【契約者専用】プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[入居予定さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線 「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－2,665.68㎡
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、子育て支援施設、駐車場（駐車場84台、駐輪場363台）
総戸数　248戸 (うち非分譲住戸55戸)

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

竣工　2022年2月下旬(予定)
入居　2022年3月下旬 (予定)

[801: 31]

地下通路の開通が4/23のようですね！
楽しみです！

[802: 契約者さん7]

>>801 31さん
情報ありがとうございます！楽しみですね！
クリニックの品目はご案内ありましたでしょうか？

[803: 契約した人]

豊島区の転入手続き、人だかりでさっそくうんざりしてますw

[804: 匿名さん]

日本一のアジア圏多民族共生の豊島区ですからねw区役所行くたびにワチャワチャ感を楽しめます。

[805: 契約者さん5]

セコムのアプリ、MansionSecurityをインストールしたいのですが、IDって皆さんお持ちですか？
書類多くて紛失してしまったのか、まだセコムから送られてきていないのか分からなくなってしまって…

[806: 契約者さん1]

>>805 契約者さん5さん

マンションの方に郵送されているみたいです。

[807: 契約した人]

ところで、精算金を払い戻すのに半年かかるというのは、新築マンションでは普通でしょうか？

[808: 匿名さん]

転売住戸購入予定なのですが、管理費、修繕費、固定資産税、その他維持費がどれくらい必要かざっくり教えていただけますか？当方2Lもしくは3L希望、車所有です。修繕費の推移も教えて頂けますと幸いです。

[809: 匿名]

>>808 匿名さん

住戸タイプ、階数等によって、管理費等が相違してますので、検討住戸ごとに仲介業者に確認したほうがいいと思います。
なお、マンションギャラリーでは住戸ごとの維持費等の資料が配付されていました。

[810: 契約者さん1]

敷地内にも桜あって良いですね

[811: 契約者さん8]

皆様、宅配ボックスの鍵ってどこでご入手されましたか？住居内においてあるものでしょうか？当方遠方住まいで引っ越しが未了のため現地確認できておらず、、、
大変申し訳ございませんがお分かりの方がいらっしゃればご教示いただけますと幸いです。

[812: 契約者さん1]

>>811 契約者さん8さん

引き渡し会ですー

[813: 契約者さん5]

>>806 契約者さん1さん

無事受け取れました！
ご回答ありがとうございました、助かりました！

[814: 匿名さん]

しかし管理費が高いですね。アウルタワーの1.5倍は高すぎでしょう。とっとと他社に見積りとってりプレイスすべきです。

[815: 契約者さん1]

見積もってみるのは賛成ですが、
周辺のタワーと比較して高いって言うのは無理あるんじゃないっすか？

アウルの資金管理見たわけでもないし、設備も住戸数も違うわけで…

野村がそんなに変な値付けをしてるとは思えんすけどね。

[816: 契約者さん1]

確かに高いですが、いま新築タワマンはどこも高いんですよ、、、
それにアウルは内廊下じゃなかったり戸数の多さからスケールメリット利いたりと安い理由もあったりするので。

[817: 契約者さん1]

私も築10年超えと新築、設備も戸数も全然違うマンションですので比較にならないと思います。
管理開始早々に、あえて管理会社と対立する必要も無いのではないでしょうか。

[818: 契約者さん8]

毎月の管理費も、契約時に金額確認の上納得ずくで契約したわけですから、今更ながらって感じもしますけどねぇ。
駅直結の恩恵や建物内テナント施設の共有とか、今後の資産価値保全料と考えても決して高くはないような気がしますけど、、、

[819: 契約者さん1]

ま、高いって気持ちもわからんくはないっす。


ただ隣のマンションとかこれからできるC地区と比べてもしょうがないかなーと。

高いと思うなら、ちゃんと内訳みて減らせるところ考えてみたら良いっすね！！

[820: 契約した人]

エレベーター至近、荷物用エレベーターやゴミ捨てコーナーも至近で便利すぎます。

[821: 契約者さん5]

正直周りのタワーと比べたら戸数の少ないペンシルタワーで、駅直結なんですから管理費高いのは分かるはず
今は管理会社の方から断られる時代だから損得考え過ぎると良い結果にならないと思います

[822: 匿名さん]

あのね、管理費ってのは１年契約ですよ。

おまけにマンション管理のほとんどは人件費。新築のマンションで働けば、管理人の時給が高くなることも、メンテ業者や植栽、清掃業者の人件費が高くなることもない。ちょっと考えたらわかるでしょ。

要するに管理費というのは分譲価格に連動しているんですよ。つまり、高く売れるマンションからなら、高い管理費が取れるってデベロッパー親会社が管理子会社で儲けたいという都合でしかない。また、既存物件は管理費の値上げが難しいから、その分の皺寄せが新築物件での管理費高騰を招いている側面もある。つまり、支払っている管理費は管理の実費に対してではなく、管理会社の利益部分が他の物件に比べて多すぎるという、かなり管理組合にとって不利な契約になっている。

例えば、赤坂で芸能人も多数住む、パークコート檜町ザタワーは今、８７平米で33920円の管理費、管理費の平米単価は389円。しかもポーターサービスまである超高級タワー
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_97570828/bukkengaiyo/?fml...

