ルフォン ザ・タワー大塚ってどうですか？

[坪単価比較中さん]

公式URL：https://www.lefond.jp/otsuka-tower/
売主： 株式会社サンケイビル
施工会社： 三井住友建設株式会社　東京建築支店
管理会社： 株式会社サンケイビルマネジメント

所在地 東京都豊島区南大塚三丁目28-3外（地番）
交通 　　JR山手線「大塚」駅徒歩4分
　　　　 東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩9分
　　　　 東京さくらトラム（都電荒川線）「大塚駅前」駅徒歩4分
総戸数 146戸（事業協力者住戸6戸含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上23階建(免震構造)
管理会社 株式会社サンケイビルマネジメント
設計・監理　 三井住友建設株式会社
施工 　　　　三井住友建設株式会社
完成時期 　　2022年5月下旬予定
お引渡し時期 2022年6月下旬予定
売主　　　　 株式会社サンケイビル
販売提携（代理）東急リバブル株式会社

[スムログ 関連記事]
販売前のおすすめ新築マンション5選＋販売中のおすすめ新築マンション5選【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/36033/

【物件概要を追記しました。2020.9.23　管理担当】

[2035: 検討者さん]

価格公表待ちのすみふの大塚物件と、ここと検討してますが、駅から遠くても坪400前半なら手が出そうなんですが、すみふも公表前予想で50～60㎡クラスで既に坪500超もありとの噂もあり悩んでます。
このペースならここの完売時期はいつ頃になりそうかなぁ?
営業の方も大事に売ってる物件ですからわからないとのことで...

[2036: 通りがかりさん]

意図してか意図せずかはわかりませんが、2ヶ月で80戸は悪意を感じます。1月中旬からモデルルームオープン、2月末に第一期要望書締め切り、3月下旬に第一期販売です。第一期販売開始から第二期終了で計算するとぎりぎり80戸行くという主張かもしれませんが、今後もそのペースで販売が進むか、考えてみることを強くおすすめします。
階数、間取りにどの程度こだわりがあるか、だめだった場合に別物件を取りに行く覚悟、払える総額で判断してはいかがでしょうか。

[2037: 匿名さん]

何だか定期的に騙されるな！ここ買ったらダメだ！みたいなネガさんが現れますね。近隣すみふはここより高値だけど全く話題にならないのにね。

[2038: 匿名さん]

>>2036 通りがかりさん
先着順でもかなり売ってるみたいなので販売数は把握しづらいが、
たまに検討者さんが書き込んでくれるMRの花の数を参考にすると以下なのかなと
・1期3末迄 50～56　　消化率約4割
・2期5末迄　80～89　　消化率約6割
比較的売れてるなという印象だけどね

[2039: 匿名さん]

>>2037 匿名さん
そんなもんすみふだからに決まってんじゃん
高値が当たり前で金持ちか情弱しか見向きしないから警鐘を鳴らす必要がない
1次で7割売れると吹聴して買い煽ってたけど、現実はこんなもんだよ

[2040: 匿名さん]

>>2039 匿名さん
誰だか知りませんが別に警鐘を鳴らさないで結構です

[2041: 検討者さん]

>>2039 匿名さん

なるほど。
いろんな方のコメント聞いてると、私のような凡人サラリーマンはすみふユーザー層として相応しくなさそうだから、価格公表待つまでもなく駅遠、高値のすみふやめてこちらの物件で検討する事にします。

[2042: 周辺住民2017]

>>2035 検討者さん
完売時期についてはみんな言っていることが違うから迷いますよね。
「自分の希望の間取りが残りいくつか」を見るのがいいのではないでしょうか。
ちなみに、ルフォンの2LDK・Aタイプ（54.91㎡）の8Fが7320万（坪440）でした。
Aタイプは8F/9F/13Fがまだ残りあり。
私の候補に無かったので眺望や抜け感は確認していませんが。


