ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[663: マンション検討中さん]

とうとう不人気なことがバレてきてしまいましたね…

[664: マンション検討中さん]

第一期の販売戸数は総戸数の5割前後が目標。歩留まりは1割だと比較的低い方、て前に聞いたことがある。380組の来場で1割取れたとして40組と仮定したら、146戸の3割にも満たない。売れ行き不振につき延長っぽいね。タワーレジデンス大塚の中古価格と比べても、高すぎのひとことに尽きるんだろうな。

[665: 匿名さん]

登録前に要望書時点での倍率を確認しておくのもいいかな。

＞総戸数に対する一期の販売戸数の割合

これも知られるようになってるから、一期の販売戸数多くして売れ残りなんてケースもあったりする。

[666: 匿名さん]

>>662 匿名さん
なるほど、新築は好きな階数とか無料のカスタムとか色とか選べるので早めに動くのが良いと思ってましたが、売れ行きがわかりにくいのが難点ですね。

[667: 匿名さん]

1週間延長して価格も下げて欲しい。切実に。坪単価マイナス30万なら許容範囲。それでも相場より高いと思うけど東池袋の再開発も享受できるエリアということで納得出来ます。

[668: 匿名さん]

>664

最近だと一期で総戸数の半分も売出せたら絶好調でしょ。

[669: 匿名さん]

>666

無料のセレクトって確かにメリットだけど最近は早期に締切って早くしないとって販促ツールにしてるような。ステアリがその例。

部材発注のリードタイムもあるけど竣工の1年前までは間に合うはずなんだけどね。

[670: 匿名さん]

>667

ここに書くより要望書に指値でいくらなら買いますってやった方が効果あるような。要望書なんで文字通り要望しないと。

[671: 匿名さん]

仕様アップについてもね。

[672: 匿名さん]

今週またモデルルーム行くので強く要望してみます。価格と設備はせめてlow-Eだけでも。

[673: 匿名さん]

>>672 匿名さん
そうですね。DWすらlowEじゃないのは居住性が不安です。

[674: マンション検討中さん]

まとめると

良い

・山の手（大塚）駅徒歩4分
・目の前公園

悪い

・スペック
　壁薄、窓ダメ、換気ダメ、エレベータ少ない、遅い、駐車場外、少ない、各階ごみ置き場無し、天カセじゃない、共用部魅力なし

・坪単価
　ステアリより高い

こんな感じですか？

[675: マンション検討中さん]

大塚じゃなきゃ嫌、という人以外だとステアリの方がいい物件になりますよね。大塚じゃなきゃダメな理由ってなかなか難しそうですが。

[676: 匿名さん]

外観はステアリより良いんじゃない？
ステアリなんかのっぺりしてて芋臭くない？（個人の感想です

[677: マンション検討中さん]

>>676 匿名さん
外観はいいですよね。仕様を上げるか値段下げるしかないですよね。

[678: マンション検討中さん]

なんでここのスレの人はステアリと比較するんでしょうか。
ここを検討しているのであれば、もう販売がほぼ終わっているマンションと比較するのは違うと思います。
まだ売れ残ってるならまだしも。

[679: 匿名さん]

エリア近いし竣工もほぼ同時期。比較するなって方が無理筋じゃない？不動産は中古市場もあるんだし。

[680: マンション検討中さん]

ないものねだりして何が嬉しいんだか。

[681: 匿名さん]

言ってる意味がよく分からん。
周辺中古との比較は不動産売買の際の常識だろ？

[682: マンション検討中さん]

周辺ならまだ販売してるシティハウスと比較するのが筋でしょ。単なる言い訳にしか聞こえないですが。

[683: 匿名さん]

>>678 マンション検討中さん
プラウド東池袋との比較だったらまだわかりますけどね。中古が1LDKですけど中古が出てますし。住環境はステアリよりプラウド東池袋とこちらのマンションは近いかなと。

[684: 匿名さん]

>>682 マンション検討中さん

シティハウスはそもそもの検討対象に入らないんじゃないですかね

[685: 匿名さん]

ステアリも時期が来たら地権者住戸、転売住戸出てくるやん。なぜ比較を縛るのか謎。住友MR行くと完売済みの近隣タワマン価格表推移まで見せて来るんだぞ。笑

[686: マンション検討中さん]

