現地確認した後に検討する方もいらっしゃると思います。

[183: 匿名さん]

>>182 マンション比較中さん
初期購入のメリットとして、無償セレクトで、3種類のカラーセレクトや、洗面台の変更などができると聞きました。工事の関係で期限が結構早めにあるようでした。
コンパクトな間取りだと、白いカラーの方が広く見えるとかあると思います。

[184: マンション検討中さん]

>>181 匿名さん
情報ありがとうございます。

一期販売は、1番購買意欲が高い人が集中します。
それでも４割ということは、竣工までに完売は非常に難しそうですね。

南向きの低層階を大幅値引きすれば、売れ行き改善されるかもしれませんね。

[185: 匿名さん]

カラーセレクトは、↓の1から３で、３が二条のモデルルームカラーの様です。
https://geo.8984.jp/geocolorstyle/index.html

[186: マンション検討中さん]

カラーセレクト良いですね。
1階のカラーセレクトの期限はいつ頃でしょうか?

眺望や日当りはのぞめませんが、西向きに比べ間口が少し広いので、南向きの低層階を検討しています。

カラーセレクトの期限までに契約するか、売れ行きが不調のようなので、竣工後の大幅値引きに期待するか、どちらかが良いと思っています。

阪急不動産は大手なので、大幅値引きは、難しいかもしれませんが、他社では、こういった売れ行きが悪い場合は、決算時期（2月・3月)に値引きやキャンペーンを実施されるケースが多いとお聞きしました。

[187: 購入経験者さん]

大手でも値引きしてくれるところはあるようです。検索してみたら出てきますよ。スミフとか阪急は滅多に値引きしないようですが。

[188: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん

先日モデルルームの見学に行った際に値引きのこと聞きましたが、値引きは致しかねますと即答されてしまいました。
もちろん、最初から値引きできます!なんて言う営業さんはいないとわかっていますが､､､､
やっぱり阪急阪神さんは強気の姿勢だなぁと思いました。

でも、売れ行きが悪い場合は値引きしない代わりに、家電など数十万のプレゼントなど行なっているマンションもあるので期待したいですね。

[189: 匿名さん]

西側の上層階が次期以降の販売予定にあります。
上層階だとそれなりの眺望が期待できるのでしょうか。
モデルルームでは眺望に関しては特に説明は無かったので期待はできなとは思いますが。
交通アクセスとハザードの良さが売りってことでしょうか。

[190: 匿名さん]

京都水族館に自転車11分で着くんですね。
この前、子どもと鉄道博物館行ってきました。
隣の梅小路公園も楽しそうだなと思っていたところだったので、タイムリーです。
水族館に鉄道博物館に公園に・・・
京都駅にも、四条烏丸駅にも行きやすいですし、二条っていいかも・・・。

三条商店街の写真も見ましたが、寂れた感じじゃなくてにぎわっていてオシャレでした。錦市場行かなくても、近くの三条商店街利用できそうです。

[191: 匿名さん]

HPが更新されてプランが追加になってますね。
価格も追加されているのは、ここでスクリーニングってことか？
それとも問合せしやすくするためか。

[192: 匿名さん]

三条商店街、秀吉の時代からの印鑑屋さんがあります。パン屋さんが6軒、コロナでテイクアウトを始めた飲食店がいくつかありますので、どんなものを提供してるか店先で判って面白かったりします。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん
過日、マンションサロンにお邪魔した帰りに、マンション現地から三条商店街を歩いてみました。
堀川から四条・斜めの通りを経由して回ると、ワイン専門店などあり、住むと楽しそうです。
ついでに、ほかに物件現地もチェックしましたが。
ただ、自転車は必須ですね。

[194: 匿名さん]

192です
堀川を渡って三条商店街を利用しています。靴屋さんや帽子屋さんなんかもあって便利です。少し北にある神泉苑は桜やツツジ、紅葉の季節が綺麗です。自転車に関しては、京都の歩道は狭いので危険な場合もあります。特にこのマンションの東側の後院通の場合は、歩道を通る場合は自転車は押してくださいということになっているのですが、無視される方が多いですね。
暫く、冬場は雪が凍結するような街で住んでいたので、足場を気にせず歩ける京都に帰って来てからは歩くことが多くなりました。毎日８千歩くらい歩いてますが、そのくらいの範囲であちこちの駅も買い物も可能です。

