ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん
このスレの1月を見返したら確かに3LDKは天カセとの記載がある。
おそらくMRで確認したのでしょう。
同時期のマンマニ記事では天カセなしとも読み取れる。
騒いでた人はマンマニ記事だけみて自分で確認しなかったのでしょう。

[2076: 匿名さん]

天カセは急遽設計変更ですよ。
来場者限定サイトの図面集見てください。
天カセ表現されてないですよね。

設計変更したけど図面の更新出来ていない様ですので。

[2077: 匿名さん]

>>2076 匿名さん
図面見ると確かにそうなってますね
ただ1月のMRオープン時には3LDK天カセは決まっていたようなので
マンマニなりここで騒がれたから急遽変更したわけではないと思います

[2078: 匿名さん]

天カセある部屋の天井高どれくらいになるのですか？
リビングは基本2600mmのようですけど図面は壁掛け前提のようですね

[2079: マンション検討中さん]

共用施設でゲストルームと展望施設ってありますか？HPでその辺書いてなかったのでわかる方教えてください。

[2080: 匿名さん]

>>2079 マンション検討中さん

無いですよ。共用施設は2Fのラウンジとトイレのみです。

[2081: マンション検討中さん]

>>2080 匿名さん

ありがとうございます。2階のみなんですね。
管理費安いので文句はいえないですが、タワマンなので景色楽しむには高層階楽しむしかないんですかね。
ちなみに屋上上がれたりします？

[2082: 匿名さん]

>>2077 匿名さん
うーん？初期MR組が行ったけどないから、突っ込んだら検討しますって話だったと思うけどなぁ。
まぁどっちにしても後付けだから、無理矢理感ある設計になってるけどね。そんな無理矢理天カセよりLow-e付けるならサッシ高をまともにしろよっ思うけど。

[2083: マンション検討中さん]

>>2082 匿名さん

私もそのように記憶しております。ゴネたら仕様上がるんだ！と思ってlow-eも営業さんに頼んでみたんですけど、それは通りませんで撤退しましたが。

[2084: 匿名さん]

>>2083 マンション検討中さん
そうですよね。過去ログ漁った割には見てないんですかね？マンマニさんに酷評されたから彼を貶したいのか先入観があるのか分かりませんが。

彼も最近価格とスペックが合ってないマンションには厳しいですからね。東急芝浦とかもでしたが。
自分もこのスペックと相場ならまだ10％は高いと思って、営業には保留出してます。この価格なら先発野村東池袋以上の仕様じゃないと納得感ないです。

[2085: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ずっと張り付いて10%高いって連呼してない？
もう単価高い住戸はあらかた捌けちゃったよ。

まぁ切り替えていこう。仕様重視なら野村の新築がいいよ。プラウド芝浦はステアリよりは劣るけどルフォンよりは良いよ。大部分を占める下がり天井と間取りと駅距離は我慢してね。あと目黒にタワマンも控えてるけど坪700超予定してるみたい。予算合うなら良いんじゃない？

[2086: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ちなみにどの部屋を検討・保留してるの？
初期から見てるなら条件良い部屋ほぼ売れたんじゃないかと思うけど、
どの部屋検討しているのかが気になる

[2087: 買い替え検討中さん]

>>2084 匿名さん
納得できなければ買わない、という選択肢が一番ですね。
切り替えて（路線が合うなら）北参道か新しい方の小石川あたりはどうでしょう。
自分は完売した物件を比較対象にできなかったので、時期の合う新築ならこの価格と仕様で許容範囲でした。

[2088: マンション検討中さん]

共用施設がほとんどないから管理費は安い。ステアリは、共用施設がある分管理費が高い。どっちとるか。

[2089: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
初期は15-20％、現状で10％高いと思ってるので、残念ながら人違いか的外れです。他の人がその価格で掴むかどうかは別に自分には関係ないので、捌けるならそれまでです。
若葉営業さんは1期で7割捌けるとか吠えてた割に切り替え早いですね。

[2090: 匿名さん]

>>2087 買い替え検討中さん
仰る通りですね。買い替え組なので待つ選択肢が取れますし、ここも含めて広く検討してます。
それが故に、ここが他と比較してどうか？ってのは俯瞰的に見てますし、ずっと初期からわーわー無用に騒いでる若葉マーク戯言も気になりません。
三井の小石川2丁目はやはり気になりますねー。

[2091: 匿名さん]

>>2086 匿名さん
低層過ぎなければ特にどのプランが、ではなく価格とのバランスで考えています、
南向き、南東向きだから即買いだ！とは、ここに関しては個人的に思いませんでした。どう考えても割高すぎます。

[2092: 匿名さん]

>>2091 匿名さん

はいはい。南東向きのGはほぼ完売しましたよ。
それが市場評価。粘着するやめて他へどうぞ。

[2093: 匿名さん]

>>2091 匿名さん
最近の販売状況みると順調で値下げはないみたいだし、他に切り替えれば？
初期から見てるなら普通は1期で買う買わないの判断できると思うけど、
いろんな物件見すぎて判断できなくなっちゃったパターン？

[2094: 匿名さん]

