【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[802: 契約者さん7]

>>801 31さん
情報ありがとうございます！楽しみですね！
クリニックの品目はご案内ありましたでしょうか？

[803: 契約した人]

豊島区の転入手続き、人だかりでさっそくうんざりしてますw

[804: 匿名さん]

日本一のアジア圏多民族共生の豊島区ですからねw区役所行くたびにワチャワチャ感を楽しめます。

[805: 契約者さん5]

セコムのアプリ、MansionSecurityをインストールしたいのですが、IDって皆さんお持ちですか？
書類多くて紛失してしまったのか、まだセコムから送られてきていないのか分からなくなってしまって…

[806: 契約者さん1]

>>805 契約者さん5さん

マンションの方に郵送されているみたいです。

[807: 契約した人]

ところで、精算金を払い戻すのに半年かかるというのは、新築マンションでは普通でしょうか？

[808: 匿名さん]

転売住戸購入予定なのですが、管理費、修繕費、固定資産税、その他維持費がどれくらい必要かざっくり教えていただけますか？当方2Lもしくは3L希望、車所有です。修繕費の推移も教えて頂けますと幸いです。

[809: 匿名]

>>808 匿名さん

住戸タイプ、階数等によって、管理費等が相違してますので、検討住戸ごとに仲介業者に確認したほうがいいと思います。
なお、マンションギャラリーでは住戸ごとの維持費等の資料が配付されていました。

[810: 契約者さん1]

敷地内にも桜あって良いですね

[811: 契約者さん8]

皆様、宅配ボックスの鍵ってどこでご入手されましたか？住居内においてあるものでしょうか？当方遠方住まいで引っ越しが未了のため現地確認できておらず、、、
大変申し訳ございませんがお分かりの方がいらっしゃればご教示いただけますと幸いです。

[812: 契約者さん1]

>>811 契約者さん8さん

引き渡し会ですー

[813: 契約者さん5]

>>806 契約者さん1さん

無事受け取れました！
ご回答ありがとうございました、助かりました！

[814: 匿名さん]

しかし管理費が高いですね。アウルタワーの1.5倍は高すぎでしょう。とっとと他社に見積りとってりプレイスすべきです。

[815: 契約者さん1]

見積もってみるのは賛成ですが、
周辺のタワーと比較して高いって言うのは無理あるんじゃないっすか？

アウルの資金管理見たわけでもないし、設備も住戸数も違うわけで…

野村がそんなに変な値付けをしてるとは思えんすけどね。

[816: 契約者さん1]

確かに高いですが、いま新築タワマンはどこも高いんですよ、、、
それにアウルは内廊下じゃなかったり戸数の多さからスケールメリット利いたりと安い理由もあったりするので。

[817: 契約者さん1]

私も築10年超えと新築、設備も戸数も全然違うマンションですので比較にならないと思います。
管理開始早々に、あえて管理会社と対立する必要も無いのではないでしょうか。

[818: 契約者さん8]

毎月の管理費も、契約時に金額確認の上納得ずくで契約したわけですから、今更ながらって感じもしますけどねぇ。
駅直結の恩恵や建物内テナント施設の共有とか、今後の資産価値保全料と考えても決して高くはないような気がしますけど、、、

[819: 契約者さん1]

ま、高いって気持ちもわからんくはないっす。


ただ隣のマンションとかこれからできるC地区と比べてもしょうがないかなーと。

高いと思うなら、ちゃんと内訳みて減らせるところ考えてみたら良いっすね！！

[820: 契約した人]

エレベーター至近、荷物用エレベーターやゴミ捨てコーナーも至近で便利すぎます。

[821: 契約者さん5]

正直周りのタワーと比べたら戸数の少ないペンシルタワーで、駅直結なんですから管理費高いのは分かるはず
今は管理会社の方から断られる時代だから損得考え過ぎると良い結果にならないと思います

[822: 匿名さん]

あのね、管理費ってのは１年契約ですよ。

おまけにマンション管理のほとんどは人件費。新築のマンションで働けば、管理人の時給が高くなることも、メンテ業者や植栽、清掃業者の人件費が高くなることもない。ちょっと考えたらわかるでしょ。

要するに管理費というのは分譲価格に連動しているんですよ。つまり、高く売れるマンションからなら、高い管理費が取れるってデベロッパー親会社が管理子会社で儲けたいという都合でしかない。また、既存物件は管理費の値上げが難しいから、その分の皺寄せが新築物件での管理費高騰を招いている側面もある。つまり、支払っている管理費は管理の実費に対してではなく、管理会社の利益部分が他の物件に比べて多すぎるという、かなり管理組合にとって不利な契約になっている。

例えば、赤坂で芸能人も多数住む、パークコート檜町ザタワーは今、８７平米で33920円の管理費、管理費の平米単価は389円。しかもポーターサービスまである超高級タワー
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97570828/bukkengaiyo/?fml...