[195: マンション比較中さん]

二条駅周辺でマンションを探しています。
皆さんの投稿を見ていると徒歩圏内で買い物や病院も充実しているようですね。

このマンションの周辺や烏丸、河原町へ自転車で行く場合、自転車専用レーンはあったりするのでしょうか？

他県在住なので、京都市内の自転車事情などを教えていただきたいです。
よろしくお願いします。

[196: 匿名さん]

四条通は↓の感じでレーンはありますね。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0036811,135.7573333,3a,75y,252.31h,91.73t/data=!3m6!1e1!3m4!1sLXvF47-jaEc7sPZoBRPnaQ!2e0!7i16384!8i8192

比較すると御池の方が安全で、走って楽しいと思います。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0106195,135.7572497,3a,75y,259.99h,86.06t/data=!3m6!1e1!3m4!1sxlpupEhZpLbthyFPuOmp-g!2e0!7i16384!8i8192

また、御池通沿いは比較的駐輪場が整備されていると思います。
でも、数年前から自転車保険が義務化されたことからも、問題が多いのだと思います。

[197: 匿名さん]

このマンションから御池に出る場合、後院通の歩道を自転車を押して（あるいは車道を自転車に乗って）三条まで出てそこから千本通を二条駅前まで出て御池通りを東進するか、三条商店街を自転車で東進して（人通りが多いので自転車の高速走行は止めて欲しいですが）堀川に出て北に折れて御池に出るか、そのまま三条を河原町まで走るか、三条通りの一筋南の六角通りを東進して河原町まで走るか・・・でしょうか。
御池は信号があるので余り問題はありませんが、それ以外の通りは南北の通りとの交差点で車に注意する必要があり、余り速度は出さないほうが安全でしょう。
なお、マンションの場合、管理組合が加入している火災保険で自転車保険はカバーされる（改めて自転車保険に加入する必要はない）ことが多いと思います。

[198: マンション比較中さん]

196、197の匿名様、自転車での経路を大変詳しく説明いただきありがとうございました。三条商店街は自転車に乗ったままでも大丈夫なのですね。

自家用車がなくても、自転車とバスで生活出来そうです。
ありがとうございました。

[199: 匿名さん]

198さん

このマンションは機械式の駐車場が設置されていますが、京都市内特に中心部のマンションには駐車場がない場合も結構あります。加えて駐輪場も一戸に一台という例もあります。
駐車場がない場合、駐車料金を管理費に組み込むことができないので、管理費が高めになります。まあ、機械式駐車場の場合は機械の更新にお金がかかったりするので、積立金が高くなりますが・・・。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん
住民用の駐車場は29台/88戸=33%ですが、この地区では十分なのでしょうか。
ご存じの方おられませんか。

マンションの駐車場問題は、空きがなくて困るものと、
空きがありすぎて、機械式のメンテナンス費を賄えないというものがあります。
どちらも困りますが、まだ、前者が、使用しない人に費用負担が出ない分ましかとは思いますが。

[201: 匿名さん]

16年から18年にかけて20軒ほどマンション（中古を含む）を探しましたが、西大路あたりから西の場合は駐車数が多くなってましたが、堀川あたりから東では駐車場がないのが普通でした。今出川沿い、堀川と千本の間の中古物件（築10年くらい）では機械式駐車場の維持費とかもあって管理費を値上げを検討中と聞きました。
私が現在住んでいるところは50戸ほどありますが、駐車場は来客用とサービス専用の二面だけです。時々、一時停車してる車を見かけますので、車の所有者は近所の駐車場を借りているのだろうと思います。

[202: マンション検討中]

二条駅は確かに便利です。
個人的にお店や交通量など、にぎわってるのは東口、静かで落ち着いてるのは西口。
住むならガレージ事情も含め西口を推奨だな！

[203: 匿名さん]

