ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[21: 匿名さん]

Eタイプ良いけど柱の食い込みが残念

[22: 口コミ知りたいさん]

平均470くらいじゃない

[23: マンション検討中さん]

坪350～400？

[24: 匿名さん]

東池袋とのバランスが悪い価格予測だな
同じ豊島区で都心に近い方なのに

[25: マンション掲示板さん]

低層400?420
高層?450ぐらいなら感じかな
450超えたら、もっと割りに合わない感が…

[26: マンション検討中さん]

ステアリは平均520だけど、450くらいの部屋は結構あった。
野村よりブランドが落ちるし、直結ではないし(サンシャインに対しても)と思えばプレミアムを除けば420?430くらいなのでは?

[27: 匿名さん]

確かにステアリよりは安いだろうから、山手線・丸ノ内線利用者にはお買い得。

[28: 匿名さん]

500だったりして。

[29: 匿名さん]

＞都心に近い方

無理ポジかな。電車一駅分もないから乗車時間では大差ないから、雨の日に濡れない直結とは相手にならない。

大塚からだとむしろ新宿、渋谷方面の通勤は、池袋でどっと人が下りるから階段付近の出口そばの席を狙うと高確率で座れる。山手線で上野、東京方面だとあまり座れない。以前大塚に住んでいて職場が品川だった時期があるので実証済み。

[30: マンション掲示板さん]

東京方面行くなら、丸の内線がよいかも

[31: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[32: 匿名さん]

>>28 匿名さん
確かに山手線の駅至近で、丸の内線まで利用可能だと強いですね？

[33: マンション掲示板さん]

この辺は他の都心部と比べると最近になって高騰してるから平均坪500近いんじゃないかと思う

[34: 匿名さん]

ここ文京区じゃないけど、文京区は元が安かったからね
坪450でも結構上がったなと思ってしまう

[35: 匿名さん]

ここは東池袋までも11～12分でそのうち半分は地下道経由。
ステアリ買うよりこっちのほうが機動性が高い。

[36: マンション掲示板さん]

ここあんまり盛り上がらないね、立地がいいのに

[37: 匿名さん]

ステアリが盛り上がってるからじゃないですかね、ここの設備仕様、共有施設も早めに公開してほしいですね、
ステアリの設備仕様は文句なしぐらいでした。

[38: 匿名さん]

>>37 匿名さん
価格いくらくらいだろ？ステアリよりは安いよね？

[39: マンション掲示板さん]

>>38 匿名さん

ちなみにステアリってどこの物件でしょうか？

[40: マンション検討中さん]

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナです。価格設定も良心的で、思ったより高くないです。悩みますね。ここは場所は東池袋より落ち着いて良いけど、構造設備とかはステアリが上だと思います。

[41: 匿名さん]

路線でしょ。
山手線駅が遠くても良くて有楽町線を使うならステアリだろう。
仕様はあまり重視しない方がいい。資産価値には影響なし。
でもおそらくだけど、価格差はあると思うよ。ステアリは（実情はともかく）池袋価格で売ってるけどここは所詮大塚だから。

[42: マンション掲示板さん]

400万なら全然買いだけど、どうでしょうね。
池袋単価で出てきたら、さすがにみんなプラウドに行くでしょう。

[43: 匿名]

近くのシティハウス南大塚は坪450-470だからこっちも400後半かそれ以上かと思います

[44: マンション掲示板さん]

>>43 匿名さん
すみふはいつも相場より二割高くして、在庫を抱えながらの長期販売ですので、たぶんここは後半行かないかと思います。

[45: 通りがかりさん]

>>41 匿名さん
どうでしょうかね、所詮有楽町線と考える人も多いと思いますよ。

[46: 匿名さん]

所詮有楽町線と思う層は、不動産は将来計画を考慮しないといけないという基本的なことを疎かにしてるわ。

東池袋に対して大塚は新宿渋谷へ行きやすいっていうコメントもあったけど、数年後にその優位性が無くなる可能性があること知らない？

[47: 匿名さん]

利便じゃ山手線に勝てるわけないじゃん。地下鉄はラッシュ時以外は空いてるのが良い。山手線はもうコロナ前に戻ってる

[48: 匿名さん]