しかしここの415円くらいする。
２６０戸クラスで大した共用部もないし、駅直結は分譲価格に影響しても、管理費が上がる理由にはなりません（エレベーター保守費が駅直結かどうかでは変わらない。せいぜい、通路部分の清掃費と電気代が増える程度）。

高い時代の管理費だから、仕方がないのではなく、委託管理契約は１年契約なので、次の契約で合理的な契約に見直すべきだと思いますよ。しかも、今のバブっている分譲価格の相場が崩れ、仮に１０年前のような状態になれば、ランニングコストはかなりのネックになるし、今後は修繕費も上がる。中古価格が値下がりした時にその価格帯で買える層が月５万円近くになる維持費を払えるかどうか。維持費が高いと同条件の物件より資産価値は下がらざるを得なくなる。

ただ、高い理由を聞いても、もちろん間違えていましたなんて言うわけが無いので、あくまでコンサルなどを利用して、他社から見積もりを取らないと相手にされないでしょう。分譲マンションで抱き合わせのような管理会社との契約は無競争で元々、不利な契約になっている。分譲会社からお膳立てされた、割高な契約ではなく、しっかりと競争や比較の上、検討すべきだと思います。差もないと、機会損失はどんどん膨れ上がっていきます。

[823: 契約者さん1]

正直読んでいてあまり気持ちの良い内容ではないので、そこまで強いご意見があるなら是非理事会の場で積極的に動かれてほしいです。
ここで金額が高い高いといっても、一連の流れを読んだ人の心象が悪くなるだけで何も変わらないですし…

[824: 契約者さん1]

資産価値が重要だと考えるのであれば、ここでネガティブな情報を煽るのはそれこそ非合理的ではないでしょうか。
匿名のネット掲示板ではなく、管理組合の中で議論するべき内容かと思います。

[825: 契約者さん1]

まぁ、かなり早い段階で議題に上がるんでしょうし、その時に822の方に助けてもらいましょー！！

[826: 匿名さん]

掲示板のネガはほっときゃいいし、管理費が高いのは隠せない。

私はぼったくられてる方がはるかに嫌ですけどね。。次の契約で是正されるならお願いしたいです。別に管理費高くて喜ぶ人はいないんで。

[827: 匿名希望]

既存物件のしわ寄せで高くなっているという主張なのに、なぜ他社に乗り換えて安くできると思ってるのかがわからない。その他社は既存物件を持っていない管理会社なのですかね？
ただ単に競争原理働かせれば安くなるよねという主張ならわからなくはないけど、もしそうであれば需給バランスも観点として必要でしょう。
交渉するなら上手くやってほしいです。

[828: 匿名さん]

>>827 匿名希望さん

価格競争や相見積もりを経てない新築物件の管理費が高くなっているので、見積り取れば安くなると言う意味かと。

おっしゃる通り競争原理働かせた方がいいという意味だと思います。

[829: 契約済みさん]

35階のプレミアム住戸の未入居転売、掲載落ちているので売れた可能性高そうですね。
このスピード感だと月末の引き渡し後すぐに内見して決まったはずですから大して値引きなさそうです。
分譲時の価格が安すぎたのかもしれませんね。

[830: 契約者さん1]

>>829 契約済みさん

いくらの部屋がいくらで出てたんですか！？

[831: 契約者さん3]

>>830 契約者さん1さん
新築時　16888万円　坪単価555万円
現在　21880万円　坪単価719万円

[832: 0430入居前さん]

正直、管理費が高いから云々なんてことを言う方がいるなんて残念です。私はこのマンションを選んだ理由は野村の管理がいいからです。よくマンションは管理を買えと言われているとおりだと思っいいます。
それと以前住んでいた野村のマンションで会計理事をしていたことがあります。管理費のほとんどが人件費だという主張されていますが、マンションの共用部の電気代やエレベーター等の法定点検費など、絶対に下げることができない項目が多く、管理費を下げる項目は少ないと感じました。

野村の管理が悪いのであれば、それはきっちりと指摘し改善しない場合は管理費を含めて交渉するのであればわかりますが、まだ、管理の実態がわからない状況で管理費を議題にすることはありえないと思います。

なお、物件価格が高いから管理費も高いんだという論理ですが、野村だって管理費が高ければ売れ行きが悪くなくなることは十分にわかっているはずですから、その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

[833: 契約した人]

>>831 契約者さん3さん
おおむね分譲時の3割増くらいが今の相場のようですね。街の再開発か進んだら、さらに上がるでしょう。

[834: 匿名]

レインズには載らない雰囲気ですが 、33階の68平米も満額13380万円で決まったようです。

[835: 契約者さん5]

レインズにあがってないからいまいち売れたのかやめたのか、いくらなのかよくわかりませんね

[836: 匿名]

>>835 契約者さん5さん
販売してた仲介に確認したら、契約になったけれど諸事情により載せないってことでしたよ。

[837: 契約者さん6]

