ジオ西宮今津のモデルルーム見学に行ってきました。
ホームページは
https://geo.8984.jp/imazu/
ジオ西宮今津は
西宮市内の中でも便利な場所にあり、阪神本線「今津」駅 徒歩7分、阪急電鉄今津線「今津」駅 徒歩8分で、今の時代でもギリギリ駅近と言える物件です。
これが定借で安く買え、3000万を切る部屋もあるというのですから、お買い得と言えるかもしれませんね。
スーパーも、冷蔵庫代わりに使えそうな距離にある「マルアイ」をはじめ、徒歩圏内にいくつもあり、買い物には困らないでしょう。
ホームセンターコーナン、ヤマダ電機なども徒歩圏内です。
ただし、南側には「金のぶた」や「ワンカルビ」などの飲食の商業施設があるということで害虫などが心配。また、焼肉のニオイは充満してそうな印象を受けます。（上階の方がにおうのかも？）
また、病院などはあまり便利ではない印象ですね。
モデルルーム見学は予約が必須で、WEBから予約できますが、電話の方がよいかもしれません。（急きょ増やした見学時間枠などの反映がWEBではされないため）
なお、火水木曜と連続してモデルルームが定休日なので注意が必要です。
モデルルーム最寄り駅は阪神西宮駅。
モデルルームは駅からすぐではありますが、阪神西宮駅が案外ややこしい構造なので地図での確認をオススメします。
三菱UFJ銀行を目指せば間違いありません。
（隣のセブンイレブンはものすごく小さいので目印にすると失敗するかもしれません）
車の方はカーナビにて「西宮市和上町2-6」です。
モデルルーム裏手に無料駐車場数台分がありました。
今はコロナの影響もあり、予約制なのでこの駐車場が埋まってしまって使えないということはないと思いますので安心して車で来場できるかと思います。
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見学できたモデルルームはJ1タイプを2LDK+ファミリークローゼットに変更した1部屋のみ。
資料請求者のみが見られる限定ホームページコンテンツ「360°バーチャルモデルルーム」がHPにありますので事前に見ておいてもいいかもしれませんが、見ずらいです。 モデルルームを見た後に、復習としてみる方がいいかもしれませんね。 そして価格表。 現場ではある程度の価格を入れた表を見ることができますが、持ち帰り不可でした。 なので、持ち帰りしてもよい資料の中にはじめから書かれているところだけ切り取った写真を。 実際の現場付近の写真です。 阪神今津駅から商店街（？）に沿って歩き、43号線を歩道橋で超え、今津中学校を左手に見ながら「キリン堂」で左折。「今津中学校」の校門が見え、「マルアイ」の手前で右折。 現場の歩行者用エントランスに当たる部分に到着です。 徒歩7分は案外短く感じました。 近所のスーパーは「マルアイ」「業務スーパー」「コープ」などが徒歩圏内。 「ユニクロ」「ジョーシン」「コーナン」なども近所でした。 工事中の現場の中にはもちろんは入れませんが、たまたま扉が開いていたので工事中の写真が撮れました。まだ1階部分もできていない感じです。 以上、素人目線ですが、皆さまの参考になればうれしいです。 |
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今津駅周辺です
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今津駅前ライフと、現地までにあるAprice、キリン堂など
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現地近くです。金のぶた、1カルビの他、ユニクロやジョーシン、コーナンも見えました。今津中学の目の前の「マルアイ」手前で右折します。
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工事現場です。
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見学したモデルルームと価格表です。
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なれておらずすみません。価格表もう一枚です。
以上となります。参考になれば幸いです。 
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by 管理担当
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個室ではなくブース制です。隣のブースに人がいると話はつつぬけ状態。
また、若干狭いブースでした。
担当の方が現れ、お飲み物はどうされますか？と飲み物リストを差し出されました。
お茶やジュース類、10ほどのリストから選べたかと記憶しています。
全てペットボトルでの提供でした。
アロマの香りのする高級な使い捨て手拭きとともに飲み物を持ってきてくださりました。
こんな分厚い使い捨て手拭きはもったいない、と思いましたが、GEOの高級路線（？）の雰囲気を醸し出すための演出の一種かもしれません。
ほどなくして営業担当の方が着席され、お話が始まりました。
まずは小林一三からの阪急阪神不動産の歴史を少々。大関と良好な関係であることから今回のプロジェクトが実現したことなどを説明されました。
それからやはり定期借地権の解説。（定借は特殊ですからね）
定借のメリットをかなり力説されました。
・阪急阪神が大関から借りてそれを購入者に貸している形になるので安心であること。（要は個人間の借地権ではないから安心って意味なのかな）
・解体準備金が積み立てられ、最後にきちんと解体されるので、子どもに負の財産を残す心配がないこと。
・夫婦が死亡して子どもが相続した場合、賃貸に出せるので安心。
担当の方のお話では厳しめに見積もっても14、5万で貸し出せるだろうとのことでした。
10年後でも13万くらいでは貸し出せる、とかなり強気のお話でした。
子どもが遠くにいても管理会社に任せて管理でき、賃料収入もあるのでお得というような話も。（正直、「それは賃料高く見積もりすぎじゃないの？」と思いましたがどうなんでしょうか？）