>>202 マンション検討中さん
ジオに住んだとして、外部の駐車場は西口だとどのあたりにありますか。
ジオの駐車場は、機械式のうえ、三条から四条まで南向き一通の壬生通です。
四条に出て戻るには、大宮駅横の斜めの通りを三条まで戻って左折を２回して機械式と面倒です。
出し入れが面倒なので、車の使用頻度が落ちそうなので良いところがあれば知りたいです。
goopleの写真では、壬生通を四条に出る少し手前に、10台以上の駐車場があるようですが、
使い勝手の悪さは変わりません。

[204: マンション検討中]

>>203 匿名さん
ジオは二条駅の東口にあたる物件となると思います。
東口は店舗等が多く賑わっており、ガレージを見つけるのに苦労するかと。ジオに住んだとして、西口側にガレージをみつけるとなるとかなり距離があり不便と思われます。
なので、住宅街となっている二条駅西口側の方が静かで、住みやすくガレージも見つけやすいと思います。
東口側のガレージ事情を隈なく調べた訳ではないので、あくまでも参考までに。

[205: 匿名さん]

京都市内は小規模な駐車場があちこちにあります（更地にされた町家跡です）。このマンションの北側も駐車場だったと思います。阪急阪神さんに聞いて見たら、その他の駐車場の空き具合など教えてもらえるのではないでしょうか。

[206: マンション掲示板さん]

実需で検討されてる方、このマンションは買いですね。阪急、JR、市営地下鉄も近い。ごく便利なので自動車不要やと思います。カーシェアでいいでしょ。それに長く住まれるなら数年先から電気自動車に切り替わってきますのでマンションでは所有しにくくなってしまいます。自動車にかかる月額コスト分を住宅ローンにのせて広い部屋買う方が賢いかと。とにかく車は持つだけで損します。

[207: 通りがかりさん]

>>206 マンション掲示板さん

残念ですが、タイムズカーシェアしてる人は、分かると思いますが、このマンションではほぼ使えないですね。車を持たない人は買う際に気にして見た方が良いですよ。

[208: 匿名さん]

>>207 通りがかりさん
>残念ですが、タイムズカーシェアしてる人は、分かると思いますが、このマンションではほぼ使えないですね。

このサービスは、使ったことが無いのですが、どんな問題があるのかご存じの方
教えていただけませんか。
ジオ近くのステーションをgoogleで見ると↓の通りステーションには２台シェア用の
車があるように見えます。

https://www.google.co.jp/maps/@35.0081691,135.7426492,3a,75y,232.49h,80.25t/data=!3m6!1e1!3m4!1sHE7v2wE8jp6DgVH5gIeCPA!2e0!7i16384!8i8192

[209: ご近所さん]

>>208 匿名さん
現在近隣の賃貸マンションに数年入居していますが使えますよ。このジオからだと千本通を挟んで向かいの賃貸マンション駐車場にアクアとフィットが配置されています。設置予定の機械式駐車場から出言うと徒歩15秒程度ですね。よく出ているので結構利用頻度高そうではあります。
ただここから南に200mほどの壬生団地にも2台、更に南に行くと四条大宮周辺にも6台ほどはタイムズカーシェアがあります。西向き、北向きも見ると沢山あるので徒歩10分程度が許容範囲ならタイムズカーシェアの利用で困ることはないです。

[210: マンション検討中]

>>209 ご近所さん
現在お住まいになっているご近所さんの情報とても
参考になりました。

二条駅周辺で物件を探しているのでお尋ねしたいのですが、実際に住んでみて1番良かったと思うことは何ですか？

反対にこれは想定していなかった…ってことも
あればご意見伺いたいです。
よろしくお願い致します。

[211: ご近所さん]

当方も現在検討中で中京区、右京区あたりをいろいろと見ております。

住んで良かったのは三条商店街、二条駅/四条大宮駅の交通利便性が一番大きいですね。
普段の買い物は商店街外でもフレスコ、タカギ、ライフ、京都コープ、サンディ、個人商店などまず困ることはないのに加えて、三条商店街は京都の商店街の中でもアクティブです。新店舗も定期出店していますし、飲食店やカフェも充実しており、近隣で飽きずに楽しめています。
言わずもがな、公共交通機関は地下鉄JR阪急にバスが使えるので、車なしでも十二分な環境です。あとは二条BiViの映画館や飲食店もポイント高いですね。めちゃくちゃ使うかと言われたらそうでもないですが、娯楽施設が近いに越したことはないです。