すみふはお金に余裕があるので高値を付けてずっと販売するスタイルです。
（実際に決算数字を見ると経常利益も前年超え続けているので、企業としては正解？）
「駅から遠い」という表現から推測すると『シティハウス池袋』だと思うのですが、
アドレスに『池袋』を使える住所なので駅から遠くても値段を下げる要素にはならず、皆さんが書かれているように坪500が見えてくると思います。
※階層でも差が出てくるでしょうし、あくまで個人の意見です！
迷われているのであれば、先に南大塚レジデンスなどの仕様を先に内覧してルフォンと比較しておくのが良いのではないでしょうか。
HP見ている限り、仕様にそこまでの差は出ないはずです。（サッシや天高は図面がないので何とも言えません）

勝手にパターンを考えると
①Aタイプの8F/9F検討を早めにする
②2F/3F待ち→その間に出るシティハウス情報と比較する、合わなければどちらも撤退
③中古で程度の良いものを探す
ルフォンに惹かれるものがあれば①ですが、エリアでこだわりがあるなら②、
そもそも価格で見る・広域で見るのであれば③という選択肢もありだと思います。
今は新築も中古も高いですよね。

2F/3Fは抜け感がない分お得な値段になると思いますが、最後まで値段が見えない＋抽選になりそうな雰囲気です。
2F/3Fの販売時期は聞いていないので、次回MRに行ったときに聞けたら聞きます。

[2043: 検討者さん]

>>2042 周辺住民2017さん
業界の方の呟きのようなコメント目立つなか、
迷える不動産素人に対し、丁寧に寄り添ったアドバイスに心から感謝いたします。
お察しの通りです。
ハウスは通勤、買い物ともに不便そうですね。
レジデンスは駅近だけど高額な割に、中階層以下は眺望無いし、大通り沿いで窓明けると向かいのビルから道路の車音跳ねかえりでストレスたまりそうだし、もうひとつの物件はハザードマップの色付きエリア内で何となく気が進まず。
すみふの21年度財務状況報告も売上高の前年同期-5.5%にもかかわらず、短期決算第一四半期の経常利益840億の計上のようです。
すみふ大塚新築3物件、ルフォンどれも価格帯相場にほぼ温度差無く、環境や立地、生活動線をトータルで勘案するとやっぱり私にはルフォンがあってるような気がします。
私にとっては一生の大きな買い物故、販売会社の戦略に乗せられる様なことがないように、自身の判断で気に入った物件をしっかり目で見て確認して決めることにします。
近いうちにルフォンMR行ってきます。
大変参考になりました。

[2044: 匿名さん]

スミフはメインのオフィス賃貸が順調で中計通りに進めたいから
下手に売れても困るので安く売ることはまずないよ
竣工済みマンションでも決算の都合で入居時期を後ろにずらされるし
現場の営業は売りたいみたいだけどね

[2045: ご近所さん]

たしかに中古相場との乖離が大きい。
駅のイメージよくない。
けど、他の人が書いてたけど
↓↓
・山手線内側
・公園隣接
・高台
・周囲に高速道路、河川、4車線以上の幹線道路がない
この立地条件には価値がある。
大塚界隈を散歩すれば肌で感じるものがあるでしょ。
完成が近づくにつれ存在感が増しこの板も肯定派の書き込みが増えるよ。
中古で横並びになったらすみふとどっちが欲しいと思うかね？
この先、相場が上がり続けるとは思わないけど大塚ではここが一番下がりづらい条件を兼ね備えているのは間違いない。

[2046: 匿名さん]

>>2042 周辺住民2017さん

Aタイプもうそんな売れたんですか？
一ヶ月くらい前は高層かなり残ってましたが。

[2047: 匿名さん]

有明買うより便利でお得だから
賢いよ

[2048: 周辺住人2017]

>>2046 匿名さん
検討者さんの書かれた400前半、という予算感に合わせた話なので…
おっしゃる通り15Fより上は、先週は5室ありました。今は知らんけど。

[2049: 検討者さん]

>>2048 周辺住人2017さん

>>2048 周辺住人2017さん
完成段階で眺望確保が固い条件いい5室が無くなるのは、もはや時間の問題ですね。
最終的に大塚すみふ3物件とここの低層や向き理由でそれぞれ残った部屋も、リセール観点はじめ、トータル条件でここに購入検討者が集まるような気がします。

[2050: 匿名さん]

