自主管理方式による管理者の報酬について。

[口コミ知りたいさん]

現在は管理会社による管理方式ですが、自主管理方式を検討しています。
その場合の、自主運営の管理者となる者には相応の労務が発生し、無報酬では立候補する者も望めず、絵にかいた牡丹餅になることは目に見えています。
手堅く自主運営するための管理者としての報酬を定めておけば自主運営も可能かと思います。
現在のマンションの規模は区分所有のワンルームで30戸規模です。
現在、すでに自主管理されている方やそちらの方の知識に詳しい方にお尋ねします。
自主管理の管理者としての報酬月額はいくらぐらいが妥当でしょうか。
又、管理者以外の役員にも報酬が必要であれば教えて下さい。

[20: 匿名さん]

自主管理だからと言って、管理人が管理会社がやるべきことをすべて習得し代理する必要はない。
専門的な相談内容は、その道のプロである、マンション管理相談センター等に相談して解決すればいい。
管理人は調整役として機能すればよく、組合員の代理として動けばいいだけだから、素人でもできないわけでもない。
唯一、ネットに疎い方では重責となり、早々に行き詰まるのが目に見えている。
ネットに通じていて常識的な判断ができる方であれば誰でもできると思う。
マンション管理に関する問題点はデジタル技術で共有すればいい。
できれば、マン管資格を持っていれば申し分ない。
マンション自主管理運営はデジタル社会に向かっての価値転換項目でもあり、従来の管理会社による管理方式をデジタル技術とともに見直す時期に来ていると思う。
不必要な企業組織だからだ。
管理会社を消去することで得られるメリットは大きいと思う。

[21: 匿名さん]

３０戸のワンルームの投資型マンションならば管理会社系列
のオーナーが議決権を過半数を所持している可能性がある。
それ等の情報を基に動かないと火傷をします。

[22: 匿名さん]

投資型マンションの場合、管理も含めて丸投げしたい人が大多数だと思うから、自主管理は総会で通すのが難しいと思うけど。
自主管理したとしても、住んでいないため、管理人（理事）をやりたくない人が多数だろうから、管理を別の人がきちんとするならどっちでもいいというと思うけどね。

>危機が迫れば、住民意識も高まり、無理がが無理でなくなってくると思う

どのような状態が問題かはわかりませんが、自主管理にすれば、意識が高まるのではなく、意識が高まった状態で自主管理にするのだと思いますよ。意識が低い状態で自主管理にしたら、無管理状態で、悪化する未来しか見えない。。。

[23: 匿名さん]

３０戸程度のワンルームマンションであれば、全員が仕事を
しているでしようから、マンション管理を自分でやる者は
いませんよ。
それに管理者以外の理事はつくるつもりですか。
自分で掃除をし、自分で電球の玉切れ交換や購入をしたり、出納
業務を行い、財務諸表や収支報告書等を作成をする。
３０戸の住民にそれをやる能力も知識も時間もないでしょう。
総会準備の資料も管理者が作成するんでしょう。
まさかスレ主がやりたいだけじゃないですか。

[24: 口コミ知りたいさん]

スレ主です。
＞オーナーが議決権を過半数を所持している可能性がある。
一戸は管理会社グループ会社の登記がありました。
デべ系管理ですから、当初は管理会社がらみのオーナーが多いのは当然です。
新築から30年近く経っていますので、余程、当マンションにメリットがないと関係者もいつまでもはしがみつく理由もありません。
余程の義理がないとしがみつく理由がないですから、心配する必要もないかと思います。
＞22　匿名さん
＞無管理状態で、悪化する未来しか見えない。。。
皆さん、何か大きな勘違いをされているかと思われます。
現在の管理会社が管理会社としての役目を果たしているのなら、自主管理制度なんて必要ないですよ。
現在の管理会社に管理依頼を続けると【悪化する未来しか見えてこない】から自主管理方式を検討しているのですよ。
投資型マンションの所有目的は、マンション投資による利益が得られることが前提です。
所有することで不利益な状況を継続させられるのであれば、投資目的である所有目的が達成できず、次の手段を考えるのが普通の常識ある方の行動だと思います。
＞23　匿名さん
＞自分で掃除をし、自分で電球の玉切れ交換や購入をしたり出納業務を行い、財務諸表や収支報告書等を作成をする。
＞23さんのマンションの管理会社は、管理会社の社員が掃除をしたり電球の玉切れ交換をしているのですか。
甲斐性のない管理会社ですね。
そういう時代遅れの管理会社が残っているのですね。
別に管理者となったからと言って掃除をしたり雑用をする必要もないです。
専門業者に振り分けて分担作業をやらせればいいだけの話です。
要するに、管理者は元請会社になればいいだけの話です。

