ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[221: マンション検討中さん]

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてる。これはかけがえのない事です。
組合がすべての違反に注意喚起の仕方を全部列挙して書面で示せと言う管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

[222: 匿名さん]

>221

勘違いしがちなのは管理の主体は管理会社ではなく管理組合。管理会社は管理組合から委託された仕事をこなすだけ。ご存じのルフォンは管理組合がしっかりしてるんじゃない。ただ、新築分譲の場合、入居するまでお隣さんがどんな人すらわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。管理を重視するなら状況が分かる中古を狙うべきかな。

[223: マンション検討中さん]

換気設備などスペック気になるんですが、現在東●のマンション 住んでて、管理の質があまりに低いんで、管理会社が気になっています。
以前見たルフォンや近場にあるルフォンは違反駐輪や布団干しなどなかったし、不審者が腰掛けてる事もない。管理人さんがちゃんとお仕事されてるのかなぁ。
規約に載ってる違反で役員会で注意喚起が決まったのに、注意喚起の仕方を書面で示せない限り注意喚起はしない、個別に言ってこないでくださいと、言う東●の管理人。管理人って巡回して注意喚起するのが仕事じゃないかと思うけど、違うのかな？

[224: 匿名さん]

>223

管理会社にも問題あるかもしれないけど、管理組合、その構成員でもあるあなたにも問題あるんじゃない。ここ選んでも同じ問題起こるかもよ。

どのように注意喚起をするのかを決めるのも管理組合の仕事。

[225: 匿名さん]

管理会社に問題があるのなら変えるってこともできるしね。それもしないで文句だけですか。

[226: 匿名さん]

植栽は桜ですか。桜って散った花の掃除が大変だし毛虫もでる。近くで眺めるがいいんだよね。管理人さん大変だ。

[227: 匿名さん]

武蔵小杉の冠水騒ぎで説明会の様子をテレビでやってたけどあれひどかったよね。管理組合でなく管理会社が説明していて、それに対して住民からは怒号。そもそも冠水エリアで地下に受電設備があって水が溢れたらどうなるかなんて考えればわかるのに何も考えずに買った住民、さらに入居後も対策もせずに放置。

管理を買えなんてうそぶく営業は要注意。マンションって自分たちで守るもの。そういう意識のない人を集めちゃってる。

[228: 匿名さん]

>>227 匿名さん
確かにその通りかもしれません。勉強になります。

[229: マンション検討中さん]

どなたかモデルルーム行かれる方いますか？

[230: 名無しさん]

>>229 マンション検討中さん
まだ早いよ笑

[231: マンション検討中さん]

>>230 名無しさん
失礼しました（笑）自分今週行く予定なので、どれくらい行かれる方がいるのかと（笑）

[232: 匿名さん]

モデルルームいつからですか？私はまだ物件エントリーしていないのですが、エントリーしておくと優先的にモデルルーム案内してくれそうです。
営業の方から電話が頻繁にかかってこないならOKかな。

1月7日まで冬季休業になっています。今年はどこも休みが長いですよね。

まいばすけっとが近くに2つ（3つ？）ありますけど、マルエツプチや西友もあるのでお買い物もしやすそうです。
山手線の「内側」高そう。。。
いくらくらいになりそうですか？

[233: 匿名さん]

三種換気の低仕様ぽいので450位が限度かな。
ステアリよりちょい下で撤退する未来が見えます。

[234: 匿名さん]

仕様は妥協するしかないでしょ
コストダウンしても高いのが現実だからね
スルーしても条件良くなる可能性低いから
立地重視でしょ
自分の移動がしやすい場所に住んで、仕事して稼ぐしかない

[235: マンション検討中さん]

大塚はホームまですぐいけるのが魅力。ターミナル駅だと徒歩分プラス5分くらいは多くかかる

[236: 匿名さん]

>232

長期休暇は帰省や旅行でモデルルームは閑散期だから例年でも休みは長い。すみふは例外だけど。政府の要望通り8日まで休みって横並びになると思ったけど意外と短かった。ただ、緊急事態宣言でまたモデルルームクローズかな。某物件では延期の連絡がすでに来てる。

あとエントリーすると集客が悪いとモデルルーム来てねって連絡あると思うよ。電話攻撃NGならモデルルームオープンしてから予約すればOK。販売開始まで1～２か月あるからね。

[237: 匿名さん]

今更だけど、ここペラボーじゃないか、しかも低いの。これも妥協すべき低仕様？

[238: 匿名さん]

賃貸仕様でお馴染みPTKもベランダ境壁はトールタイプでしたよね。背の低いペラボーは一気に外観ランク下げると思うんだけど…。

[239: 匿名さん]

