ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[422: マンション検討中さん]

ド三流デベの高値マンションとか価値あるの？

[423: 匿名さん]

>>419 匿名さん
サンシャインやその周辺を使うには便利だと思います。
池袋駅東口で言うと、西武デパートやヤマダ電機も歩くのはかなりしんどい、通勤・通学などで歩いて池袋駅に向かうのはもはや罰ゲームレベルです。
一度歩かれればわかると思います。
あくまでも東池袋駅を便利に使えるマンションで、池袋駅には電車で行くマンションです。

[424: マンション検討中さん]

毎日初代プラウドから池袋駅の丸ノ内線に歩いてる俺涙目なんだけど。

[425: 匿名さん]

>>424 マンション検討中さん
グランドミレーニアから丸の内線にのっている私から見ると毎日がライザップですね、、、

[426: 匿名さん]

>>423 匿名さん

イケサンパークの目の前に住んでんだよ。
西武はよく歩いていくよ。全く苦にならんよ。東武までもよく行くわ。先週の土日も雨降ってたから、東武のにこはぴきっずまで歩いて行ったわ。
確かに通勤通学に池袋駅を使うのはちょっとしんどいから、それは東池袋を使って池袋駅に行った方がいいけど、買い物なら全然歩きの距離。
さらに、時間はかかるけど、精神的には近く感じる。途中にいろいろあるからね。サンシャインを通り抜ければほぼ建物の中を通っていけるし。
ここよりはステアリの方が確実に便利。
ここと同じく山手線徒歩４分のプラウド高田馬場と同様、ここも相当販売に苦労するだろうね。

[427: 匿名さん]

ここ買う人は何がいいんだろう。
なんでこのマンションにこんな高い値段を払うのだろう。
どこにその価値を見出したんだろう。
純粋に疑問に思う。

[428: 匿名さん]

大した体力だね。

[429: 匿名さん]

こんな小粒の物件がネチネチネガの標的になってる理由考えてみたら近隣でSが2件販売中、一件販売予定だったわ。

[430: 匿名さん]

>>426 匿名さん
初代プラウドから東武まで歩いていくぐらいならルフォンザタワー大塚から電車で東武にいく方が遥かに早いのでわ、、、、
近隣住民ですが、初代プラウドから東武までは歩いたことがないですが、30分前後はかかりませんか？

[431: 匿名さん]

すみふの大塚駅近物件と比べると、ここが上じゃないかな、ステアリは駅も違うし、比べにならない
ただここは坪500?でこの仕様はやはり残念、8年前のザ・タワーレジデンス大塚の仕様と同じぐらい、そこは駐車場は室内、今7480万円で売出中、
10年後のルフォンの資産価値がどうなるか怖いですね。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん

早いのはそうかもね。でも、電車に乗るという心理的ハードルがない。電車に乗るんだったら行かないことも多い。
また、東武に行くことだけが目的じゃない。その道中で西武によったり、今だったらミスドでピエールマルコリーニのドーナツが売ってないかみたり、ハンズに行ったり、西友で夕飯の材料買ったり、いろいろするからあまり遠いって感じないんだよ。だから、池袋駅徒歩10分は電車に乗るためじゃなくて、周辺の店に行けることがメリットなんだよ。

[433: 匿名さん]

>>430 匿名さん
自己レスです。すいません。
試しにグーグルマップしてみると、初代プラウドから東武まで徒歩21分、ステアリは徒歩17分この物件だと23分です。
ちなみに電車だと、この物件が12分、初代プラウドも12分、ステアリが8分です。
地下鉄を使う場合は上がり降りにも時間がかかるのでグーグルマップの読みよりも+数分かかります。
池袋駅を日常使いできるので初代プラウドやステアリがよいはさすがにないかと、、、、

[434: 匿名さん]

>>432 匿名さん
池袋は歩いているだけでも楽しい街だと日々実感しているのでそこは同意します。
グリーン大通りに計画通り路面店とかできるとさらにわくわくしながら歩けますよね！

[435: 匿名さん]

>>431 匿名さん
スミフの方が外廊下除けば仕様は上。場所もスミフの2つ、特に南側の方が全然上です。どうしても内廊下がいい人でなければここがいいはないかと。

[436: 匿名さん]

>>435 匿名さん
南側でも小さめな3LDKで田の字間取り、洋室の窓がすべて外廊下向け、柱の食い込みはここと大した差はないかと、どんな仕様が上かわからない、窓ガラスですかね

[437: 匿名さん]