東池袋は、山手線徒歩10分だっけか
こっちが近いな
人生で有楽町線を使った事ない
飯田橋で接点があったけど行くとこなかった

[49: 通りがかりさん]

>>46 マウントくん
無理に背伸びしたら腰痛めるよ

[50: 匿名さん]

>>49 通りがかりさん
客観視出来ない頭の悪い方はお引き取りくださいね

[51: 匿名さん]

大塚駅で山手線に住んでますってアピール出来るなら幸せだよね

[52: 通りがかりさん]

>>50 匿名さん
下品な白痴がいるwww

[53: マンション検討中さん]

>>51
山手線じゃないなら何線なんですかね、都電荒川線とでもいうんですか？

[54: 匿名さん]

都電のある風景、好きな人にはたまらんです！

[55: 匿名さん]

都心は再開発続きますし、やはり山手線内側は安心ですね？

[56: 匿名さん]

>55

知人にマンション買ったといって、どこにと聞かれて大塚と答えたらそれどこって聞かれるのが落ち。山手線の駅としてなんて認識されてないよ。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん
大塚駅は山手線の駅ですよ。

[58: 匿名さん]

56は田舎に住んでる方でしょうかね。山手線30駅言えないんじゃ？ｗ


参考までにこんな調査も。
山手線で「降りたことがない駅」（乗りものニュース）
駒込　58.8％
田端　58.4％
目白　54.2％
鶯谷　52.0％
西日暮里　48.7％
大塚　41.9％
巣鴨　40.6％
新大久保　38.6％
大崎　36.2％
田町　33.0％

山手線の「影の薄い駅」
鶯谷　22.7％
駒込　18.7％
目白　15.3％
田端　11.2％
大塚　9.8％
西日暮里　8.2％
　

[59: マンション掲示板さん]

こういうところが安く買える穴場ですよ

[60: 匿名さん]

お隣の池袋は発展していくけどその陰で置いてきぼり。駅ビルはできたけど駅前の商店街は昔のまま。千成最中懐かしかった。

[61: 匿名さん]

丸の内沿線に住んでいれば知っているよ
文京区アドレスの大塚だけどね

東池袋の方が知らない人多いでしょ

[62: 匿名さん]

＞文京区アドレスの大塚

三井住友の大塚駅前支店は、大塚支店になってしまいには茗荷谷へ。

[63: 評判気になるさん]

柱がちょっと邪魔ぽ、中に引っ込めて欲しかった。
この３ＬＤＫじゃ狭いよ。。住んでて悲しいよｗ

個人的に立地は最高なので間取り出るまで待ってましたがパスします。

[64: 匿名さん]

坪500万円ですか？

[65: マンション掲示板さん]

>>64 匿名さん
さすがに行かないでしょう。プレミアタイプならワンチャンあるかもしれない。
多く見ても450ぐらいかな

[66: マンション検討中さん]

販売時期一月になってるけど、問い合わせしたら3月と言われた。どっちが正しいの…

[67: 匿名さん]

集客が芳しくないってことかな。

[68: マンション検討中さん]

>>67 匿名さん

どうでしょうね?。
イマイチ掲示板も盛り上がってないですよね。
住まいを検討してるので、こちらとしては集客が少ない方がありがたくはあるのですが、、、

[69: 匿名さん]

>66

予定は未定ってことで変更は少なからずあること。HPの更新ができてないだけでしょ。

新築分譲マンションってモデルルーム来場者のうち購入意思が固まった人がある程度集まったら販売開始する。エントリーが集まってないんで事前案内に進めないんでしょ。ずるずる遅れるのってふたを開けたら不振ってパターンが多い。

[70: 匿名さん]

>68

その辺が難しいんだよね。人気になりすぎて高倍率で落選ってのも困るけど、不人気で完成在庫ってのも。入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。

[71: マンション掲示板さん]

>>70 匿名さん
困りますね。完成時の在庫はいやだけど、抽選もいやです。

[72: マンション検討中さん]

ホームページに上質な設備仕様と書いてあるので、ディスポーザー、天カセ、玄関前カメラインターホン、同時給排など期待して良いかもね　

[73: 匿名さん]

小さい部屋でも角があるのが良いですね。勝どき抽選落ちたらこっちにしよっと。

[74: 匿名さん]