管理者という役職を報酬制にすれば、管理者は輪番制にする必要はないと思います。
その能力のある人間だけが持ち回りでやれば何も支障はありません。
まして、投資型で多くのオーナーが不在のマンションならそうするべきだと思います。
一部の正義感あふれるオーナーが無償でやってくれても、それは繋ぐことができません。
役職＝無報酬という概念は古い誤った考え方です。
報酬制ならやってもいいというオーナーだけが役職を持ち回りすればいいのです。
勿論、自分で掃除をしたいのなら、それも結構です。
その分、役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。

[25: 匿名さん]

＞スレ主さん

そもそも自主管理に賛同される他の住民は、多数おられるのですか？
数名が不満を言っている程度だと総会で可決は難しいと思います。

また自主管理のデメリットの一つとして、資産価値低下があります。
どんなに上手に管理していても、購入検討者からは、素人の管理は、マイナスにうつります。

＞その能力のある人間だけが持ち回りでやれば何も支障はありません。
これが一番難しいのですけどね。
全部で、30人しかいないなら、そんな人は、いても１か2人。
その人がいなくなれば、崩壊するのが自主管理方式なので。

＞その分、役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。
これはいいと思いますよ。外部委託した場合の費用をベースに、自分でやったらその8割程度の報酬をもらえるとかにすれば、やる人がいればやるし、いなければ、外部委託するみたいな方式なら、最悪、外部委託できるので、問題は起きにくいとは思います。
ただし、全部委託するなら結局管理会社になるとは思います。

[26: 口コミ知りたいさん]

＞そもそも自主管理に賛同される他の住民は、多数おられるのですか？
その部分は秘密です。
某管理会社がこのスレを閲覧していないとも限りませんからね。
＞資産価値低下があります。
しつこく何度も言いますが、管理会社による管理運営で資産価値が著しく低下しているのですよ。
言っている意味が理解できていないようですね。
＞素人の管理は、マイナスにうつります。
何をもって素人とかプロとか明確な基準を知っているのかな。
まず、その説明を伺いたいですね。
素人のあなたにどうしてそれがわかるのかな。
＞その人がいなくなれば、崩壊するのが自主管理方式なので。
最初の一人か二人が自主管理運営の道筋をつけてあげればいい。
現管理会社のすべてが最初は素人。
素人から出発して、立派な管理会社になっている方もいればそうでない方もいる。
そう思いませんか。
デジタル技術の進歩で管理運営に対する煩わしさは10年前とは大きく違ってきている。
＞役員報酬をアップすればいいだけの話ですから。
単なる皮肉で言っただけですよ。
掃除を自分でやりたいと思う管理者なら自主管理者としての資格条件はアウトです。
2,3年で役職放棄すると思いますよ。
つまり、基本的な自主管理運営の能力不足だという事です。
元請会社的な管理ができる人でないと務まらない。
＞25　匿名さん
マンション管理の専門知識を知っているのは巷の管理会社だけだと勘違いしていませんか。
了見が狭すぎませんか。

[27: 匿名さん]

不思議なのは、管理会社関連のオーナーがいるのに、管理会社が資産価値が低下するようなことを普通するの？と思います。
また、全部管理会社のせいにしているけど、原因の半分以上は、管理組合（理事会）のせいだと思うけど、普通は、資産価値が著しく低下するだいぶ前に管理会社変更がなされている。

ちなみに素人かどうかは、単純に自主管理はそうみられるという一般的な話だと思いますよ。

[28: 口コミ知りたいさん]

>不思議なのは、管理会社関連のオーナーがいるのに、管理会社が資産価値が低下するようなことを普通するの？と思います。
管理会社は管理費と修繕積立金が絶好の獲物ですから一物件の資産価値なんて微々たるものです。
>原因の半分以上は、管理組合（理事会）のせいだと思うけど
御指摘の通りです。
ところが、管理組合はあっても理事会は存在しません。
管理会社が管理者となって、管理組合の財産である通帳と印鑑を、組合員の意思とは関係なく、自由に出し入れしてます。
総会や役員会は表面だけの形骸化したものであって、全くその機能を果たせていません。
組合運営を管理会社が理事長となってしているからです。
ですから、すべての責任の大半は管理会社にあると理解するのが妥当です。
管理会社はマンション資産価値などどうでもよくて、不当に高い管理費や修繕積立金を自由に使うことが目的です。
建物が解体されるまでは、永遠のおいしい収入ですからね。