>>2040 匿名さん
警鐘を鳴らすの意味を履き違えてると思うけど、慎重に検討するってことだよ？
取ってつけたようなミクロ視点の理由で、これだけ高い買い物が出来るのか、盲目的にこよ市況下で安易な決断をして良いのか当然に考えるべきだけどね。
まぁあなたは楽観的に物事を考えられるのであれば、それで良いのでは？結果は後から分かるし。

[2051: 買い替え検討中さん]

お二方にまったく関係ない通りすがりが口を出すのものなんですが、

2050さんが『慎重に検討する』という誤用をしていることで、なんか雰囲気が変になっています。
「警鐘を鳴らす」は一般的に『識者が世に警告を発する』意味で使用されます。

2037>なんでルフォンのネガは定期的におこるのに、すみふのネガは無いの？
2039>すみふは高いので金持ちか情弱しか興味を持たないから
2040＞（ルフォン検討者に対して）警鐘を鳴らす必要はありません
なので、文章は通ってますよ。

2050さんの「取って付けたミクロ的な視点」が何を指しているかの方が個人的に気になります。
2037さんは別に何かを意見を書き込んでいるようには見えません。
最近の書き込みは皆さん「高いけど、他も高いから検討しよう」ないしは「短期の住み替えでなく長い目で考えよう」という考え方のようなので、楽観的には見てないように読めます。

みんなお財布事情も検討基準も違うのだから、もう少し相手の考えを慮ったらどうでしょうか。

[2052: 匿名さん]

テンカセがC、E、プレミアム住戸だけつくのは何故でしょうか。仕様的につけれないのでしょうか。

[2053: 周辺住人2017]

部屋決めてオプションも決めてきました。

MRの花の数は91に増えていました。
販売開始当初の動きは悪かったけど、私と一緒で他を比較検討して戻った方が多いのかな。

Gは残り一部屋、それに伴い中住戸2LDKも動きがでてきた印象です。
グロスの高いプレミアムとEがそれぞれ残り一部屋になっているのはいい傾向に思います。
頑張って早く完売させてほしい。

[2054: 名無しさん]

>>2052 匿名さん

>>2052 匿名さん
3Lの天カセは元々予定無かったんですよ。
マンマニのネガキャン喰らった後に急遽後づけした感じですね。
でもいま振り替えるとあれで抽選回避にもなったろうし3Lは天カセも付いたし。マンマニ神に感謝する案件なのかも？

[2055: 検討者さん]

>>2054 名無しさん
資源ゴミと同様に各階「一般ゴミ」置場の設定も急遽後付けにならないかなぁ。

[2056: 匿名さん]

>>2054 名無しさん
マンマニ関係なしにもともと3Lは天カセだったみたいですよ
パンフレットには記載されてたし
マンマニの記事は1月21日だけど、このスレでも1月18日には天カセありの情報提供ありましたよ
マンマニの確認不足じゃないですかね
>>316

[2057: マンション検討中さん]

>>2053 周辺住人2017さん
順調なんですね？

[2058: 職人さん]

てんかせがよかったなぁ

[2059: 周辺住人2017]

現居天カセだけど、そんなに良いかなぁ。
天カセの掃除やメンテ、手間がかかるので普通のでが好みです。

[2060: 周辺住人2017]

>>2055 検討者さん
各階ゴミ捨てできたら最高ですよね！
管理費あげてもいいから実現してほしいけど、
管理費上がるの嫌な方もいるだろうし…悩ましいですよね。

[2061: 周辺住人2017]

>>2057 マンション検討中さん
順調かどうかは、それぞれの判断だと思います。
お買い得物件なら一年前完売もあるのでネガる人はいるでしょうが、実需中心なら悪くないペースだと思います。

[2062: 検討者さん]

>>2060 周辺住人2017さん
管理費に跳ね返ることは想定してましたが、実際どのくらいアップするもんなんですかね?
どなたか詳しい方にコメントもらいたいですね。
それかそもそも構造上、スペース的に各階置場は一般ゴミまで受けられるキャパがないのかもしれないですね。

[2063: 住民板ユーザーさん8]

>>2062 検討者さん
これは私も賛成ですね、
管理組合で決めればきので、２／３の賛成で変更できるような気がしますね

[2064: 検討者さん]

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
各階ゴミ出しOKに変更することが、多少の管理費UPしたとしても、その改善効果が結果的に将来的のマンション自体の資産付加価値の向上に繋がってくれれば結果オーライとも思えるのですが、それって間違った考え方でしょうか?