たしかに値引きしたケースとかだとレインズに載せない方が良いとは聞きますね(その方が売出価格目安で見られるので)。しかしC地区いくらで出るのやら。

[838: 匿名]

>>837 契約者さん6さん
そうです。業者が再販する場合は安く仕入れたのを分からないようにしたいですからね。ただ今回はエンドが満額で購入するらしいので該当しないのですが。

[839: 匿名さん]

>>832 0430入居前さん

それは他社に見積もり出せば分かることです。

あと、野村の管理が良くて買ったとかマジですか？あなたは、野村と三井、三菱、住友の会社による管理の違いは分かるんですか？

普通は、まずは予算と立地と設備でしょう。管理会社で選ぶ人なんていないと思いますよ。

>その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

単に下げたいもなにも、ランニングコストが高いと資産性は落ちますよ。。売却するときも、今は市況がいいからそれほどデメリットになりませんが、市況が悪いと、１０００万単位で変わってきますよ。。

今はどこの新築も物件価格に吊られて管理費まで高くなっているので、いずれ是正すべきだと思います。なんでそんなに、管理費を見直すことを反対するんですか？

管理費の見直しは、普通、仕様を下げずに見積もりを出して下がれば、乗り換えるか、値下げ交渉するかになります。つまり、管理費が下がっても、管理の質には影響せず、所有者にはメリットの多い改革なのですが、それの何に反対なんですか？

[840: 契約者さん1]

>>839 匿名さん

もう、この話はゆくゆく総会でやろうってことになったので、やめときましょー！

[841: 契約した人]

>>840 契約者さん1さん
そうですね。みなさんが落ち着いてきたら、よく議論したらよいですね。

[842: 匿名さん]

例えばC地区と競合するときに
C地区70平米 築1年 維持管理費3.5万 TR無料
ステアリ70平米 築6年 維持管理費7万+TR0.7万

一目でだめだこりゃ勝てんわとなりますからね。
せめて管理費だけでも半額にできればまだマシですが…。

[843: 契約者さん1]

https://toranet.jp/t/r/T103040s.jsp?rqmtId=Y00BBD5Y&ecd=01&jbT...
3階のクリニックの一つ、メンタルクリニックが7月1日開業のようです。

[844: 契約者さん1]

C地区と競合するといっても、C地区だって野村が入るわけで同じような管理費になるんじゃないですか？
どうも同じ人が何度も同じ話題を蒸し返しているようですが、どうぞ理事会総会の場でその主張をそのまんまご意見なさってください。
ここに何度書き込んでも管理費は下がりませんよ。
本当に区分所有者ならバイネームで組合宛に意見書の一枚でも出した方がよほど建設的です。

[845: 匿名さん]

管理費の話が出ると、同じ人がHNを変えて蓋をしようとするよね。
繰り返し同じような論法だからバレバレなんだけど。仕様が変わらないなら、管理費が下がって困る住人なんていないのにね。

[846: 契約者さん1]

844ですが議題にするように管理組合に言ってくださいねと言う内容は問題に蓋をする？ことになるんでしょうか？
総会での質問事項にすれば公式な議事録に残りますし、その後検討しないわけにはいかないので、問題提起として十分だと思いますが、何でそれじゃダメなんですかね。
初回総会はこの2、3ヶ月のうちに開催されるはずですよ。
区分所有者じゃない後続c地区の管理費下げてほしいだけの人が混ざっているのでは？と勘繰ってしまいます。

[847: 入居予定さん]

総会は総会、掲示板は掲示板。

問題点をより多くの人に周知させることは私は有意義だと思いますよ。

[848: 契約者さん7]

こんなレベルで問題提起と言われても…
適性評価制度を踏まえた修繕積立の方向性議論するとかの方がよほど重要だと私は思いますよ

新築早々、管理費値切りに精を出す方が資産性に繋がるという主張なら止めませんが。

[849: 848]

管理費については、組合発足したら精査してみればいいでしょう。他社や相場と比較してあまりにも不合理に見えたら、所有者の一定数の合意の元、向こうからも契約切られる覚悟、乗り換え辞さない覚悟で交渉すればよい。
現時点で私はどの程度の下げ余地があるのかわからないし、ここで議論しても精度上がらないでしょう。
引き渡し会の様子を観察する限り、NEXTPASSには約2/3が加入、コスト削減よりも安心を買う人が多いのかなとは予想します。

[850: 匿名さん]

そうやって、問題に蓋をしようとするより、無駄に高い管理費を削減して修繕費の足しにする方が、合理的でしょう。

管理費値切って修繕の足しにするのはおかしいんですか？新築当初の関心度が、高いときだから改革もやりやすいかと。

無駄金垂れ流して喜ぶのは管理会社の人だけでしょう。で、なんでHN変えたんですか？そんな躍起になって妨害したいんですか？

[851: 匿名さん]

他社や相場と比較して明らかに高いのは明白ですよ。なんせ、数時で出てますから。

ここもそうですが、管理費は管理のコストではなく、分譲価格に比例して決まるので、分譲価格の高い時代の物件の管理費は無駄に高いので、削減改革しないと、損を垂れ流し続けることになります。

