ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[522: 匿名さん]

>>520 匿名さん
え、その情報ってどこからですか？差し支えなければ教えていただきたいです。

[523: 評判気になるさん]

>>522 匿名さん
モデルルーム行ってきました。
営業さんからの情報です。

[524: 匿名さん]

3Lは割安感あるかもね。2Lはクッソ高いけど。

[525: 匿名さん]

>>523 評判気になるさん
そうなんですね。ありがとうございます。本当であれば思ったより盛況ですね。要望書第3希望まで出せるので、そこまで入れてEの9階以外ということなのだとは思いますが。決め手にかけるのでもう少し他も見ながら決めようと思ってたけど悩みますね。

[526: 匿名さん]

パウダールームの三面鏡が上下框付三面鏡にグレードアップされたようです。洗面台はそのまま、

[527: 匿名さん]

壁付けエアコンが木枠で囲われて隠蔽されてたのマジ笑いました…。

[528: 匿名さん]

>>526 匿名さん
グレードアップは嬉しいけど、もっと頑張って欲しいですね。もう一声ほしい

[529: 匿名さん]

>>527 匿名さん
見逃しました。もう一度モデルルーム見に行く予定なのでその時確認します笑

[530: 匿名さん]

>521

抽選になる程度に販売戸数を調整して人気を演出する。そのための要望書集め。人気のバロメーターは総戸数に対する一期の販売戸数の割合。小出しに出して各期連続即日完売で完成在庫なんてのもある。

[531: 評判気になるさん]

>>528 匿名さん
これ以上の変更はなさそうな気がしました。可能性としては要望書にご要望とか意見を書く欄があるけど、みんなが切実にご要望を書いたらどうかなと　

[532: 匿名さん]

個人的にはオプションで解決できない隔板、各階ゴミ捨て場、洗面台が改善すればありがたいですが、まあ　100%満足できるマンションないし、妥協するか諦めるかしか無いですね

[533: 匿名さん]

>>532 匿名さん

特に隔て板は低いと匂いの問題もありますからね。
頑張って要望出しましょう。

[534: 匿名さん]

>>531 評判気になるさん
なるほど。要望書に色々書いて出してみることにします！可能性は低くてもまだわからないですからね。

[535: 匿名さん]

>>530 匿名さん
勉強になります。たしかにここ、モデルルームのマンションの模型が特大(白金ザスカイの模型より大きかった気がする)で相当お金かけてるから、長期で売っていくつもりかな？と思ったので、小出しでやっていく可能性ありますね。売る側がどうゆう戦略たててるのか気になります

[536: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場ないのは今後リセール時も問題になろそうです。

[537: 匿名さん]

このマンションが人気になって得するのはサンケイと住友と周辺マンション住民よ。みんなハッピー

[538: マンション検討中さん]

立地は最近見学した中でも凄くよかったと思います。検討してるのは2LのAかGで迷ってて。妻が間取りが特に気に入ってます。ところでやはり抽選になるのですかね？

[539: マンション検討中さん]

>>538 マンション検討中さん

最近見学した中?というのは、どこと比較してるのですか？参考にさせてください。

[540: 匿名さん]

>>538 マンション検討中さん

50平米前半で二人は狭くないですかね？

[541: マンション検討中さん]

>>538 マンション検討中さん

なぜ、やはり抽選になると思うのですか？
そんなに好評だったんですか？

[542: 匿名さん]

>>540 匿名さん
それは人それぞれですよね笑

[543: 匿名さん]

>>538 マンション検討中さん
Aの方が単価が大分安いのでこの二つで迷うのはすごくわかります。抽選になっても今月中に要望書を出せば優遇措置があるそうですけど、そもそもどのくらいの人気なのかまたは不人気なのかわからなくて不安になります。

[544: 匿名さん]

現状の価格だと全ての部屋が適正相場より高いから、リセール考えるなら販売後期で買い叩いた方が良いですよとマジレス。
どうしてもこの立地というなら仕方ないけど。

[545: マンション検討中さん]

エレベーター1基しかないのは冗談ですか？

[546: 匿名さん]

池袋3丁目のタワー待つか、これにするか迷ってます
3丁目は大手デベなのでより良いものができると期待していますが後3年も待たないといけない

[547: 匿名さん]