[2065: 名無しさん]

>>2064 検討者さん
間違っていないと思います！

[2066: 名無しさん]

>>2063 住民板ユーザーさん8さん
共用部分について、
改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの、
であれば過半数の賛成ですね

[2067: 検討者さん]

>>2066 名無しさん
当方素人で分かりませんが、その額が数千円なのか、はたまた数万単位でアップするものなのか詳しい方の見解お伺い頂けると有難いです。

ルフォンと、今検討中の別物件と検討してるんですが、あちらは各階ゴミ置場標準は良しとして、それ以外に自身は不要な共用施設があるせいで管理費がネックでここと悩んでます。
今は、ルフォン検討中ですがゴミ置場条件改善で、入居後に優しめ設定の管理費があっちと変わらない額(又はそれ以上の額)になるなら再度、検討かな。

[2068: 名無しさん]

>>2067 検討者さん

管理費だけで考えれば、だいたいゴミ出しの用務員さんの半日分の人件費ですから、一戸当たりで月額数百円の増額でしょうね、それを高いとみるか安いとみるか。。。
今の二名体制の用務員さんで賄えれば、増額なしでいけるかもですね。
設備的にはゴミ置場に換気空調があるか、ですね
匂いの関係でゴミ置場まで二重ドアだと理想的ですが、ルフォンはそうなっていません。ただゴミ置場に空調があれば匂いが共用部に漏れることはないと思います。
あとは蓋と車輪つきの大きめのゴミ箱を各階に買えば運用可能でしょうね

[2069: 匿名さん]

管理規約によるとリサイクルステーションからゴミ置き場への搬出は週３
スペース的にそれほど広くないですが7世帯分なので何とかなりますかね？

[2070: 名無しさん]

>>2068 名無しさん
少なくとも現状ペットボトル等は捨てれるので、車輪付きゴミ箱は想定しているかも、ですね。そうなら、サイズ大きくすれば解決かも。

[2071: 通りがかりさん]

>>2068 名無しさん

リサイクルステーションの場所は外廊下なのでそのままでは空調は難しいですね。、臭い問題もありますが、カラスや虫が飛んでくる可能性もありますので、外廊下を内廊下に改造して空調付ければなんとかなりますかね。

[2072: マンション検討中さん]

各階ゴミ置きの件
Gの部屋を購入契約済みですが、現状は反対ですね。
各階ゴミ置き欲しかったんですが、構造見るとわかると思いますけど、Gの部屋に近いし、外だし、ゴミ空きができるのなら、買うのやめたいです。

[2073: マンション検討中さん]

というか、ちゃんと仕様みてます？皆さん。
現実的に不可能だと思いますよ？

[2074: 匿名さん]

>>2056 匿名さん
訪問昨日記事化だったっけ？
当初のここでの記載も天カセすらないのかよコメントで溢れてた気がするけど。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん
このスレの1月を見返したら確かに3LDKは天カセとの記載がある。
おそらくMRで確認したのでしょう。
同時期のマンマニ記事では天カセなしとも読み取れる。
騒いでた人はマンマニ記事だけみて自分で確認しなかったのでしょう。

[2076: 匿名さん]

天カセは急遽設計変更ですよ。
来場者限定サイトの図面集見てください。
天カセ表現されてないですよね。

設計変更したけど図面の更新出来ていない様ですので。

[2077: 匿名さん]

>>2076 匿名さん
図面見ると確かにそうなってますね
ただ1月のMRオープン時には3LDK天カセは決まっていたようなので
マンマニなりここで騒がれたから急遽変更したわけではないと思います

[2078: 匿名さん]

天カセある部屋の天井高どれくらいになるのですか？
リビングは基本2600mmのようですけど図面は壁掛け前提のようですね

[2079: マンション検討中さん]

共用施設でゲストルームと展望施設ってありますか？HPでその辺書いてなかったのでわかる方教えてください。

[2080: 匿名さん]

>>2079 マンション検討中さん

無いですよ。共用施設は2Fのラウンジとトイレのみです。

[2081: マンション検討中さん]