>>2093 匿名さん
ご心配いただきありがとうございます。
1期1次をスルーした相当な理由があるので、特段ここじゃなきゃダメな理由もないですから、所謂判断できなくなったみたいな浅薄な思考状況ではないです。値下がりしないなら、それはそれで結構で買わないだけです。一次取得層でもないし。

[2095: 匿名さん]

>>2092 匿名さん
ほぼ完売おめでとうございます。ただ、ほぼ完売したから相場通りの価格がどうかは現状直結してないですよ。営業のなのに市況理解もしてないんですか？
あと他の人への返信にまで食い付いてこなくていいですよ。

[2096: 匿名さん]

グチグチ煩いね。頭でっかちになっちゃって動けなくなるパターンね。資産性重視なら皆が押してる勝どきにでも行ってくださいな。バイバイ。

[2097: 匿名さん]

>>2095 匿名さん
というか匿名掲示板でなぜ営業と断定できるの？
販売前ならまだしも販売が進んで契約者も多数いるのでどちらかというと契約者の方の可能性が高いと思いますが。
一方的な思い込みはよくないですよ。

[2098: 匿名さん]

>>2097 匿名さん
初期から見てるからこそ分かりますが、若葉マーク付けている方は繰り返し繰り返し同じことを語っており、かつ営業と指摘されても何ら反論せず論点ずらしに終始しています。今現在も上記のように全くその性質が変わっていないです。
詳しく知りたかったら1期販売前後の過去ログ漁ってみてください。明らかに内部しか知り得ない情報も垂れ流しますから。

むしろ契約者だった方がタチ悪いですよ。所構わず暴言を吐いて、大塚の範囲を貶めてますからね。

[2099: 匿名さん]

>>2096 匿名さん
一つ言及しておくと、自分は価格とのバランスとしか言っておらず、資産性云々については一切触れていません。
にもかかわらず、資産性が高い他物件を薦めるということは、ここの資産性が著しく劣後していることを暗喩していることになりますね。契約者を冒涜する発言ですから謝罪した方が良いですよ。

[2100: 匿名さん]

連投ネガちゃんは10%相場より高いと思ってるんだろ？さっさと他へどうぞ。契約者皆君の事嫌いだと思うよ。ねちねちキモいし。

[2101: 匿名さん]

>>2098 匿名さん
営業に言いたいことがあるなら直接モデルルームでどうぞ
もはや検討すらしてないみたいだし保留する必要もないでしょ

[2102: 匿名さん]

ここ相場より10パー高いんですか？今ここの物件検討してるんだけど、管理費の安さは魅力。当初港区を検討してたけど、価格が高い。マンマニさんの10年後の資産価値を見たけど、港区物件はかなり維持できるみまいだけど、ここはどん感じだろ。

[2103: 契約しました]

>>2102 匿名さん
残念ながら維持率で言えば港区に軍配が上がると思います。
開発の余地が大きい港区はRVという観点では圧倒的に優位性があります。
（アトラス白金高輪は見たかったのですが、時期が合わず…。）

私は大塚/東池袋に15年住んでいて、価格もマンマニ予測ほどは落ちないと踏んでいますが、
それでも当物件はリセールで載せる余地はほぼないと思います。
（よほど大きな市況の変化があれば別ですが。）

私は港区も検討してこちらの契約に至りましたが、時期と間取りが自分に合っていたからです。
あと、生活利便性を考えると、私には当物件の方が合っていました。

相場より10％～は書き込みが多くみられますが、『相場』自体変動するので高い低いを論じるのは適切かどうか疑問はあります。
マンマニさん訪問（2021.1.21）時点の中古相場はhttps://manmani.net/?p=35467に記載の通りで、
そこからすると新築が割高、と判断する方もいるのでしょうね。

[2104: マンション掲示板さん]

>>2103 契約しましたさん

なるほどわかりやすい回答ありがとうございます。
私も職場が池袋なので、駅近で職場に近いという事でのメリットは大きいです。
港区物件は、芝浦の物件や高輪あたりを検討してましたが、いかんせんここより高いのと職場からやや遠いので悩んでます。資産性で言えば港区物件なのは間違いないとは思いますが、駅近や管理費の安さは魅力ですよね。

[2105: 契約しました]

>>2104 マンション掲示板さん
職場が池袋だと芝浦からのアクセスが悪いですよね。山の手線も三田線も縦に動く路線だし…
お買い得エリアでいえば湾岸（有楽町線）ですが、職場までのドアドアの時間で言えば大塚はとても魅力的ですよね。
当物件は周辺よりお高めなのは間違いないのですが、ある程度住めば残債割れがないのも間違いないと思っています。
あと数年の間はここより魅力的な物件も計画されてない（C地区や西口は時期的に遠すぎる）のも決め手になりました。

2104さんがお探しの広さや条件はわかりませんが、大塚/東池袋も中古物件もいくつか出ているので中古を含めて探してみても面白いと思います。
見てるうちに「譲れない点」「妥協できる点」が見つかると思います。良い住み替えを！