マリオン(飾り壁）あるから外観を下げるってことはないと思うけど。

[240: あぽ]

モデルルーム予定通り開催！

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
そうですか？斜め横からの外観パースに映ってるペラボーダサくないですか？

[242: 匿名さん]

ダサいねえ・・

[243: 検討板ユーザーさん]

大塚では1番目立つシンボル的なマンションになるような気がします。
公園が見える方角は、お高いのでしょうね、
気が早いけど、中古市場になった時、ディスポーザーあって、バルコニー隣との境がチープではなければ、まぁまぁと思ってるんですが。マンションは立地と外観だと思っていますので、コストダウンしても何らかの工夫をして安く見えないようにして欲しいですね。

[244: 匿名さん]

坪450だと大井町より安いとか
品川から遥かに外に外れたところ

武蔵小杉なら変わらないくらいか

向こうが割高すぎるのか？

[245: あぽ]

高すぎワロタ、予定価格一億越え

[246: 匿名さん]

三種換気、LD壁付けエアコン、lowE無し、各階ゴミ捨て場無し、サッシ高2000mm、単価はステアリ並みでした。取り急ぎ報告までorz

[247: あぽ]

>>246 匿名さん
あれ？各階ゴミ捨て場有りと聞いてましたが
自分の聞き間違いなしですかね？
リビングは天カセと聞きました。

[248: 通りがかりさん]

>>247 あぽさん

各階にリサイクルルームという名目でペットボトル等は置ける場所があるようですが、燃えるゴミなどのゴミ捨て場は一階の一箇所のみのようです。

[249: 通りがかりさん]

ステアリよりは安いですが、最近坪単価は500超えのようですね。あと、共有部の使節はほとんどないようです。これなら、もうちょっと奮発してステアリ買ったほうがいいですね。

[250: 通りがかりさん]

天カセないっすよ、、、

[251: 匿名さん]

一番残念な所は主寝室とリビングからは東側のバルコニーに出れない(FIX窓)、洗濯機上の吊戸棚も標準だと思ったら有料？

[252: 匿名さん]

>>245 あぽさん
坪500、超えるんですか？

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん

高層は越える住戸もあります

[254: マンション検討中さん]

低層はいくらぐらいでしょうか？？
山手線至近とサンシャイン徒歩圏は強いですね

[255: 通りがかりさん]

>>254 マンション検討中さん

まだ調整中みたいですね。価格が公開されていたのが9階と上の方の階のみだったので。

[256: 匿名さん]

ステアリより安くないのでは？同じ角部屋12階見るとステアリは坪502万、ここは505予想、これにステアリは標準仕様なものはここでは有料オプションだな..

[257: 検討板ユーザーさん]

期待してたけど残念マンションか…

[258: 匿名さん]

スラブ厚が200mm-250mm　ボイドの工法にもよるけど上下階で音の問題も出てきそうだな…、

[259: マンション検討中さん]

>>252 匿名さん

ありがとうございます。
低層階で460ぐらいだったら買いたいです

[260: 通りがかりさん]

>>259 マンション検討中さん

9階北側の2LDK角部屋なら460切りますよ。

[261: 匿名さん]

なるほどね。
デベとしては立地条件はステアリよりむしろ上と判断したか。
まあ客がついてくるかどうかはわからんが。

[262: 名無しさん]

いや、案内会大盛況でしたね。
価格もなかなかなもんで、俺はここ諦めてステアリの方に決めました。

[263: 匿名さん]

洗面台は人工大理石でしたが、フィオレストーンの方が良いな
キッチンとかおしゃれだったけど、ここだけ気になります

[264: 匿名さん]

>>262 名無しさん
山手線内側なら、そのくらいするんですかね？
すみふの池袋と比較して決めたいです。

[265: 匿名さん]

ここはステアリより、すみふの大塚マンションを参考に価格設定したような

[266: 通りがかりさん]

>>265 匿名さん

どちらにせよ、いけてないですね

[267: 名無しさん]

ここ待たずにステアリにしてよかった

[268: マンション検討中さん]

高層でも500万は越えないと思いましたが、10階でもう500超えそうですね　

[269: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん

確かに、大塚のシンボルマンション？売り出しているのに、設備のグレードが、、天カセは3LDKにはつける可能性が高いとのことで、洗面所もなんとかして欲しいです、オプションでも対応して欲しい

[270: マンション検討中さん]

んーーー、、、、価格がねぇ。正直9,000万代を予想してたから、、5階あたりでどのくらいの値段になるかな。

[271: 匿名さん]

ペラボーをトールタイプにしてLD天カセ標準位はしてほしいですね。
後EVが分速100mで遅めなのも気になります。

[272: 名無しさん]