>>2080 匿名さん

ありがとうございます。2階のみなんですね。
管理費安いので文句はいえないですが、タワマンなので景色楽しむには高層階楽しむしかないんですかね。
ちなみに屋上上がれたりします？

[2082: 匿名さん]

>>2077 匿名さん
うーん？初期MR組が行ったけどないから、突っ込んだら検討しますって話だったと思うけどなぁ。
まぁどっちにしても後付けだから、無理矢理感ある設計になってるけどね。そんな無理矢理天カセよりLow-e付けるならサッシ高をまともにしろよっ思うけど。

[2083: マンション検討中さん]

>>2082 匿名さん

私もそのように記憶しております。ゴネたら仕様上がるんだ！と思ってlow-eも営業さんに頼んでみたんですけど、それは通りませんで撤退しましたが。

[2084: 匿名さん]

>>2083 マンション検討中さん
そうですよね。過去ログ漁った割には見てないんですかね？マンマニさんに酷評されたから彼を貶したいのか先入観があるのか分かりませんが。

彼も最近価格とスペックが合ってないマンションには厳しいですからね。東急芝浦とかもでしたが。
自分もこのスペックと相場ならまだ10％は高いと思って、営業には保留出してます。この価格なら先発野村東池袋以上の仕様じゃないと納得感ないです。

[2085: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ずっと張り付いて10%高いって連呼してない？
もう単価高い住戸はあらかた捌けちゃったよ。

まぁ切り替えていこう。仕様重視なら野村の新築がいいよ。プラウド芝浦はステアリよりは劣るけどルフォンよりは良いよ。大部分を占める下がり天井と間取りと駅距離は我慢してね。あと目黒にタワマンも控えてるけど坪700超予定してるみたい。予算合うなら良いんじゃない？

[2086: 匿名さん]

>>2084 匿名さん
ちなみにどの部屋を検討・保留してるの？
初期から見てるなら条件良い部屋ほぼ売れたんじゃないかと思うけど、
どの部屋検討しているのかが気になる

[2087: 買い替え検討中さん]

>>2084 匿名さん
納得できなければ買わない、という選択肢が一番ですね。
切り替えて（路線が合うなら）北参道か新しい方の小石川あたりはどうでしょう。
自分は完売した物件を比較対象にできなかったので、時期の合う新築ならこの価格と仕様で許容範囲でした。

[2088: マンション検討中さん]

共用施設がほとんどないから管理費は安い。ステアリは、共用施設がある分管理費が高い。どっちとるか。

[2089: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
初期は15-20％、現状で10％高いと思ってるので、残念ながら人違いか的外れです。他の人がその価格で掴むかどうかは別に自分には関係ないので、捌けるならそれまでです。
若葉営業さんは1期で7割捌けるとか吠えてた割に切り替え早いですね。

[2090: 匿名さん]

>>2087 買い替え検討中さん
仰る通りですね。買い替え組なので待つ選択肢が取れますし、ここも含めて広く検討してます。
それが故に、ここが他と比較してどうか？ってのは俯瞰的に見てますし、ずっと初期からわーわー無用に騒いでる若葉マーク戯言も気になりません。
三井の小石川2丁目はやはり気になりますねー。

[2091: 匿名さん]

>>2086 匿名さん
低層過ぎなければ特にどのプランが、ではなく価格とのバランスで考えています、
南向き、南東向きだから即買いだ！とは、ここに関しては個人的に思いませんでした。どう考えても割高すぎます。

[2092: 匿名さん]

>>2091 匿名さん

はいはい。南東向きのGはほぼ完売しましたよ。
それが市場評価。粘着するやめて他へどうぞ。

[2093: 匿名さん]

>>2091 匿名さん
最近の販売状況みると順調で値下げはないみたいだし、他に切り替えれば？
初期から見てるなら普通は1期で買う買わないの判断できると思うけど、
いろんな物件見すぎて判断できなくなっちゃったパターン？

[2094: 匿名さん]

>>2093 匿名さん
ご心配いただきありがとうございます。
1期1次をスルーした相当な理由があるので、特段ここじゃなきゃダメな理由もないですから、所謂判断できなくなったみたいな浅薄な思考状況ではないです。値下がりしないなら、それはそれで結構で買わないだけです。一次取得層でもないし。

[2095: 匿名さん]

