ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

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【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[2055: 検討者さん]

>>2054 名無しさん
資源ゴミと同様に各階「一般ゴミ」置場の設定も急遽後付けにならないかなぁ。

[2056: 匿名さん]

>>2054 名無しさん
マンマニ関係なしにもともと3Lは天カセだったみたいですよ
パンフレットには記載されてたし
マンマニの記事は1月21日だけど、このスレでも1月18日には天カセありの情報提供ありましたよ
マンマニの確認不足じゃないですかね
>>316

[2057: マンション検討中さん]

>>2053 周辺住人2017さん
順調なんですね？

[2058: 職人さん]

てんかせがよかったなぁ

[2059: 周辺住人2017]

現居天カセだけど、そんなに良いかなぁ。
天カセの掃除やメンテ、手間がかかるので普通のでが好みです。

[2060: 周辺住人2017]

>>2055 検討者さん
各階ゴミ捨てできたら最高ですよね！
管理費あげてもいいから実現してほしいけど、
管理費上がるの嫌な方もいるだろうし…悩ましいですよね。

[2061: 周辺住人2017]

>>2057 マンション検討中さん
順調かどうかは、それぞれの判断だと思います。
お買い得物件なら一年前完売もあるのでネガる人はいるでしょうが、実需中心なら悪くないペースだと思います。

[2062: 検討者さん]

>>2060 周辺住人2017さん
管理費に跳ね返ることは想定してましたが、実際どのくらいアップするもんなんですかね?
どなたか詳しい方にコメントもらいたいですね。
それかそもそも構造上、スペース的に各階置場は一般ゴミまで受けられるキャパがないのかもしれないですね。

[2063: 住民板ユーザーさん8]

>>2062 検討者さん
これは私も賛成ですね、
管理組合で決めればきので、２／３の賛成で変更できるような気がしますね

[2064: 検討者さん]

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
各階ゴミ出しOKに変更することが、多少の管理費UPしたとしても、その改善効果が結果的に将来的のマンション自体の資産付加価値の向上に繋がってくれれば結果オーライとも思えるのですが、それって間違った考え方でしょうか?

[2065: 名無しさん]

>>2064 検討者さん
間違っていないと思います！

[2066: 名無しさん]

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
共用部分について、
改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの、
であれば過半数の賛成ですね

[2067: 検討者さん]

>>2066 名無しさん
当方素人で分かりませんが、その額が数千円なのか、はたまた数万単位でアップするものなのか詳しい方の見解お伺い頂けると有難いです。

ルフォンと、今検討中の別物件と検討してるんですが、あちらは各階ゴミ置場標準は良しとして、それ以外に自身は不要な共用施設があるせいで管理費がネックでここと悩んでます。
今は、ルフォン検討中ですがゴミ置場条件改善で、入居後に優しめ設定の管理費があっちと変わらない額(又はそれ以上の額)になるなら再度、検討かな。

[2068: 名無しさん]

>>2067 検討者さん

管理費だけで考えれば、だいたいゴミ出しの用務員さんの半日分の人件費ですから、一戸当たりで月額数百円の増額でしょうね、それを高いとみるか安いとみるか。。。
今の二名体制の用務員さんで賄えれば、増額なしでいけるかもですね。
設備的にはゴミ置場に換気空調があるか、ですね
匂いの関係でゴミ置場まで二重ドアだと理想的ですが、ルフォンはそうなっていません。ただゴミ置場に空調があれば匂いが共用部に漏れることはないと思います。
あとは蓋と車輪つきの大きめのゴミ箱を各階に買えば運用可能でしょうね

[2069: 匿名さん]

管理規約によるとリサイクルステーションからゴミ置き場への搬出は週３
スペース的にそれほど広くないですが7世帯分なので何とかなりますかね？

[2070: 名無しさん]

>>2068 名無しさん
少なくとも現状ペットボトル等は捨てれるので、車輪付きゴミ箱は想定しているかも、ですね。そうなら、サイズ大きくすれば解決かも。

[2071: 通りがかりさん]

>>2068 名無しさん

リサイクルステーションの場所は外廊下なのでそのままでは空調は難しいですね。、臭い問題もありますが、カラスや虫が飛んでくる可能性もありますので、外廊下を内廊下に改造して空調付ければなんとかなりますかね。

[2072: マンション検討中さん]

各階ゴミ置きの件
Gの部屋を購入契約済みですが、現状は反対ですね。
各階ゴミ置き欲しかったんですが、構造見るとわかると思いますけど、Gの部屋に近いし、外だし、ゴミ空きができるのなら、買うのやめたいです。

[2073: マンション検討中さん]

というか、ちゃんと仕様みてます？皆さん。
現実的に不可能だと思いますよ？

[2074: 匿名さん]