立地は確かいいけど、単価盛りすぎ感も否めないね。

[273: マンション検討中さん]

>>272 名無しさん

ほんとそうですね。
なら、大塚じゃなくてもいいかなっていう価格帯
でもデベはこの価格でもこの立地は中々ないでしょっていう強気な感じだったし。
まー、それでも売れちゃうんだろうなぁなんだかんだ

[274: 評判気になるさん]

>>251 匿名さん

床面積を最大限に広げるためや
スミフがよくやるやつ
バルコニーは室外機置き場のためのみにある

[275: 名無しさん]

個人的にはバルコニーの隔板の高さですね。坪500万の単価で販売するんだったら、隔板ぐらいはちゃんと天井まで伸ばせよという感じです。
そこまでコストカットされたら、ちょっとがっかり。

[276: 販売関係者さん]

全体的にもう一段階仕様上げないとね。高層はいいけど低層はこれじゃ売れないよ。
すみふの南大塚もここより立地良いけど盛大に売れ残ってるし。

[277: 匿名さん]

豊島区ダメなら台東区だな
蔵前に少し再開発あるな

[278: 匿名さん]

豊島区がダメってよりここがダメなんだよね。南大塚も論外だし、最近出たシティハウス2つも金太郎飴のいつものやつ。
となるとステアリかプレミスト文京千石なんだが、どっちも残りわずかというね…

[279: 匿名さん]

ステアリももう低層かがっつりお見合い眺望しか残ってないですからね。私は白金スカイのレジデンス棟にします。

[280: 評判気になるさん]

>>274 評判気になるさん
そういうことですね、ありがとうございます。
7.5m幅もあるバルコニーなのに、もったいない。

[281: 匿名さん]

室外機を置くためのようなバルコニーというのはちょっともったいない気がしますね。
みなさんの意見をみると単価が高いという印象が強いみたいですが
やはり一般的な相場からみると高いのでしょうか？

[282: マンション検討中さん]

大塚に住むメリットって何なんですかね？池袋が近いこと？であれば目白の方が良いような…。

[283: 検討板ユーザーさん]

ペアで後1000ずつローン伸ばせば港区行ける価格ですからね。すみふ参考にして値付けミスってるように思えますね。

[284: 名無しさん]

>>281 匿名さん
スミフはいつも一般相場より高めに価格を設定するので、それに合わせるなら、相場より高いと言えるでしょう。
立地はいいから、最初は強気に出してみたいデベロッパーさんの気持ち分からなくもないかな

[285: マンション比較中さん]

ステアリもここもモデルルーム見たけど、ここのグレードでステアリより高いのはさすがに引く。地ぐらいって意味でも東池袋と南大塚で大差あるとは思えない。本当にあんな値段で売れるんだろうか。

[286: 評判気になるさん]

>>285 マンション比較中さん
最寄りが山手線だからですかね？

[287: マンション検討中さん]

>>286 評判気になるさん
山手線大塚駅4分対有楽町線東池袋駅直結＆山手線池袋10分って考えると、
ステアリの“勝ち”って気はしますが、
評価は人それぞれですし…。

[288: 匿名さん]

丸の内線は？

[289: 匿名さん]

池袋駅徒歩10分と大塚駅徒歩4分の決定的な違いって、駅距離そのものだけじゃなくて駅周辺に広がる商業エリアや公共施設も考えないとだからね。そこまでちゃんと考えたら正直勝負にならんでしょ。現状ここの価格妥当性は著しく低いよ。

[290: 匿名さん]

東池袋買っちゃいましたか

[291: マンション検討中さん]

>>285 完全に同意です。仕様で完敗、立地もステアリの駅直結の方が多分強い。東池袋界隈は再開発も進んでいるし。それで価格も高いなんて、果たしてどのくらい引き合いがあるのか見モノ。

[292: 匿名さん]

坪500超の高級物件なのにスラブ厚とかEVスピード、換気方式など住み心地に直結する部分を尽くケチっててひたすら印象悪い。
消費者も賢くなってるんだから騙せねーぞと言いたい。

[293: マンション比較中さん]

>>292 匿名さん
大塚界隈の今のマンション相場で、東池袋駅周辺の再開発マンションに太刀打ちできるのかね。ステアリの次は南池袋2丁目Ｃ地区、そしてＢ地区。待ってれば条件のいいマンションが次々続々…

[294: 匿名さん]

有楽町線を使わない自分としては、ステアリは池袋駅から遠いわりに高い。
でも大塚駅物件がそれと同等というのも驚く。
>>279さんのおっしゃるように白金あたりの港区物件のほうがいいんじゃないかな。