>>2092 匿名さん
ほぼ完売おめでとうございます。ただ、ほぼ完売したから相場通りの価格がどうかは現状直結してないですよ。営業のなのに市況理解もしてないんですか？
あと他の人への返信にまで食い付いてこなくていいですよ。

[2096: 匿名さん]

グチグチ煩いね。頭でっかちになっちゃって動けなくなるパターンね。資産性重視なら皆が押してる勝どきにでも行ってくださいな。バイバイ。

[2097: 匿名さん]

>>2095 匿名さん
というか匿名掲示板でなぜ営業と断定できるの？
販売前ならまだしも販売が進んで契約者も多数いるのでどちらかというと契約者の方の可能性が高いと思いますが。
一方的な思い込みはよくないですよ。

[2098: 匿名さん]

>>2097 匿名さん
初期から見てるからこそ分かりますが、若葉マーク付けている方は繰り返し繰り返し同じことを語っており、かつ営業と指摘されても何ら反論せず論点ずらしに終始しています。今現在も上記のように全くその性質が変わっていないです。
詳しく知りたかったら1期販売前後の過去ログ漁ってみてください。明らかに内部しか知り得ない情報も垂れ流しますから。

むしろ契約者だった方がタチ悪いですよ。所構わず暴言を吐いて、大塚の範囲を貶めてますからね。

[2099: 匿名さん]

>>2096 匿名さん
一つ言及しておくと、自分は価格とのバランスとしか言っておらず、資産性云々については一切触れていません。
にもかかわらず、資産性が高い他物件を薦めるということは、ここの資産性が著しく劣後していることを暗喩していることになりますね。契約者を冒涜する発言ですから謝罪した方が良いですよ。

[2100: 匿名さん]

連投ネガちゃんは10%相場より高いと思ってるんだろ？さっさと他へどうぞ。契約者皆君の事嫌いだと思うよ。ねちねちキモいし。

[2101: 匿名さん]

>>2098 匿名さん
営業に言いたいことがあるなら直接モデルルームでどうぞ
もはや検討すらしてないみたいだし保留する必要もないでしょ

[2102: 匿名さん]

ここ相場より10パー高いんですか？今ここの物件検討してるんだけど、管理費の安さは魅力。当初港区を検討してたけど、価格が高い。マンマニさんの10年後の資産価値を見たけど、港区物件はかなり維持できるみまいだけど、ここはどん感じだろ。

[2103: 契約しました]

>>2102 匿名さん
残念ながら維持率で言えば港区に軍配が上がると思います。
開発の余地が大きい港区はRVという観点では圧倒的に優位性があります。
（アトラス白金高輪は見たかったのですが、時期が合わず…。）

私は大塚/東池袋に15年住んでいて、価格もマンマニ予測ほどは落ちないと踏んでいますが、
それでも当物件はリセールで載せる余地はほぼないと思います。
（よほど大きな市況の変化があれば別ですが。）

私は港区も検討してこちらの契約に至りましたが、時期と間取りが自分に合っていたからです。
あと、生活利便性を考えると、私には当物件の方が合っていました。

相場より10％～は書き込みが多くみられますが、『相場』自体変動するので高い低いを論じるのは適切かどうか疑問はあります。
マンマニさん訪問（2021.1.21）時点の中古相場はhttps://manmani.net/?p=35467に記載の通りで、
そこからすると新築が割高、と判断する方もいるのでしょうね。

[2104: マンション掲示板さん]

>>2103 契約しましたさん

なるほどわかりやすい回答ありがとうございます。
私も職場が池袋なので、駅近で職場に近いという事でのメリットは大きいです。
港区物件は、芝浦の物件や高輪あたりを検討してましたが、いかんせんここより高いのと職場からやや遠いので悩んでます。資産性で言えば港区物件なのは間違いないとは思いますが、駅近や管理費の安さは魅力ですよね。

[2105: 契約しました]

>>2104 マンション掲示板さん
職場が池袋だと芝浦からのアクセスが悪いですよね。山の手線も三田線も縦に動く路線だし…
お買い得エリアでいえば湾岸（有楽町線）ですが、職場までのドアドアの時間で言えば大塚はとても魅力的ですよね。
当物件は周辺よりお高めなのは間違いないのですが、ある程度住めば残債割れがないのも間違いないと思っています。
あと数年の間はここより魅力的な物件も計画されてない（C地区や西口は時期的に遠すぎる）のも決め手になりました。