[29: 匿名さん]

＞ところが、管理組合はあっても理事会は存在しません。
＞管理会社が管理者となって、管理組合の財産である通帳と印鑑を、組合員の意思とは関係なく、自由に出し入れしてます

これって、今は法的にいいの？
まず管理規約でどう記載されているかでしょうが、築30年だと昔はOKだったのかもしれませんが、管理会社は、法律が変更になった時点で、是正する義務を持っているので。

マンション管理に詳しい弁護士に相談してみたら？法的に問題があれば、賠償請求も含めて請求できる可能性もある。

上記の状態なら、単純にありえないくらい管理会社がひどすぎるだけだから、管理規約を現代の物して、管理会社変更するだけでいい気もするけど、ふつうは管理組合が管理会社よりも上なので。

[30: 口コミ知りたいさん]

＞管理規約を現代の物して
他人事だから簡単に言えるが、管理規約の変更は容易ではないですよ。
＞これって、今は法的にいいの
一戸は管理会社の関係会社が所有しているので、管理会社も組合員の一員だと言い訳できるのだが、法的に云々よりも、一刻も早くこの管理会社を消去しないといけない。
弁護士に相談すればどうかとアドバイスを受けるが、何回も裁判を経験した身になれば裁判は煩わしい。
裁判費用と裁判で拘束される時間が勿体ない。
理事長でもない身分の人間がどこからその裁判費用を捻出するの？
現実的ではないですね。

[31: 匿名さん]

管理会社が、理事長なら、まぁ通帳と印鑑をもっているのも問題ないのかもしれませんね

まぁ対応としては、住民の過半数を味方にして、臨時総会開いて、理事長を取得してからになるのでしょうけど。

法的に問題があるかどかは、本当に違法なら、住民が味方に付きやすいってだけなので、裁判は、理事長になってからやれば、管理費で落とせるし。

[32: 某管理員]

自主管理の管理者報酬と予算案は
６　匿名さん　８　匿名さん　のお二人から出ています。

後は自主管理への移行を実行するだけではないですか。

参考までに私見を申し上げます。

自主管理移行の提案者と最初の管理者はスレ主さんが当たるしかないでしょう。

１．現状の管理状況を各区分所有者に示し、臨時総会開催の同意書を得る。
①管理状況の不備を写真付きで説明
②管理委託契約の高額を説明
③自主管理移行案を示し、移行の必要性を説明

２．臨時総会開催を決定し、議案書を作成し各区分所有者に配布する。
臨時総会議長を現理事長（管理会社）以外の方の選任も決める。
①自主管理移行案（人員・予算）議案
②管理会社との管理委託契約打ち切り議案
③管理会社理事交代もしくは解任議案
④新役員（理事長・監事）の選出議案

３．議長が、管理規約上、現理事長（管理会社）になった場合は、
臨時総会議案書の回答を委任状ではなく議決権行使書提出するように、
各区分所有者に働きかける。

４．自主管理移行案が議決された場合、
管理会社から自主管理への移行手続きを
引継ぎ一覧表で厳格に行う。
（引継ぎ一覧表は管理会社に有るので提出させる）
・30年分のマンション会計報告書
・加入しているマンション総合保険証書
・定期点検業者一覧
・定期点検報告書
・竣工図面や竣工当時の書類

５．自主管理移行後、特に調査が必要な個所
・電源系統（ブレーカー・タイマー等の配置）
・排水管系統

６．清掃の行届いた近隣マンションの清掃員に、アルバイト清掃を頼む。

[33: 口コミ知りたいさん]

