ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[623: 匿名さん]

一般的にモデルルーム来場者のうち契約に至る割合って1割程度といわれてる。あと、遅れせるのは見込み客が集まっていないパターンってのが多い。先は長いね。

[624: 匿名さん]

>613

新しい技術使ってたら宣伝するでしょ。

[625: 匿名さん]

>612

再開発だと30年とかあったりする。5年だと短いでしょ。

[626: 匿名さん]

すみふ頑張ってて草

[627: 匿名さん]

>>625 匿名さん
大規模再開発ではそうでしょうが、ここと同じくらいの規模で考えると5年は長いのでしょうか、短いのでしょうか。

[628: 匿名さん]

ステアリのキャンセル住戸出ないかなぁー

[629: 匿名さん]

>>621 マンション検討中さん
営業さん何人体制でやってるのかわからないですけど、1月の2週目くらいからモデルルームオープンしてるのでざっと週70組くらい来てるということになるかと思います。メジャー7でない割に検討してる方かなとは思うのですが、どうなんでしょう。価格が高過ぎると判断して要望書が1割に届かないとなればかなり問題でしょうが。

[630: 匿名さん]

憶測で話する前に要望書がどれくらい出てるか確認すれば終わる話じゃない。まあ、要望書集まってれば遅らせる必要はないよ。買う気になってる人待たせることになるわけだし。

[631: 匿名さん]

山手線徒歩5分以内でいうとライバル少ないからね。
グランドミレーニアとスカイフォレスト位かな？
下の方はキチガイ価格なので除外

[632: 匿名さん]

※山手線徒歩5分以内のタワマン

[633: マンション検討中さん]

山手線徒歩5分を切り取ってライバルにする意味がわからない。池袋、目白、高田馬場とかと、大塚が同じ土俵だと思ってるのかな？

[634: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん

目白より便利で馬場よりは駅前きれいだと思うよ。

[635: 評判気になるさん]

むしろ目白より汚くて、馬場より不便ですね。

[636: 匿名さん]

>>634 匿名さん

目白の方が地位は高いし学区もいいし、高田馬場の方が交通利便性が高いし新宿区だし。
だから、ファミリーには目白の方が良さそうだし、DINKSには高田馬場の方が良さそう。
ここは中途半端な気がする。

[637: 匿名さん]

>>633 マンション検討中さん
目白、池袋には劣るだろうが、高田馬場から徒歩5分以内よりはここの方が地盤と住環境で勝る気がする。

[638: 匿名さん]

皇族のお通い遊ばれる学習院のある目白と比較対象なんておこがましい。

[639: 匿名さん]

ステアリと違い狭域にライバル不在なのは強みですよね。
向こうはブリリア、アウル、エアライズ、極めつけのC地区が密集してるから相対的に貧相なちびタワマンに見えちゃう。某ドトールの子分みたいに悲しいことになりそう。

[640: マンション検討中さん]

どうしてここの人たちはすぐにステアリと比べたがるのか…ステアリの心配する前にここの心配してあげなよ。

[641: マンション検討中さん]

>>639 匿名さん
そんな強力な強みがあるからショボ仕様にしても売れるって魂胆だったのか?。
幸いMRも380組もいらしててこのデベにとっては盛況なようですし、売れ行きが楽しみですね！！

[642: 匿名さん]

山手線駅5分以内（メガ駅でないのでホームまで近い）、丸ノ内線駅10分以内
公園隣接、免震タワー、管理費高くない、地権者少ない

といったところが、人によってはメリットということだろうか。
各階ゴミステーションを設置しなかったのは残念。あれは便利。
坪単価があと20-30万安ければよかった。

[643: 匿名さん]

>>642 匿名さん
同感です。近年の不動産需要に後押しされたにしても高すぎると感じる価格帯、それにしては微妙な設備、仕様。ここを見に来てる人はステアリを見た方も多いでしょうから余計に見劣りしてしまうんでしょうね。各階のゴミステーションも20階ちょいのタワーだから、普通のマンションみたいなもんだからいいだろうという判断かもしれないが、残念です。

[644: マンション検討中さん]

タワマンの定義ってなんなんですか？

[645: 匿名さん]

20階以上でコア部EV、外周住戸のマンション。

[646: 匿名さん]

>645

明確な定義はなくて20階以上の超高層かな。なので板マンもタワマンって言ったりする。個人的には645さんの言う塔状だと思うけど。

[647: マンション検討中さん]

>>639 匿名さん
そうだね、ライバルいっぱいで貧相なちびタワマンがわずか5ヶ月でほぼ完売してるから、この優良物件なら瞬間蒸発だらうな、きっと

ステアリ意識し過ぎ（笑

[648: マンション検討中さん]

このマンションはステアリを意識した人たちが集まって住んでるってことなのかな…嫌だな。笑

[649: 匿名さん]

本気の検討者はほとんどいないのではないかな、このスレ。
ステアリと比較のコメントが多いのも、マンマニさんの記事の影響が大きいだろう。いくらプラウドファン・オーナーだからといってポジショントークが過ぎた。

