ジオ京都二条ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ジオ京都二条についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/kyotonijo/

所在地：京都府京都市中京区壬生朱雀町6番1および25番15（地番）
交通：山陰本線 「二条」駅 徒歩5分

間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.03平米～82.89平米

施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート
売主：阪急阪神不動産株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[129: マンション検討中さん]

>>128 購入経験者さん
南向きで1階の場合でも、少しは日当りのぞめるのでしょうか?
小学校との距離は、少し離れている状態でしょうか?

[130: 購入経験者さん]

>>129 マンション検討中さん
マンション側は、小学校との間は、専用庭と通路があります。マンションHP参照。
小学校側は、googleマップのストリートビューで見ると↓の感じです。　
写真でも工事はじまってます。晴れた午後くらいかと思います。
https://www.google.co.jp/maps/@35.0077904,135.743697,3a,75y,254.3h,88.42t/data=!3m6!1e1!3m4!1smVUWxTSD1wc4byJfD_x8Qw!2e0!7i16384!8i8192

モデルルームの模型には周囲の建物もアクリルで作られていました。
見れば距離感はわかると思います。

[131: マンション検討中さん]

>>130 購入経験者さん
ありがとうございます。調べてみます。
庭と通路があるなら、日当りのぞめそうですね。

[132: マンション検討中さん]

新聞の広告をみると、西向きの3LDKは、まったく売れていませんでした。
南向きの3LDKの販売情報は掲載されていなかったのてすが、南向きの売れ行きは、西向きと違い順調なのでしょうか?

[133: 匿名さん]

西向きの3LDKってモデルルームになっている間取りですよね。
モデルルームから売れていくと思っていたので少し意外です。
西向きは皆さん避けるのでしょうか？

[134: 購入経験者さん]

西向き3LDKは、角部屋＋面積広めな様ですね。
西側とはいえ、価格は高くなると思います。
部屋の条件を優先するなら南側に、価格を優先すると面積を抑えて西側にとすると、
条件の割り切りができている人が初期に買われているのかもです。
だとすると、西側の公開プランはABEでAEが角部屋で70平米越えの3LDKなので
CDタイプのプラン内容と状況を見たいですね。

[135: マンション検討中さん]

>>133 匿名さん
他物件を見学に行った際、南と東向きの部屋は、かなり埋っていたのですが、西向きの部屋は、かなり空きが目立っていました。

[136: 評判気になるさん]

88戸のマンションですが、現在、何戸くらい埋っているのでしょうか?

[137: 購入経験者さん]

HPには、一期一次50戸供給ってありました。38戸以上はまだ残ってますね。

[138: 評判気になるさん]

>>137 購入経験者さん
ありがとうございます。
まだ半分くらい残っていれば、間取りも選べそうですね。

[139: 匿名さん]

一気に５０戸も出すんですね。凄いな。
でも販売概要欄には販売戸数１９戸ってあるけど、
３１戸は売れたってことでいいんですか？

部屋は結構、落ち着いた感じでイイですよね。

[140: 購入経験者さん]

>>139 匿名さん
以前にいただいたスケジュールでは、4月下旬に抽選会と契約会がありました。
契約会の後にHPに先着順申込受付中で販売戸数19戸と出て、第1期1次50戸とあります。
年末年始頃から、モデルルームオープン前の説明会があったことも考えると
31戸が既に売れていてもおかしくはないですね。

[141: マンション検討中さん]

>>139 匿名さん
31/88だと、売れ行き非常に良い方なのですか?
それとも普通くらいでしょうか?

[142: 購入経験者さん]

>>141 マンション検討中さん
売れ行きは悪くはないと思います。私も検討はしましたが、騒音と排気ガスが我慢できそうにないので、二条駅3分～5分ぐらいにもうすぐ出るみたいなので、そちらを待つことにしました。

[143: 購入経験者さん]

駅近と騒音はセットものですからね。
航空写真では↓の状況です。
HP建物の配置図と重ねてみると東向き以外はそれなりに後院通りから距離はありそうです。
https://www.google.co.jp/maps/search/%E4%BA%8C%E6%9D%A1%E9%A7%85/@35.0...,135.7434298,197m/data=!3m1!1e3
周囲を歩き回ると、マンション建築ラッシュの感がありますね。
阪急大宮駅のすぐ東側のコメダ珈琲との間にもマンション予定地がありました。
ただ、どこも88戸よりは少なそうで、実需の場合も管理費は高くなりそうです。

[144: マンション検討中さん]

物件価格は、田の字エリアでないのに、ありえないほど高いと思いましたが、管理費や修繕費が戸数が多いので、非常にランニングコストが安くなるということですね。

[145: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立金は、20坪の間取りで、月2,3000円くらいですね。大規模マンションなので、かなり他物件と比べて安いでしょうか?