シティハウス南大塚販売価格：5,500万円～10,500万円　 専有面積：37.24m2～67.25m2、
高すぎですね。この価格だと池袋にも買えそう。外廊下で設備も普通、よくこの価格で売り出す。
ルフォンもこの価格代ですかね

[75: 匿名さん]

>72

最近はインターフォン玄関カメラ、玄関照明の人感センサーがオプションなのにオプション表示なしなんてのがはびこってるからてゃんと確認しないとね。

あとタワマンなら24時間換気の全熱交換も欲しい。

[76: マンション掲示板さん]

ルフォンはさすがにすみふと同じ戦略を取らないでしょう。基本は早期完売型、値段合わせたら在庫を抱えるだけで、すみふレベルの体力がなければ、苦しくなるよ。

[77: 匿名さん]

>74

全体的に上がってるけどすみふはどこもぼったくり価格。

[78: 周辺住民さん]

予想坪４７９

[79: 評判気になるさん]

高杉
４５０以下希望

[80: 匿名さん]

450以下は絶対にないと思うけどな
安くても470かな

[81: 匿名さん]

安すぎると瞬間蒸発で買えなくなるから
パンダ部屋が470で平均480が妥当かと

[82: マンション検討中さん]

>>76 マンション掲示板さん
坪単はステアリより少し安いくらいです。
期待しない方がよいよ。

[83: 匿名さん]

>>74 匿名さん
シティハウス池袋も含めてどれにしようか悩ましいですね？

[84: 匿名さん]

いえ、すみふは検討対象外ですね。販売コストを価格に転嫁し続ける会社なので。

[85: 匿名さん]

パークコートタワー小石川が坪400になるらしいぞ
ずっと主張し続けている者がいるのだが

[86: 匿名さん]

設備とかステアリと同じグレードで少し安いぐらいでしたら納得できるけどね

[87: 匿名さん]

同じグレードでもここは間取りが酷い、3LDKだと柱の食い込みが三カ所もある、
ステアリは制震駅直結、プラウドのブランド力
ここは免震、そもそもステアリと比較するのが間違いじゃないかな

[88: 匿名さん]

坪450万円超えたら買っちゃいけないやつでしょ。ステアリとそもそも比較するのがおかしいし、すみふの価格なんか最初から論外だしどっちも参考にするものじゃない。

[89: マンション掲示板さん]

ここを見ると、駅前タワーにしたら結構人気が低いほうですね。野村のステリアと亀戸クロスと比べたら、びっくりするぐらい検討者が少ない。
ブランドの差ってこんなに大きいの？

[90: 匿名さん]

逆に狙い目では？このへん結構便利よ。サラダボウルだけど。

[91: 購入経験者さん]

４５０前後はしそうだけど４２０とかなら抽選不可避

[92: 匿名さん]

>89

デベの差もあるけど大塚のポテンシャルの低さもある。

[93: 購入経験者さん]

大塚駅は再開発できれいになったけど北がちょっとって感じでも池袋北口方面と違って悪質な客引きとかやのつきそうな人はいないけど
まあ大塚南方面は結構値段上がってるけどこれ以上の再開発はあんまり見込めないからなあ

[94: 匿名さん]

>>88 匿名さん
こっちは山手線と丸ノ内線が最寄になるんだっけ？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
山手線つっても北端の実質単独駅だぞ
しかも徒歩4分表記だけど実質5分以上かかるやつだし、住友と一緒に便乗価格なら爆死。坪430-450万円が妥当なライン。

[96: 匿名さん]

山手線駅は、山手線のメジャーな他駅にダイレクトに行けるというのが利点。
ステアリは山手線駅を常用できる立地でないのは残念。
まあJRや丸ノ内線の池袋駅に7-8分だったらあの価格では無かったとは思うけど。

個人的には、山手線と丸ノ内線は利便性が極めて高いとは思う。

[97: マンション検討中さん]

>>96 匿名さん
もう庶民には山手線沿線のマンションは高嶺の花

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
田畑「俺を忘れるな」

[99: 販売関係者さん]

>>９７
日暮里田端駒込鶯谷西日暮里徒歩６分から15分なら年収５００ぐらいの庶民でも買える物件もある

[100: マンション検討中さん]

坪400以下とかならんかな？

[101: 匿名さん]