ここと、ステアリって比べるに比べられないでしょ。
上で言ってるみたいにプラウドタワー東池袋と比較するならまだわかる。

[687: マンション検討中さん]

ステアリのスレではルフォンと悩んでる人は1人もいませんでしたけどね？

[688: マンション検討中さん]

>>684 匿名さん
それは否めませんね。

[689: マンション検討中さん]

>>683 匿名さん

ステアリは駅直結強みにしてたので、こことは比べようがないですよね。それならプラウドタワー東池袋の方が近い気がします。

[690: 匿名さん]

>>676 匿名さん

同感です。あと、いくら制震とはいえあそこまでペンシルだと私はちょっと不安になります。見た目もバランス悪いし。

高速の目の前ですからバルコニーの開放感だったらルフォンの方が良いですよね。

[691: マンション検討中さん]

どっから見てもスペックが悪すぎる、、スペックでいいところはないね。坪単価高いんだから、設備ぐらいはしっかりしてもらいたかったね・・・残念。。。

[692: マンション掲示板さん]

>>612 匿名さん
地権者は山口さんという人ひとりだと思いますが。
大塚の魅力？大塚公園がラジオ体操発症の地。ぐらいかな。
パンフに載ってる「一心病院」
従業員みな世界統一教会信者。
大塚じゃ有名な話。なぜ載せるんだろう？
でも、普通にちゃんと診てくれますよ。

[693: マンション掲示板さん]

>>633 マンション検討中さん
モデルルームで「大塚ってターミナル駅として素晴らしいんです」って言われた。馬鹿でしょ。都電荒川線でターミナル？乗ったことあるのか？
荒川方面に向かうとだんだん貧相な服着た人が増えてくる。埼玉県人のターミナル池袋みたいに、貧相な人のターミナル大塚。

[694: 匿名さん]

>>693 マンション掲示板さん

その場で同じ事営業に言えなかったの？インキャやな
ちな俺は設備が仕様に見合ってないどうにかしてくれと再三要求中。

[695: 匿名さん]

>>694 匿名さん
頼もしいです！私も追随させていただきます！価格に見合った内容にしてほしいですね。

[696: マンション検討中さん]

要望出したら変わるんですか？？？さすがにそれはないと思うけど・・

[697: マンション検討中さん]

>>694 匿名さん
再三って…ただのクレーマーですね。
嫌なら撤退すればいい。

[698: マンション検討中さん]

>>697 マンション検討中さん
いろんなマンションブロガーの弊害…って感じですね。納得しなければ買わなければいいだけの話なのに。

[699: 匿名さん]

自演バレてますよ。住友さん。

[700: マンション検討中さん]

>>699 匿名さん
何を見つけたんですか？

[701: 通りがかりさん]

住友がここを落とす理由はないでしょう。既に通期の決算超えてますから頑張る理由がない。
体力ある大手デベは側から相手にしてないです。

[702: 匿名さん]

>>701 通りがかりさん

体力の定義がよくわからないですが、住友さんもコロナ禍でそれなりに苦しんでいるようですよ。
https://diamond.jp/articles/-/242147?display=b

[703: 通りがかりさん]

今期の決算見る限りはそんなに苦しんでなさそうですが。
どこぞの記事の方が決算報告書よりも信憑性が高いのであればそちらを信じればいいと思いますよ。

[704: 匿名さん]

シティハウス南大塚レジが苦戦してて池袋周辺にあと2つ控えてるから。

[705: 匿名さん]

住戸間の乾式壁について詳しい方いらっしゃったら伺いたいのですが、間取りで見た限り厚みが13cmしかないんですけど、音の問題は大丈夫なんでしょうか。叩いたりしたらもちろん響くでしょうが、大きめのテレビの音が聞こえたりしないものでしょうか。

[706: マンション検討中さん]

壁が１３センチてレオパレスかな

[707: 匿名さん]

タワマンはどこも乾式壁13センチですね。怖いのは地震で中の吸音材がずれたりすると遮音性が下がる点です。ここは免震なので地震による遮音性低下リスクは制震のステアリより低いですね。

[708: 通りがかりさん]

>>704 匿名さん
控えてるから何なの？
それと苦しんでるかどうかは何の関係があるの？
決算が全てでしょ。
しっかりと売り上げがあるんだから関係ないでしょ。

[709: 匿名さん]