[852: 契約者さん1]

管理費が高いから下げたい、までは理解しますが、問題だから匿名掲示板で周知しようっていう挙動ははっきりいっておかしいと思います。
理事会総会含む組合活動に参加しない、議案も議事録も読まないような人がこの掲示板を見て何か管理費削減のために動いてくれると思います？
何か議題にしてほしいことがあればどんな内容であれ組合に申し出るのが一般的で確実な方法だと思います。
今まで複数の分譲マンションに住んで理事も経験しましたけど、ちゃんと届いた意見は検討するし何らかの形で理由も添えて結果報告までしてましたよ。
少なくとも匿名掲示板の意見を取り入れたことは一度もないですね。

[853: 契約した人]

しばらく経って、管理業者に相見積を取って、区分所有者者で議論しようと問題提起したらいいのでは？　管理は競争原理でドライに選んだらいいと思います。ただ、ここは防災保安センターを抱えてるから、そのあたりはどうなるのかよくわからないね。

[854: 匿名さん]

理事会は理事でないと参加できず、総会は年に一回で発言できるかもわかりません。どうやって周知するんですか？

手段が極めて限られてる中で、所有者がみる掲示板で周知するのが、なぜおかしいんですか？

貴方が理事を経験したとか、貴方のプライベートは誰も証明できません。そんなことを根拠の材料にしようとすることの方がナンセンスです。

根拠にしたいならここの管理費が、港区のポーター付きのマンションより高いとか、客観的事実を根拠に語って下さい。私も調べましたが、赤坂のポーター付きのパークコートより高いですよ。

[855: 契約者さん1]

理事会は理事じゃなくても参加できますし、総会では必ず質疑応答の時間が設けられます。
理事会も総会も検討内容や質疑応答については議事録を残します。
一組合員として意見書を出したっていいんですよ。
自分では動かないのに、ここで煽って人にやらせようとしているのがナンセンスだと言っています。

[856: 契約者さん1]

善意でアドバイスを追加しておきますが、初回総会は一年待たずとも近いうちにありますから、予め管理費について事前質問でもあげておいたらいいと思いますよ。
総会当日に何かしらの回答がもらえますから。

[857: 匿名さん]

別に誰がやるとか、手続きがどうのとか、そう言う問題ではなく、このマンションの管理費が高く是正した方がいいのは特定の個人の為ではなく、所有者全員の利益に繋がることですよ？

誰かが誰かにやらせるのはケシカランとかではなく、まずは管理費が高く是正の必要性があるという認識をより多くの人と共有すること、それが重要と考えます。

あと管理費が高いことを質問すること事自体に意味はないと思いますよ。管理会社が別に不正をやってるわけでもないし、正当化の説明をするだけですから。他社から見積りとって数字を見せないと交渉は始まりません。

[858: 契約者さん8]

まあまあ、管理組合が始まれば、住民の総意が分かるんじゃないですか
皆が問題だと思ってれば話は進むし、これでいいと思ってる人が多ければ話は進まないで終わり！以上！

[859: 契約者さん1]

何度読み返しても、あえて匿名掲示板で煽動する意味はやっぱり私には見出せません。
組合員として直接意見するべきと思うのも変わりません。
匿名の100コメより、組合員の1意見が管理組合にとってよっぽど重く価値があると思うので。
堂々巡りだし、読んでる人も気分が悪いだろうと思うのでもうやめますね。

[860: 匿名さん]

扇動って、、

あんたにとっては、よほど不都合なことみたいだね。
ここは住人板ですよ。仕様が変わらない値下げなら反対する人はいない改革ですよ。

私はローンだし、仕様が変わらず維持費が安くなるのは大歓迎だし、そういう意見が広まることも歓迎しますよ。別に個人情報の暴露でもないし、管理費が高いのは隠せない公開情報だしね。

[861: 匿名さん]

>>859 契約者さん1さん

より多くの人が管理費の問題を認識しないと、組合員からの意見も上がらないし、賛同も得られないでしょう。少なくとも、貴方のように意見自体がここで上がらない方が良いとは思えないですね。

結局、組合員一人が総会で意見するより、より多くの人の知るところになり、意見が上がり、理事会や総会で取り上げられることが理想でしょう。貴方と違って、仕様が変わらないなら、管理費が安くなって困る人はいないんですから。

[862: 契約者さん1]

管理費の件で騒いでるの検討中の人で草w

高い転売住戸を買おうとしてるけど、管理費分だけ予算が足りないと推察。

住民としてきちんと総会ネタには上げとくから、もう管理費の話良いですー！！

[863: 契約者さん1]

第一期役員候補内定のお知らせが掲示してあったのでここの修繕費下げに意欲的な方はこの中のどなたかなのかなと複雑な気持ちで見ていたのですが、住人ではなかったんですね。安心しました。

[864: 匿名さん]