>>１００
それなら俺も全力で買うけど
南大塚って大塚駅周辺じゃ一番高いとこだし 免震タワーで立地高台公園目の前安くなる理由が見当たらん４２０～でも安いと思うレベル

[102: 匿名さん]

よく考えたら４００～ぐらいならありえなくもないそれならすぐ売れると思うけど

[103: 匿名さん]

AかGが良さそう。一種換気なら買いだな

[104: 匿名さん]

G、間取り見ました。

Gタイプのバルコニーは東、南にあって開放的。
2LDKは夫婦2人の間取りかと思ったのですが、LDK横の洋室もあるので子供1人なら住めそうかと思いました。
何より、キッチン横から洗面に行けるのが家事導線を考えてあって使いやすそうです。
洗面も廊下からじゃないのが使い勝手よさそうでした。

[105: 匿名さん]

＞洗面も廊下からじゃない

旗竿レイアウト。LDの畳数を広く見せるトリック。

[106: 匿名さん]

今のマンション、モデルルームの一つが洗面2wayの間取りだったけど、キッチンからと廊下からの経路。ここのレイアウトだと2wayの意味あまりないような。

[107: 匿名さん]

>>105 匿名さん
間取り見た？2wayだよ。すみふみたいなリビングイン洗面で10畳表記のリビングが実質5.5畳みたいな凶悪なことはしていないよ。

[108: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん
スミフ様が連発してることもあり、大塚駅の相場が上がりまくってるので450-480くらいでしょう。

[109: 匿名さん]

タワーの価格はレンジで考えないとね。
400-550といったところかな。平均は400台後半。

[110: マンション掲示板さん]

日本人は本当にタワー好きだね

[111: 匿名さん]

戸数が少ないけど、細長いのかな

[112: 名無しさん]

住友の値段なんか考慮する必要ないよ。あの会社は異常だから。

[113: 匿名さん]

東池袋が坪500なら大塚もそんなに変わらないと思うけどな

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
山手線が最寄りですからね？

[115: 匿名さん]

>>１１４
新築マンション価格が大体同じぐらいだから大塚も過去住友がすでに
板マンション坪４００万で２棟売りきってるし相場的には同じぐらい
タワマンなら板マンより坪５０万ぐらい上がる+南口補正プラ20坪４７０万程度と予想
東池袋のタワマン相場も４７０前後（タワ万の中でも高級設備のプラウドは除く）

[116: マンション検討中さん]

>>112 名無しさん
実際に売買されているということは需要があるんでしょう。ここ数年の山手線北側の値上がり率は半端ない。穴場穴場と言われてましたが、一般のサラリーマンじゃ手が出せない価格になってきとる。

[117: 匿名さん]

>>116
住友不動産は売れたらラッキーで売り出し、売れ行き良ければ後から値段上げるような会社ですから、実需で買っているのかわかりませんが、消費者としては下手な判断かなと思います。

[118: 匿名さん]

今3分北４２０～４６０南3分４５０～５００で売れ残ってるけど一応売れてはいる
住不はもうちょい前徒歩5分で
平均４００ぐらいの物件売り切ってるし
徒歩9分南の物件も大体３７０で20１7年に売り切ってる
徒歩8分も2008年に坪350で売り切ってるこれを見る限り坪４００は板マンでも円滑にさばけるだろうということというか大塚より東池袋高騰しすぎ 公示地価坪200前後の東池袋5丁目4丁目に立ってるマンションが坪450～で取引されてるという駅直結とはいえ、、、
>>１１７
俺が実際に購入検討する場合似たような中古マンションを見て相場を確認（築10年以内）
住みやすいか現地に行ってチェック設備と値段もチェック
似たような額でどんなマンションが買えるのか地域の新築マンションをチェック
その地域のハザードマップや犯罪率を確認
あるなら同じ地域の戸建て価格もチェック
していいなと思ったら買うどこのデベロッパーも割高な物件はあるし割安な物件もある会社名に踊らされずしっかり確認しよう
住友のうまいとこはだいたい築10年以内の中古より1割ほど高くつけるので迷うとこ

[119: 名無しさん]

住友の戦略は割と1番利益を最大限に確保できる戦略ですね。

[120: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
売れたらラッキーで9割売れ残ってたらビジネスにならんでしょう？殿様商売でも利益が出る程度のの買い手がいるから成り立ってるんですよ？