これはちょっとなポイントとしては夜中の千本～後院通りの交通音量でしょうか。深夜帯にそれなりに爆音バイクなどは走ります。これは堀川や西大路の傍などに比べたら随分マシでしょうけども、窓やベランダを閉めておくのがデフォルトならそんなに気にはなりません。あとJRの二条～丹波口間の電車走行音はここでもそれなりに聞こえます。うるさいほどではありませんので前述と同じくです。
また当方はカーシェアメインの生活者なので気にはなりませんが、近隣の月極駐車場も数は多くなく、車の維持という面では外部駐車場でもコストはかかると思います。

南方向は東西ともに基本住宅街、昔からの壬生団地などもありますが中京警察署もあり治安が気になったことはありません。住宅地区と商業地区のバランスの取れたいいエリアだと感じていますね。隣接の小学校もうるさく感じたことはありませんし、価格面、間取り面で納得ができるなら選択肢としてはありだと思います。

ひとつだけ将来的な要素として、大きなホテル施設が北側に二つ建設中です。景気の良い話で堀川、四条大宮あたりにも新規ホテルの建設予定はあるようなのでコロナ禍が終息後にどの程度他方からの旅行者の影響が出るのかな、というところは少しあります。ここ二年は中国韓国からの旅行者も激減して過ごしやすいですが、それ以前はその旅行者が結構うるさかった記憶があるので……
（西にある卸売タカギが中国向け旅行ガイドなどに安い免税店！みたいな触れ込みで載っているらしく、空き家改修のゲストハウスも近隣にそれなりに数があるのです）

[212: マンション検討中さん]

>>211 ご近所さん

大変詳しく参考なるご意見をありがとうございました。
現在この地区にお住まいになっている方からのお話が一番信用できます。
感謝いたします。

モデルルームを見た帰りに三条商店街の様子を見に行くとシャッターが閉まっている店舗もあったので、少し気になっていました。
新店舗の定期出店があるなら、楽しめそうですね。

利便性は申し分ないので、引き続きこの周辺で探したいと思います。
ありがとうございました。

[213: 匿名さん]

二条駅からちょっと離れた二条城前駅付近で住んでいます。
コロナで山陰本線の普通列車が間引かれた（1時間に4本から3本、プラス快速が1本）ので、最近は京都駅から地下鉄の方をよく使うようになりました。早くコロナが収束して、元の本数に戻って欲しいものです。

[214: 匿名さん]

>>213 匿名さん

JR西日本、異例の「2021年秋・ダイヤ改正」へ コロナ影響、在来線・昼間時間帯で削減　２０２１．５．２３

短期的には、しばらくは厳しそうです。
亀岡含めて沿線のマンション増の効果を期待したいです。

[215: マンション検討中さん]

>>213 匿名さん

山陰線は観光客が乗らないとタダの赤字路線なので、そう簡単に本数を増やすのは難しいと思います。
京都駅でも乗り換えがかなり遠いので、JRはかなり不便ですね。

[216: 匿名さん]

市内の完成済みマンションでキャンペーンは普通に行われていますが、
ジオも山科の堂々完成即入居可物件で、モデルルーム使用室限定ですが、
キャンペーンをやってますね。
建物内モデルルームのせいなのか、二条に比べると少しチープにみえます。
照明が普通の昼白色シーリングのせいだけではないような。
二条の方が建物のグレードも高いのでしょうか。

[217: 匿名さん]

>>211 ご近所さん
佛教大学前のモクシー京都二条は、7/1開業とありました。
コロナ収束後を見ての動きでしょうね。また、ホテルが増えて、
ギリギリでも洛中のジオ二条の様なマンションの希少性は上がるとみていいですかね。

[218: マンション検討中さん]

>>216 匿名さん
山科椥辻のマンションと二条のマンションでは、そりゃ二条の方がグレードはいいでしょう

[219: 匿名さん]

>>218 マンション検討中さん
キッチンは、蛇口の形状と、大理石(人造)の質感から、二条の方がグレードが高そうです。
間取りも、山科の方は、リビングと居室のドアの関係から、リビングが使いにくそうです。
モデルルームで家具を置いて、使いにくいのを証明しているのが、なんともです。
間取りの検討は、家具と配置を含めて考えないといけないと改めて思いました。