>>546 匿名さん
現在賃貸住みであれば、ここの価格下落率と賃料を比較してどっちが経済的合理性があるかだと思いますよ。向こうは東建三菱だから無茶な価格設定しないでしょうし。

[548: 匿名さん]

池袋3丁目とは2年の差。そこが決定的かどうか、個人的な問題だね。
池袋3丁目はC1までとはいえ徒歩5分、名称もおそらく池袋を名乗るだろうから、資産価値的にはここより有利だとは思う。

[549: 匿名さん]

>>546 匿名さん
私も似たような状態です。次のタワーの価格がわからないから悩みますよね。いざ待っても大手デベの方が人気出そうですから抽選で外ることも考えられますし。このマンションうまいタイミングで出してきましたよね。

[550: 匿名さん]

>547

賃料と比較するなら設備の更新費とリフォーム費用も考慮しないと。修繕積立があるからと見落としがち。

[551: 匿名さん]

抽選になるというか販売戸数を調整して抽選にするってのが正しいかな。それで人気って演出する。

[552: 匿名さん]

>545

エレベーター2基あるよ。

[553: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん

買い替えです。
ここの立地大好きですが、各階ゴミ捨て場がないのは、どうしても嫌ですね。タワーって各階ゴミ捨て場がない所今後も出ないし今も滅多に無いと思いますが
オップションの仕様を標準と言いつつ営業している所もなんか不安です。

[554: 通りがかりさん]

>>549 匿名さん

次のタワー外れたらC地区狙いましょう、

[555: 匿名さん]

>>554 通りがかりさん
ああー悩みます。でもこれだけ悩むということはやはり見逃した方が良いということなのかな。C地区の販売開始は来年くらいですかね。

[556: 匿名さん]

>>550 匿名さん
2年後の別物件購入と比較するのになんで設備の更新費とリフォーム費の話が出てくるの？

[557: 匿名さん]

>>553 通りがかりさん
オプション仕様を標準と言いつつ営業してるところ、ほんと不安ですよね。購入の意思はだいぶなくなってるんですけど、一応もう一度モデルルームの確認させてもらえるか願いしてみました。来週見させてもらえるので再度色々確認してきます。

[558: マンション検討中さん]

eタイプはこの中で比較的に良い間取りだし、向きもいいから、抽選になるのが納得ですが、他の部屋は何気に苦戦しそう

[559: 匿名さん]

>556

2年待って外れだった時どうするの？

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
なんで外れるかも分からない可能性を考えてクソ高い物件に手を出すのか、そっちの方が分からんわ
暴落するかも分からんのに価格下がるの待ったままの奴らと一緒だぞ

[561: 匿名さん]

間取りは悪くないだけに仕様低すぎるのが残念
単価500万超なんだからさぁ。同時吸排とlowEは着けてよ…。

[562: 匿名さん]

全熱交換もかな。

[563: 匿名さん]

同時給排無いとレンジフード稼働させたとき負圧になったりするんだよね。無いのだからどう対策してるかについても要確認。

[564: 匿名さん]

確かに外れリスクを恐れて外れ物件を引くって本末転倒だよねｗ
それで池袋3丁目タワーが買いだったらそっちに買い替えようにも追い銭必須案件で一生後悔しかねんよ。
池袋エリアは良質な中古も出るんだから、待つリスク取ったってヘッジする手段なんていくらでもあるし。

[565: マンション検討中さん]

ここはやっぱり買いじゃないんですかね？

[566: マンション検討中さん]

ここはやっぱり買いじゃないんですかね？

[567: マンション掲示板さん]

だって、サンケイでしょ。。
悪いこと言わんからメジャー７にしとけって。

[568: マンション検討中さん]

2LDKはあり、3LDKはないね。
仕様しょぼすぎ。

[569: 匿名さん]

メジャー7だからいいってわけでもないけどね。

[570: 匿名さん]

2Lの方が無いわ。単価ステアリよりたけぇぞ…。

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん
山手線徒歩圏ということなんですかね？

[572: 匿名さん]

>>571 匿名さん
山手線徒歩、公園隣接、現時点で大塚駅南口だけで見るとシンボル的なマンションになりそうということでこの値付けなのかなと思います。あとは住宅ローン控除使えるのでってのもあるかもですね。

[573: 匿名さん]

