【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[882: 匿名さん]

管理会社は統制の効かない掲示板でこうした意見が広がるのは不都合なんでしょう。

いずれにせよ、総会で決まることになります。一人が声を上げたところでその力は僅かなので、より多くの人に問題を知ってもらい、理解してもらう必要があると思います。
特に、管理会社が嫌がる議案ですので、所有者の団結が必要になります。必ず管理会社は売上のために、不安を煽って話を葬りにきますので。

・ランニングコストが高いと資産価値が下がる。
・大した共用施設がないのに他の物件と比べて著しく高い。駅直結でも数年以上前のタワマンはここより格段に安い。
・コンサルに頼めば成功報酬で持ち出しなしで、見積もりを出せて管理費が下がる可能性がある。

[883: 匿名さん]

>>881 契約者さん1さん

飽きたにしては何度も何度も、この話題を妨害するのはなんでですか？

理事会や総会で決まることなら、なぜ、ここで議論していけないのか、分かりません。

マンション内で理事を直接尋ねることなんてできないわけですから。ここでしか、現実問題、議論はできないでしょう。その貴重な場をあなたが封じたい理由を教えてください。

[884: 空気読めない人]

近場の公園ではイケサンパークが目立ちますが、豊島区は小さめの公園が点在、未就学児のお子さんいれば、探索してみてもいいかと思います。
個人的なお気に入りは雑司ヶ谷公園と飛鳥山公園、前者は徒歩でも行ける範囲、学校跡地の広めの敷地、イケサンパークより人少なめがおすすめポイントです。飛鳥山公園は都電で15分ほど、大型の遊具、砂場と、シニア層にもお勧めできる散歩エリアが私のお気に入りです。新幹線とかSL好きなお子さんにもお勧め。

[885: 契約者さん1]

>>883 匿名さん
名前がデフォルト選択のままだったので分かりづらかったと思いますが、管理費と修繕費の入れ違いでごちゃごちゃしている一連の書き込みが私で、他は別の方です。
何度も何度もというのは1人ではなく複数人が書き込んでいるからではないでしょうか。

[886: 匿名さん]

その割には、言ってる内容が一緒ですよね。まあ、証明できませんからね。

本当の所有者なら、仕様が変わらず管理費が値下げできることを反対する人間はゼロ人だと思いますよ。

[887: 空気読まない人]

うちは正しく電車好きキッズがいるので都電使ってのお出かけを楽しみにしています。上の方が挙げられてる飛鳥山公園の他今年リニューアルのあらかわ遊園ですとか、大塚駅前のOMO5東京大塚にある都電ルームへの宿泊とか楽しそうかなと計画してます。
イケサンパークも南池袋公園も人が多いですが新しく出来た公園なので綺麗ですし、週末にマルシェなどのイベントもやっているようなので子どもと色々覗いてみる予定です。

[888: 契約者さんx]

>>886 匿名さん

あなたこそ、何度も同じ内容の繰り返しで、住民板を荒らして、意味ありますか？
返事した方々がおしゃっる通り、反対してる人いないですよ。
ただし、あなたがまだ購入前のようで、こういう心配は購入してからでどうですかね？
購入前であれば、どうやって安く購入すればよいか、考えるのならまだ理解できますが、何度も何度も管理費の話を持ち上げて、本当の目的は一体なんですかね？

[889: 空気読みたい人]

恐らくカーシェア派の方も多いのかと思いますが、お勧めとかあります？
少し調べた限りでは、サンシャイン横のタイムズの立体駐車場、サンシャイン地下にオリックス、周辺の駐車場に三井のCarecoがあるように見えます。

[890: マンション住民さん]

私は管理費の値下げには大賛成です。現金買いではないので、少しでも安くなるなら歓迎です。何年かして手放さざるを得ない時がきて、周囲と比べて管理費が高いと売れにくくなってしまいますし。。

[891: 契約者さん8]

そういえば、下に入る診療所やら薬局やらはいつオープンなんですかね??