しかしここの415円くらいする。
２６０戸クラスで大した共用部もないし、駅直結は分譲価格に影響しても、管理費が上がる理由にはなりません（エレベーター保守費が駅直結かどうかでは変わらない。せいぜい、通路部分の清掃費と電気代が増える程度）。

高い時代の管理費だから、仕方がないのではなく、委託管理契約は１年契約なので、次の契約で合理的な契約に見直すべきだと思いますよ。しかも、今のバブっている分譲価格の相場が崩れ、仮に１０年前のような状態になれば、ランニングコストはかなりのネックになるし、今後は修繕費も上がる。中古価格が値下がりした時にその価格帯で買える層が月５万円近くになる維持費を払えるかどうか。維持費が高いと同条件の物件より資産価値は下がらざるを得なくなる。

ただ、高い理由を聞いても、もちろん間違えていましたなんて言うわけが無いので、あくまでコンサルなどを利用して、他社から見積もりを取らないと相手にされないでしょう。分譲マンションで抱き合わせのような管理会社との契約は無競争で元々、不利な契約になっている。分譲会社からお膳立てされた、割高な契約ではなく、しっかりと競争や比較の上、検討すべきだと思います。差もないと、機会損失はどんどん膨れ上がっていきます。

[823: 契約者さん1]

正直読んでいてあまり気持ちの良い内容ではないので、そこまで強いご意見があるなら是非理事会の場で積極的に動かれてほしいです。
ここで金額が高い高いといっても、一連の流れを読んだ人の心象が悪くなるだけで何も変わらないですし…

[824: 契約者さん1]

資産価値が重要だと考えるのであれば、ここでネガティブな情報を煽るのはそれこそ非合理的ではないでしょうか。
匿名のネット掲示板ではなく、管理組合の中で議論するべき内容かと思います。

[825: 契約者さん1]

まぁ、かなり早い段階で議題に上がるんでしょうし、その時に822の方に助けてもらいましょー！！

[826: 匿名さん]

掲示板のネガはほっときゃいいし、管理費が高いのは隠せない。

私はぼったくられてる方がはるかに嫌ですけどね。。次の契約で是正されるならお願いしたいです。別に管理費高くて喜ぶ人はいないんで。

[827: 匿名希望]

既存物件のしわ寄せで高くなっているという主張なのに、なぜ他社に乗り換えて安くできると思ってるのかがわからない。その他社は既存物件を持っていない管理会社なのですかね？
ただ単に競争原理働かせれば安くなるよねという主張ならわからなくはないけど、もしそうであれば需給バランスも観点として必要でしょう。
交渉するなら上手くやってほしいです。

[828: 匿名さん]

>>827 匿名希望さん

価格競争や相見積もりを経てない新築物件の管理費が高くなっているので、見積り取れば安くなると言う意味かと。

おっしゃる通り競争原理働かせた方がいいという意味だと思います。

[829: 契約済みさん]

35階のプレミアム住戸の未入居転売、掲載落ちているので売れた可能性高そうですね。
このスピード感だと月末の引き渡し後すぐに内見して決まったはずですから大して値引きなさそうです。
分譲時の価格が安すぎたのかもしれませんね。

[830: 契約者さん1]

>>829 契約済みさん

いくらの部屋がいくらで出てたんですか！？

[831: 契約者さん3]

>>830 契約者さん1さん
新築時　16888万円　坪単価555万円
現在　21880万円　坪単価719万円

[832: 0430入居前さん]

正直、管理費が高いから云々なんてことを言う方がいるなんて残念です。私はこのマンションを選んだ理由は野村の管理がいいからです。よくマンションは管理を買えと言われているとおりだと思っいいます。
それと以前住んでいた野村のマンションで会計理事をしていたことがあります。管理費のほとんどが人件費だという主張されていますが、マンションの共用部の電気代やエレベーター等の法定点検費など、絶対に下げることができない項目が多く、管理費を下げる項目は少ないと感じました。

野村の管理が悪いのであれば、それはきっちりと指摘し改善しない場合は管理費を含めて交渉するのであればわかりますが、まだ、管理の実態がわからない状況で管理費を議題にすることはありえないと思います。

なお、物件価格が高いから管理費も高いんだという論理ですが、野村だって管理費が高ければ売れ行きが悪くなくなることは十分にわかっているはずですから、その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

[833: 契約した人]

>>831 契約者さん3さん
おおむね分譲時の3割増くらいが今の相場のようですね。街の再開発か進んだら、さらに上がるでしょう。

[834: 匿名]

レインズには載らない雰囲気ですが 、33階の68平米も満額13380万円で決まったようです。

[835: 契約者さん5]

レインズにあがってないからいまいち売れたのかやめたのか、いくらなのかよくわかりませんね

[836: 匿名]