[295: マンション検討中さん]

大塚駅直結とか徒歩1分なら他の大塚駅前のタワマンと差別化できますが、
徒歩4分なら将来近隣タワマンに埋もれてしまうし、デべもメジャー7では
ないし、この価格だと検討対象外です。

[296: 匿名さん]

>>293 マンション比較中さん
C地区はもっと高いんですかね？

[297: マンション比較中さん]

>>296 匿名さん
どうですかね。ステアリより高くてもおかしくはないですが。市況次第ってこともありますし。

[298: 匿名さん]

芝公園あたりで坪550の中古買うのも良いかもね
ブランドマンションで坪500未満はないんじゃいか

[299: マンション検討中さん]

本日見学したところ、
モデルルームかなり盛況だった。
物件自体間取りが無駄なくデザインされた感じがします。
天井高2.6も気に入り、内装色のセンスもいい感じ、キッチン周り標準仕様でも十分行ける。
やはりみんなと同じ感覚で値段が一番のネックになります。
大塚って、この値段で高くないですか？
行く途中コロナ療養用のAPAホテルがあってちょっとびっくり

[300: 匿名さん]

洋室の天井高は2.4mです

[301: マンション検討中さん]

ボイドスラブ工法ですと250?300mmが標準みたいけど、ここはボイドスラブ工法ですかね。そしたら標準にも満たない？
フローリングの防音性能も調べないと

[302: 匿名さん]

ボイドスラブで180～200は相当上階の音響くんじゃないかな。一番の懸念すね。

[303: マンション検討中さん]

モデルルーム見学した方々防音について聞いた人いませんか？
私聞くのすっかり忘れてしまいました。

[304: マンション検討中さん]

戸境壁の厚さは聞いたけど、調べて次回教えますっとのことでした。スラブ厚は標準満たなかったらうちもやめます。洗面所とか窓とかオプションで対応してくれればなんとかできると思ったけど、構造は別の話だと思う、C地区の野村さんのマンション狙った方が良い

[305: 匿名さん]

免震でケチなデベって事で懸念してたけど、予想通りめペラスラブぽいね。建築基準法じゃなくて実際に住むオーナー観点で設計して欲しいわ。

[306: マンション比較中さん]

公式サイトにも構造に関しては記載がないようなので、そっちは全然“売り”にならないってことでしょうね、きっと。
山手線駅近、山手線内側で勝負ことで。

[307: 匿名さん]

23階で免震構造は充分だと思うけど、すみふは33階のタワーにも制振ではなく免震だから、

[308: マンション検討中さん]

すみません！調べましたが分からず教えてください。C地区ってどこでしょうか？もし宜しければ教えてください。

[309: 匿名さん]

どうやって調べたのかが気になる。googleとか知らないのかな？

[310: 通りがかりさん]

この中のどれかじゃないかな？

https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
https://www.decn.co.jp/?p=98625
https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp/shigaichi/city/re-deveropment/s...
https://www.city.saitama.jp/001/010/012/p058208.html
https://skyskysky.net/construction/202310.html

[311: マンション検討中さん]

>>310 通りがかりさん

すみません。。優しく教えて下さり、ありがとうございました！とても参考になります！

[312: 販売関係者さん]

中層階、南向き坪単価いくらだろう？

[313: マンション検討中さん]

失礼しました、なぜか販売関係者になってた

[314: 匿名さん]

スラブの種類（ボイドか非ボイドか）と厚さはとりあえず正確な情報が欲しいところだな。

[315: 匿名さん]

>>312 販売関係者さん
関係者さんに申し上げるのはおこがましいですが、500万は下らないかと。
一桁階でも3LDKは“億”持って来いって話です。

[316: 匿名さん]

３LDKは天カセ付くそうですね

[317: ご近所さん]

取りあえずここは冠水しません。
高台だから１０F前後で季節によって強風ですけどね。

[318: 匿名さん]

どうやら、ステアリが完売目前のようなんで、チャンス到来じゃないですか？

[319: 匿名さん]

>>316 匿名さん

ほんとぉ？LDの下がりの範囲広くしたり天伏配管変えたりしないとだけど、今さらそんな設計変更出来るんかいな。

[320: 匿名さん]

先日の事前説明会に参加したものです。
タワマンでゴミ捨て場が１Ｆにしかない、というのは初めてで驚いているのですが、最近のタワマンではよくあるのでしょうか。
それにしてもすごい値付けですね、坪単価をざっと見たのですが、一番高いのは１ＬＤＫ・19Ｆ＠520～でした。
こんな高級物件なのに、ゴミ袋抱えてＥＶ乗らないとゴミ捨てできないなんて・・