修繕費と管理費くらい区別しましょうよ。転売住戸買う人ではなく、全所有者にとって恩恵ある改革をそこまで反対する理由はなんですか？言ってる事も無茶苦茶ですし。。

[865: 契約者さん1]

>>864 匿名さん

まとめるとですね、
管理費見直そう　に反対してる人はいないと思いますよ。

ただ、根拠が周辺のマンションより高い・野村がボッてる
という主張には違和感あり。

さらに、管理費は総会で決定がないと見直されないので、ここで議論するのではなく、然るべきところで話しましょう！

てだけです。誰もあなたの否定はしてないですが、ここでこれ以上粘着するのは無意味なのでやめましょう。
以上

[866: 匿名さん]

管理費は確かに高すぎると思います。今は良くても今後金利が上がり、相場が安くなった時にランニングコストが相場より高いのは著しく資産価値を落とします。私も是正されるべきだと思いますよ。

批判して蓋をしたい人はおそらく管理費が上がって困る立場の人なんでしょう。無視でいいかと。

[867: 契約者さん8]

相見積もりに過剰な期待はしないほうがいいですよ。
少なくとも財閥系大手にはまず相手にされない。
自分達のお客さんが振って湧いてくるのに、管理開始早々リプレースをちらつかせてくるような組合は客として旨味ないから。やりたくないから横並びの単価で見積だしてくる。
じゃあどこがまともに取り合ってくれるのかというと、独立系とか中小で、そうなると仕様品質が本当に担保されるか疑問だよね。

[868: 内覧前さん]

なるほど。実質競合不在のオイシイ商売という事ですな。
昔官公庁相手に10万円のルータを100万で売り付けてたのを思い出します。

[869: 契約者さん8]

それから檜町と比べちゃうのはさすがにおこがましいw
あのマンションは三井の中でも特別なランドマークマンション。三井といえば檜町。TOPオブ三井。
そもそも２０１８年の水準だというのはさておき、あそこは三井が自分で運営するミッドタウンと一体でしょ。
どんなに赤字垂れ流そうとも三井は手放さないよ。
三井のランドマークなのに他にとられたらカッコつかないもん。
戸数とか、設備とか、マンションの物理的なスペックだけでカネの動きは決まらないんだよ。
三井の檜町と同じくらい、ここが野村にとって特別なマンションだったら同じ金額まで下げてくれるかもしれないけどね！

[870: 契約者さん]

100%同意なのですが、管理費値下げは全員にとってうれしい話のはずなのに、蓋をするのは何か都合が悪いことでもあるの？という返信が来ると予想します笑

[871: 匿名さん]

明らかな自作自演っぽい書き込み。
いきなり若葉マークとか、端末登録してまでご苦労様です。

なんでそんなに値下げが嫌なんですか？貴方、マンション入って独立系かどうか、区別つくの？

[872: 契約者さん8]

値下げが嫌なんて誰も言ってないよ！
いくらでも見積とればいいじゃないですか。
言ってることが本当かどうか証明できないって言われちゃうからわざわざ説明なんてしてあげないよw
仕事でもないのに根拠提示する義務なんてないからね。
参考ボタンの数差で現状どちらが多数派なのかは明白。
一人で９票とか入れる方法があるなら知らんけど。

[873: 契約者さん]

>>871 匿名さん
あなたはここには住まないのですか？
住民として、管理の質への変化を気にする書き込みもありましたし、上記は質を変えずに値段を下げるのが難しいという主張でしょう。
仮に売却するとして、コストカットのため、中小管理会社に切り替えたことぐらい、購入検討者は調べればすぐわかります。
あなたは、同じ主張ばかり、大したデータも無く、実現性をあげるための努力もしない。理事に立候補するわけでもなく、総会に向けて準備するわけでもない。
正直、迷惑です。

[874: 契約者さん1]

まじで、値下げが嫌だなんて誰も言ってないのに…

会話の本質掴めてないのに、管理費の交渉なんてできんやろ。もう勘弁してよw

有益な情報くれよ！！
来週地下通路が開通する話とかさ！！！

[875: 匿名さん]

値下げが嫌な書き込み以外に見えないよw 今の管理と同じ条件の仕様で値段がどこまで下がるかなんてやってみないと分からないことをやる前から否定する意味がわかりませんよw

少なくとも、同じようなグレードのタワマンが明らかにここより安い管理費で管理できているのに、デベロッパの言い値で決まってる今の管理費から他社に見積りとって下がらない方がおかしいけどね。

それに何故か中小管理会社に切り替えるとか、決めつけもひどい。そんなの大手にだけ出せばいいじゃん。

修繕費と管理費を故意に取り違えたり、ここで、管理費の話するなとか、言ってる事が管理会社の妨害工作にしかみえないよ。まあ、年間１億近い利権だから守りたいのは分かるが、あんたらのために管理費払ってるわけじゃないからね。

[876: 契約者さん1]