[220: 匿名さん]

HPが更新されて、２期1次の受付と抽選が6/14(月)とありました。
先着順以外のものも販売しているってことでしょうか。

[221: マンコミュファンさん]

エントランスが狭く、88世帯でエレベーターが１基しかない。間取りも微妙。ブランドを期待しましたが、はずれでした。

[222: 匿名さん]

エントランスなど共有部が豪華だと、
その分価格を下げてほしいとか、管理費が高くなるなどの意見が出ると想像されます。
個人的には共有部は十分と思います。
エレベーターは、市内の別マンションを見ると151戸で2基とかあります。
88戸で1基は、多くは無いですが、７階建てだし、個人的には、そんなものかと思います。

[223: 通りがかりさん]

メリット
・交通面が抜群にいい
・自動車がいらない
デメリット
・隣が小学校でうるさい
・全体的に余裕が感じられない
・値段が明らかに高い

高い割に、良いマンションてイメージはないですが、利便性はいいですね。

[224: 匿名さん]

利便性の高い=土地の値段が高い場所のマンションなので、
実需向けにするとコンパクトになるのだと思います。
また、モデルルームのキッチンのグレードなどからジオの中でも建物のグレードは高いようです。
ターゲットがはっきりした物件と思います。
西向き2LDKのタイプが完売していることからも、購入者は優先順位をつけて判断しているでは。

[225: 匿名さん]

>>223 通りがかりさん
隣が小学校ということは、さらに高いマンションが建つ可能性は少ないですね。

[226: 通りがかりさん]

南側は小学校なので景観は望めない
西側はファミールが11階建なので景観はもとより見下ろされる
どうせ南側ダメなら北側に部屋作ればよかったのに
ファミールも空きが出ても一瞬で買われるからなー。3ldk74平米6000万、ファミールなら3ldk74平米4500万。ファミールの空きを狙うか迷うところ。

[227: 通りがかりさん]

私は今ジオ京都二条の近所に住んでおり、場所が気に入ったで買いました。
正直言って私の収入に対しては高い物件でしたし、部屋も狭く収納も足りないと思いましたが…
ファミール、ステーションサイド共に中古でもかなりいいお値段なので…
ここがお買い得に買えたかどうかは分かりませんが、少なくとも気に入っている生活環境を維持できる事にはなったので良しとしてます。

[228: 名無しさん]

南側・・・小学校が5階建の高さ、屋根が6階。よって買うなら7階一択。
西側・・・向かいのアパート4階建の高さ、買うなら最低でも5階以上。ただしその先には11階建のファミールがそびえ立つ。
結局、買うなら南側の7階しかない。

[229: マンション検討中さん]

隣が小学校校と言うのが致命的。
子供の声は独特の高い声で思った以上に響き気になるもの｡

[230: 匿名さん]

>>229 マンション検討中さん

確かに小学校が隣は騒音がえげつないですね。
それに道路も交通量も多いので微妙ですね。

[231: マンション検討中さん]

なんで校舎と面する南側をバルコニーにする設計にしたんでしょうね。
せめて北側だったら、銀行の駐車場に面するだけだし、
五山の送り火をバルコニーで見る事ができるようになるので、
たとえ日光の入りが悪かったとしても、
南側よりずっと良かったと思います。
南向きの低層階は、今の値段だったら売れ残りそう。

[232: 口コミ知りたいさん]

>>228さん
小学校は3階建てじゃないの？

[233: 名無しさん]

>>232 口コミ知りたいさん

3階建て、、、高さ基準で見ないと。高さはマンション5階に相当。屋根が斜めだから屋根は6階と当たる。

[234: 匿名さん]

HPの公開プランが追加になって、価格が付いてます。
値段は下がっているように見えますが、先着順販売分なので２階とかなのかもしれませんね。

[235: 名無しさん]

ファミール二条ステーションサイドか、ファミールガーデン二条駅前のマンションがこの地域だと最強だと思う。中古が出た瞬間に売り切れる。やっぱりマンションは景観が大事でしょ。バルコニーから大文字みたいよ。

[236: 通りがかりさん]