夕方は西友もマルエツプチも大盛況で、C地区も出来たら人口に対してインフラが追いつかない事になりそうですね。。。

[892: 契約者さん1]

>>889 空気読みたい人さん

私はガンガンサンシャインまであるきますね！
土日とかでも空車がないってことないので、めちゃ良いですね！！

[893: 契約者さん1]

>>891 契約者さん8さん

近くにオーケーストアとかできたら嬉しいんだけどなぁ…
私はカーシェアで高田馬場のオーケーによく行きます！！

[894: 契約者さん3]

>>893 契約者さん1さん
カーシェア使っちゃったらOKに行ってもまた取れなそうですけど。笑
あんまりOK使ったことないんですが、なんかお気に入りの商品とかあるんですか？

ちなみに自分はちょっと遠いですが、コストコに行くのもありかなと思ってます。

[895: 契約者さん1]

>>894 契約者さん3さん
牛肉のコスパがものすごく良いですね！！

お魚とか肉とか、西友より安くて旨いっす！！

[896: 契約者さん3]

>>895 契約者さん1さん

そうなんですね！
西友も安いですけど、OKは別格って言いますからね。確かに近くにあったら嬉しいですね。

[897: 契約者さん4]

管理費について議論をしたいということなので、意見表明してみます。
管理会社のリプレイスを模索するのに抵抗無いのですが、コンサルに頼んでのリプレイスには不安があります。
コンサルには単年での削減実績で成功報酬を出しますが、以後同単価で管理いただける保証が無いからです。翌年にリプレイス前より単価が上がってしまうなんてこともあり得るので、コンサルの依頼先や使い方には注意したいです。

[898: 匿名さん]

最初だけ安くして、次年度から引き上げるなんて有り得ないと思いますよ。

その管理会社はリプレイスで受注しているので、値上げしたら、またリプレイスされるだけなので、その値段に納得してない管理会社なら最初から受注しようとしないと思います。

値下げしても元に戻ると言う想定しにくい心配するより、今の高い管理費をずっと払い続ける方が損失なのは間違いないかと。

[899: 空気読みたい人]

>>892 契約者さん1さん

ありがとうございます！
前住んでいたところでは土日は争奪戦だったのですが、空いているものなのですね。

[900: 契約者さん8]

東急ハンズ跡地はニトリが入るみたいですね!
IKEAが来ればいいなと思っていたので少し複雑ですが。。。

[901: 契約者さん4]

>>898 匿名さん
キックバックなどもあり得るので、想定しにくいということはないかと思っています。
マンション管理組合理事長勉強会などでも事例の報告はあるようです。

元より管理費見直しには反対しておらず、その実現手段についての意見ですので誤解なさらないでください。
リプレイス業者やコンサルタントなどは関係者と利害関係にない事を担保しなくてはならない為、安易に紹介もできないかと思いますので選定にあたっては悩ましいなと思っております。

[902: 住民さん1]

コンサルのキックバックを心配する前に今の管理会社のキックバックを問題にすべきでは？

それっどこの勉強会でどなたの発言ですか？そんな常識的にあり得ないことを言う専門家がいれば誰なのか知りたいです。

だいたい、ある程度の実績あるコンサルに依頼すれば、そんなこと起こり得ないですけどね。

そもそも、減額改革終わればコンサルとの契約も終わりますよ？万一二年目から上げてくるような管理会社がいれば、もう一度変えればいい話です。そんなことないですけどね。

今、マンションレビューと言うサイトで過去の管理費調べられるので、マンション名を教えてください。本当に実在するなら。

[903: 契約者さん4]

>>902 住民さん1さん
現在の管理会社がどこからキックバックを受けるのか不明ではありますが、懸念があるならどちらも問題にすべきかと思います。どちらかだけ気にするのはおかしいのでは無いですか？

マンション管理組合理事長勉強会がそのまま名称なのですが、RJC48ってご存知無いですか？そちらのはるぶーさんがTwitterかブログで公開されていたと記憶しています。
該当のマンション名までは公開されていなかったですが、はるぶーさんは実名顔出しの識者ですので虚偽という事は無いかと思います。

減額改革が一年の実績で判定される為に起こる
問題ですので、契約が終わるから問題無いという事はないかと思います。
もう一度変えるとおっしゃいますが変えること自体のコストもあります。事前に対応出来るならしておくに越した事はないでしょう。
例えば、
コンサルは2社に既存契約が適切かどうかの精査のみ依頼する。
上記で問題があるようであれば、コンサルを抜きにして管理組合が自主的に管理会社候補複数社に見積もりをとる。
見積もりのラストルック対策と、選定時の利益相反対策を行う。（候補会社を提案した方は、選定時に該当の候補会社に投票できない）
などがフローとして良いかな、などと個人的には考えます。

なんにせよ理事会が対応する事になるでしょうから、住民1さんが理事会に入られるのが1番かと思いますよ。

[904: 契約者さん1]