>>708 通りがかりさん

売上高だけで判断は出来ないですよ

[710: 匿名さん]

>>707 匿名さん
ありがとうございます。改めて白金ザスカイの間取り図も見てみたらたしかに13cmで同じでした。ただそれでも気になるのが、ザスカイの方は乾式壁の上にさらに5cmから10cmくらいの厚みの何か(クロス？ボード？？)があって、そこまで含めると20cm前後の厚みになるんですが、ルフォンの方はその余分な厚みがないから13cmで、この違いで遮音性がどの程度変わってくるのか、、、

[711: 匿名さん]

>>710 匿名さん
すみません訂正します。ザスカイの壁厚、余分な厚みが両側にあることになるので13cm＋10cm x2になるので、最大で33cmでした。33cm vs 13cmって不安すぎます、、

[712: 匿名さん]

>>711 匿名さん

それはふかし壁といって軽量鉄骨や木枠に1センチ程度の石膏ボードを張り付けたペラ壁です。コンセントなどを埋め込むためのスペースなので吸音材は充填せず遮音性はほぼありません。

[713: 匿名さん]

>>712 匿名さん

そうなんですね！ありがとうございます！
少し安心しました！

[714: 通りがかりさん]

>>709 匿名さん

決算の見方もわからない人には何言っても通じないみたいですね。勉強してから反論してほしいです。

[715: 匿名さん]

現地周辺歩いてきたんですが、ここから新大塚駅方面に歩いて2分くらいのところに三井が9階建のワンルーマンション建ててますね。
備考欄に共同住宅(ワンルーム52戸)と書いてあったのですが、これは賃貸マンションってことでいいのでしょうか。大塚駅北口にもパークアクシスがありますし、将来的な大塚の賃貸需要を見込んでということなのでしょうか。

[716: マンション検討中さん]

壁の厚みはどこに書いてあるのでしょうか？図面を見ただけではわからないと思いました。

[717: 匿名さん]

>>713 匿名さん

どうしても気になる場合はオプションで壁をふかすことも可能です。

[718: 匿名さん]

>>716 マンション検討中さん

間取り図を定規で測って60倍にしました。営業さんと確認して、乾式壁の厚みは13.6だとのことです。どのタワマンもこれだとのこと。

[719: 匿名さん]

>>717 匿名さん

ありがとうございます。ふかし壁にすると太鼓現象が出るリスクもあると聞いたので(間違ってたらすみません)、コンセントとか足したいとか別の目的がなければわざわざお金をかけてふかす必要もないかな、と思えてきました

[720: 匿名さん]

>>715 匿名さん
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=200916500087&pub=1
これですね。賃貸事業部となっているので、三井の賃貸マンションなのでしょう。こちらもパークアクシスになるかもしれないですね。

[721: マンション検討中さん]

>>705 匿名さん
億円超えのマンションで乾式壁すんでます。　
それなりに厚さはあります。
TVではわかりませんが、足音とか低音振動は聞こえます。　
理想はやはりコンクリート壁20以上でしょう。

[722: 設計]

>>712 匿名さん

その通りです。　
乾式壁は騒音はやもえません。　
タワマンは重量とコストでほとんどがそうです。　
音には気をつけましょう。

[723: 設計]

>>718 匿名さん
乾式壁は音は仕方ありません。　
物件によってはごく稀に気をつかうとかはありますが、音は仕方ありません。　
他のタワーも同じかと。　
サッシは物件によって違います。

[724: マンション検討中さん]

>>722 設計さん

やもえない…？

[725: 匿名さん]

先日MR行ってきましたが何だかんだで半数以上は要望入ってましたね。すみふが必死になるのも頷ける。

[726: 匿名さん]

>>725 匿名さん
プレミアムフロアは見逃しましたけど、それ以外はどの間取りも結構要望入ってましたよね。少し安心しました。Bがもっと入ってるかと思いましたが意外と一番少なかったですね。まぁグロスが安いので最後の方残ったとしてもさばきやすいかとは思いますが。

[727: 匿名さん]

みなさま乾式壁について参考になる情報ありがとうございます。壁の遮音性と同じかそれ以上に周りの住人に対する配慮が大事ですね

[728: 匿名さん]