池袋駅周辺を気軽に毎日楽しむならもっと近くないとね。
サンシャインを抜けて云々もなあ、、、サンシャイン劇場でいつも公演していた某劇団が「池袋駅から歩くと15分かかります」とHPで周知してたのを思い出す。あのサンシャイン通りも個人的にはキツイ。

[438: 匿名さん]

ここの検討者がそれでいいならいいのだけど、なんでステアリの話ばっかりしてるの？
マウント取らないと納得できないの？
某ブロガーが気になるのもわかるけど、設備仕様と駐車場バイアスがかかってるのは本人も言ってるし、資産価値なんて後の市場評価以外は水掛け論でしょう。
個人的にはここの修繕計画とかの方が気になる。

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん

srarに嵌め込まれ方々が必死なだけですよ

[440: マンション比較中さん]

スレ、読ませていただきました。
よくない流れですね。

大塚は、住んでいましたが、良い場所です。
駅から南は昔から落ち着いた場所ですが、
近年、アパタワーが建ち、商店街もキレイになり、
目を見張るものがあります。
このSL公園も何十年も前から知ってますが、目の前にタワマン
が建つなんて夢のようですよ。

実は私はどちらかと言うとステアリ推しですが、
ステアリを賛美してる人、書くのやめられませんか？

どちらも良い場所なんです

[441: 購入経験者さん]

>>423 匿名さん
何度も歩いてるけど、罰ゲームとまで言うあんたの感性が理解できんわ

[442: 匿名さん]

マンマニさんの記事を読んでみたが、周辺中古相場を見る限り、値付けが間違ってるような。
スミフの価格を相場と間違えてしまったのでは。
モモレジさんはシティハウス南大塚の記事で

>ここがこの水準だと普通にルフォンザ・タワー大塚（価格は現状未定）が安く感じてくるはずなので、住友不動産はサンケイビルからお金をもらってもいいぐらいではないかと（笑）。

なんて書いてるわけだが、サンケイビルは違う判断をしてしまったようだ。
売れないとわかれば価格調整してくるだろう。

[443: 匿名さん]

>>441 購入経験者さん
高いお金を払って山手線内側に住んでいて毎日改札まで徒歩15-20分かかる通勤をするのが罰ゲームじゃないと思える感性が理解できませんね。
ステアリの自室からでて、徒歩で池袋駅の電車に乗るまでだと25分はかかるんじゃないですかね？
仮に山の手線の通勤・通学ならここを買った方が通勤・通学には便利だと思いますよ。
ここなら山の手線のホームまででも10分もかかりませんから。

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん

まあまあ。ステアリの住民はどこに行くにも東池袋駅から乗って乗り換えて行くらしいからいいんじゃないの？
この物件とは関係ないのでそれくらいで。

[445: 匿名さん]

価格調整するか、設備のグレード上げるか
何とかして欲しい

[446: 匿名さん]

この値段でちゃんと売れてくれるといいんだけどね。
これから建つであろう南池袋二丁目C地区やB地区、今の保健所跡地等々。
価格が維持されて豊島区のバリューが上がっていけば最高。

[447: マンション検討中さん]

新築はステアリだけじゃない、アウルタワーもあるんだけど、そこと比較して悩む。。ここは設備がゴミすぎるし、かと言ってアウルも地震経験マンションだし。

[448: 住民板ユーザーさん4]

タワマンで各階ゴミ置き場がないのは致命的だったり
リサイクルゴミだけ出せる謎スペースとか、回収するための人件費は各階ゴミ置き場同じだけかかるくせに利便性は殆ど上がらないので、あれならない方が良いくらい。

ここの共用施設って板状と大して変わらないよね。

[449: 匿名さん]

マンチルうぜぇなぁ。ステアリも似たようなもんだろ。

[450: 匿名さん]

23階建てだから「一応タワー」ぐらいに思ってたほうがいい。
免震、天井高2.6mなど基本的な構造は評価できるね。
立地も利便性だけでなく公園隣接もよろしい。こういう利便性と住環境の両立は結構重要。

マンマニさんは確かにバイアスかかってるな（笑）野村の営業にしかみえない。
彼はプラウドタワー東池袋を購入したようだけど、住まいサーフィンによると値上がり率はたったの5.6%、利益は全くでないレベル。同年竣工の別物件を購入したが20%超の値上がりとなっていることを考えると、センスはいまいちかな。。。

[451: 購入経験者さん]