1LDKは単身が好むエリアじゃない
2LDKは坪単価ステアリより高い
3LDKはグロス張るくせにクソスペ
買える部屋何もないじゃんｗ

[574: 匿名さん]

単身にはいいんじゃない北口に行けば風俗ある。むしろファミリーエリアではない。

[575: 匿名さん]

HPのデザインのところをみたが、敷地形状が悪いな。
四角いエリア全部買い取れたらいいマンションになっただろうな。

[576: マンション検討中さん]

単身だから風俗という考えも浅はか。

[577: マンション検討中さん]

北側なんか有名な店あります？

[578: 匿名さん]

星野リゾートとか大塚のれん街のことですか？風俗のという意味でしたらわかりません笑

[579: 匿名さん]

大塚駅南口は近年そこそこの質の分譲マンションがたくさん建って、その中ではこのマンションは公園隣接タワーで地盤も良いので際立っていると言えなくもないが、池袋東側の広範囲で見るとプラウドやブリリアなどあるので相対的に極めて微妙。

ここを賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスクも気になるところ。

[580: 匿名さん]

>賃貸に出そうとした時に賃料がどのくらいとれるのか。空室リスク

近隣の仲介業者、できれば複数に確認するのが確か。営業に聞くと都合のいいデータを寄せ集めたりするからご用心を。

[581: 匿名さん]

>579

隣に大きな駅があると発展は期待薄なんだよね。伸びしろはない。

[582: マンション検討中さん]

大塚って、名前だけでも上品なイメージが一切ないですね。

[583: 口コミ知りたいさん]

そうですよ、大塚は陰湿なイメージしかないです。住んでる人すみません。

[584: 匿名さん]

>>583 口コミ知りたいさん
特に北口のイメージが悪いようですが、昔と比べるとだいぶ雰囲気変わってきましたよ。猥雑なものと新しいお洒落な建物がごちゃまぜになった、悪く言えばまとまりのない、よく言えばNYCのチェルシーもしくはLESあたりでしょうか笑

[585: 匿名さん]

単価高いなー。もうこの一言に尽きる。

[586: 匿名さん]

綺麗で広くてシャレおつなスーパーが無いんだよね。
アトレB1F狭い よしやは古くて混雑してて生鮮高い。

[587: 匿名さん]

エリア違うけどダイワの白金高輪なんかはブランド力に劣るのを中身でカバーできてる。全熱交換付けたり全部屋天カセだったり。対してここは壁掛けエアコン木枠で隠蔽したり小手先のごまかしで印象悪い。格安オプションで幅広く仕様変更出来るとかじゃなけりゃ見おくりかな。

[588: 匿名さん]

>格安オプション

それは期待薄。割高価格設定で相場を知らない契約者からぼったくるってのが通例。大抵は外で頼む方が安い。

[589: 匿名さん]

ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

[590: 口コミ知りたいさん]

少なくともこの掲示板見てて買いたいとは思わないですからね。

[591: 匿名さん]

ここまでボコボコに言われる物件も久しぶりだな笑
品質高けりゃ高額でも検討の余地あるけど、品質低くて高いもんね。
タワマンに憧れるマンション初心者が捕まるんだろうな。

[592: 匿名さん]

マイナーデベの地味立地だからこれで済んでるけど、これが大手だったらこんなもんじゃ済まないわ(笑)
三井のコストカットも最近酷いけど、それを補って余りあるお手頃価格と立地、勝どきなんかは駅直結やランドプランとか魅力的な部分でお釣りくるし。
ここはプラスアルファがなんもない。山手線駅徒歩4分とかマクロ的に大塚駅じゃ大して強調材料にならんよ。

[593: 匿名さん]

資料みたら洗濯機上吊戸棚もオプション　笑
中小デベだとオプション価格も大手デベより高いみたいですね　

[594: 匿名さん]

土地の取得に金がかかったのか、儲けようとしてるのか。どっちなのかね。

[595: 匿名さん]

>>593 匿名さん
規模な経済が働かないしね
まぁ建築資材代金にも言えることだから原価も高くついてるんじゃないかな

[596: 匿名さん]

メジャー7がいいってここをネガしてるのはすみふかな。あちらはもっとぼったくり。あと、自社物件板のステマとライバル物件板のネガも有名。

[597: 匿名さん]