[146: 匿名さん]

国内外富裕層、京都の不動産に熱視線だそうです。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6392493

記事を読んで、もしかしたら、京都のマンションも外国人の別荘利用が増えてくるのかもと勝手な妄想をしてしまいました。
ここは二条城に近くて、割と交通の便もいいですよね。
京都のマンションも、価格が高くて手が出ないことがあったのも、海外投資家が増えてきたからでしょうか。
それとも単なる土地価格や材料費の高騰でしょうか。
トピズレだったらすみません・・・。

[147: 匿名さん]

同じ時期に売り出している北山とか御所北の物件だと、坪450万位になるのでそれよりは安いという設定では？

[148: マンション検討中さん]

ここ、バルコニーの向こうが学校校舎になる南向きじゃなく、
比較的街並みがきれいで隣接地が金融機関駐車場で空きがあり、
五山の送り火が見えるであろう北向きの方が良かったのにと思います。
南向き5階以上だったら気にならないでしょうけど、
2階とか3階とかは、バルコニーの向こうに小学校の教室の窓が見えるって、
夜が不気味過ぎです。

[149: 匿名さん]

>>148 マンション検討中さん
公開されているPlan-Mが北向きのようですね。
ただ、隣接無く、70平米越えで価格は高めかもしれません。

[150: マンション検討中さん]

やっぱり管理費やインターネット代とか全て割高ですね。修繕積立金も上がっていくと考えたら10年後には狭い部屋でも合わせたら3万ぐらいになりそうですね。

[151: マンション検討中さん]

>>149 匿名さん
かなり高めでしたよ。
それでも、モデルルームのEタイプより人気そうでした。
なんとなく、現地調査をきちんとしないままに設計してるように感じました。
高層階はともかく低層階は、現地を見ずに買う首都圏の人はともかく、
地元民は手を出さない物件ですね。
立地が良いだけに残念です。

[152: マンション比較中さん]

Eタイプは角部屋、三面採光、バスルームに窓ありで、良さそうな間取りだと思うのですがほとんど売れてないって事は価格が高い他に何か理由があるのでしょうか？

[153: 匿名さん]

>>151 マンション検討中さん
南の低層階：小学校とお見合い　西の低層階：駐車場とお見合い
なので、低層は、完成後に現地を確認して、許容範囲かを判断してからでしょうか。
1年後には、割安に見えるかもしれませんし。
Eタイプは、南側は隣の旅館と密着するように、配置図からは見えます。
また、バルコニーに避難ハッチがあるのもマイナスポイントですね。

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
詳しく教えていただきありがとうございます。
確かに南側の旅館との間の距離はあまりなさそうにみえますね。
マンションに住んだことがないのでよくわからないのですが、避難ハッチはやはりジャマになるってことですね。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
避難ハッチは、HPのモデルルームの写真で確認できます。
階段から一番遠い部屋なので法的に必要なのかも勝手に思っていました。

[156: マンション検討中さん]

>>150 マンション検討中さん
3万円だと厳しいですね。物件価格も高いので。。。
たしかに北山、御所、田の字エリアと比べれば、戸数が量産されているので、価格抑えられているのかもしれませんが。

[157: 匿名さん]

>>156 マンション検討中さん
このWEBの先頭のタグで「物件概要」を選ぶと管理費などの情報がありました。

その中に「インターネット使用料 : 1,760円（月額）」とあります。
これはマンションとしては高いのでしょうか？
現在、WiMAXで4000円くらい払っているので安いのかと思っていましたが。
他のマンションでの例など相場がわかれば、知っておきたいです。

[158: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん

もちろん普通に契約する分には安いですが、他のマンションでは1000円とかの物件もあるので。

[159: マンション検討中さん]

>>157 匿名さん
プレミスト京都西院とクレビア京都西院の物件は、インターネット料金は、990円でした。

[160: 匿名さん]

>>159 マンション検討中さん
ありがとうございます。いくつか見て記載がなかったので、質問してしまいました。
失礼しました。
プロバイダは、J-COMらしいのですが、阪急阪神つながりなのでしょうかね

[161: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
プレミスト西院もJ-COMでした。いくつか分譲マンション見に行きましたが、J-COMのところ、多かったです。

[162: 住民板ユーザーさん1]