>>875 匿名さん
もうわかったから、総会でその話を上げてくれ！
今の管理のまま、維持費が下がるの期待してる！！

[877: 契約者さん3]

マンション管理費は下げられる

実は、マンション管理費は下げられるのです。
マンション管理費はマンションを購入する際にすでに設定されているため、下げられるという感覚をなかなか持ちにくいと思います。実は、マンション管理費は下げられるのです。実際に30％ほど管理費を下げたマンション管理組合の例から、マンボー先生に話を訊きました。

Q.管理は下げられるのでしょうか。

まず、管理費は下げられるといっても、もとから既に安い場合もあります。誰でも下がる、というものでもありません。大事なのは、現在の管理の質や仕様を維持することを前提に、そのマンションの適正な管理費はいくらか、ということを知ることにあります。マンションの規模や管理のサービスの内容によって、いくらが適正なのかを見極め、それを住民の皆さんで共有することから始めて下さい。「とにかく、安くして下さい」という交渉の仕方はよくないです。管理会社側にしてみれば、「いくらならいいの」ということになってしまいます。

Q.マンション管理費の適正価格を知るにはどうしたらよいのでしょうか。

まず、広さや地域性を勘案して、管理費の相場を資料などを当たって調べておきます。「週刊ダイヤモンド」などの雑誌の特集を参考にするのもよいでしょう。資料で相場観を養い、やはり管理費が高いと認識したら、マンション管理に詳しいコンサルタントの方に訊いてみるのもひとつの方法です。インターネットなどで探してもいいでしょう。コンサルタントの方はたいてい、管理費の査定をしてくれます。1社だけではなく、できれば何社か聞いてみるといいと思います。あるマンションの場合は、当時年間約6000万円の管理費を管理会社に払っていました。最初の資料で調べた段階で、理事の方たちは、4,500万円くらいが妥当かな、という相場感を持っていましたが、2社のコンサルタントに訊いたところ、A社が4,200万、B社が4,500万という回答でした。30パーセント前後の減額ということになります。

Q.　管理会社と交渉をするのですか？

そうですね。交渉する際は、マンション管理組合は管理会社の土俵に入らないほうが良いと思います。交渉となると、とかく項目別に考えて、例えば「事務管理費」をいくらまで下げよう、など細かく内訳から入ってしまうケースが見受けられます。管理組合がそこまで踏み込む必要はありません。車を買う時に、値段を下げてもらおうとして、この部品は幾ら幾らで・・なんて交渉は普通しないでしょう。それと同じです。あくまでも、自分たちが把握した適正価格をもとに、「○○円が妥当だと、管理組合側では考えています」と伝えることが大事です。「それができなければ、管理会社を変える可能性もありますよ」と言いましょう。誤解をしないで頂きたいのは、管理会社は敵ではなくて、あくまでより良い管理を目指すパートナーであるということ。管理費を下げる努力をすることは顧客の利益にもつながる、という顧客志向があれば、交渉に応じるはずです。管理会社と管理の仕様は変えることなく管理費を下げることが望ましいと考えます。

Q.　交渉の結果、管理会社は納得して価格を下げてくれるのでしょうか。

最初にも申し上げましたが、管理費を下げられないケースもあります。すでに管理費が適正価格の場合、また、マンションの規模が小さく、管理費がもともと少ないケースなど。それから、いきなり、「管理費を下げろ」とハードパンチを出すのでは、管理会社もびっくりしてしまいますので、事前に小さなジャブを出すことから始めましょう。

Q.　小さなジャブとは、どのようなことでしょうか。

管理会社に少しずつ、「この管理組合は手ごわいな」と思わせるのです。専門知識をあまり持たない理事さんたちが集まっているのであれば、「長期修繕委員会」のような組織を立ち上げ、過去に行った工事など、必要があったのか疑問視されるものについて管理会社の責任者を呼んで説明を求めるのも効果的です。また、あるマンションでは、過去1年程度の全ての支出の見直しを行い、何故そのような金額になったのかを管理会社に問い質しました。「このマンションの管理組合はしっかりしているな」と管理会社に認識してもらうこと、経験豊富な優秀な人を担当につけてもらうことが交渉を効果的に進める上で重要だと思います。

Q.　なるほど。管理組合でそのようなことができない場合は、どうしたらいいでしょうか。

コンサルタントの方に頼むのもひとつの方法だと思います。ただ、コンサルタントを頼む場合でも、できれば自分たちの力で交渉し、できるところまで価格を下げておくことが大事です。コンサルタントは、減額分の1年分の50％から100％を成功報酬として受け取りますから。例えば、1,000万円の管理費が、仮にコンサルタントに頼んで700万円まで下がったとしたら、150万～300万円が彼らの収入になります。管理組合で管理会社と交渉して850万円まで下げた段階で、コンサルタントに頼んだのであれば、払うのは半分だけで済みますから。また、コンサルタントの方に間に入ってもらうことで、無謀な数字を提示しているのではない、という認識を管理会社に与えることにもつながります。