パンフのスラブ厚表記が200-250から220-270になってるw
担当者ここ見てるのかな？一種換気は諦めるのでレンジフード同時吸排、DWをlowEにしてくれたら買うのでヨロシク!!(笑)

[598: 通りがかりさん]

>>597 匿名さん
220~260ですね
これ中途で変更できるものですか？若しくは表記間違い？なんかサンケルさんも営業さんも適当すぎですね

[599: 口コミ知りたいさん]

PTKがめちゃくちゃ値上げしましたね…こちらにも追い風？
エリア違うから関係ないか？

[600: 匿名さん]

>598

スラブ厚設計変更したら構造計算からやり直しで、建築確認も変更申請でしょ。物件概要にその記載がないから恐らく記載ミス。お粗末。

[601: 匿名さん]

スラブはボイドか稠密かどっちなの？それによって全然違うんだけど。

[602: 匿名さん]

ボイドだと220ってあり得ない。べたスラブでしょ。

[603: 匿名さん]

稠密だとするとかなりいい。ボイド250-300よりは遮音性はかなりいいだろう。

[604: 匿名さん]

音はスラブ面積も関係するからね。

[605: 匿名さん]

>>604 匿名さん

そこは梁が関連だな。

[606: 匿名さん]

>>603 匿名さん

ベタスラブで220―260って相当オーバースペックでは？
単価に見合わない凄惨な設備仕様を見ると構造にそんな金かけるとは思わないんだけどw誰か確かめて来て!!

[607: 匿名さん]

>>597 匿名さん
それなら私も買います笑笑

[608: 匿名さん]

>>606 匿名さん

高いうえに営業の言うことが信用出来なさすぎてめちゃくちゃ不安になりますよね。営業よりこの掲示板の方が頼りになる気さえする

[609: 匿名さん]

ちなみにプラウドタワー東池袋は標準スラブで270-300だったから、坪500も見えるここなら220-260でも足りないくらいだけどね。これがボイドたったらクソスペネタ追加だけど果たして…

[610: 匿名さん]

ステアリは280?330
ここはボイドスラブではないように祈ります

[612: 匿名さん]

>>594 匿名さん
営業さんが言うにはこの土地をまとめるのに5年かかったそうです。地権者はそれほど多くないようなので、賃貸の立退に時間がかかったということかと想像します。このサイズで5年というのは長いのか短いのか。短いのであれば儲けようとしてるんでしょうね。

[613: 匿名さん]

三井住友建設にダンパー仕込んでスラブを薄くする技術がある模様。
https://www.smcon.co.jp/topics/2017/040718762/

こちらが使われていると良いですね。ベタスラブにしては厚すぎるので何らかの特殊工法が使われているのだと思います。

[614: 口コミ知りたいさん]

>>613 匿名さん

そんなウリがあったらちゃんと宣伝するでしょ。
コストカットかつエアコン木枠で隠すくらいのことするんだからそれはあり得ない。

[615: 匿名さん]

>>613 匿名さん
これだったら良いですね。でもたしかにウリとして宣伝されてないから使われてないのかもしれないですね。悲しい

[616: 匿名さん]

>>599 口コミ知りたいさん
人気がすごいみたいですからね。普通に需要過多による値上げというか調整でしょうね。

[617: 匿名さん]

ここまで閑散としてるのは、不人気ってことでしょうかね。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん
今日営業さんとお話したのですが、現時点で380組くらいの購入検討者がいらっしゃっていて、想定よりも盛況だったようで手続きや手配が追いついていないためスケジュールを1週間伸ばすとおっしゃっていました。

[619: 匿名さん]

>>618 匿名さん
検討者とは要望出してる方の数？であれば相当盛況ですね。
糞ブロガーがこき下ろしたのに頑張ってますね。

[620: 匿名さん]

>>619 匿名さん

さすがに違うかと…。もしそうなら、即日即完レベルの大盛況ということになってしまいます。
来場者が380組、そこから10％が要望書を出すとして、１期は35戸から40戸ぐらいでは？

[621: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん
380組の購入検討者というのは要望書の数がそれだとしたら相当人気ということになりますが。
むしろ来場者が380組だとすると先はよろしくないですね。
１週間延ばすのも、要望書が全然出ないための策という可能性もありますね。