>31 匿名さん
＞裁判は、理事長になってからやれば、管理費で落とせるし。
個人的には裁判をする意向はありません。
住民からの要望があれば別の話です。

＞32　匿名さん
貴重な意見を提案いただきありがとうございます。
全文コピーして、しかるべき時期がくれば参考にさせていただきます。
具体的に時系列で説明いただいてるので分かりやすいです。
実行に際し心配しているのが3番4番の提案です。
管理委託契約書も見せてもらえず、過去5年間の議案書資料も見当たらないととぼけている現管理会社からの移行手続きに、正常な移行手続きをするために、当事者だけでなく第三者機関を含めた方がいいのかどうか、含めた方がいいのであれば誰がその第三者機関に相応しいのか、ご指導いただければ有り難いです。
投資型区分マンションという、大半のオーナーが不在の中で正常な理事会運営が難しいのは承知していますが、この問題は当マンションだけの問題ではなく、他の投資型区分マンション共通の課題だと捉えています。
最近では、クラセルなどの大手業者からの自主管理応援ソフトなども出現し、デジタル情報を駆使した新しいマンション管理の時代に移行しつつあります。
投資型区分マンションの正常な理事会運営の共通の課題も最近のデジタル情報技術を取り入れれば可能なような気はします。
クラセルについては利用金額が高く、当小規模マンションでは検討外です。

[34: 匿名さん]

>32
それよりも、理事長変更するほうが良いと思うけど

①管理状況の不備を写真付きで説明
②管理会社と理事長が兼任していることの問題を説明

として、一旦、理事長を管理会社以外の人（スレ主）がなり、通帳を取り返す。

自主管理にするには、おそらく管理規約変更が必要のため、特別決議（住民の3/4以上の賛成が必要になり、かなりハードルが高いかつ、自主管理を単純に嫌がる人もいると思うので、全部失敗する可能性もある。

理事長変更だけなら、普通決議で過半数で行けるため、一旦主導権だけ取り返して、そのあと、自主管理か管理会社変更かで、決議を取ればいいと思うけど。

[35: 匿名さん]

私も、理事長変更＝自主管理と思わせるのはやめたほうが良いと思います。

すでに、大多数の住民の委任状の目途が立っているならよいが、最低目標は、理事長変更だと思います。自主管理まで一気に臨時総会でいきたいなら、そういうのに詳しい第３者いれて、事前に相談したほうがよいでしょうね。もめて感情論になったら、何も決まらないというオチもありますし。

[36: 口コミ知りたいさん]

>34匿名さん、＞35匿名さん
確かに皆さんの意見の方が正しいかもしれない。
＞32さんの行動に移る前のワンステップとして、管理会社による管理者体制の変革を実現し、それから後のステップとして、自主管理なり、管理会社変更なりを実行するほうがより現実的なのかもしれない。
自主管理に関する他のオーナーへの説得は時間と説明が必要だ。
いずれにしても、マンションオーナー連中の賛同なくして事を進めることはできないし、信用を失えば共に沈没してしまう。
双方にとって不幸な出来事になってしまう。
そういう事態は避けるべきだと思う。
自主管理なんて、赤の他人から見れば所詮は独りよがりの意見であることに違いない。
現在の蟻地獄のような管理状況から一歩でも前に進むことが目標ですからね。

[37: 匿名さん]

>>29 匿名さん
管理会社が管理者となるただの管理者管理方式では？

[38: 匿名さん]

＞管理会社が管理者となるただの管理者管理方式では？

管理者管理方式の場合、当事者の管理会社以外の外部監査が義務づけてなかったけ？

[39: 坪単価比較中さん]

２０２０年１０月末で管理会社との契約を解除し、自主管理としました。

　会計ソフトは買取で５万円、サポートは数回来ていただきましたがあとはパート事務員を雇い１か月２～３万円で収納から諸実務全てお願いしています。

　不正防止やセキュリティーに関しては会計理事がワンタイムパスワードを管理し、印鑑は理事長通帳は事務員が補完し、希望者にはいつでも会計ソフトを立ち上げ収支や残高等瞬時に確認して頂けるようになりました。

　来月自主管理開始後初の通常総会が開催されますが、区分所有者３０人以下の小さなマンションで７階建てエレベーター有、管理費８０００円、修繕積立金５０００円とかなり小規模な会計ではありますが、先月大規模改修工事も実施しました。

　役員報酬も今までの一律５０００円といった報酬ではなく、行動費として理事会の参加１回につき２０００円、交通費や交流費、研修費といった実績主義に変更し、理事長報酬も１か月１００００円（理事会参加は招集側なので０円）とする予定です。

　ちなみに今まで四苦八苦で捻出していた修繕費も予算で５０万円、予備費で約４０万円の余裕が出ました。