※数年前（～2015年までの新築で、このころ買っていれば大体値上がりしている）と状況が変わり、今は新築価格が上がっていてリセールでの利益を出しづらくなっています。
私は住宅ローンを変動（0.395％～0.475％）で限界まで借りて、余剰資金をファンドに放り込む（4％～6％で運用を見込む）方にシフトしようと思っています。

[2106: 匿名さん]

高い安いの議論は漠然と10％高いとかじゃなくて具体的に事例示してもらうと理解が進むと思う。
ただの煽りなら他でやってほしいが、近隣築浅で今出てる中古だとこんなところかな。
広めの部屋はなくタワマンじゃないのでここと比較するのもどうかと思うが
上はさくっと売れそうな気がするがどうだろうか。

ルフォン南大塚ザ・レジデンス
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X5015/
ルフォンリブレ大塚アリーナ
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X4014/

[2107: 匿名さん]

>>2104 匿名さん
下はこの物件とほぼ同価格ですね。この新築に比べて何か優位性があってのこの値付けなのか、気になりますね。

[2108: 検討中]

ここの２基あるエレベーター何人乗りのものか何方かご存じですか?

[2109: 買い替え検討中さん]

>>2108 検討中さん
（非常用17人乗り105m/min、常用13人乗り105m/min）の記載がありました。

[2110: 検討中]

>>2109 買い替え検討中さん
情報ありがとうございました。
結構大きめのエレベーターなんですね。
これなら朝のEVラッシュ渋滞無さそうですね。

[2111: ３物件検討中]

ここは北、東、南のいずれか向きのベランダから眺望抜ける部屋はもう無くなっちゃいましたか?

[2112: 周辺住人]

>>2111 ３物件検討中さん
先週MR行ったときには南東角1部屋・北東角いくつかの他、まだ上層に空きがありましたよ。
南向きの中住戸もまだ販売されていない部屋がありました。
他に検討されているのであれば尚更、一度MR行ってみてはいかがでしょう。ドローン写真で抜けも確認できますし。

[2113: 周辺住人]

>>2107 匿名さん
買い替え検討してるときに見ましたが、眺望に抜けなし。他よりも築浅程度がメリットでした。
一昨年あたりに同じ売主が3980万で出していて一度売るのを止め、最近の値上がりを見て再度チャレンジプライスで出したようです。
結局新築の上がり方に引っ張られて中古も上がる（かつ、成約するまで相場の参考にならない）ので、相対的に価格を判断するよりは自分の価値基準との比較をしたほうがいいかもしれませんね。


昨年40㎡1LDKで私を驚愕させる価格の5280万で売出し、結局4980万で成約した「ザ・グローベル南大塚」10Fですが、前回よりも低い階層で5280万でまた売り出しがありました…
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96378823/

ここまで周りがアゲアゲで売り出してくると、新築が逆に安く見えてくるマジック。

[2114: ３物件検討中]

>>2112 周辺住人さん
近いうちにMRうかがってみます。
二人暮らし故、３Ｌまでは望んでませんが、2Ｌ以上はほしいとこです。

[2115: 匿名]

>>2113 周辺住人さん
なるほどチャレンジプライスですか笑
それにしても設備面でも新築以上の価値とは思えないのに新築以上の値付けというのは理解に苦しみます。
売り急いでないからですかね。
池袋周辺に良質な中古の供給が少ないからなのか、ここ最近の価格の高騰ぶりと、それが大塚にも波及していることに驚かされました。
貴重な情報ありがとうございます。

[2116: マンコミュファンさん]

バトル投稿続いているけど、
ここは売れてるのかな？

[2117: マンション検討中さん]

7割くらいは売れてるみたいですよ

[2118: マンコミュファンさん]

>>2117 マンション検討中さん
70%も売れてるの？

[2119: マンション検討中さん]

>>2118 マンコミュファンさん

発売前から要望書7割埋まってるから、今のところ完売寸前じゃない、笑

[2120: マンション検討中さん]

今日mr行きましたが、中住戸も結構売れてきてる印象でした
制約ベースで7割は行ってそうでしたよ

[2121: 匿名さん]

有明や大井町、武蔵小山のスミフ買うより賢いと思っている

[2122: 検討中]

7割進捗だと、いよいよカウントダウンの様相ですね。
この調子だと８月～９月頃迄にはめでたく完売御礼出そうな感じでしょうかね?
湾岸エリアの物件そのものは決して悪くないとは思いますが、生活、通勤拠点とするなら圧倒的に山手線内側徒歩4分の魅力に軍配が上がるのかもしれませんね。

[2123: マンション検討中さん]

ここを検討する人は高台、地盤を気にする人が多いと思っていたので、湾岸エリアと比較はちょっと違うかなと個人的には思っていたのですが、アクセスと価格だけで検討する人もそれなりにいるのかもしれないですね。

チャレンジングな間取りと眺望の部屋を除いて、夏が終わる頃には9割ほど完売というのもありえるかもしれないですね。

[2124: マンション検討中さん]

MRで第1期契約者の声、みたいな冊子を見ましたけど、結構色々なところから購入してました。
地盤、安全性、利便性を選択の理由にしてる方が多かったですね。