Q.　しつこいようですが、管理費は本当にさがるのでしょうか。

大手ディベロッパーが分譲し、管理会社を１回も変えていないのであれば、おそらくほぼ100パーセント管理費は下げられると思いますね。というのも、分譲するときには、短期的には利益の生まない修繕積立金はぎりぎりに低く抑え、儲かる管理費のほうを大目に設定しているものだからです。（これが、あとあと修繕積立金が足りなくなるもとですが、それについては話がそれますので別の機会にお話します）管理費や修繕積立金は、給与から天引きされる税金や保険料のように、値段が決まっていて毎月払わなければならないものではありません。人間、自分が納得すると考えずに払ってしまうものですが、それでは、いつまでも管理費の価格破壊は起こりません。

[878: 匿名さん]

>>869 契約者さん8さん

>あのマンションは三井の中でも特別なランドマークマンション。三井といえば檜町。TOPオブ三井。そもそも２０１８年の水準だというのはさておき、あそこは三井が自分で運営するミッドタウンと一体でしょ。どんなに赤字垂れ流そうとも三井は手放さないよ。

凄いこと言ってますね。
都内好立地の勝負かけたマンションの管理費って赤字で運営するものなの？

証拠なくて貴方の完全な妄想でしょ？

麻布十番のパークコートのタワマンはもっと安いし、青山のパークコートはプールもっあて6万くらいする。そこは勝負かけてないって言いたいの?

言ってる事がさすがに無茶苦茶だよ。単純に今の新築が管理コストではなく、分譲価格につられて管理費も高くなっているから是正の余地があると普通は考えるけど。。

[879: 契約者さん8]

是正したいならすれば？ってずっと言ってるじゃん。
あなたが組合員として先頭きって維持費下げてくれるんでしょ？
それでみんなwin-win。それでいいじゃん。
熱意はもう十分すぎるほど伝わったから。
もうお腹いっぱいなわけよ。
ご質問いただいたから答えるけど、物件の重要度によって赤字になっても手放さないことは当然あるよ。
イメージ維持のための宣伝費みたいなもんでさ。
不動産屋が自分で一部でも持分持ち続けるところ、つまり自分で大家やりたいほどの物件と全戸売切っちゃう物件じゃ扱いは違うもんだよ。
業界で働いたことある人は分かってくれると思うけど。
妄想だと思うならそれでいいけどさ。
誰だか知らない人に信用してもらわなきゃいけない道理もないし。

[880: 契約者さん1]

>>863 契約者さん1さん

あ、ほんとだ。すみません。修繕費のところを管理費になってましたね。
匿名掲示板でまで積極的に周知するような意欲的な方ならばきっと役員にも立候補してるんだろうなと思ったら、住人ですらなくてなーんだ、となっただけです。

[881: 契約者さん1]

>>880 契約者さん1さん

すみません。。また逆でした。
何にせよ5月に理事会、6月に総会あるらしいんで、住人で意見賛同してる方がいればそこで議題に上げたらいいんじゃないですかね。
私はこの話題ここで垂れ流すの飽きました。

[882: 匿名さん]

管理会社は統制の効かない掲示板でこうした意見が広がるのは不都合なんでしょう。

いずれにせよ、総会で決まることになります。一人が声を上げたところでその力は僅かなので、より多くの人に問題を知ってもらい、理解してもらう必要があると思います。
特に、管理会社が嫌がる議案ですので、所有者の団結が必要になります。必ず管理会社は売上のために、不安を煽って話を葬りにきますので。

・ランニングコストが高いと資産価値が下がる。
・大した共用施設がないのに他の物件と比べて著しく高い。駅直結でも数年以上前のタワマンはここより格段に安い。
・コンサルに頼めば成功報酬で持ち出しなしで、見積もりを出せて管理費が下がる可能性がある。

[883: 匿名さん]

>>881 契約者さん1さん

飽きたにしては何度も何度も、この話題を妨害するのはなんでですか？

理事会や総会で決まることなら、なぜ、ここで議論していけないのか、分かりません。

マンション内で理事を直接尋ねることなんてできないわけですから。ここでしか、現実問題、議論はできないでしょう。その貴重な場をあなたが封じたい理由を教えてください。

[884: 空気読めない人]

近場の公園ではイケサンパークが目立ちますが、豊島区は小さめの公園が点在、未就学児のお子さんいれば、探索してみてもいいかと思います。
個人的なお気に入りは雑司ヶ谷公園と飛鳥山公園、前者は徒歩でも行ける範囲、学校跡地の広めの敷地、イケサンパークより人少なめがおすすめポイントです。飛鳥山公園は都電で15分ほど、大型の遊具、砂場と、シニア層にもお勧めできる散歩エリアが私のお気に入りです。新幹線とかSL好きなお子さんにもお勧め。

[885: 契約者さん1]