価格表見ましたが、階層による価格差が小さすぎるように感じました。この値段差なら景観が気にならない上層階が良さそうです。実際、最上階から売れていて、1階、2階は最後まで残りそうです。
ちなみにプレミスト西院は逆に価格差をつけすぎて、上層階が残ってしまったようです。

[163: 匿名さん]

>>162 住民板ユーザーさん1さん
おっしゃるとおりですね。
確定前の予定価格の段階では、１階違いの価格差は均等でしたので、なおさらですね。
正式価格で差を個別調整されてましたが。
プレミストの口コミサイトを見ましたが、確かに階の価格差での投稿が多いですね。
ジオ二条は、ペットの足洗い場もあり、ペット可なので、そのうち北部の物件の様に販促のために１階のみ専用庭で大型犬可とかになるとトラブルのもとになって嫌だなあとか、妄想してます。

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
補足します。
北部の物件は、別の口コミサイトの投稿が情報源です。
ジオではありません。

[165: マンション検討中さん]

ジオ京都二条と同じ最寄り駅で販売されるシエリア京都二条ですが、どちらが良いか悩みます。

立地や借地権など、比較は難しいですが、同じ㎡くらいの間取り3LDKの価格だと、3,000万円程度、シエリアの方が安くなります。

立地(駅近)　　ジオ　＞　シエリア
向き(南向き)　ジオ　＜　シエリア
資産価値　　 ジオ　＞　シエリア
物件価格　　 ジオ　＜　シエリア

予算があるのであれば、やはり借地権物件ではなくて、ジオを購入する方が、良いのでしょうか?

[166: 匿名さん]

>予算があるのであれば、やはり借地権物件ではなくて、ジオを購入する方が、良いのでしょうか?

人それぞれの考え方があるので、どちらがどうとは言えませんが
自分はどんなに良い条件があったとしても、借地権物件は避けます。
リセールも可能とは言えませんが、それはあくまでも立地が良いとかですからね。

[167: 買い替え検討中さん]

JcomはFTTN方式なので速度は遅いです。
要注意です。

NURO光があれば断然そちらをお勧めします。

[168: マンション検討中さん]

第一期販売のチラシを見ました。
チラシに西向きの販売状況が掲載されていましたが、売れ行き、悪そうでした。

このままの状態だと、大幅値引きなどされるのでしょうか?

それとも大手の場合は、大きな値引きは行われず、
竣工後も長期間かけて、販売し続けるのでしょうか?

[169: マンション比較中さん]

>>167 買い替え検討中さん
ここ最近の新規竣工マンションに入るJCOMはFTTHですよ。ケーブルテレビ回線は利用せずにマンション外まではフレッツ光1Gbpsが使われてます。そこから宅内で分配のベストエフォートなので、住戸数に応じて速度はまぁ落ちるでしょうけども。

[170: 匿名さん]

>>168 マンション検討中さん
HPで、5/10に西向きのBタイプが完売したとありました。
Bタイプは、初期から公開されていて、２階からなのと、ターンテーブルなので、
駐車場ともかぶらないようでしたからね。

[171: マンション検討中さん]

>>170 匿名さん
情報ありがとうございます。
Bタイプ完売なんですね。

[172: 匿名さん]

>>171 マンション検討中さん
>Bタイプ完売なんですね。
隣のCタイプは、ほとんどBと同じでだったと思うので、次はCかもしれませんね。
Bにあるリビングに出っ張りがないので、比較ではCの方が間取りは良いかも。
見晴らしも駐車場にかかる階以外はBと変わらないでしょうし。

[173: 匿名さん]

>>154 匿名さん
今日(5/15)に現地見に行きました。
工事が進んで、千本通から見ると鉄筋から、境界からのおおよその距離がわかります。
ご参考まで。

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん

着々と工事が進んでいるようですね。
最新の情報ありがとうございます。

[175: マンション比較中さん]

昨日、現時点でどのくらい販売済みかマンションサロンで聞きました。
4割ほど売れているとのことでした。
今ならグレードアップオプションのセレクトもまだ間に合うようです。

[176: マンション検討中さん]

>>175 マンション比較中さん
南向きの低層階は、売れ行きどうでしたでしょうか?
チラシには、西向きの販売状況しか掲載されていなかったので、気になりました。

[177: マンション比較中さん]

>>176 マンション検討中さん

南向き最上階はほぼ売れているようですが、低層階はまだ残っていると思います。
南向きの1階から4階は第二期に多く販売されると聞きました。

[178: マンション検討中さん]

>>177 マンション比較中さん
ありがとうございます。