いよいよ明日4番出口開通ですね。
今までベビーカーだとエアライズタワー側まで出て結構遠回りでしたので、住戸直結は本当にありがたいです。

[905: 契約者さん1]

>>904 契約者さん1さん
池袋まで歩くにしても交差点まで地下で行けるの良いっす！！

楽しみですね！

[906: 契約者さん999]

皆さん、Wi-Fiどうされてますか？
入居に際して、何も気にしておりませんでしたが、電波があまり良くなく、サイラスかフレッツか他で迷っております。

[907: 契約者さん]

>>906 契約者さん999さん

うちは在宅、ビデオ会議多めなのでフレッツ利用です。
↓で250Mbpsぐらい出ます。
当然ですが、特に問題ないです。
サイラスの人がいらっしゃれば、共有していただけると
比較になると思います。
https://www.speedtest.net/ja

[908: 契約者さん1]

>>907 契約者さん

うちもフレッツでそのくらいのスピードです！！

[909: 住民さん1]

>>903 契約者さん4さん

管理会社というのは一般論として、基本的には、バックマージンやキックバックは普通ですし、そういうビジネスモデルです。表面上の管理報酬だけではありません。だから、仕切りに不安だ不安だとか、やたら短いスパンで設備更新しているし、相見積もりもやたら高い。管理人業務費も実際の管理人人件費と大きな乖離があるんです。そうやって中抜きやバックマージンが利益の原資です。そうでないと、決算書と整合制いませんからね。

それから、削減コンサルのキックバックは、キックバック自体はありますが、リプレイスで受注した管理会社がいきなり値上げするかどうかは全く別問題です。だから実在するなら物件名を聞いているのです。

リプレイスした管理会社が値上げする問題と、削減コンサルがキックバックを受け取る問題は全く別問題です。

仮に、削減コンサルがキックバックを貰おうが、管理組合から見て、リプレイスで安くなることが目的ですから、関係ないといえば関係ありません。

管理組合から見て問題なのは、今の管理の条件が相場や競争の結果、契約できる金額に比べて高すぎるかどうかなので。

貴方はコンサルがキックバックをもらうことと、受注した管理会社が値上げするかどうかを混同して話しています。

そして、今の高い管理費がずっと続くことによる機会損失を無くすことが第一目的であることに対する理解がほとんどない点です。

スマホのプランをギガも通話の品質もほとんど変わらなくて、安いプランがあればそちらに変えますよね。変えた後にまた変わるかもしれないからと言って、今の高いプランをそのまま放置することなんてしませんよね？

見積もりの結果、ほとんど変わらなければ、手間や面倒を考えるという理屈はありますが、それは出してみてからわかることで、見積もりを取ってみることのリスクや手間すら惜しむのは、このまま機会損失を垂れ流すのと釣り合いません。

[910: 契約者さん2]

>>907 契約者さん

サイラスです。リンクより只今測定して112Mbpsでした！

[911: 契約者さん]

>>908 契約者さん1さん

よく考えたら、共用設備のwifiに繋いでspeedtestすれば、サイラスの速度わかりそうですね。試したら結果共有します。

[912: 契約者さん3]

地下直結道通りましたが、すごく良いです！

[913: 契約者さん999]

>>907 契約者さん

ありがとうごいます。
私もフレッツかなと思っておりましたが、恥ずかしながら、初Wi-Fiで、ネットを見ると無限の選択肢があり、頭を悩ませております。。
コメントありがとうございます！

[914: 契約者さん8]

今って引っ越しどのくらい終わっているんでしょうね。夜に灯りがついてる様子を見る限りまだまだ未入居住居があるようです。5月のゴールデンウィークも過ぎると入居もだいぶ完了するのでしょうか。

[915: 住民でない人さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[916: 契約者さん76]

シャワーの水圧弱くないですか？

[917: 契約者さん4]

>>909 住民さん1 さん

なんどもお伝えしてなお、事実に反して私が管理費見直しに反対だとするのはなぜなのでしょうか。
上記に加えて今までの書き込みを見るに、あなたは管理費の見直しを行いたいのでは無くてコンサルタントを経由した管理費の見直しを行いたいのだとしか思えません。その途中であなたが利益を得ようとしているのでは無いかと邪推してしまうほどです。

コンサルタントがキックバックを貰う、コンサルタントから次期管理会社にバックマージンが支払われるなどは、私たち住人にとってみればベストな選定が出来なくなるので問題だと思います。それを排除しようとしてなぜ悪いのでしょうか？

[918: 空気読んで欲しいさん]