出来れば管理費をもう少しおさえたいですね。300円/m2きってほしいなと。竣工後1年か2年かで管理会社を更新するかしないか会議するかと思うんですけど、その時に他の管理会社と比較してもらいたいですね。

[729: マンション検討中さん]

なんだかんだ要望書はそれなりに入っているのですね。好評につき要望書受付延長となっていますが、土日も普通に予約とれますけどね。

[730: 匿名さん]

>>729 マンション検討中さん
それ私も気になりました。昨日午前中行ったんですけど最初は盛況な印象を受けたんですが、帰る頃には落ち着いていて。ちょうどお昼時だったからと思うことにはしたものの、不安です笑

[731: マンション検討中さん]

予約が取れるっていうことはまぁ、人気はないんでしょうね。ミッドサウスとか予約すら取れません。白金の方も週末は取れないですから。

[732: 匿名さん]

はいはい。埋めたて地へお帰りください。

[733: マンション検討中さん]

駐車場からの道に屋根がないのは嫌ですね

[734: 匿名さん]

要望書受付延長なのにこの時間でまだ祝日の明日の予約も空いてますね。
今週末なんてガラガラです。
山手線内側でここまで人気のないマンション見るのは初めてです。

[735: 匿名さん]

>>734 匿名さん
とりあえずあなたのレス魚拓して、サンケイさんに連絡いれておきますね。

[736: 匿名さん]

>>734 匿名さん

大塚のイメージと、デベがサンケイだからですかねー。気になる点はもちろんありますが、そんなに悪いマンションじゃないと思うんだけどなあー。アクセスが良くても地盤がぐにゃぐにゃだったり日照がとれなかったりするのが普通の都内で、ここはそれらの条件を満たしてる。周りにこれと同じかもっと高い建物が立つ予定も今のところなさそうだし、展望も良い。それらを踏まえてのこの強気な価格帯なんじゃないかなあー。とは言っても高すぎる笑

[737: 匿名さん]

>>733 マンション検討中さん

たしかにそうですね

[738: 匿名さん]

駐輪場、外から入ってくる時に鍵が無いって聞いてちょっと衝撃でした。大塚ってそんなに治安良かったっけ。千代田区だってどの分譲マンションも駐輪場に鍵あるっぽいんだけどなー

[739: 匿名さん]

>>736 匿名さん
高すぎる笑
が全てで不人気なんだと思いますよ。
私も全然悪くないマンションだと思いますよ。
ただ、高すぎる笑
どうしてこの価格で売れると思ったのか理解不能ですね。

[740: マンション検討中さん]

正式な販売価格はいつ頃分かるのでしょうか。予定価格は分かりますが、この状況をみて価格を下げてほしいです。

[741: 匿名さん]

安くするにしても数百万単位で調整すると、イナゴが嗅ぎ付けてきて買いづらくなりますからね。
まぁでもカップボードオプションとかLD含めたエアコン代の100万位は安くして欲しいですね。

[742: 匿名さん]

一番嫌なのは、第一期で飛びついて購入してしまった後に販売苦戦して値下げとか無料オプションとかやり出したら悔しい。仮にそうなってもその前に契約しちゃってたら後から割引とか絶対無理ですよね？

[743: 匿名さん]

>>741 匿名さん

そうですね、シンボルマンションうたうんであれば、カップボードと洗濯機上の棚とか標準にしてほしかったあれこれをオプションで付けざるを得ない客のために最低それぐらいは安くすべきですよね

[744: 通りがかりさん]

ここ、大塚のシンボルマンションになるんですか？このレベルで…

[745: 匿名さん]

>>744 通りがかりさん

シンボルにはなり得ないでしょう。
大塚でのタワマンは3棟目ですし、近くに20階建てアパホテルや19階建てクリオタワー大塚台もあるので飛び抜けて目立つわけでもありません。それに大塚自体がサンシャインとその周辺のタワマン街の陰になって目立ちませんから。
瀟洒なデザインだとは思いますが小規模タワーで維持費も高く、とても趣味性が高い物件だと思っています。

[746: マンション検討中さん]

日経産業新聞のTop30には入ってましたよね？そんなに悪くないんでしょうか？

[747: 匿名さん]