通りがかり@227です。
やはり皆さん景観を心配されますよね。当然そうですよね。
ジオの南側は、多分9メートル先が小学校の校舎だったと思いますので、多分圧迫感があるのではないかと思っています。6,7階を選べば校舎より上に来るのではないかと思いますので、気にされる方は上の階を選んだ方がいいと思います。
西側はファミールガーデンがありますので、ファミールガーデンより先の景色は見えませんが… ファミールガーデンの東側も4階建以上の建物が一面にありますので、ファミールガーデンに住むとしても5階よりは上でないと眺望は悪くなると思います。
千本三条近辺に住む事を希望されていて、かつ景色を重要視されるのでしたら、ファミールガーデン西側か東側上層階。ステーションサイドは北西側にベランダがある部屋があったと思うので、そちら側の上層階を選ぶか、南向きにベランダがある部屋を選ぶ場合は上層階を選んだ方が良い思います。(JRホームからベランダ側が丸見えなので、不特定多数の人に部屋を見られたくない方はカーテンを閉めっぱなしにしておく必要があると思います)
すぐに引っ越しをする必要のない方で、目線の高さを遮る物がある事を許容できない方はステーションサイド、ファミールガーデンの上層階に空きが出るのを気長に待つと言う選択肢を取るべき。
多少目先に何かあっても空が見えればそれでいいと思える人はジオ京都二条も選択肢に入れたらいいと思います。
ステーションサイドは築20年。今5Fの2ldkが5130万で売りに出てますが、ジオとほとんど変わりません。
これら全て天秤にかけてどう判断するか…ですよね。
(ファミールガーデン、ステーションサイドは外から見ているだけなので、間違った事を言ってしまっていたとしたら申し訳ありません)

[237: 匿名さん]

ファミールガーデンは、京都市都市計画情報ポータルで見ると20mm制限地域にあります。
まだ、築十年ほどだったと思いますが、同じ階数で建て直し不可だと今後の価格が不安で、
検討対象から外しました。
http://keikan-gis.city.kyoto.lg.jp/cityplanning/portal/
地図で見るとファミールとジオは線路を挟んで100mm弱くらい離れていますが
気になるものなのでしょうか。まあ、個人差はあるとは思います。
根拠薄いですが、ファミールが西日を防いでくれるのでジオの西側はいいかなと思ってました。
見当の途中で取り留めなく考えたことなので、間違っていたらすみません。

[238: 匿名さん]

すみません。mm →　ｍ　です。
誤記ですが、念のため。

[239: 口コミ知りたいさん]

なぜ南側にバルコニーを設置したのか疑問です。体育館でうるさいし高さもあるので景観はありません。西側は既に出ているように11階建のファミールガーデンが建っているのでイマイチです。北側は空いてますし大文字も見える可能性が高い。
この辺りのマンションで景観、立地、価格を総合的に見るとファミールガーデンとファミールステイションサイドより劣ると思います。
ファミールガーデンやファミールステイションサイドの空きがほとんど出ないので買える可能性も低いですが。昔はファミールガーデン3ldk2800万、ファミールステイションサイドも3ldkが3200万以内で買えていました。今はファミールガーデンが急騰しています。戸数が400あり修繕費が潤沢にあるので安心なんでしょう。戸数が少ないと10年後に修繕費が2万や3万に跳ね上がります。マンションは難しいですね。買えるなら、ファミールガーデン、ファミールステイションサイド、空きがなくやむを得ない場合はジオでしょうね。にしても価格が価値に比べて高いのがネック。

[240: 匿名さん]

毎週日曜日の夕方以降にHPにアクセスすると、添付の様な記載があります。
5月頭に4割くらい売れているとの投稿がありましたが、今どのくらいなのでしょうね。

[241: 通りがかりさん]