2104さんがお探しの広さや条件はわかりませんが、大塚/東池袋も中古物件もいくつか出ているので中古を含めて探してみても面白いと思います。
見てるうちに「譲れない点」「妥協できる点」が見つかると思います。良い住み替えを！

※数年前（～2015年までの新築で、このころ買っていれば大体値上がりしている）と状況が変わり、今は新築価格が上がっていてリセールでの利益を出しづらくなっています。
私は住宅ローンを変動（0.395％～0.475％）で限界まで借りて、余剰資金をファンドに放り込む（4％～6％で運用を見込む）方にシフトしようと思っています。

[2106: 匿名さん]

高い安いの議論は漠然と10％高いとかじゃなくて具体的に事例示してもらうと理解が進むと思う。
ただの煽りなら他でやってほしいが、近隣築浅で今出てる中古だとこんなところかな。
広めの部屋はなくタワマンじゃないのでここと比較するのもどうかと思うが
上はさくっと売れそうな気がするがどうだろうか。

ルフォン南大塚ザ・レジデンス
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X5015/
ルフォンリブレ大塚アリーナ
https://www.nomu.com/mansion/id/E55X4014/

[2107: 匿名さん]

>>2104 匿名さん
下はこの物件とほぼ同価格ですね。この新築に比べて何か優位性があってのこの値付けなのか、気になりますね。

[2108: 検討中]

ここの２基あるエレベーター何人乗りのものか何方かご存じですか?

[2109: 買い替え検討中さん]

>>2108 検討中さん
（非常用17人乗り105m/min、常用13人乗り105m/min）の記載がありました。

[2110: 検討中]

>>2109 買い替え検討中さん
情報ありがとうございました。
結構大きめのエレベーターなんですね。
これなら朝のEVラッシュ渋滞無さそうですね。

[2111: ３物件検討中]

ここは北、東、南のいずれか向きのベランダから眺望抜ける部屋はもう無くなっちゃいましたか?

[2112: 周辺住人]

>>2111 ３物件検討中さん
先週MR行ったときには南東角1部屋・北東角いくつかの他、まだ上層に空きがありましたよ。
南向きの中住戸もまだ販売されていない部屋がありました。
他に検討されているのであれば尚更、一度MR行ってみてはいかがでしょう。ドローン写真で抜けも確認できますし。

[2113: 周辺住人]

>>2107 匿名さん
買い替え検討してるときに見ましたが、眺望に抜けなし。他よりも築浅程度がメリットでした。
一昨年あたりに同じ売主が3980万で出していて一度売るのを止め、最近の値上がりを見て再度チャレンジプライスで出したようです。
結局新築の上がり方に引っ張られて中古も上がる（かつ、成約するまで相場の参考にならない）ので、相対的に価格を判断するよりは自分の価値基準との比較をしたほうがいいかもしれませんね。


昨年40㎡1LDKで私を驚愕させる価格の5280万で売出し、結局4980万で成約した「ザ・グローベル南大塚」10Fですが、前回よりも低い階層で5280万でまた売り出しがありました…
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96378823/

ここまで周りがアゲアゲで売り出してくると、新築が逆に安く見えてくるマジック。

[2114: ３物件検討中]

>>2112 周辺住人さん
近いうちにMRうかがってみます。
二人暮らし故、３Ｌまでは望んでませんが、2Ｌ以上はほしいとこです。

[2115: 匿名]

>>2113 周辺住人さん
なるほどチャレンジプライスですか笑
それにしても設備面でも新築以上の価値とは思えないのに新築以上の値付けというのは理解に苦しみます。
売り急いでないからですかね。
池袋周辺に良質な中古の供給が少ないからなのか、ここ最近の価格の高騰ぶりと、それが大塚にも波及していることに驚かされました。
貴重な情報ありがとうございます。

[2116: マンコミュファンさん]

バトル投稿続いているけど、
ここは売れてるのかな？

[2117: マンション検討中さん]

7割くらいは売れてるみたいですよ

[2118: マンコミュファンさん]

>>2117 マンション検討中さん
70%も売れてるの？

[2119: マンション検討中さん]