>>745 匿名さん

高さという点ではそうかもしれないですが、デザイン性というところだと思います。キャノピーの部分ライトアップされるそうなので、夜などは際立ってくるのではないかと。トップを一周ライトアップするタワー結構ありますけど、ここのデザインのライトアップは新鮮味があるかと。

[748: 匿名さん]

大塚にタワマンは賃貸、北大塚含め5棟ありますがどれも住みたいと思えるようなものではないですね。
シックな色合いのガラス面基調のデザインは結構すきです。住友と三井の丁度中間みたいな感じですね。
あとは仕上がりがどのようになるか。

[749: マンション検討中さん]

>>742 匿名さん
同感です。仮にそうなったら、一期にも値下げとかオプション適用して欲しいです。

[750: 匿名さん]

>>748 匿名さん

そうですね。実際出来上がったらイメージグラフィックとかなり印象が違うということあるそうですし。

プラウドタワー東池袋見てきましたが、二重サッシで好みにはなると思うけど部屋が狭くなるし窮屈な感じがして私は嫌でしたね。それ以外は地下にトランクルームがあったり各階ゴミ置き場があったりここより優れているなと感じましたね。あとは洋室の天高もここより高くて良かったです。

[751: 匿名さん]

>>749 マンション検討中さん

ですよね！

ここ数年の新築マンションの価格見てると、一期、二期と後になるほど価格が上がる傾向がありますが、市場価格が上がっているのでその調整ということが多いように見受けられます。でもここは最初から相場より大分高く設定されてますから早く飛びついたら損をするんじゃないかと心配になってきてしまいます。

[752: 匿名さん]

販売後期は値引もやむなしの販売戦略なんですかね？
結構要望入ってるので事業主側も強気に出てきそうな気がしています。総スカン喰らわないよう自重して欲しいですね。

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

現時点ですでに後期の値引きも視野に入れた戦略なのかどうかはわからないですが(というか正直そんな戦略立てるくらいなら最初から価格を均してほしいですが)、パンダ部屋は出すみたいです。もちろんいずれも低層階の日照などの面で条件の悪い部屋になるそうですが。

[754: 匿名さん]

Low-eのこと聞いてきましたが、バルコニーの奥行きが長いこととDW部分でも庇がある構造のため採用しなかったとのこと。どうしても気になるようならインテリアオプションで窓ガラスフィルム付ける感じですかねぇ。

[755: 匿名さん]

>>746 マンション検討中さん

正式値段発表前だから、値段が考慮されてない。
値段、仕様がクソなだけで立地は悪くない。
結局、売主は立地にあぐらかきすぎ。

[756: 匿名さん]

制震タワーと免震タワーで建築コストって何割くらい変わってくるものなのでしょうか。2割以上高くなるのであればステアリやプラウドタワー東池袋より高くなるのは納得出来なくはないですけど。駅近にあぐらをかいて仕様を下げるのはちょいちょいあるらしいですね。それでも野村不動産はブランド力を維持するために一定の基準を設けてるそうなので、野村不動産がこのマンション手掛けていてくれたら、と思ってしまいます

[757: 匿名さん]

賃料査定見せてもらった人いますか？こんなに高くて利回り何パーになるんだろう。下手すりりゃマイナスもありえる。価格見直しは必須だろう。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん

利回りがマイナス？笑
金払って、借りてもらうんか？笑

[759: 匿名さん]

>>741 匿名さん
1000万下げないとイナゴは寄ってこないと思いますよ。
100万ぐらいじゃイナゴが寄ってこないどころか売れ残り確実ですね。

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん

1000万円はどう考えても下げられないだろ。1000万円下げたら、売上は14億円の減少。絶対にできない。
値下げは、出来て300万円ぐらいだろう。
それで売り切れるかは知らん。

[761: 匿名さん]

営業担当に聞いたが、第1期での供給は、30?40戸くらいだそうだ。少なくないか？
1番人気はEタイプ、それでも倍率は6倍程度(2組の要望書)という。
要望書の受付期間延期の理由は「大変な人気で」云々言っていたが、
その割にモデルルームは人がまばらだった。
前向きに検討してきたが、取り立てて何もない大塚という立地、ブランド、低仕様と、高価格とのアンバランスで迷いが消えない。営業担当への不信もある。正式価格見て、下がってなければ撤退します。

[762: 匿名さん]

大崎が穴場らしいぞ