237.238匿名さん
通りがかり@227です。
私は今ファミールガーデンの目の前に住んでいますが、申し訳ありません。陽の強さに鈍感な為、余り良くわかりません。
ただ、夕方陽が沈む時にはファミールガーデンが太陽の陽を遮る瞬間に　フッと少し暗くなります。(当然と言っちゃぁ当然なのですが)
ファミールガーデンとの100mの距離が気になるかと言うと…
感じ方は人それぞれなので難しいですが、ジオの西にはファミールガーデンよりも手前に4.5階建くらいのマンションが連なっていますので、まず先にそちらの方が視界を遮ると思います。
ジオは7階建てですのでファミールガーデンが気になるのは多分5.6.7階位の高さに住む場合だと思いますが、川の向こう側が一面に回収自転車置き場？なので、意外とスッキリしていると感じるかもしれません。
ファミールガーデンは上にも大きいですが横にも長いので、沢山の人が自分の家のベランダを見る事が出来る状態ではありますので、女性はもしかしたら気になるかもしれません。(お互い様ではあると思いますが…)

[242: マンション検討中さん]

高層階の3ldkもう売れたし結構好調だそうです。強気の設定ですが普通の共働き世帯にとって高いかなと思います。

[243: 匿名さん]

Googleマップで現地写真を確認しました。
奥に見えるのがファミールガーデンですね。
上層階から売れているっぽいので、これから購入するには関係ないかもしれませんが。

https://www.google.co.jp/maps/@35.0079488,135.7435506,3a,75y,236.27h,97.84t/data=!3m6!1e1!3m4!1s0cVDI7mhk_zUESw2Nmo3Vw!2e0!7i16384!8i8192

[244: 匿名さん]

仮に北向きマンションになっていた場合、方角以外に、こんなことを言われそうです。
・東西と南北(斜め)の2つの道路に面して騒音がすごい。
・大学や、西側のマンションで眺望は期待できない。
・小学校は、夕方と週末は静かだが、道路は24時間うるさい。
　おまけに日当たりも悪い。なんで南向きにしなかったのか。
などなど。

[245: 通りがかりさん]

>>239 口コミ知りたいさん

普通に考えて南側が当たり前になります。北側に作って大文字が見えたとしてそれ以外は日が入らないベランダなどいらないでしょ。

[246: 匿名さん]

北向きが好みの方にはMタイプもありますし・・・

[247: マンション検討中さん]

結局、周りに高い建物があるてことで景観はゼロですね。立地はいいので立地を優先するかどうか。私はマンションは景観も大切なのでファミールの空きを待ち予約しますー。迷ったけど、やはり景観が悪いマンションは価値が下がりかねない。後で後悔しそうなので見合わせです。

[248: 販売関係者さん]

>>247 マンション検討中さん
いくつも売却していますが眺望言われるのは二の次です。何よりまずは場所と広さ。眺望最高の便利でない住所の物件とかあまり見向きしていただけません。言われている眺望ですが実際自分の部屋から誰かと目が合うような部屋も存在しますし、近隣建物が近いとそこから見られている（見られる）ような常時感覚からずっとカーテンを閉めて生活している方が多い気がします。でも逆にいうと眺望を諦めたら何階に住むのも日あたり条件以外同じことなので下の階も検討できますよね。賃貸に出す際も眺望良いからと高い家賃はいただけない世界なので、予算が限られている場合眺望を諦めるのが得策かと思います。上の階を買うために大きな予算を費やすことは趣味の世界になっていく気がします。最近特にスタート価格が異常に高いので。

[249: 購入経験者さん]

50m先に別のマンションがありますが、喫煙のために良くベランダに出てくる方がおられます。ちょっと気まずいですね。

[250: マンション検討中さん]

>>248 販売関係者さん
素人ですが真剣にジオとファミールガーデンと比べてました。色々考えた末、立地は変わらず、面積はファミールガーデンの方が広い、景観はファミールガーデンの方が良いて思ったので。ただジオは新築なので圧倒的に耐久性はいいと思っています。ファミールガーデンは修繕費が気になりますが、戸数が多いマンションは修繕費にメリットがあるのでまあいいかなと。400世帯で12000円なら10年で5億修繕費貯まりますから。
ファミールガーデンは不動産サイトに掲載されてからでは買えません。人気マンションはレインズに登録される前に買いを入れないと買えないですが、売主がどこと媒介契約結ぶか分からないのと手当たりしだい不動産屋に予約入れようと思います。タイミングとモノが合わないといいマンションの購入は難しいですね。何か考え方にモレありますかね？

[251: 販売関係者さん]

>>250 マンション検討中さん
使われている言葉が素人さんではないですね、抜かり無しです。レインズの情報も今では普通の人でも見れますのでとにかく早めに動かないとですね。