・地代や解体準備金等合わせたかかるコスト月平均3万円ほど。年間36万、10年でも360万。そもそもの購入代金が、定借の本件の場合、相場に比べて2000万円ほど安いので、10年360万の負担など小さなもので、それよりも2000万安く買えることが大きなメリットであること。
・地代が上がる可能性は否定できないが、地代があがるということは土地の価値が上がったということなので逆に喜んでいい、ということ。
など。全体的に定借のデメリットはほぼ言わずにメリットを強調するトークでした。（当たり前なのかな？個人的にはデメリットをしっかり伝えてくれる人の方がよかったな、と思いました）
次に本物件の定借以外の特徴について。
・場所は最寄り駅から7分でちょうどよい距離にあり大変便利な場所にあること。
JRも入れて３WAYアクセスで便利なこと。
・買物はすぐそばにあるスーパー「マルアイ」から夜中0時まで営業している「マルナカ」も徒歩圏内であること、その他スーパーも多いこと、ホームセンターコーナンで日常品がそろうこと。ヤマダ電機で電化製品の購入も安心であることなど説明されました。
・「金のぶた」や「ワンカルビ」などの食事処もすぐ近くにあります。
・「ららぽーと」などの大きな商業施設も近所にあります。
・続いて物件そのものについてですが、今なら3階以上ならまだ間取りを変更したり（3LDK→2LDKなど）、部屋の収納を納戸にしたりなどできるそうです。（「今なら」がいつまでなのかは聞きそびれました）
・駐車場が4階まであります。また、前後2台になっている特殊な機械式駐車場で、出庫まで3分以上かかることも。また、一番上は野ざらしです。（この機械式駐車場はどうなのかな？と思いました。しかもメンテナンス費用とかバカ高くつきそうです）
わずかにある平面式はおそらくすぐ埋まるでしょうね。（抽選のようですが）
なお、駐車場の値段は9000円～だそうです。
・車歩分離で、入口が歩行者は敷地の西側、車は東側になります。
・自転車は一家に1台まで。残った部分は抽選。（少なすぎではないでしょうか？）
南棟の1階のみ、専用の自転車駐輪スペースが確保できます。
・部屋の仕様としてはまず玄関扉の横幅が広いです。車いすが通れます。カギを持っている人が近づいて軽くボタンを押すだけでカギが開く扉になっていて便利。（最近の車みたいな感じでしょうかね）
・フルフラットです。（今や当然なのかことさら強調もされませんでしたが）
・下駄箱の中にカギなどの小物を収納するトレーがついています。
個人的には、いちいち下駄箱の扉をあけて、そのトレーを引き出して鍵を取り出したり収納したり、というのはめんどうに感じました。できれば下駄箱を上下に分割して手の届きやすい位置に開放された空間をもうけ、そこに鍵等を置きたいです。
・内装は4カラーから選べます。
・リビングはガス温水床暖房つき。
・洗面所は防カビクロスです。また、簡易漏水探知機つきで万一の漏水の場合に素早く気づけるそうです。三面鏡裏収納アリ。体重計収納スペース付き。
・風呂の中の棚は全部取り外し可能で、清掃が非常に楽でキレイな状態を保てます。
プッシュワンウェイ排水栓仕様で浴槽の中に手を入れすに簡単にワンプッシュで排水できます。ミストカワックつき。
・トイレはフチなし形状。自動洗浄機能はなし。タンクレスではありませんでした。
・台所は浄水器と切り替えのできる蛇口。
食器棚はついておらず、オプションとのこと。三菱の食洗機つき。静音シンク。ガスコンロ。（食器棚がないのってどう考えても困らないですかね？）
・キッチンや洗面所などの水周りの平面と壁の間は三方立上がりとなっていて、目地にカビが生えることを防止。（これはかなりうれしい仕様だと思いました）
・洋室（１）と洋室（２）は私が今住んでいる家の間取りより広いにもかかわらず、かなり狭く感じました。（モデルルームのインテリアが失敗しているのかな？）
・コンセントは高さ400mmのところにつけているのでかがみ込まずに使用できます。（でもこれってダラーっとコンセントのケーブルが垂れてだらしなくありませんかね？昨今はこういう仕様が多いのですか？）
・手すり用下地補強あり。安心ですね。
・ベランダは十分な広さだと感じました。
モデルルームは南棟9階の設定ということで、南側に建っている「金のぶた」や「ワンカルビ」は見えず、良い眺望でした。が、これ階が下がるとどうなんでしょうか？
・ベランダに通じる窓はLOW-E複層ガラスというガラスでできており、冬場の断熱性能、夏場の遮熱性能が期待できますとのこと。
・真南ではなく南西向きに建っている物件なので、西日は気になるかも？と思いました。
・室内廊下は約900mmの幅で車いすが通れますが、トイレの扉を開くと当然人が通れない程度の幅なので、広い廊下とはいいがたいです。
・天井高は240cm。今時にしては低めですね。正直びっくりしました。
・Eタイプのみ、風呂に窓がついていて、人気だそうです。（既にローンの審査に入っている方もおられるとかおっしゃってました）
・玄関外の通路は割と広めにとっている印象でした。（モデルルームの通路よりさらにもう少し広いとのことでしたので）
・新聞をとる方にはうれしい、各戸の玄関前まで配達するシステム。（今時紙の新聞とっている人どれくらいいるのかな？と疑問）
・インターネットは￥600/月で安いな、と思ったら、別途プロバイダ料金必要とのことでした。（総額でも月額2000円以内でおさまると思います、とのことでしたが）
・ガスは全戸一括ガス得プランで光熱費が安いとのこと。
・宅配ボックスつき（宅配ボックスあどのくらいの大きさなのかはモデルルームでは確認できませんでした）
・エントランスはライティングするので夜も明るい。（どんな感じのオートロックになっているのか等、エントランスの様子はほとんどわからずじまい）
・エレベーターは北棟1基、南棟2基。
・ペット足洗い場アリ。（ペットを飼っている方には便利でしょうね）
・タイムズカーシェアが2台あります。（セキュリティ的に問題ないのでしょうかね？）
全体的にオプション多めなのかな、という印象。特に食器棚がオプションでつけないといけないのにはかなり驚きました。