>>835 契約者さん5さん
販売してた仲介に確認したら、契約になったけれど諸事情により載せないってことでしたよ。

[837: 契約者さん6]

たしかに値引きしたケースとかだとレインズに載せない方が良いとは聞きますね(その方が売出価格目安で見られるので)。しかしC地区いくらで出るのやら。

[838: 匿名]

>>837 契約者さん6さん
そうです。業者が再販する場合は安く仕入れたのを分からないようにしたいですからね。ただ今回はエンドが満額で購入するらしいので該当しないのですが。

[839: 匿名さん]

>>832 0430入居前さん

それは他社に見積もり出せば分かることです。

あと、野村の管理が良くて買ったとかマジですか？あなたは、野村と三井、三菱、住友の会社による管理の違いは分かるんですか？

普通は、まずは予算と立地と設備でしょう。管理会社で選ぶ人なんていないと思いますよ。

>その論理は単なる下げたいと思っている方以外を誘導する発言にしか聞こえません。

単に下げたいもなにも、ランニングコストが高いと資産性は落ちますよ。。売却するときも、今は市況がいいからそれほどデメリットになりませんが、市況が悪いと、１０００万単位で変わってきますよ。。

今はどこの新築も物件価格に吊られて管理費まで高くなっているので、いずれ是正すべきだと思います。なんでそんなに、管理費を見直すことを反対するんですか？

管理費の見直しは、普通、仕様を下げずに見積もりを出して下がれば、乗り換えるか、値下げ交渉するかになります。つまり、管理費が下がっても、管理の質には影響せず、所有者にはメリットの多い改革なのですが、それの何に反対なんですか？

[840: 契約者さん1]

>>839 匿名さん

もう、この話はゆくゆく総会でやろうってことになったので、やめときましょー！

[841: 契約した人]

>>840 契約者さん1さん
そうですね。みなさんが落ち着いてきたら、よく議論したらよいですね。

[842: 匿名さん]

例えばC地区と競合するときに
C地区70平米 築1年 維持管理費3.5万 TR無料
ステアリ70平米 築6年 維持管理費7万+TR0.7万

一目でだめだこりゃ勝てんわとなりますからね。
せめて管理費だけでも半額にできればまだマシですが…。

[843: 契約者さん1]

https://toranet.jp/t/r/T103040s.jsp?rqmtId=Y00BBD5Y&ecd=01&jbT...
3階のクリニックの一つ、メンタルクリニックが7月1日開業のようです。

[844: 契約者さん1]

C地区と競合するといっても、C地区だって野村が入るわけで同じような管理費になるんじゃないですか？
どうも同じ人が何度も同じ話題を蒸し返しているようですが、どうぞ理事会総会の場でその主張をそのまんまご意見なさってください。
ここに何度書き込んでも管理費は下がりませんよ。
本当に区分所有者ならバイネームで組合宛に意見書の一枚でも出した方がよほど建設的です。

[845: 匿名さん]

管理費の話が出ると、同じ人がHNを変えて蓋をしようとするよね。
繰り返し同じような論法だからバレバレなんだけど。仕様が変わらないなら、管理費が下がって困る住人なんていないのにね。

[846: 契約者さん1]

844ですが議題にするように管理組合に言ってくださいねと言う内容は問題に蓋をする？ことになるんでしょうか？
総会での質問事項にすれば公式な議事録に残りますし、その後検討しないわけにはいかないので、問題提起として十分だと思いますが、何でそれじゃダメなんですかね。
初回総会はこの2、3ヶ月のうちに開催されるはずですよ。
区分所有者じゃない後続c地区の管理費下げてほしいだけの人が混ざっているのでは？と勘繰ってしまいます。

[847: 入居予定さん]

総会は総会、掲示板は掲示板。

問題点をより多くの人に周知させることは私は有意義だと思いますよ。

[848: 契約者さん7]

こんなレベルで問題提起と言われても…
適性評価制度を踏まえた修繕積立の方向性議論するとかの方がよほど重要だと私は思いますよ

新築早々、管理費値切りに精を出す方が資産性に繋がるという主張なら止めませんが。

[849: 848]

管理費については、組合発足したら精査してみればいいでしょう。他社や相場と比較してあまりにも不合理に見えたら、所有者の一定数の合意の元、向こうからも契約切られる覚悟、乗り換え辞さない覚悟で交渉すればよい。
現時点で私はどの程度の下げ余地があるのかわからないし、ここで議論しても精度上がらないでしょう。
引き渡し会の様子を観察する限り、NEXTPASSには約2/3が加入、コスト削減よりも安心を買う人が多いのかなとは予想します。

[850: 匿名さん]

そうやって、問題に蓋をしようとするより、無駄に高い管理費を削減して修繕費の足しにする方が、合理的でしょう。

管理費値切って修繕の足しにするのはおかしいんですか？新築当初の関心度が、高いときだから改革もやりやすいかと。

無駄金垂れ流して喜ぶのは管理会社の人だけでしょう。で、なんでHN変えたんですか？そんな躍起になって妨害したいんですか？