>>2118 マンコミュファンさん

発売前から要望書7割埋まってるから、今のところ完売寸前じゃない、笑

[2120: マンション検討中さん]

今日mr行きましたが、中住戸も結構売れてきてる印象でした
制約ベースで7割は行ってそうでしたよ

[2121: 匿名さん]

有明や大井町、武蔵小山のスミフ買うより賢いと思っている

[2122: 検討中]

7割進捗だと、いよいよカウントダウンの様相ですね。
この調子だと８月～９月頃迄にはめでたく完売御礼出そうな感じでしょうかね?
湾岸エリアの物件そのものは決して悪くないとは思いますが、生活、通勤拠点とするなら圧倒的に山手線内側徒歩4分の魅力に軍配が上がるのかもしれませんね。

[2123: マンション検討中さん]

ここを検討する人は高台、地盤を気にする人が多いと思っていたので、湾岸エリアと比較はちょっと違うかなと個人的には思っていたのですが、アクセスと価格だけで検討する人もそれなりにいるのかもしれないですね。

チャレンジングな間取りと眺望の部屋を除いて、夏が終わる頃には9割ほど完売というのもありえるかもしれないですね。

[2124: マンション検討中さん]

MRで第1期契約者の声、みたいな冊子を見ましたけど、結構色々なところから購入してました。
地盤、安全性、利便性を選択の理由にしてる方が多かったですね。

[2125: 匿名さん]

>>2124 マンション検討中さん
広域に集客できてるみたいですね。
大塚もイメージ良くなってきましたからね。

[2126: 検討中]

>>2125 匿名さん
他区民で過去の大塚ことは詳しくありませんが、そんなにイメージわるかったんですか？
少なくもと、駅周辺なんかは現在の池袋よりも見た目も雰囲気もずっと大塚のイメージの方がよく見えるのは私だけでしょうか?

[2127: 検討中]

>>2126 検討中さん
あなただけです。

[2128: マンション検討中さん]

住友物件の評価を通してマンマニがルフォンを持ち上げてくれてました。前向きになってきました。

[2129: 匿名さん]

マンマニの記事なんて読むなよ
ただの煽りやだから
武蔵小杉、東池袋を掴んでいるんだろ？
それ凄いの？

[2130: 匿名さん]

マンマニ記事って自分や関係者への利益誘導だよ。やたらステアリ持ち出すのも自分がつかんでる無印プラウドタワー高く売るため。

[2131: 通りがかりさん]

>>2130 匿名さん
マンマニさんの記事、周辺相場や実際の売り出し、本人が持ってるポジションなど加味して読むと、彼のポジトークが見えちゃいますよね。初心者は「マンマニさんはユーザー視点！」と思ってるのかもしれませんが、うまく誘導してますよ。ただ設備周りの記述はその通りなので参考になりますが、みんな設備だけで家買うわけではないので。実際絶賛した物件も売れてなかったりしますし。結局みんな冷静に判断してると感じますね。

[2132: マンション検討中さん]

>>2126 検討中さん

平日、週末、朝、昼、夜でだいぶ表情が違いますからね。街の雰囲気を重要視されているのであれば、時間帯変えて何度か訪れてみることをお勧めします。まぁ住んでしまえば気にならなくなるということも多いので、その辺は個人差でしょうが。

[2133: 買い替え検討中さん]

>>2126 検討中さん
今大塚住みです。
北口の駅周りは小綺麗になりましたが、古くから繁華街として認識されています。「大塚は風俗街」と言う人（おじさんに多い）はだいたいこちらをイメージします。
北口出て左側に200ｍくらい入るとなんとなく言っていることが伝わると思います。
南口はもともと住宅街になっていて、こちらは良い表現をすると生活感がある、
悪く言えばごちゃごちゃしています。
北と南は山手線で分断されているため、基本交わることはありません。

私は山手線らしからぬ（キラキラしていない）雰囲気が好きなので南大塚も好きです。
恵比寿とかおしゃれでいいよね、という人には向かないと思いますが、好き好きではないでしょうか。

[2134: マンション検討中さん]

マンマニさんが昨日の住友の動画でここの低層2LDKは安いと連発してましたがもう売れちゃいましたか？