>>917 契約者さん4さん

気持ちはわかるのですが、相手をするだけ時間の無駄だと思いますよ。ここを見ている限り、管理組合やここの多くの所有者は普通の会話が成り立つように思います。

[919: 契約者さん8]

>>916 契約者さん76さん

シャワーヘッド変えてしまったので実感が薄いのですが、そう言われると前住んでいたところよりもシャワー弱い気がします

[920: 契約した人]

>>919 契約者さん8さん
上層階ですが、水圧は問題ないかと思います。

[921: 住民さん1]

>その途中であなたが利益を得ようとしているのでは無いかと邪推してしまうほどです。

ここでの匿名での提案としての発言でどうやって利益を得るんですか?
頭大丈夫ですか？

あなたが単純に管理費が下がると困る管理会社の人間としか思えませんが・・
918のようにバレバレの自演をしてまでご苦労様です。

管理費の値下げ改革が成功すれば、管理会社が受け取るバックマージンや中間マージンが削られるということで、改革をしなければ管理会社のマージンは100%維持されるということです。

コンサルのバックマージンのわずかな可能性と改革が成功し、新たな安くなった管理会社との契約ののち、翌年値上げされるというような聞いたこともない、あったとしてもレアなケースを気にして、現行の高い管理費を維持した方がいいという貴方の理屈が皆目理解できません。。

通常、複数社に見積もりを出すわけで、次点もいるので、いきなりもとどうりの管理費にするような意味不明な管理会社、普通に考えてもいないと思いますよ。

ちなみにここ、おそらくプラウドタワーで一番高級なプラウドタワー千代田富士見より管理費が高いです。あちらはここより戸数あたりの共用施設も豊富で各階にもセキュリティがあります。あくまで、一般的なタワマンレベルの管理仕様で高級タワマン並の管理費だと、今後の資産性に響くのでぜひとも是正されるべきだと考えます。

[922: 住民の人に質問したいさん]

西向きの部屋に住んでいるのですが、意外と首都高の音がうるさいと感じています。気にしすぎでしょうか？

[923: 契約者さん5]

>>922 住民の人に質問したいさん

二重サッシの部屋ではないお部屋でしょうか？
このマンションは二重サッシとそうでない部屋があるみたいで、そうでない部屋だともしかすると音が気になりやすいのかもしれません。

[924: 契約者さん]

中層階ですがシャワーの水圧弱いです。
入居してまず気になったことです。
シャワーヘッドを変えようと思っています。。

[925: 契約者さん2]

>>922 住民の人に質問したいさん

東向きですが、窓を開けるとかなり首都高の音がうるさいですが、（二重窓ではないです）私は音に神経質な方なので心配でしたが、閉めると気になりません。

別の方の質問ですが
シャワーは弱いと感じた事はないですね‥

キッチンの水はねがすごいことと地下からの出入り口の防犯面がちょっと心配なこと以外は今のところは快適です。

[926: 契約した人]

>>924 契約者さん
30階以上ですが、水圧は気にならないですけど、シャワーヘッドで変わるものですか？

[927: 住民板ユーザーさん5]

>>916 契約者さん76さん
中層階住みです。私も前に住んでいたマンションと比較して弱いなと感じていました。給水方式をきちんと把握していませんが、単純に高層階の方が水圧が低いというわけでも無さそうですね。(他の方のコメントを拝見すると)
以前のマンションと比較して弱いと感じますが、今の水圧でも概ね満足です。(もう少し水圧が弱かったらシャワーヘッド交換等対応するレベルではあります)

[928: 契約者さん]

>>926 契約した人さん
924です。
シャワーヘッドの穴の数を少なくしたり穴のサイズを小さくすることで水圧を高めるタイプのものが売られていると思います。
といっても私も今まで換えたことがなく、どれが良いか分かりませんが…
前のマンションとの比較で弱いと感じていますが、人それぞれの感じ方の違いですかね。
同じように感じている方のコメントを見てつい初めてコメントしました。

[929: 契約者さん1]

>>928 契約者さん

普通のマンションに比べてシャワーの穴が多い説もありますからねー！

[930: 契約者さん1]

電話の回線が弱く途中で途切れてしまうのは私だけでしょうか、、、

[931: 契約者さんx]

>>930 契約者さん1さん

メインはドコモ使っていますが、部屋内で電話できなくてリピーターの設置を申し込みました。
リビングの窓際に設置したことでようやくリビングで電話できるようになりました。
ちなみに、auと楽天モバイルは問題なさそうです。