[650: 匿名さん]

ここにもステアリにも徒歩圏内に住んでいますが、比較されるのは仕方ない距離感だと思いますよ。どちらのモデルルームにも行きましたが、結果C地区待ちって感じですけど。

[651: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

このマンションに住む人はブランドやイメージより実用性を求める人が多いのではないでしょうか。大塚の世間でのイメージを気にせず山手線にすぐアクセス出来て小さいですがお手頃なスーパーも近いですし。プラウドよりブランド力ははるかに劣るのは否めないですが、投資目的でなく実需で購入される方が多いのではないかと。憶測ですみません

[652: マンション検討中さん]

ステアリは有楽町線使わないうちにはあんまりだったから山手線最寄りのこっちの方が魅力的に感じました。駅小さいから電車に乗る時間も少なくて済みますし。ただ高すぎる。

[653: 匿名さん]

>>652 マンション検討中さん

高いの一言ですよね。未来予知出来て今後も価格が上がっていくのであれば良い立地なので買いだと思うけど、現状の相場で価格設定してほしかったです。かなり検討しましたがやっぱり見送ります。今の家に引き続き住んで10年後くらいに中古で探すという手もありますし。

[654: 匿名さん]

北口タワーの二階が坪350で出てるのみると確かに高過ぎるよな。投機マネー入らない地域って事かね。

[655: マンション検討中さん]

ご好評につきご要望書締め切り延長ってメール来てるけど、好評だから延長する？意味不明w

[656: 匿名さん]

>>655 マンション検討中さん
好評だから希望の部屋が重ならないように営業が交通整理する時間が必要だし、方針を変えて出せる部屋は出して要望に応えようって前向きな延長です。なんてもし言われても信じられんよな、絶対。

[657: 匿名さん]

まだ序盤ですからこれまでのお客さんの反応、手応えを元に今後の戦略を内部で慎重に話し合ってから決めたいんじゃないですかね。「好評につき」の真相は不明ですが、想定していたよりも多かったか少なかったか何でしょうね。

[658: 匿名さん]

>>656 匿名さん

わかります。営業が言うことって信用出来ないですよね。雰囲気的には他の某セカンドティアーの営業さんよりは信用出来そうではあるんですけど。商品の性質からなのか、どうしても透明性が、、、

[659: 匿名さん]

販売戦略より設備仕様練り直して頂きたい。
単価なりにね。

[660: 匿名さん]

>>659 匿名さん
今からじゃ無理だよ。
この仕様で買うか買わないかそれだけ。

[661: 匿名さん]

延長するのは要望書が集まってないパターン。

要望書が集まってるのにもたもた調整して延長したら、しびれを切らして他に逃げられちゃうリスクもある。

不動産用語なんて嘘ばっかりだよ。堂々完成なんて、青田売りして竣工までに売り切りたかったんだけど、まだ、残ってますだし(笑）。

[662: 匿名さん]

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから売れ行きは要チェック。

一期の場合結果が出ていないけど、モデルルームオープンから販売開始までの期間、総戸数に対する一期の販売戸数の割合とかがパラメーター。

[663: マンション検討中さん]

とうとう不人気なことがバレてきてしまいましたね…

[664: マンション検討中さん]

第一期の販売戸数は総戸数の5割前後が目標。歩留まりは1割だと比較的低い方、て前に聞いたことがある。380組の来場で1割取れたとして40組と仮定したら、146戸の3割にも満たない。売れ行き不振につき延長っぽいね。タワーレジデンス大塚の中古価格と比べても、高すぎのひとことに尽きるんだろうな。

[665: 匿名さん]

登録前に要望書時点での倍率を確認しておくのもいいかな。

＞総戸数に対する一期の販売戸数の割合

これも知られるようになってるから、一期の販売戸数多くして売れ残りなんてケースもあったりする。

[666: 匿名さん]

>>662 匿名さん
なるほど、新築は好きな階数とか無料のカスタムとか色とか選べるので早めに動くのが良いと思ってましたが、売れ行きがわかりにくいのが難点ですね。

[667: 匿名さん]

1週間延長して価格も下げて欲しい。切実に。坪単価マイナス30万なら許容範囲。それでも相場より高いと思うけど東池袋の再開発も享受できるエリアということで納得出来ます。

[668: 匿名さん]

>664

最近だと一期で総戸数の半分も売出せたら絶好調でしょ。

[669: 匿名さん]

>666

無料のセレクトって確かにメリットだけど最近は早期に締切って早くしないとって販促ツールにしてるような。ステアリがその例。

部材発注のリードタイムもあるけど竣工の1年前までは間に合うはずなんだけどね。

[670: 匿名さん]

>667

ここに書くより要望書に指値でいくらなら買いますってやった方が効果あるような。要望書なんで文字通り要望しないと。

[671: 匿名さん]

仕様アップについてもね。

[672: 匿名さん]

今週またモデルルーム行くので強く要望してみます。価格と設備はせめてlow-Eだけでも。