>>883 匿名さん
名前がデフォルト選択のままだったので分かりづらかったと思いますが、管理費と修繕費の入れ違いでごちゃごちゃしている一連の書き込みが私で、他は別の方です。
何度も何度もというのは1人ではなく複数人が書き込んでいるからではないでしょうか。

[886: 匿名さん]

その割には、言ってる内容が一緒ですよね。まあ、証明できませんからね。

本当の所有者なら、仕様が変わらず管理費が値下げできることを反対する人間はゼロ人だと思いますよ。

[887: 空気読まない人]

うちは正しく電車好きキッズがいるので都電使ってのお出かけを楽しみにしています。上の方が挙げられてる飛鳥山公園の他今年リニューアルのあらかわ遊園ですとか、大塚駅前のOMO5東京大塚にある都電ルームへの宿泊とか楽しそうかなと計画してます。
イケサンパークも南池袋公園も人が多いですが新しく出来た公園なので綺麗ですし、週末にマルシェなどのイベントもやっているようなので子どもと色々覗いてみる予定です。

[888: 契約者さんx]

>>886 匿名さん

あなたこそ、何度も同じ内容の繰り返しで、住民板を荒らして、意味ありますか？
返事した方々がおしゃっる通り、反対してる人いないですよ。
ただし、あなたがまだ購入前のようで、こういう心配は購入してからでどうですかね？
購入前であれば、どうやって安く購入すればよいか、考えるのならまだ理解できますが、何度も何度も管理費の話を持ち上げて、本当の目的は一体なんですかね？

[889: 空気読みたい人]

恐らくカーシェア派の方も多いのかと思いますが、お勧めとかあります？
少し調べた限りでは、サンシャイン横のタイムズの立体駐車場、サンシャイン地下にオリックス、周辺の駐車場に三井のCarecoがあるように見えます。

[890: マンション住民さん]

私は管理費の値下げには大賛成です。現金買いではないので、少しでも安くなるなら歓迎です。何年かして手放さざるを得ない時がきて、周囲と比べて管理費が高いと売れにくくなってしまいますし。。

[891: 契約者さん8]

そういえば、下に入る診療所やら薬局やらはいつオープンなんですかね??

夕方は西友もマルエツプチも大盛況で、C地区も出来たら人口に対してインフラが追いつかない事になりそうですね。。。

[892: 契約者さん1]

>>889 空気読みたい人さん

私はガンガンサンシャインまであるきますね！
土日とかでも空車がないってことないので、めちゃ良いですね！！

[893: 契約者さん1]

>>891 契約者さん8さん

近くにオーケーストアとかできたら嬉しいんだけどなぁ…
私はカーシェアで高田馬場のオーケーによく行きます！！

[894: 契約者さん3]

>>893 契約者さん1さん
カーシェア使っちゃったらOKに行ってもまた取れなそうですけど。笑
あんまりOK使ったことないんですが、なんかお気に入りの商品とかあるんですか？

ちなみに自分はちょっと遠いですが、コストコに行くのもありかなと思ってます。

[895: 契約者さん1]

>>894 契約者さん3さん
牛肉のコスパがものすごく良いですね！！

お魚とか肉とか、西友より安くて旨いっす！！

[896: 契約者さん3]

>>895 契約者さん1さん

そうなんですね！
西友も安いですけど、OKは別格って言いますからね。確かに近くにあったら嬉しいですね。

[897: 契約者さん4]

管理費について議論をしたいということなので、意見表明してみます。
管理会社のリプレイスを模索するのに抵抗無いのですが、コンサルに頼んでのリプレイスには不安があります。
コンサルには単年での削減実績で成功報酬を出しますが、以後同単価で管理いただける保証が無いからです。翌年にリプレイス前より単価が上がってしまうなんてこともあり得るので、コンサルの依頼先や使い方には注意したいです。

[898: 匿名さん]

最初だけ安くして、次年度から引き上げるなんて有り得ないと思いますよ。

その管理会社はリプレイスで受注しているので、値上げしたら、またリプレイスされるだけなので、その値段に納得してない管理会社なら最初から受注しようとしないと思います。

値下げしても元に戻ると言う想定しにくい心配するより、今の高い管理費をずっと払い続ける方が損失なのは間違いないかと。

[899: 空気読みたい人]

>>892 契約者さん1さん

ありがとうございます！
前住んでいたところでは土日は争奪戦だったのですが、空いているものなのですね。

[900: 契約者さん8]

東急ハンズ跡地はニトリが入るみたいですね!
IKEAが来ればいいなと思っていたので少し複雑ですが。。。

[901: 契約者さん4]

>>898 匿名さん
キックバックなどもあり得るので、想定しにくいということはないかと思っています。
マンション管理組合理事長勉強会などでも事例の報告はあるようです。

元より管理費見直しには反対しておらず、その実現手段についての意見ですので誤解なさらないでください。
リプレイス業者やコンサルタントなどは関係者と利害関係にない事を担保しなくてはならない為、安易に紹介もできないかと思いますので選定にあたっては悩ましいなと思っております。