>>2056 匿名さん
訪問昨日記事化だったっけ？
当初のここでの記載も天カセすらないのかよコメントで溢れてた気がするけど。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん
このスレの1月を見返したら確かに3LDKは天カセとの記載がある。
おそらくMRで確認したのでしょう。
同時期のマンマニ記事では天カセなしとも読み取れる。
騒いでた人はマンマニ記事だけみて自分で確認しなかったのでしょう。

[2076: 匿名さん]

天カセは急遽設計変更ですよ。
来場者限定サイトの図面集見てください。
天カセ表現されてないですよね。

設計変更したけど図面の更新出来ていない様ですので。

[2077: 匿名さん]

>>2076 匿名さん
図面見ると確かにそうなってますね
ただ1月のMRオープン時には3LDK天カセは決まっていたようなので
マンマニなりここで騒がれたから急遽変更したわけではないと思います

[2078: 匿名さん]

天カセある部屋の天井高どれくらいになるのですか？
リビングは基本2600mmのようですけど図面は壁掛け前提のようですね

[2079: マンション検討中さん]

共用施設でゲストルームと展望施設ってありますか？HPでその辺書いてなかったのでわかる方教えてください。

[2080: 匿名さん]

>>2079 マンション検討中さん

無いですよ。共用施設は2Fのラウンジとトイレのみです。

[2081: マンション検討中さん]

>>2080 匿名さん

ありがとうございます。2階のみなんですね。
管理費安いので文句はいえないですが、タワマンなので景色楽しむには高層階楽しむしかないんですかね。
ちなみに屋上上がれたりします？

[2082: 匿名さん]

>>2077 匿名さん
うーん？初期MR組が行ったけどないから、突っ込んだら検討しますって話だったと思うけどなぁ。
まぁどっちにしても後付けだから、無理矢理感ある設計になってるけどね。そんな無理矢理天カセよりLow-e付けるならサッシ高をまともにしろよっ思うけど。

[2083: マンション検討中さん]

>>2082 匿名さん

私もそのように記憶しております。ゴネたら仕様上がるんだ！と思ってlow-eも営業さんに頼んでみたんですけど、それは通りませんで撤退しましたが。

[2084: 匿名さん]

>>2083 マンション検討中さん
そうですよね。過去ログ漁った割には見てないんですかね？マンマニさんに酷評されたから彼を貶したいのか先入観があるのか分かりませんが。

彼も最近価格とスペックが合ってないマンションには厳しいですからね。東急芝浦とかもでしたが。
自分もこのスペックと相場ならまだ10％は高いと思って、営業には保留出してます。この価格なら先発野村東池袋以上の仕様じゃないと納得感ないです。

[2085: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ずっと張り付いて10%高いって連呼してない？
もう単価高い住戸はあらかた捌けちゃったよ。

まぁ切り替えていこう。仕様重視なら野村の新築がいいよ。プラウド芝浦はステアリよりは劣るけどルフォンよりは良いよ。大部分を占める下がり天井と間取りと駅距離は我慢してね。あと目黒にタワマンも控えてるけど坪700超予定してるみたい。予算合うなら良いんじゃない？

[2086: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ちなみにどの部屋を検討・保留してるの？
初期から見てるなら条件良い部屋ほぼ売れたんじゃないかと思うけど、
どの部屋検討しているのかが気になる

[2087: 買い替え検討中さん]

>>2084 匿名さん
納得できなければ買わない、という選択肢が一番ですね。
切り替えて（路線が合うなら）北参道か新しい方の小石川あたりはどうでしょう。
自分は完売した物件を比較対象にできなかったので、時期の合う新築ならこの価格と仕様で許容範囲でした。

[2088: マンション検討中さん]

共用施設がほとんどないから管理費は安い。ステアリは、共用施設がある分管理費が高い。どっちとるか。

[2089: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
初期は15-20％、現状で10％高いと思ってるので、残念ながら人違いか的外れです。他の人がその価格で掴むかどうかは別に自分には関係ないので、捌けるならそれまでです。
若葉営業さんは1期で7割捌けるとか吠えてた割に切り替え早いですね。

[2090: 匿名さん]

>>2087 買い替え検討中さん
仰る通りですね。買い替え組なので待つ選択肢が取れますし、ここも含めて広く検討してます。
それが故に、ここが他と比較してどうか？ってのは俯瞰的に見てますし、ずっと初期からわーわー無用に騒いでる若葉マーク戯言も気になりません。
三井の小石川2丁目はやはり気になりますねー。

[2091: 匿名さん]

>>2086 匿名さん
低層過ぎなければ特にどのプランが、ではなく価格とのバランスで考えています、
南向き、南東向きだから即買いだ！とは、ここに関しては個人的に思いませんでした。どう考えても割高すぎます。