[252: 匿名さん]

ファミールの東側はJR線路に近いので騒音や見られている感が気になりますね。
南や西は、戸数が比較的少ないので売りがあるかも問題ですね。
あと、以前にも指摘がありましたが、ファミールは現在の高さ制限にあっていない様なので、
1999年築ですが、今後資産価値が不安ですね。
今後10年経過後の資産価値がどうなるかをどう考えるか、難しいですね。
ジオは、営業の方は、立地、設備、ハザードの良さを押していました。
ジオのキッチンはタカラスタンダードですが、上から2つ目くらいのグレードの様です。
ハザードは、ジオはどの川が氾濫しても浸水地域に入りませんでした。

[253: 通りがかりさん]

幼稚園の隣に家は絶対建てるなと言われてるけど小学校はどうやろ。小学校の体育館でバスケされたらたまったもんじゃないのだけはイメージできる。

[254: 匿名さん]

マンションサロンでは、一般教室ではないと聞いたように思います。
写真を見ると、窓の感じから体育館でもないようです。

[255: 匿名さん]

体育館は南側のプール近くの建物じゃないでしょうか。
また、一般教室は、校庭に面した南向きに配置するのではないですか。

[256: 通りがかりさん]

学校が隣の掲示板がありました。
なかなかうるさそうですね。
昼間は仕事でいないのでいいですが。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/16610/

[257: 通りがかりさん]

学校の隣、車の騒音、景観など心配事や気になる状態で、まだ建ってもいないそして実物も見ていないのにウン千万もする買い物する事自体がおかしい。
気にならないのなら購入を検討したら良いのでは。

[258: マンション検討中さん]

ジオと接している側の教室は、
確か視聴覚室や音楽室みたいな特別用途の教室だったはず。
常に賑やかってことは無いのかもしれませんね。

夜は、カーテンを閉めたら部屋の中から
外は見えないですし、気にするほどでも無いのかも。
私は、夜にバルコニーに出たら、夜の真っ暗な
小学校の教室が見える景色が待ってるとか、
絶対に嫌ですけどね。

[259: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん
夜は、カーテンを閉める必要なくていいと思いますよ。
覗かれる心配もほぼないでしょうし。
校舎まで10mくらいなので、道を隔てた位離れているので、気にならないと考えていますが、
念のため、現品確認後かなとは思います。
まあ、完成前に売り切ればないでしょうし。

[260: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[261: 匿名さん]

HPが更新されて、デザインに現地周辺写真と外観完成予想図がありました。
小学校の校舎との位置関係がわかりますが、この程度離れているのであれば、
問題ない様にも見えますが、実際はどうなのでしょうか。

[262: 通りがかりさん]

イメージ写真、小学校小さすぎ笑
これはひどい。実際、小学校はもっと大きいし。
こういう画像て広告の要素がある物件ページに掲載して問題ないんだろうか？
売主も小学校を気にしてるんだろうが、、、実際の縮尺で描いたものを見たいわ

[263: 匿名さん]

>>262 通りがかりさん
大きな商店街もあるし、交通も至便な立地だけれど、あの辺は雑然としてほこりっぽいところだから、このジオが建つと、土地の品格と美観に貢献しそう。期待しています。

[264: 匿名さん]

>>262 通りがかりさん
そうですよね。254の写真の電線との位置関係からも、疑問ですね。
植樹の紅葉と桜が同時に見ごろなのはご愛嬌としても。

[265: 匿名さん]

>>264 匿名さん
あれはノムラモミジ（と表記されています）。春の新芽から赤いのが特徴で、桜と同時に見頃なのです。

[266: 匿名さん]

調べました。楽しめそうですね。
「新芽から紅葉で、夏に葉は緑色になり、秋に再び紅葉します。」

[267: 名無しさん]

小学校が気になって、小学校の大きさ見てきたら、ホームページのデザインの大きさと全然違った。違いすぎて笑えた。ただ、西側の北は駐車場で開けていた。買うなら西側向きの1番北側がいいな。

[268: 匿名さん]

参考になります。
結構あいていますね、プラス足場スペースと考えると、圧迫感は意外となさそう。