>>443 匿名さん
まあまあそんなムキになりなさんな。
財布と気持ちの「ゆとり」があなたと違うだけのことよ笑

[452: 匿名さん]

要望書の受付が始まってる割に、ここは全然盛り上がりませんね。

[453: 匿名さん]

どのタイプが一番人気ですかね、抽選にはならないでしょう

[454: 匿名さん]

デベ側からいろいろ情報も出てきてるはずなのに全然書き込みがないってことは、やっぱり不人気なんでしょうね。

[455: 匿名さん]

>>452 匿名さん
シティハウスと比較検討してる方はいらっしゃいますか？

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん

シティハウス南大塚全然得れてないみたいだよ。
まぁ単価ステアリより高いからな。

[457: 匿名さん]

なんかゼネコンと今後協議して色々頑張るみたいな事言ってたのでそれに期待。改善無かったら見送り。

[458: 評判気になるさん]

>>457 匿名さん
具体的にどこの改善を希望していますか
自分は浴室と洗面台をグレードアップ希望ですが、

[459: 匿名さん]

>>457 匿名さん
まだ設備、仕様の変更の可能性があるかもしれないということですか？購入を考えて進めていたのですが、洗面台とガラス(low-Eじゃない)とキッチン(水道)が気になってしまって。オプションで更に払うのはキツイですし、どうにかグレードを上げて欲しい、、、切実です。ゴミ捨て場が各階にないのは私はあまり気にならないので、むしろリサイクルステーションを無くすことで管理費が下がるのであれば無くしてほしいですね。

[460: 匿名さん]

標準仕様上げるのか、オプションで選択肢を増やすのかは不明ですが、仕様面では変更可能性もあるようなニュアンスで話されてましたよ。

ただ担当営業の方も私より図面読み込んでなかったり、売る気あるのかな？といった対応が気になりましたがw

[461: 匿名さん]

>>460 匿名さん
ああ、私の担当の方も図面の読み込みが甘かったです。同じ人ですかねぇ笑
わざとではないと信じてますが、モデルルームのキッチンコンロのガラスパネルとレンジフード、オプション仕様なのに、これが標準ですよ?的なニュアンスで言ってきて、後でパンフレット見てびっくりさせられました。

[462: 評判気になるさん]

>>461 匿名さん
私の担当もキッチンはすべて標準ですと言ったけど、結局オプションですか？
今週末また行くけど、ここの営業さんリバブルですね、こんな無責任な営業やめてほしい

[463: 匿名さん]

>>462 評判気になるさん
同じ営業の方かもしれないですね。モデルルームガイドいただいてますか？それを見ると23番でがっつり建築オプションと表示されています。来場者限定ページでも確認出来ると思います。

モデルルームのキッチンの仕様が標準と聞いたので、他の残念な部分には目をつぶろうかと思っていたのに、まさかのオプション。

[464: 評判気になるさん]

>>463 匿名さん

23と24番ですね、今確認しました。キッチンは全て標準ですって言ったのに、印刷が間違ってないですかね、笑
やっぱりここはダメかな、大手だと当たり前なことはここではいちいち確認しないといけないことですね

[465: 匿名さん]

東急リバブルはイマイチか。
サンケイビルも高額物件なんだから財閥系に頼めばよかったのにね。三井や地所は優良顧客リストを持ってる。

[466: 匿名さん]

>457

仕様を公開してから変更すると混乱するから普通やらない。グレードアップでも、元の方が良かったという人も出てくるし。営業のその場しのぎの言い訳と見た方が妥当。

[467: 匿名さん]

>459

サッシは共用部分だから後から自分で変更するのはNG。後付け可能な設備とそうでない設備は分けて判断かな。

[468: 匿名さん]

>461

モデルルームはオプション満載だから逐一確認しないとね。最近、インターフォンの玄関カメラや玄関照明の人感センサーとかまでオプションなんてのもあって気づきにくい。

良心的なところはきちんとオプション表示するか、オプションリスト渡してくれるんだけど。

[469: 匿名さん]

>460

オプションでできるようなことは外に依頼すればできるし、選び放題。選択肢増やすのってメリットあまりないけどね。

[470: 匿名さん]

>>466 匿名さん
やはりそうですよね。せいぜいオプションのバリエーションが増えるくらいと考えておきます。元々の設定価格が高いのでオプションの選択肢増えたところで全く有り難み感じませんが笑

どうにかして設定価格を下げてもらえないものか。

[471: マンション検討中さん]

結局、防音仕様について詳しい聞いた方いませんか？