[2092: 匿名さん]

>>2091 匿名さん

はいはい。南東向きのGはほぼ完売しましたよ。
それが市場評価。粘着するやめて他へどうぞ。

[2093: 匿名さん]

>>2091 匿名さん
最近の販売状況みると順調で値下げはないみたいだし、他に切り替えれば？
初期から見てるなら普通は1期で買う買わないの判断できると思うけど、
いろんな物件見すぎて判断できなくなっちゃったパターン？

[2094: 匿名さん]

>>2093 匿名さん
ご心配いただきありがとうございます。
1期1次をスルーした相当な理由があるので、特段ここじゃなきゃダメな理由もないですから、所謂判断できなくなったみたいな浅薄な思考状況ではないです。値下がりしないなら、それはそれで結構で買わないだけです。一次取得層でもないし。

[2095: 匿名さん]

>>2092 匿名さん
ほぼ完売おめでとうございます。ただ、ほぼ完売したから相場通りの価格がどうかは現状直結してないですよ。営業のなのに市況理解もしてないんですか？
あと他の人への返信にまで食い付いてこなくていいですよ。

[2096: 匿名さん]

グチグチ煩いね。頭でっかちになっちゃって動けなくなるパターンね。資産性重視なら皆が押してる勝どきにでも行ってくださいな。バイバイ。

[2097: 匿名さん]

>>2095 匿名さん
というか匿名掲示板でなぜ営業と断定できるの？
販売前ならまだしも販売が進んで契約者も多数いるのでどちらかというと契約者の方の可能性が高いと思いますが。
一方的な思い込みはよくないですよ。

[2098: 匿名さん]

>>2097 匿名さん
初期から見てるからこそ分かりますが、若葉マーク付けている方は繰り返し繰り返し同じことを語っており、かつ営業と指摘されても何ら反論せず論点ずらしに終始しています。今現在も上記のように全くその性質が変わっていないです。
詳しく知りたかったら1期販売前後の過去ログ漁ってみてください。明らかに内部しか知り得ない情報も垂れ流しますから。

むしろ契約者だった方がタチ悪いですよ。所構わず暴言を吐いて、大塚の範囲を貶めてますからね。

[2099: 匿名さん]

>>2096 匿名さん
一つ言及しておくと、自分は価格とのバランスとしか言っておらず、資産性云々については一切触れていません。
にもかかわらず、資産性が高い他物件を薦めるということは、ここの資産性が著しく劣後していることを暗喩していることになりますね。契約者を冒涜する発言ですから謝罪した方が良いですよ。

[2100: 匿名さん]

連投ネガちゃんは10%相場より高いと思ってるんだろ？さっさと他へどうぞ。契約者皆君の事嫌いだと思うよ。ねちねちキモいし。

[2101: 匿名さん]

>>2098 匿名さん
営業に言いたいことがあるなら直接モデルルームでどうぞ
もはや検討すらしてないみたいだし保留する必要もないでしょ

[2102: 匿名さん]

ここ相場より10パー高いんですか？今ここの物件検討してるんだけど、管理費の安さは魅力。当初港区を検討してたけど、価格が高い。マンマニさんの10年後の資産価値を見たけど、港区物件はかなり維持できるみまいだけど、ここはどん感じだろ。

[2103: 契約しました]

>>2102 匿名さん
残念ながら維持率で言えば港区に軍配が上がると思います。
開発の余地が大きい港区はRVという観点では圧倒的に優位性があります。
（アトラス白金高輪は見たかったのですが、時期が合わず…。）

私は大塚/東池袋に15年住んでいて、価格もマンマニ予測ほどは落ちないと踏んでいますが、
それでも当物件はリセールで載せる余地はほぼないと思います。
（よほど大きな市況の変化があれば別ですが。）

私は港区も検討してこちらの契約に至りましたが、時期と間取りが自分に合っていたからです。
あと、生活利便性を考えると、私には当物件の方が合っていました。

相場より10％～は書き込みが多くみられますが、『相場』自体変動するので高い低いを論じるのは適切かどうか疑問はあります。
マンマニさん訪問（2021.1.21）時点の中古相場はhttps://manmani.net/?p=35467に記載の通りで、
そこからすると新築が割高、と判断する方もいるのでしょうね。

[2104: マンション掲示板さん]

>>2103 契約しましたさん

なるほどわかりやすい回答ありがとうございます。
私も職場が池袋なので、駅近で職場に近いという事でのメリットは大きいです。
港区物件は、芝浦の物件や高輪あたりを検討してましたが、いかんせんここより高いのと職場からやや遠いので悩んでます。資産性で言えば港区物件なのは間違いないとは思いますが、駅近や管理費の安さは魅力ですよね。